Решение по делу № 3а-23/2022 (3а-711/2021;) от 01.12.2021

Дело № 3а-23/2022

УИД 76OS 0000-01-2021-000591-23

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    г. Ярославль                                                                       16 февраля 2022 года

    Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при секретаре Мурзиной И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Епифанова Владимира Олеговича об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

Епифанов В.О. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 1 002 кв.м с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для организации сервисного обслуживания автомобилей концерна «Мерседес-Бенц», расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 210 041 рублей.

Заявление обосновано тем, что Епифанов В.О. фактически осуществляет пользование данным земельным участком, плата за которое рассчитывается как арендная плата на основании сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена в размере 5 807 535, 89 рубля.

Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО Оценочная компания «Канцлер» (далее – Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 составляет 2 210 041 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Тахмазов Э.Ш. административный иск поддержал, просил установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере рыночной стоимости 2 210 041 рублей по состоянию на 01.01.2019. Дополнительно указал, что в зависимости от размера кадастровой стоимости исчисляется размер платы за фактическое пользование земельным участком.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в письменном отзыве на административный иск просил в его удовлетворении отказать, полагая, что административный истец не имеет права оспаривать результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости с кадастровым номером №, поскольку он не является его арендатором и не имеет исключительного права на выкуп данного земельного участка. Кроме того, указывает, что представленный административным истцом Отчет №02/11/2021 от 30.11.2021 не является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка.

Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо МКУ «Агентство по аренде земельных участков организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля» в письменном отзыве на административный иск в его удовлетворении возражало в связи с отсутствием у Епифанова В.О. исключительного права выкупа земельного участка.

Заслушав представителя административного истца Тахмазова Э.Ш., допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО4, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Епифанова В.О. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.1 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 № 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Судом установлено, что Епифанов В.О. до 04.02.2015 являлся арендатором земельного участка площадью 1 002 кв.м с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для организации сервисного обслуживания автомобилей концерна «Мерседес-Бенц», расположенного по адресу: <адрес>

Согласно сведениям административного истца, подтвержденным МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля», в настоящее время Епифанов В.О. фактически пользуется вышеуказанным земельным участком, взыскивается размер неосновательного обогащения, расчет платы за указанный земельный участок производится как арендатору на основании сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка.

Приведенные сведения подтверждаются представленными заинтересованным лицом МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда город Ярославля» расчетами.

При таких обстоятельствах, учитывая, что Епифанов В.О. является землепользователем земельного участка, находящегося в государственной собственности, и плата за данный участок рассчитывается на основании сведений о его кадастровой стоимости, он имеет право обращаться с настоящим административным иском об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки указанного земельного участка.

Суд не соглашается с доводами административного ответчика об отсутствии у Епифанов В.О. такого права. Само по себе отсутствие на спорном земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих Епифанову В.О., а, следовательно, и отсутствие исключительного права выкупа земельного участка или аренды земельного участка, вопреки доводам департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, не свидетельствует о наличии оснований для прекращения производства по настоящему делу в соответствии с частью 3 статьи 194 КАС РФ. При этом ссылка на апелляционное определение судебной коллегии по административным делам от 18.05.2018 по делу №33а-2534/2018, во внимание принята быть не может. Указанный судебный акт принят по иному административному делу, основанному на иных фактических обстоятельствах.

Вышеприведенными положениями части 1 статьи 245 КАС РФ определен круг лиц, которым законом предоставлено право обращения в суд с административным иском об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки.

Данный круг не ограничен собственниками земельных участков, их арендаторами, либо лицами, имеющими исключительное право выкупа земельного участка, цена которого определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости. К лицам, наделенным правом обращения с данным иском, являются лица, чьи права и обязанности затронуты результатами определения кадастровой стоимости.

Обязанность Епифанова В.О. вносить плату за земельный участок, рассчитанную на основании сведений о его кадастровой стоимости, установлена судом. При этом, Епифанов В.О. не может быть ограничен в реализации своего права на определение величины данной платы в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о государственной кадастровой оценке.

Суд принимает также во внимание, что в производстве Арбитражного суда Ярославской области находится исковое заявление МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда город Ярославля» к Епифанову В.О. о взыскании неосновательного обогащения за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером № за период с 21.09.2018 по 21.06.2021 в размере 1 444 475,23 руб.

По изложенным основаниям суд приходит к выводу о том, что Епифанов В.О. имеет право оспаривать результаты государственной кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером №.

В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости административного истца вошел в перечень земельных участков категории земель населенных пунктов, подлежащих оценке на 01.01.2019, результаты которой утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 № 20-н.

Согласно приложению 2 к приказу Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 № 20-н кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составила 5 807 535, 89 руб. (пункт №).

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 установлена в размере 2 210 041 руб.

Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО4 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Указанный отчет выполнен лицом, имеющим право на проведение подобного рода исследований в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В Отчете приведено точное описание объекта исследования с указанием количественных, качественных характеристик с учетом их индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объекта, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

Согласно Отчету рыночная стоимость земельного участка рассчитана сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщиком были подобраны объекты-аналоги с известными ценами их предложений, данные объекты сопоставлялись с объектом оценки по ценообразующим факторам, были выявлены различия по данным факторам и скорректирована цена объектов-аналогов по выявленным различиям. Понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из содержания Отчета следует, что оценщиком в качестве аналогов использованы земельные участки: 1) <адрес>; 2) <адрес>; 3) <адрес>

Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в Отчете и соответствует требованиям пункта 5 ФСО №3, пункта 22 ФСО Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611. В Отчете приведено обоснование применения к указанным объектам-аналогам соответствующих корректировок.

Замечания административного ответчика со ссылками о неполноте проведенного исследования и неиспользованию иных аналогов не обоснованы и судом отклоняются. В обоснование приведенных замечаний административным ответчиком указывается, что имелись следующие предложения о продаже объектов недвижимости: 1) <адрес> (кадастровый номер №); 2) <адрес> (кадастровый номер №), - которые не были использованы в расчетах.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 11 ФСО №7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Указанный принцип при составлении отчета соблюден.

Как следует из Отчета, оценщиком были проанализированы основные информационные ресурсы, аккумулирующие в себе наибольшее количество информации о рынке коммерческой недвижимости г. Ярославля. В разделе 9.3 Отчета оценщиком представлена выборка, ценовой диапазон которой не ограничивается стоимостью применяемых в расчетах аналогов, представлена выборка объектов от 250,28 до 2 702,35 руб./кв.м. Предложение департамента № 1 выходит за границы собранной оценщиком выборки, в связи с чем, не было использовано в расчетах. Как указывалось оценщиком ФИО4 в судебном заседании, предложение № 2 не попало в выборку по причине использования в качестве основной базы аналогов сегмента под индустриальную застройку, тогда как предложенный департаментом объект по виду разрешенного использования относится к офисно-торговой застройке; использование данного объекта в качестве аналога возможно, но не приведет к существенному изменению рыночной стоимости.

Иными лицами, участвующими в деле, доводов о несогласии с Отчетом № 02/11/2021 не представлено. Возражения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости, и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Представленный административным истцом отчет № 02/11/2021 оценки рыночной стоимости земельного участка соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым (ст. 61 КАС РФ) не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов оценки, не выявлено.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

С учетом пояснений оценщика, а также отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета № 02/11/2021, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в нем рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. – 01.12.2021.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

    Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 1002 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для организации сервисного обслуживания автомобилей концерна «Мерседес-Бенц», с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 210 041 (два миллиона двести десять тысяч сорок один) руб.

    Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 01 декабря 2021 года.

    Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

    Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

    Судья                                                                                        О.И.Бисерова

Решение в окончательной форме изготовлено 03 марта 2022 года