Решение по делу № 2-982/2023 от 12.01.2023

    2-982/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Королев                                                                                         15 мая 2023 года

Королёвский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.Б.,

при секретаре ФИО9,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к АО «ДОМ.РФ» о погашении записи об ипотеке,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО5 обратилась в суд с иском к АО «ДОМ.РФ» о погашении записи об ипотеке, взыскании почтовых расходов в размере <данные изъяты> руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб., государственной пошлины за подачу заявления в Росреестр о регистрации права собственности в размере <данные изъяты> руб.

В обосновании иска указано, истцом на торгах арестованного заложенного имущества приобретена квартира по адресу <адрес>.

Протокол об определении участников торгов по лоту № (Торги №) от ДД.ММ.ГГГГг. и Договор купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (Территориальное управление Росимущества) и истцом.

Изначально ипотека на данную квартиру была оформлена в «Городском Ипотечном Банке» «Договором купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств» от ДД.ММ.ГГГГ заемщики ФИО3 и ФИО4.

В ДД.ММ.ГГГГ году в АО «АГЕНТСТВО ФИНАНСИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА» они заключили «Последующий договор об ипотеки квартиры» № от ДД.ММ.ГГГГ. Предмет залога тот же квартира: <адрес>

Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. государственная регистрация ограничения прав и обременений объекта недвижимости по адресу <адрес> в пользу ООО « Городской Ипотечный Банк» произошла ДД.ММ.ГГГГ., а в пользу АО «Агентство финансирования жилищного строительства» - ДД.ММ.ГГГГ. То есть, регистрация ограничения прав и обременений объекта недвижимости по последующей ипотеке произошло спустя 1,5 года после регистрации предыдущей ипотеки. Таким образом ООО «Городской Ипотечный Банк» является первым залогодержателем объекта недвижимости - квартиры, по адресу <адрес>

В ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Городской Ипотечный Банк» был присоединен к ОАО «Восточный экспресс банк».

ДД.ММ.ГГГГ Хамовнический районный суд г. Москвы по иску ОАО «Восточный экспресс банк» к ФИО3 и ФИО4 вынес решение: - «Исковые требования ОАО «Восточный экспресс банк» к ФИО3 и ФИО4 о расторжении договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, возмещении судебных расходов - удовлетворить.

Так как на момент проведения торгов ОАО «Восточный экспресс банк» был присоединен к «Совкомбанку», то ДД.ММ.ГГГГ истцом и представителем «Совкомбанка» были поданы документы в Росреестр на погашение записи об ипотеке в ЕГРН, переход права и регистрации моих прав на квартиру по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ ипотека от «Городского Ипотечного Банка» была погашена. ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация прав была приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ.

В Уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав № от ДД.ММ.ГГГГ указано, что «по сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН), объект недвижимости кад. № - обременен ипотекой в пользу Акционерное общество «Агентство Финансирования Жилищного строительства» (правопреемником которого является ООО «ДОМ.РФ Управление проектами»).

ДД.ММ.ГГГГ истцом отправлен запрос в ООО «ДОМ. РФ Управление проектами» на снятие обременений по «Последующему договору об ипотеке квартиры» № от ДД.ММ.ГГГГ

Во всех трех письмах истцу было отказано в погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с тем, что у ФИО3 и ФИО4 имеется задолженность по кредитному договору.

Таким образом, в связи с фактическим отказом ответчика погасить регистрационную запись об ипотеке путем подачи совместного заявления залогодателя и залогодержателя, Истец в соответствии с ч.1 ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 г № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

В судебное заседание истец ФИО5 явилась, иск поддержала, просила удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик ДОМ.РФ Девелопмент» Чинёнова О.К. в судебное заседание не явилась, в ранее направленных возражениях в удовлетворении иска просила отказать по основаниям указанным в возражениях.

Суд, выслушав истца, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств, исследованных в ходе судебного разбирательства в их совокупности,    приходит к выводу - исковые требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п. 1, п. 6 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

В силу п. 1 ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с п.4 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке», в случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии со ст. 50 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов:

1. при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда - копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов);

2. При государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в предусмотренных частью 1 настоящей статьи случаях регистрационная запись об ипотеке, обеспечивающей требования залогодержателя, в целях удовлетворения которых реализован предмет ипотеки, погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя заложенного имущества или залогодержателя.»

В соответствии п.1 ст.46 ФЗ «Об ипотеки», требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований.

В соответствии с п.4, п.8 ч.1 ст. 352 ГК РФ, в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2), в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1).

В соответствии с ч.1 ст.342 ГК РФ, в случаях, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

В соответствии с п.2,3,4 ст.342.1 ГК РФ, в случае обращения взыскания на заложенное имущество предшествующим залогодержателем последующий залогодержатель вправе потребовать от должника досрочного исполнения обязательства, обеспеченного последующим залогом, и в случае его неисполнения обратить взыскание на заложенное имущество одновременно с предшествующим залогодержателем. Договором между залогодателем и последующим залогодержателем может быть ограничено право такого залогодержателя потребовать от должника досрочного исполнения обязательства, обеспеченного последующим залогом.

Требование, обеспеченное последующим залогом, не подлежит досрочному удовлетворению, если оставшегося после обращения взыскания предшествующим залогодержателем заложенного имущества будет достаточно для удовлетворения требования последующего залогодержателя.

Если последующий залогодержатель не воспользовался правом потребовать досрочного исполнения обязательства или данное право было ограничено соглашением в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи, последующий залог прекращается, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Судом установлено, истцом на торгах арестованного заложенного имущества приобретена квартира по адресу <адрес>

Протокол об определении участников торгов по лоту № (Торги №) от ДД.ММ.ГГГГ и Договор купли-продажи недвижимого имущества №-Г от ДД.ММ.ГГГГ между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (Территориальное управление Росимущества) и истцом.

Изначально ипотека на данную квартиру была оформлена в «Городском Ипотечном Банке» «Договором купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств» от ДД.ММ.ГГГГ заемщики ФИО3 и ФИО4

В ДД.ММ.ГГГГ года в АО «Агенство финансирования жилищного строительства» они заключили «Последующий договор об ипотеки квартиры» № от ДД.ММ.ГГГГ. Предмет залога тот же квартира: <адрес>

Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация ограничения прав и обременений объекта недвижимости по адресу <адрес> в пользу ООО «Городской Ипотечный Банк» произошла ДД.ММ.ГГГГ, а в пользу АО «Агентство финансирования жилищного строительства» - ДД.ММ.ГГГГ. В связи с чем, ООО «Городской Ипотечный Банк» является первым залогодержателем объекта недвижимости - квартиры, по адресу <адрес>

В ДД.ММ.ГГГГ году ООО «Городской Ипотечный Банк» был присоединен к ОАО «Восточный экспресс банк».

ДД.ММ.ГГГГ Хамовнический районный суд г. Москвы по иску ОАО «Восточный экспресс банк» к ФИО3 и ФИО4 вынес решение: - «Исковые требования ОАО «Восточный экспресс банк» к ФИО3 и ФИО4 о расторжении договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, возмещении судебных расходов - удовлетворить.

Так как на момент проведения торгов ОАО «Восточный экспресс банк» был присоединен к «Совкомбанку», то ДД.ММ.ГГГГ истцом и представителем «Совкомбанка» были поданы документы в Росреестр на погашение записи об ипотеке в ЕГРН, переход права и регистрации моих прав на квартиру по адресу: ФИО12

ДД.ММ.ГГГГ ипотека от «Городского Ипотечного Банка» была погашена.

ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация прав была приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ.

В Уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав № от ДД.ММ.ГГГГ указано, что «по сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН), объект недвижимости кад.№ - обременен ипотекой в пользу Акционерное общество «Агенство финансирования жилищного строительства» (правопреемником которого является ООО «ДОМ.РФ Управление проектами»).

ДД.ММ.ГГГГ истцом отправлен запрос в ООО «ДОМ. РФ Управление проектами» на снятие обременений по «Последующему договору об ипотеке квартиры» № от ДД.ММ.ГГГГ.

Во всех трех письмах истцу было отказано в погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с тем, что у ФИО3 и ФИО4 имеется задолженность по кредитному договору.

ОАО «Восточный экспресс банк» воспользовался своим преимущественным правом. Причем при задолженности <данные изъяты> долларов США, что в рублях в ДД.ММ.ГГГГ составляло примерно <данные изъяты> руб., квартира была оценена судом в <данные изъяты>., то есть почти в два раза меньше задолженности.

В реальности залогодержатель получил с торгов <данные изъяты>., так как предмет залога был реализован только на вторых торгах.

Таким образом, в силу требований ч.1 ст.342 ГК РФ и п.10 ст.342.1 ГК РФ, залог ООО «ДОМ. РФ Управление проектами» прекращается.

Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав решения суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Таким образом, из указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления приобретателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Согласно п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Доводы ответчика о том, что заочным решением Королёвского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № удовлетворены исковые требования ОАО «АФЖС», расторгнут договор стабилизационного займа; с ФИО3 и ФИО4 в пользу ОАО «АФЖС» солидарно взысканы долг по договору стабилизационного займа в размере <данные изъяты> руб., расходы по оплате госпошлины в размере 17 524,89 руб.; обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, путем реализации с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости <данные изъяты> руб., опровергаются требованиями абзаца третьего пункта 4 статьи 339.1, пунктов 1, 10 статьи 342.1 ГК РФ и п.1 ст.46 ФЗ «Об ипотеки» и ч.1 ст.342 ГК РФ. Старшинство залоговых прав в силу абзаца третьего пункта 4 статьи 339.1, пунктов 1, 10 статьи 342.1 ГК РФ определяется по общему правилу в отношении недвижимого имущества - в зависимости от момента регистрации обременения в ЕГРН.

В соответствии с п.10 ст.342.1 ГК РФ, в случаях, если заложенное имущество, в отношении которого ведется учет залогов в соответствии с пунктом 4 статьи 339.1 настоящего Кодекса, является предметом нескольких залогов, требования залогодержателя, обеспеченные залогом, запись об учете которого совершена ранее, удовлетворяются преимущественно перед требованиями залогодержателя, обеспеченными залогом того же имущества, запись об учете которого не совершена в установленном законом порядке или совершена позднее, независимо от того, какой залог возник ранее. Иной порядок удовлетворения требований залогодержателей может быть предусмотрен в соответствии с законами о ценных бумагах.

Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация ограничения прав и обременений объекта недвижимости по адресу <адрес> в пользу ООО « Городской Ипотечный Банк» (ОАО «Восточный экспресс банк») произошла ДД.ММ.ГГГГ., а в пользу АО «Агентство финансирования жилищного строительства» (ООО «ДОМ. РФ Управление проектами») - ДД.ММ.ГГГГ.

Первый залогодержатель ОАО «Восточный экспресс банк» после реализации залога получил <данные изъяты> руб., имущества для удовлетворения требований последующего залогодержателя не осталось. Исполнительное производство № не окончено исполнением.

В соответствии с п.4 ч.1 ст.352 ГК РФ, залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом.

При этом, законных оснований для удовлетворения требований истца о признании права собственности на спорную квартиру не имеется, поскольку истец не лишен возможности после исполнения решения суда обратиться в регистрирующий орган для изменения сведений о собственнике спорного имущества.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Суд взыскивает с ответчика почтовые расходы по отправке сторонам копии иска в размере 274,00 руб., поскольку они относимы к данному делу, не являются завышенными, подтверждены представленными материалами, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Государственная пошлина, за подачу заявления в Росреестр о регистрации права собственности в размере 2 000 руб., не является судебными расходами и взысканию не подлежит.

Учитывая вышеизложенное и руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО5 к АО «ДОМ.РФ» о погашении записи об ипотеке – удовлетворить частично.

Признать прекращенным обременение в виде ипотеки (залога), зарегистрированной в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ № по последующему договору об ипотеке квартиры в пользу Акционерное общество «Агентство финансирования жилищного строительства» (правопреемник Общество с ограниченной ответственностью «ДОМ.РФ»), расположенной по адресу: <адрес>

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ДОМ.РФ» (ОГРН <данные изъяты>) в пользу ФИО5 (паспорт №) расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб., почтовые расходы в размере 274 руб..

В удовлетворении исковых требований ФИО5 о регистрации перехода права собственности на квартиру расположенную по адресу: <адрес>, взыскании стоимости государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб., отказать.

Данное решение является основанием для погашения регистрационных записей о залоге недвижимости: расположенной по адресу: <адрес> в Едином государственном реестре недвижимости.

Решение может быть обжаловано сторонами в Московский областной суд через Королевский городской суд в течение месяца с даты принятия решения в окончательной форме.

Судья                                    Т.Б. Родина

Мотивированное решение суда составлено 30 июня 2023 года.

Судья                                    Т.Б. Родина