Решение по делу № 33-9102/2022 от 15.12.2022

Республика Коми г.Сыктывкар УИД 11RS0001-01-2022-019067-74

Дело № 2-7886/2022

                                     (№ 33-9102/2022)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ

ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ

в составе председательствующего Нагорновой О.Н.,

судей Перминовой Н.А., Слободянюк Т.А.,

при секретаре Сакеновой К.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 22 декабря 2022 года дело по апелляционной жалобе администрации МО ГО «Сыктывкар» на решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 17 октября 2022 года, по которому:

В удовлетворении исковых требований администрации МО ГО «Сыктывкар» (ИНН <Номер обезличен>) к Мезенцевой С.Н. (СНИЛС <Номер обезличен>) о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записей в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами <Номер обезличен> и <Номер обезличен>, расположенных на земельном участке с кадастровым номером <Номер обезличен> по адресу: <Адрес обезличен>; обязании передать по акту приёма-передачи земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенный по адресу: <Адрес обезличен>, в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования, в том числе свободный от объектов и иного имущества, отказано.

Исковые требования Мезенцевой С.Н. к администрации МО ГО «Сыктывкар», Хозяиновой Н.С. (паспорт гражданина Российской Федерации – серия ... <Номер обезличен>, выдан <Дата обезличена> ...) удовлетворены.

Признан незаконным отказ администрации МО ГО «Сыктывкар» в предоставлении Мезенцевой С.Н. в аренду земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенного по адресу: <Адрес обезличен>, выраженного в письме от 16.03.2022 <Номер обезличен>, подписанном ... МО ГО «Сыктывкар» - ... администрации МО ГО «Сыктывкар» Хозяиновой Н.С..

Администрация МО ГО «Сыктывкар» обязана в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу повторно рассмотреть обращение Мезенцевой С.Н. от 05.03.2022 о предоставлении ей в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенного по адресу: <Адрес обезличен>.

Администрация МО ГО «Сыктывкар» обязана в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу заключить с Мезенцевой С.Н. без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенного по адресу: <Адрес обезличен>, сроком на три года для завершения строительства индивидуального жилого дома.

Заслушав доклад судьи Перминовой Н.А., объяснения представителя Мезенцевой С.Н. Носова А.А., представителя администрации МОГО «Сыктывкар» Климовой Л.А., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Администрация МО ГО «Сыктывкар» обратилась в суд с иском к Мезенцевой С.Н. о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записей в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами <Номер обезличен> и <Номер обезличен>, расположенных на земельном участке с кадастровым номером <Номер обезличен> по адресу: <Адрес обезличен>; обязании передать по акту приёма-передачи земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенный по адресу: <Адрес обезличен>, в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования, в том числе свободный от объектов и иного имущества.

В обоснование иска администрацией МО ГО «Сыктывкар» указано на прекращение действия договора аренды спорного земельного участка, предоставленного для завершения строительства индивидуального жилого дома, на наличие на спорном земельном участке построек, наличие в ЕГРН записей о регистрации права собственности на завершённое строительством нежилое здание и на незавершённый строительством жилой дом со степенью готовности 20%. Требование о передаче земельного участка администрации МО ГО «Сыктывкар» и о погашении записей в ЕГРН в отношении расположенных на земельном участке объектов недвижимости Мезенцева С.Н не исполнил. Оснований для продолжения арендных правоотношений не имеется

Мезенцева С.Н. обратилась в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар» о признании незаконным отказа администрации МО ГО «Сыктывкар» в предоставлении Мезенцевой С.Н. в аренду земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенного по адресу: <Адрес обезличен>, выраженного в письме от 16.03.2022 <Номер обезличен>, подписанном главой МО ГО «Сыктывкар» - руководителем администрации МО ГО «Сыктывкар» Хозяиновой Н.С.; обязании администрации МО ГО «Сыктывкар» повторно рассмотреть обращение Мезенцевой С.Н. от 05.03.2022 о предоставлении ей в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенного по адресу: <Адрес обезличен>; обязании администрации МО ГО «Сыктывкар» заключить с Мезенцевой С.Н. без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенного по адресу: <Адрес обезличен>, для завершения строительства индивидуального жилого дома.

В обоснование иска Мезенцевой С.Н. указано на то, что спорный земельный участок предоставлялся Мезенцевой С.Н. в аренду лишь однажды, в 2016 году, и сразу для завершения строительства индивидуального жилого дома. Также Мезенцевой С.Н. указано на её добросовестное поведения как арендатора, единство судьбы объектов недвижимости (нежилое здание и незавершённый строительством индивидуальный жилой дом) и земельного участка, на котором такие объекты расположены, при этом объекты возводились в период действия договора аренды и соответствуют всем предъявляемым требованиям. Кроме того, Мезенцевой С.Н. указано на не реализацию администрацией МО ГО «Сыктывкар» в установленный законом срок права на обращение в суд с иском об изъятии расположенных на земельном участке объектов путём продажи с публичных торгов.

Определением суда от 31.08.2022 гражданские дела по искам администрации МО ГО «Сыктывкар» и Мензенцевой С.Н. были объединены в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения.

К участию в деле в качестве соответчика по иску Мезенцевой С.Н. была привлечена Хозяинова Н.С., занимавшая ранее должность главы МО ГО «Сыктывкар» - руководителя администрации МО ГО «Сыктывкар»

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Республике Коми, Управление архитектуры, городского строительства и землепользования администрации МО ГО «Сыктывкар», Мезенцев А.А.

Судом принято вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе администрация МО ГО «Сыктывкар» просит об отмене решения суда в связи с его незаконностью и необоснованностью.

В порядке требований ст.327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, извещались судом апелляционной инстанции, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке лиц, участвующих в деле.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решения суда подлежащим отмене в части удовлетворенных требований Мезенцевой С.Н.

Судом установлено, что в соответствии с договорами аренды <Номер обезличен> и <Номер обезличен> от 2 мая 2007 года администрация МОГО «Сыктывкар» предоставила ООО ... в аренду для целей строительства объекта «Квартал жилой застройки» земельные участки площадью ... кв.м и ... кв.м с кадастровыми номерами <Номер обезличен> и <Номер обезличен> по адресу: <Адрес обезличен> на срок до 8 февраля 2017 г.

13 июня 2007 года ООО ... выдано разрешение на строительство объекта «Квартал жилой застройки» в <Адрес обезличен>, срок которого был продлен до 9 мая 2017 года разрешением от 8 июня 2012 года.

Строительство жилых домов осуществлялось ООО ... по договорам долевого участия в строительстве, по условиям которых объектом недвижимости является объект долевого строительства (с указанием проектных данных), находящийся на участке (строительный номер и площадь), который образован в результате раздела земельных участков с кадастровым номером <Номер обезличен> и (или) <Номер обезличен>. В договорах определялась площадь участка, образованного в результате раздела.

Планированные к образованию участки в результате раздела (выдела) были поставлены на временный кадастровый учет, а в дальнейшем сняты с такого учета.

Между Мезенцевой (ранее – Волкова, Павлова) С.Н. и ООО ... 20.06.2011 также был заключён такой договор участия в долевом строительстве квартала жилой застройки.

С <Дата обезличена> Мезенцева С.Н. ... с Мезенцевым А.А.

19.08.2013 между ООО ... и Мезенцевой С.Н. был подписан акт приёма-передачи работ по производству фундамента.

13.01.2015 кадастровым инженером, осуществляющим деятельность в составе ООО ..., по заказу ООО ... был составлен технический план объекта незавершённого строительства, из которого следует, что в границах земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> находится незавершённый строительством жилой дом, проектной площадью ... кв.м, со степенью готовности ...%.

Указанному объекту был зарезервирован адрес: <Адрес обезличен>. <Дата обезличена> указанный объект незавершённого строительства был поставлен на государственный кадастровый учёт, ему был присвоен кадастровый <Номер обезличен>.

<Дата обезличена> в ЕГРП было зарегистрировано право собственности Мезенцевой С.Н. на указанный объект незавершённого строительства (запись регистрации <Номер обезличен>).

Строительство указанного объекта к настоящему времени не завершено.

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от 21.06.2016 <Номер обезличен> утверждены в составе земель населённых пунктов схему расположения земельных участков на кадастровом плане территории МО ГО «Сыктывкар» в территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми домами Ж-3 путём раздела земельного участка площадью ... кв.м, с кадастровым номером <Номер обезличен>, предоставленного для строительства объекта «Квартал жилой застройки». В том числе была утверждена схема расположения земельного участка площадью ... кв.м для индивидуального жилого дома с приусадебным участком по адресу: <Адрес обезличен>. При этом было постановлено прекратить существование земельного участка площадью ... кв.м, с кадастровым номером <Номер обезличен>, ООО ... было предписано осуществить государственный кадастровый учёт земельных участков.

Вступившим в законную силу 30.08.2016 решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 29.07.2016 по гражданскому делу № 2-10255/2016 на администрацию МО ГО «Сыктывкар», в том числе возложена после выполнения условий постановления от 21.06.2016 <Номер обезличен> об утверждении схемы расположения земельного участка и постановки земельного участка на кадастровый учет предоставить земельный участок площадью ... кв.м по адресу: <Адрес обезличен>, образованный в границах земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, в аренду Мезенцевой С.Н. для завершения строительства объекта «жилой дом» по адресу: <Адрес обезличен> сроком на три года.

<Дата обезличена> на государственный кадастровый учёт был поставлен земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен> площадью ... кв.м, расположенный по адресу: <Адрес обезличен>, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – для индивидуального жилого дома с приусадебным земельным участком. Границы земельного участка были установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства. Указанный земельный участок был образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>.

20.10.2016 Мезенцева С.Н. обратилась в администрацию МО ГО «Сыктывкар» за предоставлением ей в аренду сроком на 3 года земельного участка, расположенного по адресу: <Адрес обезличен>, для индивидуального жилого дома с приусадебным земельным участком.

18.11.2016 между администрацией МО ГО «Сыктывкар» (арендодатель) и Мезенцевой С.Н. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка <Номер обезличен>, по условиям которого арендатору из земель населённых пунктов был предоставлен в аренду земельный участок под кадастровым номером <Номер обезличен>, площадью ... кв.м, расположенный по адресу: <Адрес обезличен>, для завершения строительства индивидуального жилого дома с приусадебным земельным участком, сроком до 18.11.2019. Указанный договор был зарегистрирован в установленном порядке 27.01.2017.

<Дата обезличена> на государственный кадастровый учёт было поставлено нежилое здание, площадью ... кв.м, 2018 года постройки, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <Номер обезличен>, ему был присвоен кадастровый <Номер обезличен>. Тогда же в ЕГРН было зарегистрировано право собственности Мезенцевой С.Н. на указанное здание (запись регистрации <Номер обезличен>).

В ноябре 2019 года Управление архитектуры, городского строительств и землепользования администрации МО ГО «Сыктывкар» уведомило Мезенцеву С.Н. о прекращении действия договор аренды 18.11.2019.

Мезенцевой С.Н. надлежащим образом исполнялись обязательства по внесению арендной платы, в том числе выставленной на 2021 год.

12.07.2019 Мезенцева С.Н. обращалась в администрацию МО ГО «Сыктывкар» за предоставлением ей в аренду земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> в аренду на 3 года для завершения строительства жилого дома по адресу: <Адрес обезличен>, в чём ей было отказано письмом от 24.07.2019 <Номер обезличен>.

Впоследствии 17.02.2020 Мезенцева С.Н. обращалась в администрацию МО ГО «Сыктывкар» за предоставлением ей в аренду земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> в аренду на срок на 49 лет для обслуживания нежилого здания с кадастровым номером <Номер обезличен>, в чём ей было отказано письмом от 02.03.2020 <Номер обезличен>.

Вступившим в законную силу 13.10.2020 решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 31.08.2020 по административному делу № 2а-4834/2020 административное исковое заявление Мезенцевой С.Н. к администрации МО ГО «Сыктывкар» о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду, выраженного в письме от 02.03.2020 <Номер обезличен>, об обязании устранить нарушения прав, путём повторного рассмотрения заявления о предоставлении земельного участка в аренду оставлено без удовлетворения.

Согласно составленному сотрудниками Управления архитектуры, городского строительств и землепользования администрации МО ГО «Сыктывкар» акту от 12.10.2021 на спорном земельном участке расположены три хозяйственные постройки, ленточный фундамент и строение (с признаками проживания в нём).

Письмом от 03.06.2021 администрация МО ГО «Сыктывкар» в лице Управления архитектуры, городского строительств и землепользования потребовало от Мезенцевой С.Н. в срок до 05.08.2021 освободить земельный участок от объекта незавершённого строительства и завершённого строительством нежилого здания хозяйственного назначения, погасить записи об объектах в ЕГРН и вернуть земельный участок администрации МО ГО «Сыктывкар», приведя его в состояние, пригодное для дальнейшей эксплуатации.

05.03.2022 Мезенцева С.Н. вновь обратилась в администрацию МО ГО «Сыктывкар» за предоставлением ей в аренду земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> в аренду на 3 года для завершения строительства индивидуального жилого дома по адресу: <Адрес обезличен>, в чём ей было отказано письмом от 16.03.2022 <Номер обезличен>, подписанным ... МО ГО «Сыктывкар» - ... администрации МО ГО «Сыктывкар» Хозяиновой Н.С.

В обоснование принятого решения было указано на отсутствие у Мезенцевой С.Н. права на предоставление спорного земельного участка в аренду для завершения торгов, поскольку ей раньше предоставлялся этот участок для завершения строительства индивидуального жилого дома, то есть данное право ей уже было реализовано ранее, истечение срока действия предыдущего договора аренды.

Разрешая заявленные исковые требования и удовлетворяя требования Мезенцевой С.Н., суд первой инстанции полагал, что по данному делу с учетом нахождения на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности Мезенцевой С.Н., и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицами быть предметом аукциона (торгов).

Так как администрация МОГО «Сыктывкар» не воспользовалась правом на обращение в суд с иском об изъятии у Мезенцевой С.Н. объекта незавершенного строительства путём продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка (18.11.2019), на котором расположен этот объект, как то установлено пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, то у Мезенцевой С.Н. имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта на основании пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

Соответственно, суд посчитал, что исковые требования Мезенцевой С.Н. к администрации МО ГО «Сыктывкар» и Хозяиновой Н.С. подлежат удовлетворению, отказ администрации МО ГО «Сыктывкар» в предоставлении Мезенцевой С.Н. в аренду земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенного по адресу: <Адрес обезличен>, выраженный в письме от 16.03.2022 <Номер обезличен>, подписанном главой МО ГО «Сыктывкар» - руководителем администрации МО ГО «Сыктывкар» Хозяиновой Н.С., подлежит признанию незаконным.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции с таким выводом суда согласиться не может.

В отсутствие совокупности предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 и подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом на основании договора аренды.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (часть 1 статьи 606 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктами 1-3 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1); если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (пункт 2); законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3).

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (часть 1 статьи 622 Гражданского кодекса РФ).

Федеральным законом от 23 июня 2014 года №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу с 1 марта 2015 года (за исключением отдельных положений), Земельный кодекс РФ дополнен главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» (статьи 39.1-39.20).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ в качестве одного из случаев заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусматривает предоставление земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ).

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ приведена совокупность условий, при наличии которой гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях: 1)заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В силу подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ).

Таким образом, статьями 39.6 и 39.8 Земельного кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года №171-ФЗ) установлены особенности заключения договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. Арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов при наличии оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, и соблюдении условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ. При этом договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставляемого без проведения торгов для завершения строительства расположенного на этом земельном участке объекта незавершенного строительства, заключается на срок до трех лет.

Аналогичная правовая позиция приведена в пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28 марта 2018 года, согласно которой граждане или юридические лица, являющиеся арендаторами земельного участка, находящегося в публичной собственности, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ случаях только при наличии в совокупности условий, содержащихся в пункте 4 данной статьи.

Кроме того, согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года №171-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса РФ).

В пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июля 2020 года, и пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23 декабря 2020 года, разъяснено, что положениями Земельного кодекса РФ в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключено применение пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Следовательно, если после 1 марта 2015 года такой арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

По данному делу установлено, что спорный земельный участок был предоставлен Мезенцевой С.Н. в 2016 году для завершения строительства, следовательно, Мезенцева С.Н. реализовала свое право на однократное предоставление без проведения торгов земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения его строительства (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ).

Заключение нового договора аренды без проведения торгов возможно при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Однако, наличие оснований, предусмотренных подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, которые давали бы истцу право на заключение нового договора аренды без проведения торгов, по делу не установлено.

Право собственности Мезенцевой С.Н. на объект незавершенного строительства зарегистрировано 17 сентября 2019 года, то есть после 1 марта 2015 года.

При таких обстоятельствах истец не вправе после истечения срока договора аренды земельного участка <Номер обезличен> от 18 ноября 2016 года требовать его возобновления на тех же условиях в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, так как условия реализации такого права отсутствуют.

В связи с вышеприведенными основаниями требования истца Мезенцевой С.Г. к администрации МО ГО «Сыктывкар» о признании отказа незаконным и обязании администрации МО ГО «Сыктывкар» повторно рассмотреть обращение Мезенцевой С.Н. и заключить с ней договор аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в иске.

Оснований для отмены судебного решения в части отказа в удовлетворении исковых требований администрации МО ГО «Сыктывкар» о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записей в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами <Номер обезличен> и <Номер обезличен>, расположенных на земельном участке с кадастровым номером <Номер обезличен> по адресу: <Адрес обезличен>; обязании передать по акту приёма-передачи земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенный по адресу: <Адрес обезличен>, в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования, в том числе свободный от объектов и иного имущества, не имеется.

Судом первой инстанции правильно отмечено, что поскольку договор аренды между сторонами был заключен 18.11.2016, то есть после вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, то к спорным правоотношениям подлежат применению положения ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, законодателем установлен определенный способ защиты права публичного собственника земельного участка в случае, когда собственник расположенного на таком земельном участке объекта незавершенного строительства не осуществил ввод объекта в эксплуатацию до истечения срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного ему для завершения строительства.

Нарушенное право публичного собственника в этом случае подлежит защите путем обращения в суд с требованием к собственнику объекта незавершенного строительства об изъятии и продаже такого объекта с публичных торгов в порядке ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ.

Довод апелляционной жалобы администрации МО ГО «Сыктывкар» о том, что нежилое здание с кадастровым номером <Номер обезличен> является самовольной постройкой и подлежит сносу, не может являться основанием для отмены решения суда в части отказа в удовлетворении требований администрации по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки

В силу Правил землепользования и застройки муниципального образования городского округа «Сыктывкар», утвержденных решением Совета МО ГО «Сыктывкар» от 30.04.2010 № 31/04-560, разрешённым видом использования спорного земельного участка является размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем 3, высотой не более 20 метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек.

Мезенцевой С.Н. указано, что нежилое здание с кадастровым номером 11:05:0107004:2289 является хозяйственной постройкой, временное проживание в ней на период строительства на спорном земельном участке индивидуального жилого дома обусловлено затруднительным материальным положением, отсутствием иного пригодного для проживания жилого помещения.

Каких-либо допустимых и достоверных доказательств того, что данный объект не является хозяйственной постройкой, материалы дела не содержат. Выдача разрешений для строительства таких построек или соблюдения предусмотренного Градостроительным кодексом РФ уведомительного порядка не требуется.

Указанный объект был возведён Мезенцевой С.Н. в период действия договора аренды земельного участка, на котором он расположен.

Те обстоятельства, что спорная хозяйственная постройка является объектом капитального строительства, и в отношении неё произведена государственная регистрация права собственности, не имеют правового значения, так как не влияют на её статус в качестве хозяйственной постройки, носящей вспомогательный характер.

Каких-либо допустимых и достоверных доказательств того, что указанная постройка была возведена с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, материалы дела не содержат.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 17 октября 2022 года отменить в части удовлетворения требований Мезенцевой С.Н. к администрации МО ГО «Сыктывкар», Хозяиновой Н.С. о признании незаконным отказа администрации МО ГО «Сыктывкар» в предоставлении Мезенцевой С.Н. в аренду земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенного по адресу: <Адрес обезличен>, выраженного в письме от 16.03.2022 <Номер обезличен>, подписанном ... МО ГО «Сыктывкар» - ... администрации МО ГО «Сыктывкар» Хозяиновой Н.С., обязании администрации МО ГО «Сыктывкар» в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу повторно рассмотреть обращение Мезенцевой С.Н. от <Дата обезличена> о предоставлении ей в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенного по адресу: <Адрес обезличен> и заключить с Мезенцевой С.Н. без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенного по адресу: <Адрес обезличен>, сроком на три года для завершения строительства индивидуального жилого дома.

Вынести в указанной части новое решение об отказе Мезенцевой С.Н. в удовлетворении исковых требований.

В остальной части решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 17 октября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации МО ГО «Сыктывкар» – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 27 декабря 2022 года.

Председательствующий

Судьи