Решение по делу № 33-660/2017 (33-16854/2016;) от 21.12.2016

Судья: Назаренко И.А. Дело № 33-660/17 (33-16854)

Докладчик: Пастухов С.А.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

19 января 2017 года г. Кемерово

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда

в составе председательствующего: Пастухова С.А.,

судей: Ворожцовой Л.К., Латушкиной С.Б.,

при секретаре: Ивлевой О.А.,

заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Пастухова С.А.

    гражданское дело по апелляционной жалобе Негматовой Н. В. на решение Центрального районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 13 октября 2016 года

    по иску Негматовой Н. В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии г. Новокузнецка о признании договора недействительным,

УСТАНОВИЛА:

Негматова Н.В. обратилась с иском к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии г. Новокузнецка, Акционерному коммерческому Банку «Новокузнецкий муниципальный банк» о признании договора недействительным.

На основании определения суда АКБ «Новокузнецкий муниципальный банк» ОАО исключено из числа ответчиков и привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования. Также к участию в деле привлечено ЗАО Строительная компания «Южкузбасстрой» в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования.

Требования мотивированы тем, что в ДД.ММ.ГГГГ. истец заключила Договор о долевом участии в строительстве жилого дома . В ДД.ММ.ГГГГ. указанный договор был зарегистрирован в УФРС. При регистрации Договора о долевом участии в строительстве в ДД.ММ.ГГГГ за юридическое лицо СК «Южкузбасстрой», действовала ФИО7

В ДД.ММ.ГГГГ. по требованию ЗАО СК «Южкузбасстрой» и АКБ «Новокузнецкий муниципальный банк» ОАО истец дала доверенность на имя ФИО7 на регистрацию права собственности на квартиру по адресу <адрес> в УФРС, т.к. по указанному договору истцом были исполнены обязательства - денежные средства за квартиру по адресу <адрес>, были перечислены в полном объеме, дом принят в эксплуатацию, квартира передана по акту.

Свидетельство о праве собственности на квартиру ФИО7 передала в АКБ «Новокузнецкий муниципальный банк» ОАО. ДД.ММ.ГГГГ УФРС выдало Свидетельство о праве собственности на квартиру.

В ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась с иском в суд о снятии обременения. В рамках гражданского дела по иску о снятии обременения, судом было истребовано регистрационное дело на квартиру. Истец узнала, что на указанную квартиру зарегистрирована ипотека в силу закона. Документы на регистрацию в УФРС сдавала ФИО7, документы - свидетельство о праве собственности и правоустанавливающие документы ФИО7 истцу не передавала. Поскольку в доверенности отсутствовали полномочия на регистрацию сделки - залога, ипотеки в силу закона, регистрация указанной сделки произошла незаконно, против воли истца.

Уточнив исковые требования, окончательно просила: признать регистрацию договора ипотеки в силу закона на квартиру по адресу: <адрес> - недействительной (ничтожной), в связи с несоблюдением правил о государственной регистрации договора об ипотеке и проведением не основанной на законе правовой экспертизе; признать договор участия в долевом строительстве и дополнительное соглашение к нему недействительными (ничтожными), в качестве договора ипотеки в силу закона; обязать УФРС погасить регистрационную запись об обременении - ипотека в силу закона на квартиру по адресу: <адрес>, путем удаления записи из ЕГРП.

В судебном заседании истец Негматова Н.В. и ее представитель Кириллова О.Н., поддержали иск.

Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области -Борисова Ю.С., не признала иск.

Представитель третьего лица АКБ «Новокузнецкий муниципальный банк» ОАО - Янмурзина А.С., возражала против удовлетворения заявленных требований.

Представитель третьего лица ЗАО СК «Южкузбасстрой», в судебное заседание не явился.

Решением Центрального районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 13.10.2016 г. постановлено (л.д. 197-204):

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии г. Новокузнецка о признании договора недействительным отказать в полном объеме.

В апелляционной жалобе Негматова Н.В., просит отменить решение суда (л.д. 210-214).

Указывает, что суд, ссылаясь на положения п. 2 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», делает выводы, вступающие в противоречие с положениями ст. 1 и ст. 2 приведенного закона, а именно, что договор участия в долевом строительстве жилого дома, не является договором ипотеки, данный договор является основанием для регистрации ипотеки в силу закона на построенную за счет заемных средств квартиру.

Поскольку залогодержателем является банк, то ипотека может быть установлена в обеспечение только по кредитному договору, но кредитный договор не содержит условий залога. Банк не выбрал обеспечительной мерой залог недвижимого имущества, что следует из текста кредитного договора и договора залога от ДД.ММ.ГГГГ .

Суд ставит возникновение ипотеки в силу закона в прямую зависимость от дополнительного соглашения к договору , а не к кредитному договору , но ЗАО СК «Южкузбасстрой» не является стороной кредитного договора, поэтому дополнительное соглашение не может отменять условия кредитного договора, условия договора поручительства ЗАО СК «Южкузбасстрой» к кредитному договору, ЗАО СК «Южкузбасстрой» мог изменить порядок оплаты только по договору участия в долевом строительстве, изменив сроки оплаты или размер оплаты.

Договор ипотеки не заключался между нею и банком, в то время как договор ипотеки в силу закона может возникнуть между залогодержателем и залогодателем только при волеизъявлении двух сторон, путем подписания кредитного договора с условиями залога недвижимого имущества.

В нарушение действующего законодательства УФРС по своей инициативе зарегистрировала ипотеку в силу закона на основании договора .

Суд не ссылается на закон, при котором была бы возможной регистрация ипотеки в силу закона на основании договора о долевом участии в строительстве.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца - Кириллову О.Н., поддержавшую доводы апелляционной жалобы и просившую решение суда отменить, рассмотрев дело в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ДД.ММ.ГГГГ между Негматовой Н.В. и ЗАО Строительная компания «Южкузбассстрой» был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно п. 1.1 указанного договора застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением третьих лиц осуществить строительство <адрес> (строительный) в жилом доме: блок , расположенном по адресу: <адрес> («Объект»). После завершения строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного дома передать по акту приема-передачи Объект с характеристиками указанными в п. 1.5 Настоящего договора, в состоянии, соответствующим характеристикам, указанным в п. 1.6 настоящего договора.

Согласно п. 1.5. договора от ДД.ММ.ГГГГ, объектом долевого строительства, является квартира со следующими характеристиками: количество комнат - <данные изъяты>; площадь квартиры - <данные изъяты>., этаж - <данные изъяты>

Согласно п. 2.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ., цена договора для участников долевого строительства составляет <данные изъяты>. Срок оплаты - до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Негматовой Н.В. и ЗАО Строительная компания «Южкузбассстрой» было заключено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, которым была изменена редакция п. 2.2. договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, а именно, в редакции дополнительного соглашения, согласно п. 2.2. договора от ДД.ММ.ГГГГ, оплата по договору производится в следующем порядке: платеж по договору в сумме <данные изъяты>. - участник долевого строительства (Заемщик) оплачивает за счет кредитных средств, предоставленных Участнику долевого строительства (Заемщику) в соответствии с кредитным договором , заключенным в г. Новокузнецке ДД.ММ.ГГГГ, между Участником долевого строительства (Заемщиком) и АКБ «Новокузнецкий муниципальный банк» ОАО, на срок по ДД.ММ.ГГГГ под <данные изъяты> % годовых.

Также в п. 2.2. данного соглашения указано, что в соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», квартира, указанная в п. 1.1 настоящего договора, находится в залоге в силу закона у АКБ «Новокузнецкий муниципальный банк» ОАО с момента государственной регистрации права собственности участника долевого строительства (Негматовой Н.В. - заемщика), так как, приобретена заемщиком с использованием кредитных средств Банка. Залогодержателем недвижимого имущества является АКБ «Новокузнецкий муниципальный банк» ОАО.

Согласно п. 2 дополнительного соглашения, оно является неотъемлемой частью Договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ с момента заключения настоящего Дополнительного соглашения, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между АКБ «Новокузнецкий муниципальный банк» ОАО и истцом был заключен кредитный договор , в соответствии с которым Негматовой Н.В. был предоставлен кредит в размере <данные изъяты>. сроком до ДД.ММ.ГГГГ из расчета <данные изъяты>% годовых на приобретение квартиры по договору об инвестировании строительства жилого дома.

Согласно п. 2.2. кредитного договора, исполнение договора обеспечивается залогом инвестиционного взноса по договору залога от ДД.ММ.ГГГГ, поручительством ЗАО СК «ЮКС» по договору поручительства от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ за была произведена государственная регистрация права собственности Негматовой Н.В. на квартиру по адресу: <адрес> на основании:

1) Договор участия в долевом строительстве жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ;

2) Дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к Договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ ;

3) Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, выдано Главным управлением архитектуры и градостроительства Администрации г. Новокузнецка;

4) Акт передачи недвижимости в жилищной сфере от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ на основании вышеперечисленных правоустанавливающих документов в ЕГРП была внесена также запись об ипотеке в силу закона данной квартиры в пользу залогодержателя - АКБ «Новокузнецкий муниципальный банк» ОАО.

Отказывая в иске, суд первой инстанции правильно исходил из того, что ипотека в силу закона является установленной законом ситуацией, когда недвижимое имущество считается находящимся в залоге у кредитора по кредитному договору, договору займа или по иному обязательству, без заключения дополнительных договоров и соглашений об ипотеке.

Так, в соответствии со ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции, действующей на момент регистрации ипотеки), если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

В соответствии с п. 2 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции, действующей на момент регистрации ипотеки) к залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

В соответствии с п. 2 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции, действующей на момент регистрации ипотеки) ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

В соответствии с п. 1 ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции, действующей на момент регистрации ипотеки) государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Пунктом 28 инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от 15.06.2006 № 213 был регламентирован порядок внесения записей в ЕГРП при регистрации ипотеки в силу закона, в частности, указано, что в графе «Документы-основания» указываются реквизиты договора (купли-продажи, ренты и т.д.), на основании которого возник залог в силу закона. В случаях, когда документом, на основании которого зарегистрирована ипотека, является зарегистрированная сделка, в этой же графе также указываются дата и номер ее регистрации. В случаях, когда документом, на основании которого зарегистрирована ипотека, является сделка, совершенная в нотариальной форме, то в названной графе также указываются сведения о ее нотариальном удостоверении (фамилия и инициалы нотариуса, реестровый номер).

Судом правильно учтено, что дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ был изменен порядок оплаты по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, которая производится за счет средств, предоставленных истцу в соответствии с кредитным договором от ДД.ММ.ГГГГ, и при этом в п. 2.2 дополнительного соглашения указано, что квартира находится в залоге в силу закона у АКБ «Новокузнецкий муниципальный банк» ОАО.

Вышеуказанные договор участия в долевом строительстве жилого дома, дополнительное соглашение, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, акт передачи недвижимости в жилищной сфере, а также кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между АКБ «Новокузнецкий муниципальный банк» ОАО и истцом, явились законными основаниями для возникновения ипотеки в силу закона одновременно с государственной регистрацией права собственности истца на квартиру.

За государственной регистрацией права собственности истца (на квартиру как объект завершённого строительства) обратилась ФИО7, действовавшая на тот момент от имени истца на основании нотариально удостоверенной доверенности, представив в том числе и кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между АКБ «Новокузнецкий муниципальный банк» ОАО и истцом, подписанный со стороны заемщика самой Негматовой Н.В. Кроме того, на заявлении о государственной регистрации права собственности содержится отметка ФИО11 о том, что заявителю известно о регистрации ипотеки в силу закона.

При таких установленных обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о правомерной регистрации ДД.ММ.ГГГГ обременения в виде ипотеки в силу закона на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, учитывая, что в соответствии с положениями п. 2 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции, действующей на момент регистрации ипотеки), для регистрации ипотеки в силу закона не требовалось предоставления отдельного заявления при подаче заявления о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру.

С учетом изложенного, судебной коллегией не могут быть приняты доводы апелляционной жалобы истца, как об отсутствии волеизъявления сторон кредитного договора (ее и банка) на регистрацию ипотеки в силу закона, так и об отсутствии у ФИО7, как ее представителя при государственной регистрации права собственности на квартиру, полномочий на регистрацию сделки - залога, ипотеки в силу закона, поскольку с учетом приведенных норм права, в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, какого-либо волеизъявления сторон для регистрации ипотеки в силу закона не требовалось, в то время как, имея в своем распоряжении договор долевого участия в строительстве, дополнительное соглашение к нему, а так же кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ, регистрирующий орган в силу требований действующего законодательства обязан был зарегистрировать обременение - ипотеку в силу закона в отношении квартиры истца.

Кроме того, отказывая истцу в удовлетворении требований о признании договора участия в долевом строительстве и дополнительного соглашения к нему недействительными (ничтожными), в качестве договора ипотеки в силу закона, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что как таковой договор ипотеки в силу закона на квартиру по адресу: <адрес>, регистрацию которого истец просит признать недействительной (ничтожной), отсутствует, не заключался, соответственно Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии не проводило государственную регистрацию договора ипотеки на спорную квартиру, регистрирующий орган только зарегистрировал обременение -ипотеку в силу закона.

Данные выводы судебная коллегия находит верными, законными и обоснованными, постановленными в соответствии с нормами действующего законодательства, на основании полного и всестороннего исследования представленных суду доказательств, которым в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ дана правильная надлежащая оценка.

При таких установленных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения исковых требований Негматовой Н.В.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, повторяющие позицию истца при рассмотрении дела в суде первой инстанции, основаны на неправильном толковании закона, направлены на переоценку исследованных судом доказательств и выводов суда об установленных обстоятельствах, что не может являться основанием для отмены решения суда.

Разрешая дело, суд в полном объеме определил обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального права нарушений норм процессуального права не допущено. Выводы суда основаны на обстоятельствах, установленных судом, подтверждены доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, с которой судебная коллегия согласна.

Решение суда является законным и обоснованным и не подлежит отмене.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием для отмены решения суда.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Центрального районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 13 октября 2016 года, оставить без изменения, апелляционную жалобу Негматовой Н. В. – без удовлетворения.

    

Председательствующий:

Судьи:

33-660/2017 (33-16854/2016;)

Категория:
Гражданские
Статус:
РЕШЕНИЕ оставлено БЕЗ ИЗМЕНЕНИЯ
Истцы
Негматова Н.В.
Ответчики
Управление Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии г.Новокузнецка
АКБ "Новокузнецкий муниципальный банк"
Суд
Кемеровский областной суд
Судья
Пастухов Сергей Александрович
Дело на сайте суда
oblsud.kmr.sudrf.ru
19.01.2017Судебное заседание
23.01.2017Дело сдано в отдел судебного делопроизводства
24.01.2017Передано в экспедицию
19.01.2017
Решение

Детальная проверка физлица

  • Уголовные и гражданские дела
  • Задолженности
  • Нахождение в розыске
  • Арбитражи
  • Банкротство
Подробнее