Решение от 18.09.2024 по делу № 33-8978/2024 от 29.08.2024

Судья Рубель Ю.С. Дело № 33-8978/2024 (2-49/24)

25RS0002-01-2020-007532-19

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 сентября 2024 года г. Владивосток

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Марченко О.С.,

судей Мандрыгиной И.А., Чернянской Е.И.

при секретаре Киселевой Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Коростелева Николая Ивановича к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока о понуждении заключения договора аренды, аннулировании задолженности,

по апелляционной жалобе администрации г. Владивостока

на решение Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 26.06.2024, которым исковые требования удовлетворены частично. На Управление муниципальной собственности города Владивостока возложена обязанность заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером № №. Аннулирована задолженность за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером № № с 21.12.2021 по 31.12.2023. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Заслушав доклад судьи Марченко О.С., выслушав истца, представителя ответчика Васильеву В.А., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Коростелев Н.И. обратился в суд с вышеуказанным иском к администрации г. Владивостока, указав, что 27.08.2021 администрацией г. Владивостока истцу было выдано разрешение на строительство нежилого одноэтажного здания (из СИП панелей со свайно-ростверковым фундаментом) Йога-студии площадью 50,4 кв.м. на улице <адрес> (на земельном участке с кадастровым номером № площадью 564 кв. м). Земельный участок был выдан истцу в аренду под строительство указанного здания по срочному договору аренды №28 Ч-20886 от 15.09.2015, который имел срок окончания 20.10.2021 В соответствии с проектом и на основании разрешения на строительство №25-RU 25304000-96-21 со сроком действия до 27.12.2021, до окончания срока действия договора аренды земельного участка, т.е. 12.10.2021 ООО «Кадастровые «инженеры» были поданы в МФЦ документы для постановки на государственный кадастровый учет объекта незавершенного строительства - свайно-ростверкового фундамента на винтовых сваях, который был зарегистрирован в ЕГРН под кадастровым номером №№. 19.10.2021 истцом в УМС администрации г. Владивостока подано заявление о заключении нового договора аренды (на основании пп. 10 п.2 ст.З9.6 ЗК РФ) земельного участка с кадастровым номером №№ сроком на 3 года для завершения строительства. Вместе с тем, ответчик более года не заключает этот договор, ссылаясь на наличие на земельном участке природного ручья, вхождение земельного участка в территорию земель лесного фонда РФ, что не подтвердилось. С 01.08.2022 ответчик без наличия договора аренды земельного участка стал начислять задолженность и пеню за аренду участка с кадастровым номером №№ (который окончен 20.10.2021). Вследствие незаключения договора аренды земельного участка, истец не мог пользоваться земельным участком с 20.10.2021. Уточнив исковые требование, просит понудить УМС администрации г. Владивостока заключить новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером № №, аннулировать задолженность за фактическое пользование земельным участком начисленную с 21.10.2021 по 31.12.2023 в размере 39 443,19 рублей.

Судом постановлено указанное выше решение о частичном удовлетворении исковых требований, с которым не согласилась администрация г. Владивостока, представителем подана апелляционная жалоба с требованием об отмене решения суда и принятии по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, поскольку судом нарушены нормы материального права.

Представитель ответчика в суде апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержала истец возражал относительно доводов ответчика, полагал решение законным и обоснованным.

Изучив материалы дела, выслушав стороны, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 15.09.2015 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и Полуяновой П.А. заключен договор №28-4-20886 аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 564 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, цель предоставления: для строительства физкультурно-оздоровительного центра.

Согласно пункту 1.3 договора, срок аренды устанавливается 5 лет с момента его государственной регистрации.

На основании соглашения от 30.07.2018 права и обязанности Полуяновой П.Л. по договору аренды от 15.09.2015 №28-4-20886 переданы Коростелеву П.И.

Соглашением от 06.08.2020 в подпункт 1.3 п. 1 договора внесены изменения, срок аренды земельного участка установлен до 20.10.2021.

В соответствии с выданным 27.08.2021 разрешением на строительство № 25-RU25304000-96-2021 истцом на спорном земельном участке возведен объект недвижимости с кадастровым номером №, зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства 18.11.2021

Согласно пп. 2.1, 2.3 договора, арендная плата составляет 5 317,46 рублей в месяц и вносится арендатором ежемесячно до 1 числа следующего месяца. За неполный месяц в начале периода аренда вносится не позднее 15 дней с момента подписания договора, а в конце периода аренды - не позднее даты окончания договора.

В соответствии с пунктом 2.6 указанного договора размер арендной платы может быть изменен арендатором в случае изменений действующего законодательства путем направления арендатору уведомления. Начисление и оплата арендных платежей производится в данном случае с момента вступления в силу нормативного акта, на основании которого изменяется порядок и (или) размер арендной платы. Перерасчет арендной платы арендатор производит самостоятельно с момента вступления в силу правовых актов.

Согласно п. 3.4.11 договора по истечении срока действия договора арендатор обязан освободить земельный участок, передав его арендодателю по акту приема передачи.

В силу пункта 4.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства.

С 01.05.2019 полномочия Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края по распоряжению земельными участками на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена, переданы администрации г. Владивостока. Органом но распоряжению земельными участками, находящимися на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена, является УМС г. Владивостока.

До истечения срока действия договора истец обратился к арендодателю с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № на три года для завершения строительства расположенного на нем объекта недвижимости.

До настоящего времени договор аренды не заключен, земельный участок с кадастровым номером 25:28:050031:1729 арендатором не освобожден, арендодателю по акту приема-передачи не передан, истцу выставляется задолженность по арендной плате и пени за пользование земельным участком, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 39.6 ЗК РФ, ст. 621 ГК РФ пришел к выводу о том, что истец, как собственник объекта незавершенного строительства, имеет право на заключение срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства. В отсутствие договора аренды истец лишен возможности завершить строительство. В связи с тем, что у истца имеется переплата по арендной плате в размере 41 568,43 руб. и переплата пени в размере 13 466,90 рублей, а выставляемая задолженность за период с 21.10.2021 по 31.12.2023 составляет 39 443,19 руб., суд пришел к выводу об отсутствии задолженности, аннулировав ее.

Судебная коллегия полагает, что выводы суда о праве истца на заключение договора аренды для завершения строительства и об отсутствии задолженности являются верными.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности истцу, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона, в связи с чем требования истца о возложении на ответчика обязанности заключить договор аренды является обоснованным.

Ссылка в апелляционной жалобе ответчика на наличие соглашения от 06.08.2020, которым внесены изменения в срок аренды земельного участка, не свидетельствует о том, что истцом уже было реализовано право на заключение (пролонгацию) договора аренды для завершения строительства, поскольку дополнительное соглашение было заключено между сторонами в силу пункта 5 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций".

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определены договором аренды.

Согласно частям 1 и 2 статьи 622 того же кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Из приведенных норм права следует, что истечение срока действия договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства арендатора по внесению арендной платы, в связи с чем убеждение истца о том, что по окончании срока, на который заключен договор аренды, в связи с бездействием ответчика по заключению договора на новый срок у арендатора отсутствует обязанность вносить арендную плату, является ошибочным. Истец продолжает пользоваться земельным участком, так как на нем расположен принадлежащий ему объект недвижимости. Вместе с тем, суд, установив, что у истца имеется переплата по внесению арендной платы, учитывая сумму выставляемой ответчиком задолженности, произвел взаимозачет и аннулировал задолженность.

Таким образом, разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, дал им надлежащую юридическую оценку, правильно применил положения действующего законодательства, регулирующие спорные правоотношения, и решение судом по делу вынесено правильное, доводы жалобы не содержат предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

С учетом вышеизложенного, руководствуясь положениями п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░. ░░░░░░░░░░░░ ░░ 26.06.2024 ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░. ░░░░░░░░░░░░ – ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░:

░░░░░:

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 26.09.2024