Решение по делу № 33-3171/2024 от 16.02.2024

УИД 91RS0022-01-2021-005613-75

№ 2-143/2023

№ 33-3171/2024

Председательствующий судья первой инстанции Ярошенко Г.А.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

19 марта 2024 года                        г. Симферополь

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

Председательствующего судьи Белоусовой В.В.,

судей Калюбиной А.Г., Подобедовой М.И.

при секретаре Фищенко И.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Барановой Л.А. к Белявской Т.В., третьи лица: Баранов С.С., Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о взыскании суммы неосновательного обогащения,

по апелляционной жалобе Барановой Л.А. на решение Феодосийского городского суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ,

у с т а н о в и л а:

Баранова Л.А. обратилась в суд с иском к Белявской Т.В., о взыскании суммы неосновательного обогащения в виде проведенных ремонтных работ по улучшению нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 5 000 000 рублей, а также судебных расходов (с учетом уточненного иска).

Требования мотивированы тем, что 9 сентября 2016 году между Белявской Т.В., и Барановой Л.А., заключен предварительный договор купли-продажи здания общей площадью 469,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по условиям которого основной договор купли-продажи здания должен быть заключен не позднее 15 октября 2017 года.

Позднее Белявская Т.В. отказалась от выполнения своих обязательств по заключению основного договора, поскольку она не оплатила денежные средства в размере 9 000 000 рублей согласно графику платежей.

В период действия предварительного договора Баранова Л.А. провела ремонтные работы в здании общей площадью 469,3 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, на основании договора подряда от 24 октября 2016 года, заключенного с ООО «Титан», на сумму 5 000 000 рублей. Ремонтные работы проводились на протяжении длительного периода времени, Белявской Т.В. было известно об их проведении, каких-либо возражений от нее не поступало. Поскольку основной договор купли-продажи здания не заключен, а имущество осталось в собственности Белявской Т.В., Баранова Л.А. полагает, что у ответчика возникло неосновательное обогащение в размере стоимости ремонтных работ и строительных материалов, которые использовались при ремонте спорного помещения, и оплачены истцом в размере 5 000 000 рублей.

Решением Феодосийского городского суда Республики Крым от 18 декабря 2023 года в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе Баранова Л.А. просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение, иск удовлетворить, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение по делу, недоказанность установленных судом обстоятельств, имеющих значение по делу, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам по делу, неправильное применение норм процессуального и материального права.

В судебном заседании Белявская Т.В. и ее представитель в режиме видеоконференцсвязи с Орехово-Зуевским городским судом Московской области возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по мотивам необоснованности.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, причины неявки суду неизвестны.

На основании части 2.1 статьи 113 и статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Рассмотрением дела установлено, что 9 сентября 2016 года между Белявской Т.В. и Барановой Л.А. заключен предварительный договор купли-продажи здания (т. 1 л.д. 201-202).

Согласно пункту 1.1 предварительного договора купли-продажи здания от 9 сентября 2016 года стороны обязались в сроки и на условиях указанных в договоре заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости, по которому Белявская Т.В. обязалась передать в собственность Барановой Л.А., а Баранова Л.А. обязалась принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего и основного договора купли-продажи объект недвижимости: нежилое здание, общей площадью 469,3 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>, кадастровый №, расположенное на земельном участке площадью 2939 кв.м., кадастровый №.

Согласно пункту 1.2 предварительного договора, указанное нежилое здание принадлежит продавцу Белявской Т.В. на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности на недвижимое имущество серия САС № от 1 апреля 2010 года; земельный участок, на котором расположено нежилое здание, находится во владении продавца на основании договора аренды земли от 5 сентября 2005 года.

В пункте 1.3 предварительного договора стороны договорились, что настоящим договором они определяют сроки и порядок расчетов за приобретаемое по основному договору здание, а также предусмотрят порядок оформления и передачи здания покупателю во временное возмездное пользование до заключения основного договора купли продажи. Стороны определили, что передача здания в аренду покупателю является существенным условием настоящего предварительного договора.

Стороны пришли к соглашению, что заключат основной договор купли-продажи здания и завершат все взаиморасчеты не позднее 15 октября 2017 года (пункт 1.4 предварительного договора).

Как следует из пункта 1.5 предварительного договора, учитывая сложившуюся ситуацию в Республике Крым, связанную с переоформлением договоров аренды земли, заключенных до вступления Республики Крым в состав Российской Федерации и ситуацию с погашением задолженности по кредитным договорам, заключенным до вступления Республики Крым в состав Российской Федерации, стороны отдают себе отчет о необходимости приведения документов на объекты недвижимости в соответствии с действующим российским законодательством. В связи с чем, Белявская Т.В. в указанные в настоящем договоре сроки обязалась предпринять все зависящие от нее меры и действия, направленные на подготовку юридически корректного пакета документов, необходимого для заключения основного договора купли-продажи, указанного в пункте 1.1 договора.

В пункте 2.1 предварительного договора стороны установили, что здание продается за 21 000 000 рублей.

Порядок расчета между сторонами приведен в пункте 2.2 предварительного договора, а именно: передача задатка в размере 3 500 000 рублей, из которых 500 000 рублей в момент подписания предварительного договора, по 1 000 000 рублей не позднее 30 октября 2016 года, 30 ноября 2016 года, 30 декабря 2016 года; предварительная оплата здания до заключения основного договора купли-продажи составила по 1 000 000 рублей не позднее 30 числа каждого месяца, начиная с 30 января 2017 года и до 30 сентября 2017 года; окончательный расчет в момент заключения основного договора купли-продажи в размере 8 500 000 рублей.

Стороны договорились, что не позднее 15 октября 2016 года Белявская Т.В. передает здание во временное возмездное пользование Барановой Л.А., согласно условиям заключенного между ними договора аренды здания, на срок – до заключения основного договора купли-продажи здания, с арендной платой в размере 100 000 рублей в месяц; правоотношения относительно аренды здания оформляются отдельным договором (пункт 2.4 предварительного договора).

В пункте 3.1 предварительного договора указано, что Баранова Л.А. удовлетворена качественным состоянием покупаемого здания, установленного путем его внешнего и внутреннего осмотра на месте перед заключением настоящего договора, и не обнаружила при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ей не сообщила продавец Белявская Т.В.

Предварительный договор купли-продажи здания от 9 сентября 2016 года подписан сторонами Белявской Т.В. и Барановой Л.А.

Согласно письму филиала Государственного унитарного предприятия Республики Крым «Крым БТИ» в г. Феодосия от 18 августа 2022 года № 02-2025, по данным материалов инвентарного дела № 6304 на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: <адрес>, право собственности по состоянию на 31 декабря 2012 года зарегистрировано за Белявской Т.В. на основании свидетельства о праве собственности, выданного Феодосийским исполкомом 1 апреля 2010 года (т. 1 л.д. 111).

По сведениям Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 14 июля 2022 года право собственности на нежилое здание площадью 469,3 кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, не зарегистрировано (т. 1 л.д. 79-80).

28 августа 2016 года между индивидуальным предпринимателем Белявской Т.В. и индивидуальным предпринимателем Барановой Л.А. заключен договор аренды нежилых помещений № 53, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в срочное платное пользование торговое помещение (вход справа) 40 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, на срок с момента подписания договора и до 31 декабря 2016 года (пункты 1.1, 9.1) (т. 1 л.д. 218-219).

1 января 2018 года между индивидуальным предпринимателем Белявской Т.В. и индивидуальным предпринимателем Барановой Л.А. заключен договор аренды нежилых помещений № 53, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в срочное платное пользование торговое помещение (вход справа) 40 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, на срок с момента подписания договора и до 31 декабря 2018 года (пункты 1.1, 9.1) (т. 1 л.д. 220-221).

Соглашением №1 от 1 сентября 2018 года, заключенного между индивидуальным предпринимателем Белявской Т.В. и индивидуальным предпринимателем Барановой Л.А. расторгнут договор аренды нежилых помещений № 53 от 1 января 2018 года с момента подписания соглашения (т. 1 л.д. 222).

Согласно пунктам 4.1, 4.2 договоров аренды нежилых помещений № 53 от 28 августа 2016 года, 1 января 2018 года арендатор имеет право с согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущества, проводить его ремонт, реконструкцию, техническое переоборудование; осуществлять по согласию с арендодателем за счет собственных средств неотделимые улучшения арендованного имущества арендодателя.

В пунктах 8.2, 8.5 договоров аренды нежилых помещений № 53 от 28 августа 2016 года, 1 января 2018 года предусмотрено, что вопросы переоборудования, переоснащения и других работ: арендатор с целью приспособления имущества к своим нуждам имеет право с согласия арендодателя производить ремонт, реконструкцию, переоборудование, установку дополнительных технически приспособлений и устройств арендуемого объекта.

В случае улучшения арендованного имущества с согласия арендодателя за счет собственных средств арендатор имеет право оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены от имущества без причинения ему ущерба. Если такие улучшения отделить невозможно, арендодатель обязан компенсировать арендатору его затраты. По договоренности сторон стоимость неотделимых улучшений может компенсироваться арендатору зачетом встречного однородного требования по уплате арендной платы.

Решением Феодосийского городского суда Республик Крым от 27 декабря 2018 года в удовлетворении иска Белявской Т.В. к Барановой Л.А. о расторжении предварительного договора купли-продажи здания от 9 сентября 2016 года, общей площадью 469,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между сторонами; возложении обязанности освободить указанное здание в течении 10 дней с момента вступления судебного решения в законную силу, отказано.

При рассмотрении указанного дела судом было установлено, что основной договор купли-продажи нежилого здания, о котором стороны указали в предварительном договоре от 09 сентября 2016 года, не заключен до 15 октября 2017 года, в срок, установленный в пункте 1.4 предварительного договора купли-продажи, соответственно, в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены, поскольку до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не заключен, и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор. Уведомление о готовности к заключению договора купли-продажи здания, направленное ответчиком истцу после предъявления настоящего иска в суд и полученное истцом 01 декабря 2018 года, не может расцениваться, как предложение заключить основной договор по условиям предварительного, так как направлено по истечению срока, указанного в нем. В претензии – уведомлении о расторжении договора от 09 сентября 2016 года, направленном в адрес Барановой Л.А. 16 октября 2018 года, истец Белявская Т.В. указывает, что просит считать договор расторгнутым ввиду неоплаты и нарушения существенных условий договора, и освободить принадлежащее здание и покинуть его в течении 30 дней с момента получения данного уведомления.

В феврале 2019 года Баранова Л.А. обратилась в суд с иском к Белявской Т.В., в котором просила взыскать задаток в двойном размере в сумме 5 800 000 рублей, а также судебные расходы.

Решением Феодосийского городского суда Республики Крым от 02 апреля 2019 года по гражданскому делу № 2-660/2019 иск Барановой Л.А. к Белявской Т.В. о взыскании задатка удовлетворен частично. Взысканы с Белявской Т.В. в пользу Барановой Л.А. денежные средства в размере 2 900 000 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 22 700 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 рублей; в остальной части иска отказать (т. 1 л.д. 81-83).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 26 ноября 2019 года решение Феодосийского городского суда Республики Крым от 02 апреля 2019 года оставлено без изменения, апелляционную жалобу Белявской Т.В. – без удовлетворения (т. 1 л.д. 84-87).

Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 19 мая 2020 года решение Феодосийского городского суда Республики Крым от 02 апреля 2019 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 26 ноября 2019 года оставлены без изменения, кассационную жалобу Белявской Т.В. – без удовлетворения (т. 1 л.д. 88-89).

В соответствии с частью 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Обращаясь в суд с иском, Баранова Л.А. указывает, что в период действия предварительного договора от 09 сентября 2016 года по ее заказу проведены ремонтные работы в нежилом здании площадью 469,3 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, стоимостью 5 000 000 рублей.

В подтверждение своих требований истец предоставила копию договора подряда от 24 октября 2016 года без номера, заключенного между Барановой Л.А., как заказчиком, и ООО «Титан», как исполнителем, по условиям которого ООО «Титан» обязалось по заданию Барановой Л.А. выполнить следующие работы и услуги: ремонтно-отделочные работы, демонтажные работы, утепление фасада, укладка плитки, выравнивание пола и стен, проводка и прокладка канализации и электричества; общая сметная стоимость данных услуг/работ составила 7 087 502 рублей (пункты 1.1, 3.1); акты о приемке выполненных работ на спорном объекте недвижимого имущества за ноябрь 2016 года, за декабрь 2016 года, справки о стоимости выполненных работ и затрат от 25 ноября 2016 года, 30 ноября 2016 года, подписанные заказчиком Барановой Л.А. и подрядчиком ООО «Титан»; квитанция к приходному кассовому ордеру № 1 от 26 октября 2016 года об оплате Барановой Л.А. денежных средств ООО «Титан» на сумму 3 250 000 рублей за ремонтно-отделочные работы (т. 1 л.д. 18-20, 141-197, т. 2 л.д. 181-248).

Также материалы дела содержат предоставленные истцом квитанции к приходному кассовому ордеру № 35 от 11 декабря 2017 года, № 45 от 21 ноября 2016 года, № 38 от 29 декабря 2017 года об оплате Барановой Л.А. денежных средств ООО «Титан» на общую сумму 7 008 750,20 рублей за ремонтно-отделочные работы согласно договору № 5 от 15 октября 2016 года (т. 1 л.д. 21, 198). При этом, договор №5 от 15 октября 2016 года, на основании которого произведены данные платежи, в материалы дела не представлен.

В суде первой инстанции допрошенные свидетели пояснили, что им известно об осуществлении Барановой Л.А. ремонта в нежилом здании по адресу: <адрес>, в связи с необходимостью соблюдения требований при осуществлении истцом предпринимательской деятельностью, связанной с пищевой продукцией.

Согласно заключению эксперта судебной строительно-технической экспертизы № 45/2023-СЭ от 25 августа 2023 года, составленного судебным экспертом Общества с ограниченной ответственностью «Крымская экспертная служба» ФИО6, по материалам дела и акту о приемке выполненных работ за ноябрь 2016 года (Форма № КС-2), неотделимые улучшения объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, могли быть выполнены в ноябре 2016 года. Объем ремонтно-строительных работ (неотделимых улучшений) объекта недвижимого имущества, который мог быть произведен в период с 06 сентября 2016 года по 27 июня 2019 года, приведен в Приложении №6 к данному заключению. Рыночная стоимость неотделимых улучшений объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, на дату проведения экспертизы, может составлять: 2 367 627 рублей.

В соответствии с Соглашением № 1 о расторжении договора аренды нежилых помещений №53 от 01 января 2018 года ИП Белявская Т.В, именуемый в дальнейшем Арендодатель, с одной стороны, и ИП Баранова Л.А., именуемый в дальнейшем Арендатор, с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящее соглашение о нижеследующем: «3. Арендованное помещение передается по акту приема-передачи, с описанием состояния арендованного помещения и ведомостью по взаиморасчетам».

22 июня 2023 года было заявлено ходатайство эксперта о предоставлении дополнительных документов на производство арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором по согласованию с арендодателем (дефектные акты; акты приемки выполненных работ Ф. № КС – 2, др.); запрашиваемые документы эксперту не были предоставлены (т. 2 л.д. 58-117).

Пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии с особенностью предмета доказывания по делам о взыскании неосновательного обогащения и распределением бремени доказывания, на истце лежит обязанность доказать, что на стороне ответчика имеется неосновательное обогащение (неосновательно получено либо сбережено имущество); обогащение произошло за счет истца; размер неосновательного обогащения; невозможность возврата неосновательно полученного или сбереженного в натуре.

Такие доказательства истцом суду первой и апелляционной инстанций не предоставлены.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 1).

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2).

Согласно статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1).

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3).

По смыслу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием объекта, при этом необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним факта выполнения работ, производства улучшений, объема и стоимости таких работ. Данный факт имеет юридическое значение и подлежит доказыванию, а при недоказанности согласования - факт наличия улучшений имущества, увеличивающий его стоимость, правового значения не имеет.

Согласно пункту 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что Белявская Т.В. своего согласия на осуществление ремонтных работ в арендованном Барановой Л.А. помещении не давала, хотя необходимость получения такого разрешения предусмотрена условиями договора аренды.

Предварительный договор также не предусматривал необходимость проведения ремонтных работ в нежилом помещении.

С учетом изложенного, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу истца неосновательного обогащения в виде стоимости произведенных ею улучшений спорного объекта недвижимости.

Доводы истца о том, что ответчик знала о производимом ею ремонте помещения и молчаливо соглашалась, судебная коллегия во внимание не принимает, поскольку условия заключенного договора предусматривали необходимость получения согласия арендодателя на производство ремонтных работ.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и такими что не могут служить основанием для отмены постановленного судебного решения.

Суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела и постановил законное и обоснованное решение, нарушений норм материального права и процессуального закона не допущено, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены судебного решения по доводам жалобы судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Феодосийского городского суда Республики Крым от 18 декабря 2023 года оставить без изменения.

Апелляционную жалобу Барановой Л.А. оставить без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено и подписано 22 марта 2024 года.

Председательствующий судья Белоусова В.В.

Судьи Калюбина А.Г.

Подобедова М.И.