Решение по делу № 2-1202/2018 от 17.08.2017

Дело № 2-1202/18                            г.Всеволожск

19 сентября 2018 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

    Всеволожский городской суд Ленинградской области в составе

судьи Курбатовой Э.В.,

при секретаре Ляховой Н.А.

с участием представителя истца по доверенности от 30 июля 2018 года Сарычева А.А.,

ответчиков Иванова В.В., Ивановой Н.В., Красновой А.Г.,

представителя ответчика Красновой А.Г. по ордеру от 4 декабря 2017 года Хорева А.В., ответчика Иванова В.В. по ордеру от 4 декабря 2017 года Хорева А.В., представителя ответчика Ивановой Н.В. по ордеру от 4 декабря 2017 года Хорева А.В.,

прокурора Крупеневой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданские дела:

по иску администрации МО «Свердловское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области к Красновой Анастасии Григорьевне об изъятии жилого помещения путем предоставления выкупа,

по иску администрации МО «Свердловское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области к Ивановой Нине Валентиновне об изъятии жилого помещения путем предоставления выкупа,

по иску администрации МО «Свердловское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области к Иванову Виктору Валерьевичу, Ивановой Любовь Викторовне, Ивановой Инне Константиновне, Ивановой Валерии Викторовне об изъятии жилого помещения путем предоставления выкупа,

у с т а н о в и л :

администрация МО «Свердловское городское поселение» Всеволожского муниципального района <адрес> (далее администрация, истец) обратилась в суд с исками к ФИО7 об изъятии жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пос.ФИО1, <адрес> путем предоставления выкупа в размере 1 470 000 руб.;

к Ивановой Нине Валентиновне об изъятии жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пос.ФИО1, <адрес> путем предоставления выкупа в размере 860 000 руб.;

к Иванову Виктору Валерьевичу, Ивановой Любовь Викторовне, Ивановой Инне Константиновне, Ивановой Валерии Викторовне об изъятии жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пос.ФИО1, <адрес>, кв. путем предоставления выкупа в размере 1 500 000 руб.

В обоснование ссылается на то, что на основании Постановления № 159 от 24 апреля 2017 года администрацией принято решение об изъятии земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, для муниципальных нужд. Ответчикам, являющимся собственниками квартир в данном многоквартирном доме, направлены уведомления о принятом решении об изъятии земельного участка, а также проект соглашения об изъятии недвижимости. Однако, ответчики не согласны с предложением о выкупной цене. В связи с этим, администрация обратилась в суд с вышеуказанными исками.

Определением суда от 20 июля 2018 года, вынесенным в порядке предусмотренном п.2 ст.224 Гражданского процессуального кодекса РФ, на основании ст.151 Кодекса, дела по вышеуказанным искам объединены в одно производства для совместного рассмотрения.

В судебном заседании представитель администрации иски поддержал, подтвердил изложенные доводы.

Ответчики Иванова Н.В. (том 1), Иванов В.В.(том 2), Краснова А.Г. (том 3), представляющий их интересы адвокат Хорев А.В. иск не признали, представили письменные возражения, которые приобщены к делу. Указывают на то, что размер возмещения определен без учета положений ч.7 ст.32 Жилищного кодекса РФ, предлагаемая администрацией выкупная стоимость за изымаемое жилое помещение не соответствует его рыночной стоимости с учетом компенсации за непроизведенный капительный ремонт, доли в праве общей собственности на имущество, а также рыночной стоимости земельного участка и всех убытков, причиненных изъятием жилого помещения.

Иванова В.В., Иванова Л.В., Иванова И.К. просят рассматривать дело в их отсутствие (том 2, л.д. 112-114).

Суд, руководствуясь ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся ответчиков, извещенных надлежаще и представивших заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

Суд, выслушав объяснения сторон, заключение прокурора, полагавшей иск обоснованным и подлежащим удовлетворению, оценив доказательства, приходит к следующему.

В силу ч. 9 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

В соответствии с п. 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и соответственно об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ применяются нормы ч.ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 Кодекса.

В силу положений статей 421, 422 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случае, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пунктам 4, 7, 9 статьи 32 Жилищного кодекса РФ собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.

Судом установлено, что на основании акта визуального обследования многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, п.ФИО1, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, данный дом признан аварийным и подлежащим сносу.

Установлено также, что администрацией МО «Свердловское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области принято постановление № 159 от 24 апреля 2017 года об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером 47:07:0601021:48, занимаемого многоквартирным домом № в пос.ФИО1 <адрес> с изъятием расположенных в нем жилых помещений.

Судом установлено, что Иванова Н.В. является собственником 27/71 долей в праве собственности на <адрес> указанном доме, что соответствует комнате площадью 17,50 кв.м (том 1, л.д.23-24), ответчик зарегистрирована в квартире (л.д.25).

Выкупная стоимость изымаемого у ответчика Ивановой Н.В. жилого помещения определена администрацией на основании заключения о рыночной стоимости ООО «Анталес Оценка» от 14 сентября 2016 года в размере 860 000 руб.

Установлено также, что Иванов В.В., Иванова Л.В., Иванова И.К., Иванова В.В. являются собственниками <адрес> вышеуказанном доме по ? доле, в квартире зарегистрирована также несовершеннолетняя ФИО16 – дочь ФИО2 (том 2, л.д.26-27, 29).

Выкупная стоимость изымаемого у ответчиков жилого помещения определена администрацией на основании заключения о рыночной стоимости ООО «Анталес Оценка» от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 500 000 руб.

Также, из дела видно, что Краснова А.Г. является собственником 46/72 долей в праве собственности на <адрес>, расположенную в указанном доме, что соответствует комнате площадью 31, 60 кв.м (том 3, л.д.24-25), лиц, зарегистрированных в жилом помещении, не значится (том 3, л.д.26)

Выкупная стоимость изымаемого у ответчика Красновой А.Г. жилого помещения определена администрацией на основании заключения о рыночной стоимости ООО «Анталес Оценка» от 15 ноября 2016 года 1 470 000 руб.

Ввиду возражений ответчиков относительно определения выкупной стоимости изымаемых у них жилых помещений, судом назначена и проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Компания независимых экспертов и оценщиков «ДАН-эксперт» (далее ООО «ДАН-эксперт»).

По ходатайству администрации МО «Свердловское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области, при наличии предусмотренных ст.187 Гражданского процессуального кодекса РФ оснований, судом назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Санкт-Петербургский институт независимой экспертизы и оценки» (далее ООО «СИНЕО»).

Согласно выводам ООО «ДАН-Эксперт», рыночная стоимость 27/71 долей в праве общей долевой собственности жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пос.ФИО1, <адрес> (собственник - ФИО3), с учетом рыночной стоимости доли в праве на общее имущество в подлежащем сносу доме и с учетом рыночной стоимости доли истца в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом составляет 736 235 руб. Сумма компенсации за непроизведенный капительный ремонт многоквартирного жилого дома составляет 1 278 726 руб. (том 1, л.д.66-83).

Как следует из выводов ООО «СИНЕО», рыночная стоимость <адрес> учетом рыночной стоимости доли в праве на общее имущество в подлежащем сносу доме и с учетом рыночной стоимости доли истца в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом составляет 2 707 312 руб. Стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составляет 1 735 667 руб.

Учитывая, что в исследовании ООО «СИНЕО» определена выкупная стоимость всего помещения, а не стоимость принадлежащей ответчику ФИО3 доли в праве собственности (27/71), стоимость как таковой доли ответчика составляет 1 029 541, 18 руб. (2 797 312/71*27 ). Стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт с учетом доли ответчика составляет 660 042, 38 руб. (1 735 667/71*27).

Согласно выводам ООО «ДАН-Эксперт», рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пос.ФИО1, <адрес> (собственники – ФИО2, Л.В., И.К., В.В.), с учетом рыночной стоимости доли в праве на общее имущество в подлежащем сносу доме и с учетом рыночной стоимости доли истцов в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом составляет 1 133 281 руб. Сумма компенсации за непроизведенный капительный ремонт многоквартирного жилого дома составляет 1 860 703 руб. (том 2, л.д.80-108).

Как следует из выводов ООО «СИНЕО», рыночная стоимость <адрес> учетом рыночной стоимости доли в праве на общее имущество в подлежащем сносу доме и с учетом рыночной стоимости доли истцов в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом составляет 1 590 518 руб. Стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составляет 915 279 руб.

Согласно выводам ООО «ДАН-Эксперт», рыночная стоимость 46/72 долей в праве общей долевой собственности жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пос.ФИО1, <адрес> (собственник – ФИО7), с учетом рыночной стоимости доли в праве на общее имущество в подлежащем сносу доме и с учетом рыночной стоимости доли истца в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом составляет 1 255 847 руб. Сумма компенсации за непроизведенный капительный ремонт многоквартирного жилого дома составляет 2 187 616 руб. (том 3, л.д.81-108).

Как следует из выводов ООО «СИНЕО», рыночная стоимость <адрес> учетом рыночной стоимости доли в праве на общее имущество в подлежащем сносу доме и с учетом рыночной стоимости доли истца в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом составляет 2 893 594 руб. Стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составляет 1 855 093 руб.

Учитывая, что в исследовании ООО «СИНЕО» определена выкупная стоимость всего помещения, а не стоимость принадлежащей ответчику ФИО7 доли в праве собственности (46/72), стоимость как таковой доли ответчика составляет 1 848 685 руб. (2 893594/72*46 ). Стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт с учетом доли ответчика составляет 1 185 198, 31 руб. (1 855093 /72 *46).

Заключения экспертов двух экспертных организаций являются полными, ясными, научно обоснованными, удовлетворяют требованиям статей 59, 60 Гражданского процессуального кодекса РФ о допустимости и относимости доказательств, выводы последовательны, непротиворечивы и достаточно мотивированы, согласуются с иными доказательствами по делу. Оснований не доверять заключениям обеих судебных экспертиз у суда не имеется, поскольку они составлены компетентными лицами по результатам оценки рыночной стоимости объектов, исходя из совокупности факторов, влияющих на рыночную стоимость объектов, с применением сравнительного подхода.

В заключениях экспертами дана полная характеристика объекта оценки, вся необходимая информация, приведена мотивация расчетов, при которых учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом их местоположения и физических характеристик.

Суд не находит оснований по которым возможно принять одно из проведенных экспертных исследований в качестве средств обоснования выводов суда и отвергнуть другое, либо отдать предпочтение одному из исследований.

В связи с этим, суд полагает возможным определить выкупную стоимость спорных объектов, исходя из результатов двух экспертных заключений, по среднему показателю.

Таким образом, выкупная цена 27/71 долей в праве собственности на <адрес> (трехкомнатная квартира), включающая в себя рыночную стоимость доли в праве на общее имущество в подлежащем сносу доме и с учетом рыночной стоимости доли истца в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом, а также стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составит 1 852 272, 28 руб.:

(Рыночная стоимость 1 029 541,18 (ООО «СИНЕО») + 736 235 руб. (ООО «ДАН-Эксперт») / 2 = 882 888,09 руб.) + (стоимость за непроизведенный капитальный ремонт 660 042, 38 (ООО «СИНЕО») + 1 278 726 руб. (ООО «ДАН-Эксперт») /2 + 969 384, 19 руб.).

Исходя из того же принципа расчета, выкупная стоимость 46/72 долей в праве собственности на <адрес> (трехкомнатная квартира) составит 3 208 673, 46 руб., включая рыночную стоимость доли в размере 1 522 266 руб., стоимость за непроизведенный капитальный ремонт в размере 1 686 407, 46 руб.

Выкупная стоимость <адрес> (двухкомнатная квартира) составит 2 749 890, 5 руб., включая рыночную стоимость помещения в размере 1 361 899,5 руб., стоимость за непроизведенный капитальный ремонт в размере 1 387 991 руб.

Суд доводы администрации о стоимости изымаемых у ответчиков жилых помещений, основанные на первичном (несудебном) исследовании находит необоснованными, поскольку, при приобретении жилого помещения взамен ранее занимаемого у собственников не должно возникать убытков, вызванных недостатком денежных средств для приобретения нового жилого помещения.

Администрация, настаивая в судебном заседании на том, что выкупная цена изымаемых жилых помещений должна быть определена в размере, указанном в оценочном заключении ООО «Антелас Оценка», не представила доказательств того, что за данные суммы ответчики смогут приобрести на рынке вторичного жилья аналогичную по метражу квартиру в районе <адрес> ФИО9 <адрес>.

С учетом изложенных обстоятельств, суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-199, 103 Гражданского процессуального кодекса РФ,

РЕШИЛ:

изъять у Красновой Анастасии Григорьевны в пользу администрации МО «Свердловское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградкой области жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, пос.ФИО1, <адрес> за цену 3 208 673, 46 руб.

Изъять у Ивановой Нины Валентиновны в пользу администрации МО «Свердловское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградкой области жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, пос.ФИО1, <адрес> за цену 1 852 272, 28 руб.

Изъять у Иванова Виктора Валерьевича, Ивановой Любовь Викторовны, Ивановой Инны Константиновны, Иванова Валерия Викторовича в пользу администрации МО «Свердловское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградкой области жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, пос.ФИО1, <адрес> за цену 2 749 890,5 руб.

Взыскать с Красновой Анастасии Григорьевны в бюджет МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Взыскать с Ивановой Нины Валентиновны в бюджет МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Взыскать с Иванова Виктора Валерьевича, Ивановой Любовь Викторовны, Ивановой Инны Константиновны, Иванова Валерия Викторовича в бюджет МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

    Судья