Решение по делу № 2-1290/2017 от 10.04.2017

Дело № 2-1290/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 мая 2017 года                г. Миасс, Челябинская область

Миасский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Лыжиной В.И.,     

при секретаре Ромасько Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Генкель О.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «Жилищная инвестиционная корпорация» о признании предварительного договора договором долевого участия,

УСТАНОВИЛ:

Генкель О.А. обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Жилищная инвестиционная корпорация» (далее ООО «Жилищная инвестиционная корпорация», ООО «ЖИК») о признании предварительного договора договором долевого участия и возложении обязанностей. В обоснование заявленных требований указала, что ДАТА заключила с ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» предварительный договор НОМЕР участника долевого строительства жилого дома, строительный адресу: АДРЕС. Стоимость составила 1020425 рублей. По условиям договора до ДАТА стороны должны были заключить договор долевого участия в строительстве. ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» получило согласно условиям договора денежную сумму равную стоимости квартиры – 1020425 рублей, которые были в полном объеме перечислены на счет ответчика. Исходя из содержания предварительного договора, в нем отражены все условия договора участия в долевом строительстве. Истец неоднократно обращалась к ответчику ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» с просьбой заключить договор участия в долевом строительстве, но ответчик уклоняется от заключения договора и его регистрации. Истец просит:

- признать основным договором участия в долевом строительстве, заключенный сторонами предварительный договор НОМЕР от ДАТА;

- обязать ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» предоставить необходимые для государственной регистрации договора документы.

В судебное заседание истец Генкель О.А. не явилась, о рассмотрении дела извещена надлежащим образом, ее интересы представляет Кулагин О.В., который в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен своевременно и надлежащим образом, причина неявки не известна.

Представитель третьего лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Челябинской области в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен своевременно и надлежащим образом, представил письменное мнение, с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав пояснения участников процесса, исследовав все материалы деля, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом, из материалов дела и пояснений представителя истца, установлено, что ДАТА между Генкель О.А. и ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» заключен предварительный договор НОМЕР, по которому стороны договорились в будущем в срок до ДАТА заключить Договор долевого участия в строительстве, в соответствии с которым Застройщик обязуется построить (создать) многоквартирный дом в микрорайоне на пересечении ул.8.Июля, Лихачева, Бульвар Карпова, строение НОМЕР в г. Миассе, и после ввода в эксплуатацию дома передать квартиру, индивидуально определенную в п. 2.1 Договора. Основной договор подлежал заключению в отношении 1- комнатной квартиры НОМЕР, имеющей общую проектную площадь 37,70 кв.м., на 7 этаже дома; сторонами согласован ориентировочный срок ввода дома в эксплуатацию – ДАТА, застройщик обязан в течении 3 месяцев после завершения строительства передать объект (пункты 3.2,3.4 Договора). В пункте 5.1 договора определена стоимость объекта долевого строительства - 1020425 рублей (л.д. 4-6).

Согласно условиям договора Генкель О.А. передала ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» денежную сумму в размере 1020425 рублей путем перечисления на счет ответчика, что подтверждается представленной квитанцией (л.д.7).

Согласно ст.432 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в ч.1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Как установлено судом и не оспаривается ответчиком, до настоящего времени основной договор между сторонами не заключен, многоквартирный жилой дом не введен в эксплуатацию.

В пункте 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 данного Федерального закона застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Частью 1 статьи 3 Закона предусмотрено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Как установлено выше, заключенный между Генкель О.А. и ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» (Застройщик) предварительный договор долевого участия в строительстве содержит все условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», поэтому фактически является таковым.

Так, в соответствии с пунктом 2.1 предварительного договора сторонами определен конкретный объект долевого строительства. Пунктом 3.2 предварительного договора определен срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства – ДАТА.

В пункте 5.1 предварительного договора согласованы условия о цене договора, сроках и порядке ее уплаты. Пунктом 3.5 предварительного договора установлен гарантийный срок на объект долевого строительства - 5 лет с момента сдачи дома в эксплуатацию.

Из материалов дела следует, что ООО «Жилищная инвестиционная корпорация», на момент привлечения денежных средств граждан для строительства жилья, соответствовало требованиям, предъявляемым к застройщикам пунктом 1 статьи 2 и частью 1 статьи 3 вышеназванного Закона.

Письменных доказательств неисполнения истцом обязательств по договору ответчиком не представлено. Из объяснений истца и представленной квитанции следует, что денежные средства в сумме 1020425 рублей были внесены ею ответчику в ДАТА.

Из вышеуказанных обстоятельств следует, что после ДАТА, то есть после установленного в предварительном договоре срока заключения основного договора, отношения между сторонами не прекращались: предварительный договор не расторгнут, денежная сумма не возвращена.

При таких обстоятельствах, учитывая, что предварительный договор содержит все существенные условия договора долевого участия в строительстве, ответчик является застройщиком, Генкель О.А. полностью исполнила условия предварительного договора от ДАТА, суд считает, что исковые требования о признании данного предварительного договора основным договором долевого участия и о его государственной регистрации являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч. 2 ст. 48 Закона N 218-ФЗ для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимы: разрешение на строительство; план создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости с указанием его местоположения, количества находящихся в составе создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости жилых и нежилых помещений, машино-мест, планируемой площади каждого из указанных помещений и машино-мест; проектная декларация; заключение уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство (создание) соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (далее - контролирующий орган), о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", выданное не ранее чем за шестьдесят дней до дня представления заявления о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Заявитель вправе не представлять указанное заключение, в этом случае орган регистрации прав запрашивает указанное заключение в контролирующем органе, который представляет его в срок не более чем два рабочих дня с даты получения запроса органа регистрации прав; договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве либо договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, предусмотренные Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", за исключением случая, если договором участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрена обязанность участника долевого строительства внести денежные средства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве на счет эскроу, открытый в банке в соответствии с указанным Федеральным законом; заключенный в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома; списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, которое построено или строится на земельных участках единого института развития в жилищной сфере или на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, которыми единый институт развития в жилищной сфере распоряжается по поручению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, и которые переданы в безвозмездное пользование либо аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, либо аренду для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства". В случае, если заявителем не представлены указанные списки, орган регистрации прав запрашивает указанные списки в уполномоченном органе местного самоуправления, который утвердил указанные списки в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" и обязан представить запрашиваемые сведения в срок не более чем два рабочих дня с даты получения такого запроса.

Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае, сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Соответственно, данное решение является основанием для регистрации договора участия в долевом строительстве в органах государственной регистрации, поэтому правовых оснований для возложения на ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию, нет.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

    Исковые требования Генкель О.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «Жилищная инвестиционная корпорация» о признании предварительного договора договором долевого участия, - удовлетворить частично.

     Признать предварительный договор долевого участия в строительстве НОМЕР от ДАТА, заключенный между Генкель О.А. и Обществом с ограниченной ответственностью «Жилищная инвестиционная корпорация» основным договором участия в долевом строительстве, подлежащим регистрации в органах государственной регистрации.

    В удовлетворении исковых требований Генкель О.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «Жилищная инвестиционная корпорация» в части возложения обязанностей по предоставлению документов на государственную регистрацию договора долевого участия, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Миасский городской суд Челябинской области.

Председательствующий