Решение по делу № 2-2989/2024 от 05.06.2024

Дело № 2-2989/2024

64RS0046-01-2024-003932-10

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 октября 2024 года                                                                   г. Саратов

Ленинский районный суд г. Саратова в составе:

председательствующего судьи Денискиной О.В.,

при секретаре Земцовой Т.В.,

с участием истца и председателя ЖСК «София» Липкина Н.А.,

представителя истца Идиатуллиной Э.И.,

представителя ответчика Пригородова И.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску жилищно-строительного кооператива «София», Липкина Н. А. к Баранову А. В. о расторжении договора замены стороны в обязательстве, признании отсутствующим права аренды в части передачи прав и обязанностей на ? доли Баранову А. В.,

установил:

ЖСК «София», Липкин Н.А. обратились в суд с иском к Баранову А. В., с учетом уточнений просили расторгнуть договор замены стороны в обязательстве от 05 июля 2017 г., заключенного между ЖСК «София» и Барановым А.В. на земельный участок с кадастровым номером №; признать отсутствующим права аренды на земельный участок с кадастровым номером № в части передачи прав и обязанностей на ? доли Баранову А. В..

Исковые требования мотивированы тем, что 05 июля 2017 года, между жилищно-строительным кооперативом «София», в лице председателя кооператива - Липкина Н. А. («Передающая сторона») и Барановым А.В. («Принимающая сторона») был заключен договор замены стороны в обязательстве, где, согласно п. 1 настоящего договора, «Передающая сторона» уступает, а «Принимающая сторона» принимает на себя ? прав и обязанностей по договору аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка №№ от ДД.ММ.ГГГГ, общей площадью: 4550,0 кв.м., предоставленного в аренду сроком на 49 (сорок девять) лет из земель населенных пунктов на основании постановления от 26 июля 2013 года №. Земельный участок, указанный в договоре замены стороны в обязательстве от 05 июля 2017 года предоставлен для строительства многоквартирных жилых домов от трех до шести этажей, в том числе, со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями. При этом, «Принимающая сторона» не вправе менять целевое назначение земельного участка без соответствующего разрешения органов местного самоуправления. Из условий вышеуказанного договора следует, что Баранов А.В. принимает на себя обязательства по строительству многоквартирных жилых домов. Однако, с момента подписания договора замены стороны в обязательстве от 05 июля 2017 года по настоящее время, Баранов А.В.: не исполняет обязанности по договору аренды №№ от 26 июля 2013 года; не выполняет обязательства по оплате аренды земельного участка ЖСК «София»; не принимает участие в освоении земельного участка; не принимает участие в строительстве многоквартирных жилых домов. Согласно п. 11 договор замены стороны в обязательстве от 05 июля 2017 года, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами условий настоящего договора, все споры и разногласия между сторонами разрешаются в соответствии с действующим Законодательством РФ. По мере освоения земельного участка с кадастровым номером №, был определен и согласован перечень работ, необходимых для строительства многоквартирных жилых домов. Согласно акту №1 от 18 января 2018 года, члены ЖСК «София» документально закрепили порядок оплаты аванса за выполнение работ по проектированию отдельно стоящего нежилого помещения площадью 920 кв.м, на строительной площадке кооператива - архитектору Чурилову Д.Г., а также, порядок оплаты за проект (окончательный расчет), с зачислением общих затрат в реестр затрат кооператива по освоению земельного участка. Согласно акту №2 от 28 января 2018 года, члены ЖСК «София» отчитались по проведенным работам по выносу брошенного водопровода. Баранов А.В., являясь соарендатором земельного участка, не принимал участия в собраниях членов ЖСК «София» и не выполнял свои обязанности в полном объеме. Также, членами ЖСК «София» был утвержден перечень подготовительных мероприятий по освоению земельного участка для начала строительства жилого дома ЖСК «София», где всего на выполнение перечисленных работ необходимо было затратить 2 400 000 рублей. По пункту 1 представленного перечня, за оформление проектной документации было оплачено членом ЖСК - Тифитулиным Р.Ю. По пункту 2 перечня, за организацию временного энергоснабжения строительной площадки с прокладкой кабеля и установкой опор с оформлением проектной и разрешительной документации в ЗАО «СПГЭС» было оплачено Липкиным Н.А. Баранов А.В. не принимал участия в реализации утвержденного перечня подготовительных мероприятий. ЖСК «София», во избежание последствий по неоплате Барановым А.В. аренды за земельный участок, направил запрос в Комитет по управлению имуществом о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, исх. №16 от 23 декабря 2022 года. Однако, в связи с тем, гражданские процессуальные нормы начинают работать и реализуются только в рамках гражданского процессуального правоотношения в гражданском судопроизводстве, кооперативу были даны рекомендации по разрешению данного спора в судебном порядке. Председателем ЖСК «София» в адрес Баранова А.В. неоднократно направлялись обращения с требованием о внесении денежных средств в кассу кооператива для выполнения принятых на себя обязательств. Однако, все обращения были проигнорированы. На сегодняшний день, ЖСК «София» покрывает расходы за счет членов ЖСК (пайщиков) и несет убытки в связи с неисполнением своего обязательства по освоению земельного участка Барановым А.В. При осуществлении своего права на прекращение обязательства, ЖСК действует добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Обязательства по договору аренды со стороны арендатора будут считаться неисполненными, если он: нанес вред и/или не обеспечил сохранность полученному в аренду имущества; не выплатил (не своевременно выплатил) арендную плату; не выполнил иную договоренность. 27 марта 2021 года в адрес Баранова А.В. было направлено предложение о проведении переговоров и расторжении договора замены стороны в обязательстве от 05 июля 2017 года в связи с ненадлежащим исполнением условий договора. Ответа от Баранова А.В. не последовало. 28 мая 2022 года в адрес Баранова А.В. была направлена претензия о намерении ЖСК «София» расторгнуть договор замены стороны в обязательстве от 05 июля 2017 года в связи с ненадлежащим исполнением условий договора в судебном порядке. Баранов А.В. также не ответил. Обязательства Баранова А.В. перед ЖСК «София» не исполнены надлежащим образом, что противоречит требованиям действующего законодательства РФ и условиям заключенного договора. На сегодняшний день, члены ЖСК прежде всего несут риск того, что главная цель создания кооператива - постройка жилого дома может быть не достигнута в связи с недобросовестным поведением участника договора - Баранова А.В. Данные риски являются существенными и влияют на защиту прав и законных интересов членов ЖСК и усиливаются в несколько раз, когда участники строительства самоустраняются от участия в мероприятиях, направленных на строительство многоквартирного дома. В данном случае, Баранов А.В., заключивший договор с ЖСК, вступает в правоотношения с ЖСК «София» и несет ответственность по исполнению своих обязательств перед кооперативом. Расторгнуть договор в одностороннем порядке можно на тех же основаниях, которые дают право отказаться от исполнения обязательств. Это объясняется тем, что общие положения об обязательствах применяются и к обязательствам, которые возникли из договора (п. 1 ст. 307.1 ГК РФ). В этой связи, 31 мая 2024 года, членами ЖСК было организовано общее собрание, где председателем ЖСК «София», Липкиным Н.А., было доведено до членов ЖСК намерение расторгнуть договор замены стороны в обязательстве от 05 июля 2017 года с Барановым А. В. в связи с ненадлежащим исполнением условий договора в судебном порядке. Члены ЖСК «София» уведомлены о намерении обратиться в суд и не возражают против предложенного решения. Также, учитывая риски, которые несут члены ЖСК «София», единогласным решением было принято решение о выдвижении ЖСК «София» в качестве соистца, в связи, с чем истцы обратились в суд с иском.

Истец и председатель ЖСК «София» Липкин Н.А., представитель истца Идиатуллина Э.И., исковые требования с учетом уточнений поддержали, просили их удовлетворить, дополнив, что арендаторами спорного земельного участка являются как ЖСК «София», так и Баранов А.В., которые также являются застройщиками жилого дома. Баранов А.В. не является членом ЖСК «София», он на праве аренды обязался участвовать в строительстве жилого дома. Члены ЖСК «София», внесли паевые взносы, заключили договора на пай накопления, и желают строить жилой дом, а Баранов А.В. препятствует в осуществлении строительства жилого дома, то есть бездействует, так как не обращался в министерство строительства и ЖКХ для получения разрешения на строительство жилого дома, тем самым препятствует осуществлению строительства жилого дома, чем нарушает права истцов. До настоящего времени ЖСК «София» не может исполнить свои обязательства перед членами ЖСК, а именно получить разрешения на строительство из-за действий Баранова А.В. Просили расторгнуть договор замены стороны в обязательстве, так как условия п. 4 данного договора ответчиков не выполняются, согласно которому передача прав по настоящему договору производится в целях строительства на указанном земельном участке многоквартирного дома, в том числе со встроенными и встроено-пристроенными нежилыми помещениями, в строительстве которого будут принимать участие стороны. То есть Баранов А.В. злоупотребляет своими правами, не реализовывает свои права и обязанности по договору, имея права на земельный участок у него отсутствует желание строить дом, чем нарушаются права истцов. Согласно решения Арбитражного суда Саратовской области от 29 ноября 2018 г. в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования «Город Саратов» к ЖСК «София», Баранову А.В. о расторжении договора аренды земельного участка, отказано. Данным решением Арбитражного суда Саратовской области от 29 ноября 2018 г. установлено, что строительство жилого дома предусматривает следующие основные мероприятия в отношении земельного участка и/или связанные с земельным участком, регулируемые Градостроительным кодексом РФ и иными законами, которые Лазарев А.П. и ЖСК «София» выполнили в полном объеме в разумные сроки: проведение геодезической съемки земельного участка (выполнено в 2014 г.- 2016 г.); получение технических условий подключения объектов градостроительной деятельности, находящихся на земельном участке, к сетям инженерно-технического обеспечения (выполнено в 2014 г.- 2015 г.); получение градостроительного плана земельного участка (выполнено 07 июля 2014 г.); подготовка ПСД (проектно-сметной документации) по строительству трехсекционного 6-ти этажного жилого дома (выполнено в 2015 г.); проведение необходимых экспертиз ПСД и получение положительных заключений (выполнено 09 июля 2015 г.); получение разрешения на строительство жилого дома (выполнено 15 февраля 2016 г.); заключение договоров на подключение систем жизнеобеспечения (электроснабжение, газоснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение (канализация)) (выполнено, соответственно, 16 июня 2015 г., 10 декабря 2015 г., 28 января 2016 г., 04 августа 2016г.). Разрешение на строительство № трехсекционного 6-ти этажного жилого дома со сроком действия с 15 февраля 2016 года до 15 августа 2017 года было выдано на основании Градостроительного плана земельного участка от 07 июля 2014 г. с учетом того, что земельный участок отнесен к территориальной зоне Ж-2 (многоквартирные дома от 3-х до 6 надземных этажей, в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями) в Правилах землепользования и застройки МО «Город Саратов», в Карте градостроительного зонирования территории МО «Город Саратов». Решением Саратовской городской Думы № от 19 февраля 2015 года (вступило в силу 27 февраля 2015 г.) в территориальной зоне Ж-2, к которой относится земельный участок, была разрешена среднеэтажная жилая застройка многоквартирных домов от 4-х до 8-ми надземных этажей, в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями. В связи с низким покупательским спросом населения, для удешевления себестоимости строительства 1 кв.м жилой площади и, соответственно, стоимости продажи 1 кв.м жилой площади, ЖСК «София» было принято решение о корректировке проекта (увеличение этажности 6-ти этажного жилого дома до 8-ми этажей). С этой целью в 2017 г. ЖСК «София» заключил с ООО «Темпер» договор об изменении проекта строительства трехсекционного 6-ти этажного жилого дом, на которое выдано разрешение на строительство №, в сторону увеличения этажности дома до 8-ми с соответствующим усилением фундамента дома и изменением других технических характеристик жилого дома. Проект скорректирован, прошел экспертизу, в Администрацию МО «Город Саратов» подано заявление о продлении срока действия Разрешения на строительство № с внесением соответствующих изменений или выдаче нового разрешения на строительство трехсекционного 8-ти этажного жилого дома. С экспертной организацией ООО «ЭкспертПрофи» 06 июня 2018 г. согласованы этапы застройки земельного участка. В ходе подготовки строительной площадки под строительство жилого дома и непосредственно на самом земельном участке, в т.ч. подготовки проведения земляных работ по рытью котлована, выяснилось, что через земельный участок проходит подземный водовод длиной 150 метров и диаметром трубы в 150 мм, а также подземный кабель длиной 150 метров, которые не указаны на Градостроительном плане Земельного участка, и принадлежащие, соответственно МУПП «Саратовводоканал» и ПАО «Ростелеком». Собственными силами за счет собственных средств ЖСК «София» по согласованию с МУПП «Саратовводоканал» был произведен вынос указанного водовода за пределы строительной площадки земельного участка. В настоящий момент с ПАО «Ростелеком» согласованы технические условия по проведению мероприятий на вынос участка кабельной канализации за пределы строительной площадки земельного участка. Председатель ЖСК «София» также отметил, что они не могут начать строительство дома без Баранова А.В., так как боятся, что в последующем Баранов А.В. что-либо у них отберет.

Представитель ответчика Пригородов И.О. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, просил в иске отказать, указав, что 05 июля 2017 года между ЖСК «София» и Барановым А.В. заключен договор замены стороны в обязательстве, по условиям которого ЖСК «София» уступил 1/2 прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № № от 26 июля 2013 года. Таким образом, Липкин Н.А. является ненадлежащим истцом, так как он не является стороной в договоре и не вправе требовать расторжения договора. Условия договора со стороны Баранова А.В. исполнены, что подтверждается договором, согласно которого оплата произведена до его подписания. Так, из текста искового заявления следует, что Баранов А.В. не исполняет свои обязательства в рамках договора замены стороны в обязательстве от 05 июля 2017 г., а именно: не исполняет обязанности по договору аренды № от 26 июля 2013 г., не выполняет обязательства по оплате аренды земельного участка ЖСК «София», не принимает участие в освоении земельного участка, не принимает участие в строительстве многоквартирных домов. Однако все вышеуказанные обязанности и обязательства, о которых истец указывает в иске, никакого отношения к договору замены стороны в обязательстве от 05 июля 2017 г. не имеют. Это взаимоотношения между арендодателем, в роли которого выступает КУИ г.Саратова, и арендаторами, в роли которых выступают ЖСК «София» и Баранов А.В. Соответственно, указанные требования могут предъявляться арендодателем к арендаторам земельного участка. В то же время исковые требования заявлены о расторжении договора замены стороны в обязательстве от 05 июля 2017 г., а не расторжении договора аренды земельного участка. Так, как указано выше, Баранов А.В. полностью внес оплату по договору замены стороны в обязательстве от 05 июля 2017 г. (подтверждено в рамках дела № 2-954/2024, рассмотренного Ленинским районным судом г.Саратова), принял участок в свое владение и пользование. Каких-либо обязанностей и нарушений в рамках договора замены стороны в обязательстве от 05 июля 2017 г. Барановым А.В. не допущено. В исковом заявлении не указано ни одного обстоятельства, подтверждающего существенное нарушение Барановым А.В. условий договора замены стороны в обязательстве от 05 июля 2017 г.

Ответчик Баранов А.В. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, доверил представлять его интересы представителю. Третьи лица Комитет по управлению имуществом г. Саратова, администрация муниципального образования «Город Саратов», Управление Росреестра Саратовской области, Министерство строительства и ЖКХ Саратовской области, Бутко К.Н., Котун М.В., Шалунов Р.Ю. Липкина И.В., Салазанов П.В., Бгашева Н.А, Тифитулин Р.Ю. извещены о рассмотрении дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, причина не явки суду не известна, ходатайств об отложении не поступило. Согласно ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В пункте 1 статьи 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

На основании пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 2 ст. 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судом установлено, что 26 июля 2013 года между комитетом по управлению имуществом г. Саратова и Лазаревым А.П. был заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № находящийся по адресу: <адрес>, площадью 4550 кв.м. для строительства фитнес-клуба, спортивного, тренажерного зала, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка (п. 1.1 договора) (л.д. 10-16). Срок договора на сорок девять лет до 26 июля 2062 года (п. 2.1 договора). Размер арендной платы 79 239 руб. 16 коп. в год (приложение № 1 к договору (л.д. 19).

В соответствии с пунктами 2.2 договора, договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес>.

Соглашением к договору аренды земельного участка № от 26 июля 2013 года стороны решили внести изменения в договор аренды, вид использования земельного участка читать «для строительства многоквартирных жилых домов от трех до шести этажей, в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями» вместо «для строительства фитнес-клуба, спортивного, тренажерного зала» (л.д. 17-18).

Согласно акту приема-передачи земельного участка от 05 августа 2013 г. (приложение № 2 к договору аренды земельного участка № от 26 июля 2013 года) комитет по управлению имуществом г. Саратова на основании постановления администрации муниципального образования «Город Саратов» от 26 июля 2013 г. № передал, а Лазарев А.П. принял земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:040524:15 находящийся по адресу: <адрес>, площадью 4550 кв.м. (л.д. 20).

Пунктом 2 статье 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено названным кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В отличие от указанного общего правила пунктами 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Однако в соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 названной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Так, 03 апреля 2015 года между Лазаревым А.П. и ЖСК «София» заключен договор замены стороны в обязательстве, согласно которому передающая сторона уступает, принимающая сторона принимает на себя права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от 26 июля 2013 года в отношении земельного участка, общей площадью 4550 кв.м., предоставленных в аренду на 49 лет из земель населенных пунктов на основании постановления от 26 июля 2013 года №. На указанном участке строения отсутствуют (п. 1,2 договора). Стоимость права составила 500 000 руб. (л.д. 21-23).

ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК «София», в лице председателя Липкина Н.А. и Барановым А.В. заключен договор замены стороны в обязательстве, в соответствии с которым передающая сторона уступает, принимающая сторона принимает на себя ? прав и обязанностей по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от 26 июля 2013 года общей площадью 4550 кв.м., предоставленных в аренду на 49 лет из земель населенных пунктов на основании постановления от 26 июля 2013 года №. Кадастровый №, по адресу: <адрес>, б/н для строительства многоквартирных жилых домов от трех до шести этажей, в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями. Стоимость переданного права установлена 2 600 000 руб. (л.д. 8-9).

Согласно п. 3 договора замены стороны в обязательстве, во всем остальном кроме замены стороны, вышеуказанный договор аренды земельного участка остается неизменным. Акт приема-передачи земельного участка дополнительно составляться не будет.

Согласно п. 4 договора замены стороны в обязательстве, передача прав по настоящему договору производится в целях строительства на указанном земельном участке многоквартирного дома (от 3 до 6 этажей), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями, в строительстве которого будут принимать участие стороны.

Согласно п. 6 договора замены стороны в обязательстве, принимающая сторона обязана использовать указанный земельный участок по его целевому назначению.

Договор замены стороны в обязательстве от 05 июля 2017 года прошел государственную регистрацию 17 июля 2017 года.

Согласно распискам от 05 июля 2017 г., от 02 августа 2017 г. (л.д. 98-100) председателем ЖСК «София» Липкиным Н.А. получены от Баранова А.В. денежные средства по договору замены стороны в обязательстве от 05 июля 2027 г на общую сумму 2 600 000 руб.

Кроме того, решением Ленинского районного суда г. Саратова от 17 июня 2024 г., вступившем в законную силу, в удовлетворении исковых требований Бутко К. Н. к Баранову А. В., жилищно-строительному кооперативу «София» о признании договора замены стороны в обязательстве недействительным и применении последствии недействительности сделки отказано в полном объеме.

Решением Ленинского районного суда г. Саратова от 17 июня 2024 г., установлено, что оспариваемая сделка не носила характера безденежной, суду были представлены подлинные расписок на получение председателем ЖСК «София» Липкиным Н.А. денежных средств на общую сумму 2 600 000 руб. Факт составления расписок, получения денежных средств в судебном заседании председатель ЖСК «София» Липкин Н.А. подтвердил. Копии расписок приобщены к материалам дела.

Членами ЖСК «София» являются: Липкин Н.А. с 22 августа 2016 года, Бгашева Н.А. с 02 сентября 2016 года, Тифитулин Р.Ю. и Липкина И.В. с 02 сентября 2016 года, Салазанов П.В. с 24 сентября 2019 года, Шалунов Р.Ю. с 15 февраля 2017 года, Котун М.В, с 01 марта 2017 года, 02 октября 2023 года решением общего собрания ЖСК «София» в члены ЖСК был принят Бутко К.Н.

Согласно решению Арбитражного суда Саратовской области от 29 ноября 2018 г. в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования «Город Саратов» к ЖСК «София», Баранову А.В. о расторжении договора аренды земельного участка, отказано.

Данным решением Арбитражного суда Саратовской области от 29 ноября 2018 г. установлено, что на дату обращения с настоящим иском ответчиком производится освоение земельного участка: проведение геодезической съемки земельного участка (выполнено в 2014 г.- 2016 г.); получение технических условий подключения объектов градостроительной деятельности, находящихся на земельном участке, к сетям инженерно-технического обеспечения (выполнено в 2014 г.- 2015 г.); получение градостроительного плана земельного участка (выполнено 07 июля 2014 г.); подготовка ПСД (проектно-сметной документации) по строительству трехсекционного 6-ти этажного жилого дома (выполнено в 2015 г.); проведение необходимых экспертиз ПСД и получение положительных заключений (выполнено 09 июля 2015 г.); получение разрешения на строительство жилого дома (выполнено 15 февраля 2016 г.); заключение договоров на подключение систем жизнеобеспечения (электроснабжение, газоснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение (канализация)) (выполнено, соответственно, 16 июня 2015 г., 10 декабря 2015 г., 28 января 2016 г., 04 августа 2016 г.). Разрешение на строительство № № трехсекционного 6-ти этажного жилого дома со сроком действия с 15 февраля 2016 года до 15 августа 2017 года было выдано на основании Градостроительного плана земельного участка от 07 июля 2014 г. с учетом того, что земельный участок отнесен к территориальной зоне Ж-2 (многоквартирные дома от 3-х до 6 надземных этажей, в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями) в Правилах землепользования и застройки МО «Город Саратов», в Карте градостроительного зонирования территории МО «Город Саратов». В 2017 г. ЖСК «София» заключил с ООО «Темпер» договор об изменении проекта строительства трехсекционного 6-ти этажного жилого дом, на которое выдано разрешение на строительство №-№, в сторону увеличения этажности дома до 8-ми с соответствующим усилением фундамента дома и изменением других технических характеристик жилого дома. Проект скорректирован, прошел экспертизу, в Администрацию МО «Город Саратов» подано заявление о продлении срока действия Разрешения на строительство № с внесением соответствующих изменений или выдаче нового разрешения на строительство трехсекционного 8-ти этажного жилого дома. С экспертной организацией ООО «ЭкспертПрофи» 06 июня 2018 г. согласованы этапы застройки земельного участка. Был произведен вынос водопровода МУПП «Саратовводоканал» за пределы строительной площадки земельного участка. С ПАО «Ростелеком» согласованы технические условия по проведению мероприятий на вынос участка кабельной канализации за пределы строительной площадки земельного участка.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 13 июля 2020 года № с ИП Баранова А.В. в пользу Комитета по управлению имуществом г. Саратова взысканы задолженность по спорному договору аренды земельного участка за период с 01 октября 2018 года по 30 июня 2019 года в размере 171228 рублей 89 копеек. ЖСК «София» было привлечено к участию в деле в качестве третьего лица.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 06 ноября 2020 года №, с ИП Баранова А.В. в пользу Комитета по управлению имуществом г. Саратова взысканы задолженность по спорному договору аренды земельного участка за период с 01 июля 2019 г. по 31 марта 2020 г. в размере 220 960 рублей 46 копеек, пени в размере 6 812 рублей 42 копейки.

Баранов А.В. прекратил свою деятельность как индивидуальный предприниматель 18 января 2021 года.

ЖСК «София» было направлена Баранову А.В. претензия, согласно которой Барановым А.В. не соблюдаются п. 5.2.2 и п. 5.2.3 договора аренды земельного участка от 26 июля 2013 г., обязательства не исполняются, заключенный между ними договор не соответствует нормам гражданского и земельного законодательства РФ, в связи с чем просили в течение 10 дней с момента получения претензии провести переговоры о расторжении договора замены стороны в обязательстве от 05 июля 2017 г. (л.д. 44), что подтверждается чеком от 27 марта 2021 г., описью вложения (л.д. 45).

ЖСК «София» было направлена Баранову А.В. претензия о намерении расторжения договора замены стороны в обязательстве в судебном порядке ввиду отсутствия каких-либо предложений после получения претензии направленной ранее, а также в связи с ненадлежащем исполнением условий указанного договору (л.д. 46), что подтверждается чеком от 28 мая 2022 г. (л.д. 47), согласно отчету об отслеживании ШПИ № ответчиком письмо получено 03 июня 2022 г.

Согласно письму ЖСК «София» от 23 декабря 2022 г. в адрес Комитета по управлению имуществом г. Саратова, по имеющимся сведениям ЖСК «София» обязательства по оплате стоимости аренды земельного участка Барановым А.В. длительное время не исполняются, в связи, с чем просили рассмотреть вопрос о возможности перевода прав и обязанностей Баранова А.В. на ЖСК «София» (л.д. 42)

Отношения, возникающие по поводу уступки прав требования по договору аренды земельного участка, регулируются общими положениями главы 24 Гражданского кодекса о перемене лиц в обязательстве, а также пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ.

Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Статьей 388 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону.

Применительно к договору аренды земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Требования ЖСК «София» (арендатора по договору аренды земельного участка, имеющего ? долю прав и обязанностей) и Липкина Н.А. к Баранову А.В. (арендатору по договору аренды земельного участка, имеющего ? долю прав и обязанностей) о расторжении договора замены стороны в обязательстве основаны на том, что последним не исполняется обязанность по договору аренды № от 26 июля 2013 года; не выполняются обязательства по оплате аренды земельного участка ЖСК «София»; не принимается участие в освоении земельного участка; не принимается участие в строительстве многоквартирного жилого дома, не обращается за разрешением на строительство жилого дома, однако данные требования вытекают из исполнения обязательств по договору аренды земельного участка. Учитывая содержание заключенного между сторонами договора замены стороны в обязательстве от 05 июля 2017 г., он является возмездным и предполагает встречное исполнение от передающей стороны: ЖСК «София» уступает, а Баранов А.В. принимает на себя ? прав и обязанностей по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, передача прав производится на возмездной основе, до подписания договора замены стороны в обязательстве, то есть ? прав и обязанностей по договору аренды переходит от ЖСК «София» к Баранову А.В. только после оплаты в размере 2 600 000 руб. Таким образом, состоялся переход ? прав и обязанностей по договору замены стороны в обязательстве. Существенным условием договора замены стороны в обязательстве является передача 1\2 прав и обязанностей на возмездной основе, что составляет сумму в размере 2 600 000 руб., которую Баранов А.В. выплатил председателю ЖСК «София» Липкину Н.А.

Суд, руководствуясь положениями статей 8, статьи 10, пункта 2 статьи 328, 382, 384, 388, 450, пунктом 1 статьи 451, статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, данных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 г. N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", приходит к выводу об отсутствие оснований для расторжения договора замены стороны в обязательстве, поскольку существенные условия договора замены стороны в обязательстве по передаче 1\2 прав и обязанностей не нарушены, Барановым А.В. по указанному договору в соответствии с п. 5 договора, за передачу ? прав и обязанностей произведена выплата председателю ЖСК «София» Липкину Н.А. в размере 2 600 000 руб., договор замены стороны в обязательстве от 05 июля 2017 года прошел государственную регистрацию 17 июля 2017 года, произведен переход прав по договору. Основания же указанные истцами для расторжения договора замены стороны в обязательстве и признании отсутствующим право аренды на земельный участок в части передачи прав и обязанностей на ? долю Баранову А.В., не являются существенными нарушениями договора замены стороны в обязательстве, поскольку данные права и обязанности вытекают из договора аренды земельного участка, на момент рассмотрения дела арендодатель не обращался к Баранову А.В. с требованиями о расторжении договора аренды земельного участка, в связи с недобросовестным поведением Баранова А.В., кроме того Липкин Н.А. не является стороной по договору, на основании изложенного суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований жилищно-строительного кооператива «София», Липкина Н. А. к Баранову А. В. о расторжении договора замены стороны в обязательстве, признании отсутствующим права аренды в части передачи прав и обязанностей на ? доли Баранову А. В., следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь положениями ст. 198, 199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований жилищно-строительного кооператива «София», Липкина Н. А. к Баранову А. В. о расторжении договора замены стороны в обязательстве, признании отсутствующим права аренды в части передачи прав и обязанностей на ? доли Баранову А. В., отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда, через Ленинский районный суд г. Саратова.

Полный текст решения изготовлен 01 ноября 2024 года.

Судья