Решение по делу № 11-14596/2021 от 17.11.2021

судья Левинская Н.В.

(дело № 2-1554/2021)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№11-14596/21

20 декабря 2021 года г. Челябинск    

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Шалиевой И.П.,

судей Онориной Н.Е., Бас И.В.,

при секретаре Ишкининой Л.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Тунгусова Юрия Николаевича, как представителя собственников помещений многоквартирного жилого дома, на решение Тракторозаводского районного суда г. Челябинска от 13 сентября 2021 года

по иску председателя Совета многоквартирного дома в интересах собственников помещений многоквартирного дома <адрес> к обществу с ограниченной ответственностью «Сантехмонтаж» о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, возмещении убытков, встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Сантехмонтаж» к собственникам помещений многоквартирного дома <адрес> о расторжении договора аренды.

Заслушав доклад судьи Онориной Н.Е. об обстоятельствах дела, доводах апелляционной жалобы, объяснения представителя истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску Тунгусова Ю.Н., поддержавшего доводы жалобы, объяснения представителя истца по встречному иску и ответчика по первоначальному иску ООО «Сантехмонтаж» Слепухина С.А., возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

установила:

Собственники помещений многоквартирного дома в <адрес> (в лице их представителя Тунгусова Юрия Николаевича) (далее собственники дома) обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сантехмонтаж» (далее ООО «Сантехмонтаж») с учетом уточнений просили взыскать задолженность по арендной плате за период с 01.03.2019г. по 01.04.2021г. в размере 179634 рублей, неустойку за нарушение срока внесения арендной платы за период с 01.03.2019г. по 01.05.2021г. в размере 27492,99 рублей, убытки в размере 75786 рублей ( т.1 л.д. 70-72).

В обосновании иска указано, что 29.04.2015г. между собственниками помещений многоквартирного дома в <адрес> (Арендодатель) и ООО «Сантехмонтаж» (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 2. По условиям договора Арендодатель передал Арендатору в пользование нежилое помещение, являющееся общим имуществом собственников многоквартирного дома, площадью 34,82 кв.м. Стоимость аренды одного квадратного метра данного помещения составляет 198,41 рублей. ООО «Сантехмонтаж» в одностороннем порядке отказалось от договора аренды, однако у него возникла просроченная задолженность по оплате за аренду нежилого помещения в <адрес> до момента фактической передачи объекта аренды, что является также основанием для начисления неустойки. Кроме этого, спорное помещение возвращено арендодателю в ненадлежащем состоянии, в связи с чем, на ООО «Сантехмонтаж» следует возложить имущественную ответственность за причиненные убытки.

ООО «Сантехмонтаж» обратилось со встречным иском к собственникам помещений многоквартирного дома в <адрес> (в лице их представителя Тунгусова Ю.Н.) о расторжении с 20.02.2019г. договора № 2 от 29.04.2015г. аренды нежилого помещения в <адрес> ( т.1 л.д. 145-147).

В обосновании иска ООО «Сантехмонтаж» указано, что на основании договора от 29.04.2015г. ООО «Сантехмонтаж» получило в аренду нежилое подвальное помещение в г. <адрес>. По условиям указанного договора арендатор вправе отказаться от договора после предварительного уведомления об этом арендодателя. Несмотря на переданное надлежащим образом уведомление, арендодатель от приема помещения отказывается.

В судебное заседание представитель истцов Тунгусов Ю.Н. не явился, извещен, просил рассмотреть дело без его участия (л.д. 210).

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Сантехмонтаж» Слепухин С.А., который также является представителем третьего лица ООО «ЖЭУ-4», исковые требования признал частично, встречные исковые требования поддержал.

Третье лицо ООО «Первая управляющая» извещено, представителя своего в судебное заседание не направило.

Суд вынес решение о частичном удовлетворении исковых требований, взыскав с ООО «Сантехмонтаж» в пользу собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, убытки в размере 47202 рублей, в остальной части требований отказал. Встречные исковые требования удовлетворил. Расторгнул с 20.02.2019г. договор аренды от 29.04.2015г. между обществом с ограниченной ответственностью «Сантехмонтаж» и собственниками помещений многоквартирного дома в г. <адрес>

В апелляционной жалобе Тунгусов Ю.Н., как представитель собственников помещений МКД, просит решение суда отменить в части расторжения договора №2 от 29.04.2015г. аренды нежилого помещения с 20.02.2019г. на основании неисполнения требований, изложенных в ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как не истек 30-дневный срок предложения о расторжении договора аренды на 20.02.2019г., доставленного 24.01.2019г.; на 20.02.2019г. не был подписан акт приема-передачи помещения площадью 34,82 кв.м., акт подписан в одностороннем порядке истцом только 16.09.2019г., отсутствует доказательство отправки в адрес Арендодателя Соглашения о расторжении договора аренды №2, что является нарушением требований, изложенных в п.2 ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Полагает, что договор №2 аренды нежилого помещения является действующим по настоящее время. Считает, что следует взыскать с ООО «Сантехмонтаж» денежные средства по оплате за арендуемое помещение в размере 525084 руб. согласно перерасчета, напарвленного в суд 13.09.2021г., взыскать с ООО «Сантехмонтаж» неустойку в размере 20089 руб.06коп. Обращает внимание на то, что ООО «Сантехмонтаж» не представлены доказательства оплаты государственной пошлины за подачу встречного искового заявления. ООО «Сантехмонтаж» не известило Тунгусова Ю.Н. о дате и времени передачи арендуемого помещения, доказательств надлежащего извещения в суд не представило. До 20.02.2019г. Также не соблюден досудебный порядок обращения в суд для урегулирования спора, предусмотренный п.60 Постановления Пленума ВАС РФ №6, Пленума ВАС РФ №8 от 01 июля 1996 года, п.13 Информационного письма ВАС №66 от 11.02.2002 года Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой. Решение суда в части отказа во взыскании арендной платы и неустойки не соответствует вышеприведенным разъяснениям. Арендодатель 13.09.2021г. представил в суд перерасчет арендной платы за занимаемое помещение в период с 2015 года по 2021 год итого на сумму 525084 руб., поскольку ООО «Сантехмонтаж» не представило платежные документы об оплате арендной платы за данный период ООО «ЖЭУ-4», акты сверки между ООО «Сантехмонтаж» и ООО «ЖЭУ-4» не являются надлежащим доказательством оплаты ООО «Сантехмонтаж» арендной платы за указанный период. Не согласен с тем, что суд отказал в приобщении к материалам дела 13.09.2021 г. перерасчета размера арендной платы. С размером убытков 47202 руб. считаем возможным согласиться. Не согласен с применением уменьшающего коэффициента 0.70 при возврате государственной пошлины, ни мирового соглашения, ни возврата государственной пошлины не было. Поскольку Соглашение о расторжении договора аренды до настоящего времени не поступало, договор аренды действует до полного исполнения обязательств в части расчетов.

Представители третьих лиц ООО «ЖЭУ-4», ООО «Первая управляющая» в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены.

Кроме того, информация о месте и времени рассмотрения дела с апелляционной жалобой заблаговременно размещена на сайте Челябинского областного суда.

В связи с чем, судебная коллегия на основании положений статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав объяснения представителя истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску Тунгусова Ю.Н., поддержавшего доводы жалобы, объяснения представителя истца по встречному иску и ответчика по первоначальному иску ООО «Сантехмонтаж» Слепухина С.А., возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Полномочия Тунгусова Ю.Н. действовать в качестве представителя собственников помещений дома подтверждены письменными материалами гражданского дела – выпиской из протокола очередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 16.02.2019г. № 1, доверенностью от 16.02.2019г. № 3, выпиской из протокола внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 29.05.2019г., протоком собрания собственников помещений многоквартирного дома от 19.10.2019г. № 3, доверенностью от 19.10.2019г. № 4.

В судебном заседании установлено, что между арендодателем – собственниками помещений многоквартирного дома в <адрес> и арендатором ООО «Сантехмонтаж» 29.04.2015г. заключен договор, по условиям которого арендодатель передает в аренду, а арендатор принимает объект нежилого фонда - нежилое помещение площадью 34,82 кв.м. в <адрес>; арендатор принял на себя обязательства оплачивать плату за аренду помещения из расчета 198,41 рублей в месяц за 1 кв.м. ( т.1 л.д. 9-12).

По акту от 29.04.2015г. собственники помещений дома (в лице их представителя Кошеварова С.В.) передали помещение в пользование ООО «Сантехмонтаж» ( т.1 л.д. 13).

Факт заключения и действительность данного договора сторонами не оспаривались, в период с апреля 2015- февраль 2019 гг. стороны выполняли его условия.

Внесение арендной платы в период апреля 2015 - февраль 2019 гг. предметом спора не является. Факт внесения ответчиком арендной платы в названный период истцом не опровергается и подтверждается письменными материалами дела ( т.1 л.д. 122-135).

В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором.

В силу п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное договором право на односторонний отказ от договора может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора. Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено договором.

Как указано в п. 4.8 договора от 29.04.2015 г., он может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендатора и считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления арендатором арендодателю уведомления о расторжении договора.

ООО «Сантехмонтаж» письмом от 18.01.2019г. № 12 уведомило собственников помещений дома о расторжении договора аренды. Факт получения письма 18.01.2019г. не оспаривался представителем собственников Тунгусовым Ю.Н. в судебном заседании 15.06.2021 г. и в судебном заседании суда апелляционной инстанции (т.1 л.д.140,203-204).

ООО «Сантехмонтаж» и управляющей компанией ООО «ЖЭУ-4» 21.01.2019г. составлен акт, согласно которому Тунгусов Ю.Н. для передачи помещения не явился, ООО «Сантехмонтаж» передало ключи от арендуемого помещения ООО «ЖЭУ-4». 22.01.2019г. Тунгусов Ю.Н. передал в ООО «Сантехмонтаж» письмо с предложением составить акт приема-передачи помещения. Акт приема-передачи составлен лишь 16.09.2019г. в одностороннем порядке арендодателем с замечаниями со стороны арендодателя по поводу технического состояния помещения (т.1 л.д. 16,18).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Тунгусов Ю.Н. пояснил, что вход в нежилое помещение ответчика был единый с ООО «ЖЭУ-4», были ли ключи от входной двери у ООО «Сантехмонтаж» не знает, дверь открывала руководитель ООО «ЖЭУ-4», собственники квартир в многоквартирном доме видели, как вывозили вещи ООО «ЖЭУ-4», больше никто никаких вещей из арендуемых помещений не вывозил, входная дверь после выезда арендаторов оставалась, внутри помещений все двери были сняты.

Решением Тракторозаводского районного суда г. Челябинска от 19.03.2020 г. с учетом апелляционных определений судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 08.09.2020г. и от 19.01.2021 г. по иску ООО «ЖЭУ-4» к собственникам помещений многоквартирного <адрес> о расторжении договора аренды и понуждении принять помещение по акту приема-передачи, и по встречному иску представителя собственников помещений многоквартирного дома к ООО «ЖЭУ-4» о взыскании арендной платы, неустойки, убытков, установлено, что ООО «ЖЭУ-4» 18.01.2019г. уведомило собственников помещений многоквартирного дома о расторжении договора аренды по истечении 30 дней с момента получения уведомления, 21.01.2019г. письмо получено председателем Совета МКД Тунгусовым Ю.Н., который на передачу помещения не явился, 22.01.2019г. Тунгусов Ю.Н. передал ООО «ЖЭУ-4» письмо с просьбой выполнить условия договора аренды при расторжении договора аренды, 25.02.2019г. ООО «ЖЭУ-4» уведомило Тунгусова Ю.Н. о том, что ключи от арендованного помещения можно забрать в любое время, позвонив по телефону с указанием номера телефона. Суды пришли к выводу о том, что договор аренды между ООО «ЖЭУ-4» и собственниками помещений МКД расторгнут с 20.02.2019г.

Акт приема-передачи составлен лишь 16.09.2019г. с замечаниями со стороны арендодателя по поводу технического состояния помещения (л.д. 18).

Установив, что ООО «Сантехмонтаж» воспользовалось своим правом на расторжение договора в одностороннем порядке, уведомив при этом за 30 дней о расторжении договора представителя арендодателя, имущества в арендуемых помещениях арендатора не осталось, ключи от входной двери переданы ООО «ЖЭУ-4», которое сообщило представителю собственников помещений телефон, позвонив по которому можно согласовать время передачи ключей, внутренние двери в помещении были сняты и доступ в помещения имелся, то есть имело место уклонение представителя собственников помещений от передачи помещения, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что фактически договор аренды между сторонами расторгнут с 20.02.2019 г.

Оснований не соглашаться с выводами суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ООО «Сантехмонтаж» не известило Тунгусова Ю.Н. о дате и времени передачи арендуемого помещения, доказательств надлежащего извещения в суд не представило, до 20.02.2019 г. ООО «Сантехмонтаж» не направляло в адрес собственников помещений многоквартирного дома Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения №2 от 29.04.2015г., тем самым не выполнило п.7.2 договора аренды, также ООО «Сантехмонтаж» не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный п.60 Постановления Пленума ВАС РФ №6, Пленума ВАС РФ №8 от 01 июля 1996 года, п.13 Информационного письма ВАС №66 от 11.02.2002 года Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, не влекут отмену решения суда в виду следующего.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Согласно п.2 ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Договор аренды от 29.04.2015г. между сторонами был заключен на срок одиннадцать месяцев, в п.7.3 стороны договорились о том, что в случае, если за 30 дней до истечения срока действия договора ни одна из сторон не заявила о его расторжении, то срок действия договора считается продленным на следующие одиннадцать месяцев, при этом количество пролонгаций не ограничено.

    В связи с отсутствием доказательств о расторжении договора за 30 дней до истечения одиннадцати месяцев от 29.04.2015г., данный договор считается пролонгированным на неопределенный срок.

    В договоре аренды от 29.04.2019г. в п.4.8 стороны договорились о том, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендатора. Договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления арендатором арендодателю уведомления о расторжении договора. Таким образом, срок уведомления арендатором о расторжении договора в одностороннем порядке в договоре согласован.

Получив 18.01.2019г. уведомление о расторжении договора аренды по истечении 30 дней с момента получения настоящего уведомления, Тунгусов Ю.Н., как представитель Совета дома, 22.01.2019 г. направил ООО «Сантехмонтаж» письмо о необходимости выполнения условия договора аренды от 29.04.2015 г. о передаче арендованного помещения с составлением акта приема-передачи, а 04.03.2019 г. Тунгусов Ю.Н. обратился вновь с письмом к ООО «Сантехмонтаж» о том, что для расторжения договора аренды по истечении 30 дней с момента получения настоящего уведомления необходимо подписать Соглашение о расторжении договора, известить Совет дома о дате и времени комиссии по осмотру помещения, подписать акт приема-передачи и решить вопрос о денежной компенсации за досрочное расторжение договора, таким образом, не возражая против расторжения договора аренды с уведомлением за 30 календарных дней.

ООО «Сантехмонтаж» за 30 дней уведомило собственников помещений многоквартирного дома о расторжении договора в одностороннем порядке, 21.01.2020 г. представитель собственников многоквартирного дома для передачи помещения не явился, ООО «Сантехмонтаж» освободило помещение, ключи передало ООО «ЖЭУ-4», которое сообщило представителю собственников помещений номер телефона, по которому можно созвониться для получения ключей, однако ключи не были получены представителем собственников помещений, в связи с чем, имеет место уклонение последнего от приемки арендованного имущества.

В соответствии с п.2 ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

    Поскольку с требованием о расторжении договора аренды ООО «Сантехмонтаж» обратилось к ответчику 18.01.2019г., то досудебный порядок обращения в суд с иском о расторжении договора аренды соблюден.

    Так как в рассматриваемом случае арендатор принял все необходимые меры к возврату имущества и не допустил какой-либо просрочки, требование собственников помещений дома о взыскании арендной платы за период с марта 2019г. и далее, неустойки признаны судом безосновательными.

Оснований не соглашаться с указанным выводом судебная коллегия не усматривает.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как указано в п. 4.4.2 договора от 29.04.2015, если в период пользования помещением ООО «Сантехмонтаж» ухудшило его состояние либо состояние находящегося в нем оборудования, оно обязано за счет собственных средств устранить причиненный ущерб и возместить арендодателю убытки.

По смыслу п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса РФ расходы арендодателя по приведению своего имущества в надлежащее состояние могут быть квалифицированы как убытки, подлежащие возмещению за счет арендатора.

Оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу о том, что ООО «Сантехмонтаж» причинило собственникам убытки, возвратив спорное помещение в состоянии, требующем его ремонта, определив размер убытков 47202 рубля, представитель ООО «Сантехмонтаж» в ходе судебного заседания признал в этой части исковые требования.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом. Сторонами решение суда в этой части не обжалуется, и не является предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд произвел возврат государственной пошлины с применением коэффициента 0,70, не влекут изменение или отмену решения суда в данной части, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса РФ при признании ответчиком иска, в данном случае представитель ответчика признал иск в части взыскания убытков на сумму 47202 руб. до принятия решения судом первой инстанции, возврату истцу подлежит 70 процентов суммы уплаченной им государственной пошлины. Расчет судом первой инстанции произведен, судебной коллегией проверен. В связи с принятием признания иска ответчиком, истцу в части подлежит возврату из местного бюджета госпошлина в размере 1131,24 рублей (1616,06*70%).

Ссылки в апелляционной жалобе на незаконное непринятие судом первой инстанции 13.09.2021 г. подсчета задолженности за период с 2015 года по 2021 год по договору аренды на сумму 525084 руб., в связи с неуплатой ответчиком данной суммы ООО «ЖЭУ-4», не влекут отмену решения суда, поскольку истец не лишен возможности обратиться в суд с иском к ответчику о взыскании задолженности по договору аренды с 2015 года по 2021 год.

Иные доводы апелляционной жалобы оснований для отмены решения суда не содержат.

Руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Тракторозаводского районного суда г. Челябинска от 13 сентября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Тунгусова Юрия Николаевича, как представителя собственников помещений многоквартирного жилого дома <адрес> – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 23 декабря 2021 года.