Решение по делу № 2-69/2021 от 02.03.2021

УИД 22RS0042-01-2021-000072-97

Дело №2-69/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

6 апреля 2021 года с.Родино

Родинский районный суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Бауэр И.В.,

при секретаре Мошляк С.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шерстневой Натальи Михайловны к Воробьевой Наталье Васильевне о расторжении договора купли-продажи недвижимости в связи с существенным нарушением условий договора и о возврате покупателю денежной суммы, уплаченной за приобретение недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Шерстнева Н.М. обратилась в суд с иском к Воробьевой Н.В. о расторжении договора купли-продажи недвижимости в связи с существенным нарушением условий договора и о возврате покупателю денежной суммы, уплаченной за приобретение недвижимости, в котором указала следующее.

31.08.2018 между Шерстневой Н.М. и Воробьевой Н.В. был заключен предварительный договор купли-продажи б/н квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, общей площадью 37,1 кв.м., кадастровый номер земельного участка: №.

Истец и ответчик установили следующие основные условия, подлежащие внесению в основной договор: стоимость квартиры и земельного участка составляет 40 000 рублей, оплата в размере 10 000 рублей истцом произведена в день заключения предварительного договора купли-продажи квартиры, а именно 31.08.2018 наличным способом (п.1.4 условий договора), а денежные средства в размере 30 000 рублей должны быть переданы им ответчику непосредственно перед заключением основного договора.

До настоящего времени ответчиком не выполнены условия заключенного предварительного договора. Кроме того, истцу ответчиком было устно объявлено о дальнейшем отказе в исполнении условий предварительного договора и его расторжении с возвратом проданного имущества.

В связи с вышеназванными существенными нарушениями ответчиком условий договора истец направил ответчику письменное требование от 02.12.2020 о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры и возврате уплаченных денежных средств в двойном размере по условиям ст.381 ГК РФ. Однако ответчик, получив названное требование (претензию), оставил его без удовлетворения.

При заключении договора ответчик был предупрежден, что на денежные средства, переданные ему истцом, действует правило задатка в соответствии со ст.380 ГК РФ, таким образом, в соответствии с ч.2 ст.381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Кроме того, после заключения договора истцом была произведена оплата задолженности ответчика по коммунальным платежам в размере 2 345 рублей 48 копеек, а также в связи с тем, что ответчик отказался в добровольном порядке выполнять условия претензии, истец понес дополнительные расходы, связанные с оплатой услуг адвоката при составлении претензии и настоящего искового заявления, а также оказанием консультации правового характера по возникшему спору. Расходы на оплату услуг адвоката составили 5 000 рублей.

В связи с изложенным Шерстнева Н.М. просила расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества б/н от 31.08.2018, заключенный между Шерстневой Натальей Михайловной и Воробьевой Натальей Васильевной. Обязать Воробьеву Наталью Васильевну вернуть Шерстневой Наталье Михайловне денежную сумму, внесенную ей за приобретение недвижимого имущества по правилам ч.2 ст.381 ГК РФ в размере 20 000 рублей 00 копеек. Взыскать с Воробьевой Натальи Васильевны в пользу Шерстневой Натальи Михайловны денежные средства в размере 2 345 рублей 48 копеек в счет оплаты коммунальных услуг. Взыскать с Воробьевой Натальи Васильевны в пользу Шерстневой Натальи Михайловны расходы по госпошлине в размере 800 рублей, а также расходы по оплате услуг адвоката в размере 5000 рублей.

В судебном заседании истец Шерстнева Н.М. от исковых требований в части взыскания с Воробьевой Н.В. в свою пользу денежные средства в размере 2 345 рублей 48 копеек в счет оплаты коммунальных услуг отказалась, производство по делу в указанной части определением Родинского районного суда от 06.04.2021 прекращено.

На удовлетворении исковых требований о возврате денежной суммы, внесенной за приобретение недвижимого имущества по правилам ч.2 ст.381 ГК РФ в размере 20 000 рублей 00 копеек, расходов по оплате госпошлины и оплате услуг адвоката Шерстнева Н.М. настаивала в полном объеме, в качестве их обоснования привела доводы, аналогичные указанным в исковом заявлении, суду пояснила, что предварительный договор купли-продажи они заключили 31.08.2018, однако проживала она в спорной квартире с декабря 2017 года, делала там ремонт, приводила в порядок. Основной договор купли-продажи квартиры и земельного участка так и не был заключен, не смотря на то, что она устно обращалась к ответчику по данному вопросу. Квартира была куплена под материнский капитал, однако ответчиком доли на детей не были выделены, в связи с чем им пояснили, что договор купли-продажи не может быть заключен. Летом 2020 года ответчик заявил, что не намерен продавать спорные квартиру и земельный участок за оговоренную стоимость, увеличив ее. В указанной квартире она не проживает с декабря 2020 года. Ответчик Воробьева Н.В. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте его проведения уведомлена надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомила.

При указанных обстоятельствах, в соответствии со ст.167 ГПК РФ суд рассматривает дело при состоявшейся явке.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Согласно ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Частью 1 ст.421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ч.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии с ч.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно ч.4 ст.429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Часть 6 ст.429 ГК РФ установлено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно п.28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только относительно заключения будущего договора.

Согласно выписок из ЕГРН квартира с кадастровым номером №, общей площадью 37,1 кв.м., и земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 980 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, принадлежат на праве собственности ответчику Воробьевой Н.В. с 29.08.2012.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 31.08.2018 между Воробьевой Н.В. (продавец) и Шерстневой Н.М. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры и земельного участка, по условиям которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора принадлежащие продавцу на праве собственности квартиру и земельный участок, расположенные по адресу: Россия, <адрес> (далее – предварительный договор купли-продажи).

Пунктом 1.4 указанного предварительного договора купли-продажи установлено, что квартира и земельный участок продаются за 40 000 рублей. На момент заключения настоящего предварительного договора купли-продажи покупатель передал продавцу денежные средства в размере 10 000 рублей.

Согласно п.1.5 предварительного договора купли-продажи на переданные денежные средства по соглашению сторон будет действовать правило задатка, предусмотренное ст.380 ГК РФ, сторонам известны последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком, предусмотренные ст.381 ГК РФ.

Денежные средства в размере 30 000 рублей будут переданы продавцу непосредственно перед заключением основного договора купли-продажи квартиры и земельного участка.

В соответствии с п.1.6 предварительного договора купли-продажи к покупателю переходит право пользования указанной недвижимостью с момента заключения указанного предварительного договора купли-продажи.

Во исполнение условий указанного предварительного договора купли-продажи истцом ответчику Воробьевой Н.В. были переданы денежные средства в размере 10 000 рублей как сумма задатка в счет расчета за квартиру и земельный участок, что подтверждается распиской от 31.08.2018 на л.д.11. Данные обстоятельства ответчиком не оспариваются.

Таким образом, исходя из буквального толкования условий заключенного сторонами предварительного договора купли-продажи суд приходит к выводу, что у истца и ответчика имелось намерение в будущем заключить договор купли-продажи спорных квартиры и земельного участка. При этом, по смыслу ч.4 ст.429 ГК РФ, поскольку срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, вышеуказанным договором не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора, то есть до 31.08.2019.

Как следует из объяснений истца, в спорной квартире она проживала в период с декабря 2017 года и по декабрь 2020 года, о своем отказе от намерения продать спорные квартиру и земельный участок ответчик заявил ей летом 2020 года. Данные обстоятельства ответчиком не оспариваются, доказательств, опровергающих указанные обстоятельства, суду не представлено.

02.12.2020 Шерстневой Н.М. в адрес Воробьевой Н.В. направлено претензионное письмо с требованием возместить покупателю двойную сумму задатка, а также все понесенные расходы, связанные с оплатой коммунальных услуг на момент подписания предварительного договора купли-продажи в размере 2 345,38 рублей в счет оплаты сложившейся по вине продавца задолженности за потребленную электроэнергию, в связи с тем, что продавцом было отказано в дальнейшей продаже оговоренного ранее имущества.

Данное претензионное письмо получено ответчиком 08.12.2020, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении.

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч.2 ст.450.1 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Частью 1 ст.329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ч.1 ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии с ч.4 ст.380 ГК РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Статьей 381 ГК РФ установлено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (ч.1).

Если за неисполнение договора ответственная сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (ч.2).

Пунктом 1.5 предварительного договора купли-продажи прямо установлено, что на переданные денежные средства по соглашению сторон будет действовать правило задатка, предусмотренное ст.380 ГК РФ. При этом сторонам известны последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком, предусмотренные ст.381 ГК РФ.

При указанных обстоятельствах, с учетом того, что срок, в который стороны должны были заключить основной договор купли-продажи, в соответствии со ст.429 ГК РФ, истек, обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи, заключенным между истцом Шерстневой Н.М. и ответчиком Воробьевой Н.В. прекращены.

Таким образом, судом установлено, что между истцом и ответчиком возникли договорные отношения по купле-продаже недвижимости, при этом возникшие из указанного предварительного договора обязательств не исполнены по вине ответчика Воробьевой Н.В., которая после получения задатка отказалась от исполнения предварительного договора и заключения основного договора купли-продажи. С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что заключенный предварительный договор купли-продажи подлежит расторжению, в спорной ситуации к сторонам подлежат применению последствия неисполнения обязательств, указанные в предварительном договоре купли-продажи, с ответчика в пользу Шерстневой Н.М., в силу ч.2 ст.381 ГК РФ, подлежат взысканию денежные средства, переданные Воробьевой Н.В. в качестве задатка, в двойном размере.

Часть 1 статьи 88 ГПК РФ предусматривает, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Статья 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относит в том числе, расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом при подаче иска понесены судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 870 рублей.

Поскольку измененные исковые требования Шерстневой Н.М. к Воробьевой Н.В. удовлетворены в полном объеме, понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 800 рублей подлежат взысканию с ответчика.

Применительно к взысканию судебных издержек, суд исходит из следующего.

Частью 1 ст. 100 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы по оплате услуг представителя в разумных пределах.

Пунктом 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ). Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Согласно п.12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статьи 110 АПК РФ).

При этом разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (п.13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).

Истцом Шерстневой Н.М. понесены расходы по оплате услуг адвоката (консультация, составление претензионного письма, искового заявления) в сумме 5000 рублей, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам на л.д.15.

Суд, с учетом характера и категории рассматриваемого спора, объема выполненной представителем истца работы, исходя из принципов разумности и справедливости, считает необходимым взыскать с Воробьевой Н.В. в пользу Шерстневой Н.М. понесенные истцом расходы на оплату услуг адвоката.

При этом суд учитывает, что возражений относительно чрезмерности расходов на оплату услуг представителя от ответчика не поступило, ходатайство о их снижении не заявлялось.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Измененные исковые требования Шерстневой Натальи Михайловны к Воробьевой Наталье Васильевне о расторжении договора купли-продажи недвижимости в связи с существенным нарушением условий договора и о возврате покупателю денежной суммы, уплаченной за приобретение недвижимости, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества б/н от 31.08.2018, заключенный между Шерстневой Натальей Михайловной и Воробьевой Натальей Васильевной.

Взыскать с Воробьевой Натальи Васильевны в пользу Шерстневой Натальи Михайловны денежную сумму, внесенную ей за приобретение недвижимого имущества в качестве задатка по правилам ч.2 ст.381 ГК РФ, в размере 20 000 рублей 00 копеек.

Взыскать с Воробьевой Натальи Васильевны в пользу Шерстневой Натальи Михайловны расходы по оплате госпошлины в размере 800 рублей, а также расходы по оплате услуг адвоката в размере 5 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Родинский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий И.В. Бауэр

Мотивированное решение изготовлено 07.04.2021.