Решение по делу № 3а-185/2019 от 15.05.2019

Дело № 3а-185/2019

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ярославль                         11 июня 2019 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Нуждина С.В.,

при секретаре Шевяковой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Исток» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Исток» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью <данные изъяты> кв.метра с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – встроенные объекты розничной торговли, объекты бытового обслуживания (приемные пункты химчистки и прачечных, парикмахерские, салоны красоты, ателье, обувные мастерские, фотоателье, пункты проката и другие подобные объекты), в том числе встроенные, пристроенные и встроено-пристроенные, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Заявление обосновано следующим: ООО «Исток» является арендатором указанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка определена с ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей.

Согласно отчету ООО «Ярэксперт» №12860/19 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере <данные изъяты> рублей. В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным ему статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» заявитель просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца Хайрова С.С. административное исковое заявление поддержал.

Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области Колобова Е.В. возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости земельного участка не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Представитель Управления Росреестра по Ярославской области Лазоренко Л.А. в судебном заседании от 06 июня 2019 года вопрос об удовлетворении требований оставил на усмотрение суда. Указал, что общество в комиссию по рассмотрению споров об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости обращалось, но ему было отказано.

Представитель мэрии города Ярославля Бутыгин А.А. в судебном заседании от 06 июня 2019 года возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости земельного участка не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.

От ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представлен отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии их представителя. Подтвержден размер оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Иные участники процесса представителей в суд не направили, отзывов на административное исковое заявление суду не представили.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены гражданами или юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что ООО «Исток» является арендатором земельного участка площадью <данные изъяты> кв.метра с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Данный факт подтвержден выпиской из ЕГРН от 03 апреля 2019 года.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно частям 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Таким образом, правоотношения административного истца по аренде земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

Суд полагает, что административный истец в силу статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого он является.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельный участок, принадлежащий административному истцу на праве аренды, поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, он вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 01 января 2015 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, в том числе города Ярославля.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена с учетом методических рекомендаций с ДД.ММ.ГГГГ и согласно кадастровой справке составляет <данные изъяты> рублей.

Административным истцом представлен отчет ООО «Ярэксперт» № 12860/19 об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость земельного участка на указанную дату равна <данные изъяты> рублей.

Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и мэрии города Ярославля о недостоверности отчета опровергнуты представленными административным истцом доказательствами, в том числе устными и письменными пояснениями оценщика ФИО1

Сопоставление показаний свидетеля ФИО1 с содержанием отчета и материалами дела позволяет сделать вывод об объективности определенной в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с п/п «в» п. 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Тем самым, специалист, проводящий оценку недвижимого имущества, пользуется той информацией, которая ему доступна. В отчете приведена доступная оценщику и проверенная им информация. В связи с этим неиспользование оценщиком информации об объектах, сведения о которых доступны иным лицам, в частности департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки.

Так, на страницах 38-55 отчета оценщиком произведен анализ рынка земельных участков, расположенных в городе Ярославле, приведено обоснование выбора аналогов по их местоположению.

Предложенный заинтересованным лицом аналог №1 не может быть использован, поскольку расположен не в городе Ярославле, а в Ярославском районе, т.е. не соответствует объекту оценки по местоположению.

Аналог №2 использован оценщиком в отчете, что отражено на страницах 50-52, таблица 5.

При указанных обстоятельствах замечания Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по анализу рынка недвижимости являются необоснованными.

Замечание заинтересованных лиц о неиспользовании оценщиком корректировки цены аналога №5, подлежат отклонению ввиду следующего.

Анализируя объявление об аналоге №5, пояснения свидетеля ФИО1, суд приходит к выводу, что данная информация не свидетельствует о срочности продажи объекта недвижимости, что обоснованно исключило корректировку цены оценщиком.

Доводы заинтересованных лиц в данной части основаны на предположениях, а не на доказательствах, имеющихся в материалах дела.

Замечания по аналогу №3 также не могут быть приняты во внимание, поскольку в судебном заседании не подтвержден факт невозможности подключения газоснабжения к указанному объекту недвижимости. Кроме того, оценщиком обоснованно указывается на то обстоятельство, что при продаже земельных участков с административными (торгово-офисными) помещениями подключение к газоснабжению не является ценообразующим фактором.

Согласно части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Анализируя содержание представленного отчета, а также принимая во внимание отсутствие обоснованных доводов со стороны заинтересованных лиц о необоснованности установленной в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчете стоимости земельного участка административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в данном деле является дата обращения общества с заявлением в комиссию (абзац 4 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28), то есть – 16 апреля 2019 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Исток» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв.метра с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – встроенные объекты розничной торговли, объекты бытового обслуживания (приемные пункты химчистки и прачечных, парикмахерские, салоны красоты, ателье, обувные мастерские, фотоателье, пункты проката и другие подобные объекты), в том числе встроенные, пристроенные и встроено-пристроенные, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 16 апреля 2019 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                    Нуждин С.В.