Решение от 25.10.2022 по делу № 2-4459/2022 от 07.09.2022

38RS0№-71

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 октября 2022 года                                                                                          г№

Иркутский районный суд Иркутской № председательствующего судьи Недбаевской О.В., при секретаре Комине А.А.,

с участием представителя истца А.Д.В, – К.В,В,,

ответчика А.С,В,,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску А.Д.В, к А.С,В, о государственной регистрации перехода права собственности по договору аренды садового участка, взыскании расходов по уплате государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

Истец А.Д.В, обратился в суд с исковым заявлением к А.С,В,, в котором просит вынести решение о государственной регистрации перехода к А.Д.В, права собственности по договору аренды садового участка от 05.06.2007 на садовый участок с кадастровым номером №:1, площадью 480 кв.м., расположенный по адресу: ...., Ушаковское муниципальное образование, территория ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд «Политехник», земельный участок №; взыскать с А.С,В, судебные расходы: уплаченную государственную пошлину в размере 300 руб.

    В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что **/**/**** между ним, А.Д.В, (Арендатор), и А.С,В, (Арендодатель) был заключен договор аренды садового участка с кадастровым номером №:1, площадью 480 кв.м., расположенного по адресу: ...., Ушаковское муниципальное образование, территория ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд «Политехник», земельный участок №.

    **/**/**** садовый участок был передан Арендатору, что подтверждается передаточным актом (Приложение № к договору аренды садового участка от **/**/****), подписанному как со стороны Арендатора, так и со стороны Арендодателя.

    В соответствии с п. 1.7. Договора аренды, Арендатор имеет право выкупить участок у Арендодателя. Выкупная цена составляет 100 000 (сто тысяч) долларов США, по курсу ЦБ РФ на день внесения суммы выкупа/части суммы выкупа. Арендная плата, установленная настоящим договором, засчитывается в счет уплаты Арендатором выкупной цены. При уплате выкупной цены в полном объеме. Арендатор становится собственником участка.

    В свою очередь, Арендатор внес денежные средства в размере 100 000 (сто тысяч) долларов США, что подтверждается расписками о принятии денежных средств от Арендатора с подписью Арендодателя от 05.06.2007, а также от 01.02.2008, соответственно.

    Однако Арендодателем после получения денежных средств не была исполнена обязанность по фактической передаче объекта договора аренды (садовый участок) Арендатору, а также не были совершены регистрационные действия по закреплению перехода права собственности, до настоящего времени включительно.

    Длительное время после получения от него денежных средств в счет оплаты выкупной цены за садовый участок, указывает истец, ответчиком не совершались регистрационные действия по оформлению перехода права собственности.

    Своей претензий от 15.08.2022, указывает истец, он уведомил ответчика о необходимости совершить регистрационные действия перехода права собственности на садовый участок в срок до **/**/****, а именно обеспечить явку в ГАУ «.... многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг», расположенного по адресу: ...., 664009, для совместной подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности на объект по договору аренды.

    Претензия с требованием обеспечить явку в МФЦ была проигнорирована.

Изложенное послужило основанием для обращения в Иркутский районный суд Иркутской области, поскольку в настоящее время регистрация перехода права собственности на садовый участок не произведена. Согласно данным из выписки, содержащейся в ЕГРН, следует, что собственником садового участка по состоянию на 18.01.2022 является ответчик.

В соответствии со ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

На основании п. 3 ст. 165 ГК РФ в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Согласно ч. 7 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

На основании п. 2 ст. 196 ГК РФ срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 06.03.2006 № 35-ФЗ «О противодействии терроризму».

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 8 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» началом течения такого десятилетнего срока, предусмотренного п. 2 ст. 196 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п.1 ст. 181 ГК РФ и абз. 2 п. 2 ст. 200 ГК РФ, является день нарушения права.

Названный срок применяется судом по заявлению стороны в споре. Вместе с тем истцу не может быть отказано в защите права, если до истечения десятилетнего срока имело место обращение в суд в установленном порядке или обязанным лицом совершены действия, свидетельствующие о признании долга.

В судебное заседание истец А.Д.В, не явился, о рассмотрении дела был извещен надлежащим образом, уполномочив на представление своих интересов представителя по доверенности.

Представитель истца А.Д.В, – К.В,В, в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске. Просил требования удовлетворить, полагая, что срок исковой давности его доверителем не пропущен.

Ответчик А.С,В, в судебном заседании возражал против удовлетворения требований истца, представив суду свои возражения в письменном виде. Настаивал на отсутствии оснований для удовлетворения требований истца как по существу требований, так и по причине пропуска срока исковой давности.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Иркутской области в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела был извещен, сведений об уважительности причин своей неявки, ходатайств об отложении судебного заседания суду не представил.

Учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, принимая во внимание надлежащее извещение истца, третьего лица о рассмотрении дела, суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав пояснения представителя истца, ответчика, изучив письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, исходя из следующего.

Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

На основании ст. ст. 420, 422 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как следует из ст. 606, 607 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 624 ГК РФ, в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (ст. 609 ГК РФ).

Как следует из ст. 429 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Так, законодателем для договора продажи недвижимости предусмотрена письменная форма, заключающаяся в составлении одного документа, подписанного сторонами, При этом несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Статьей 554 ГК РФ также установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа является смешанным, в нем должны быть указаны такие существенные условия, как предмет договора (что соответствует ст. ст. 607 и 554 ГК РФ), а также цена имущества, по которой арендатор впоследствии его выкупит (ввиду наличия такого требования в ст. 555 ГК РФ).

Так, судом установлено и материалами дела подтверждается, что 05.006.2007 между А.С,В, (Арендодатель) и А.Д.В, (Арендатор) был заключен договор аренды садового участка, в соответствии с которым Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду садовый участок, площадью 480 кв.м., расположенный по адресу: ...., садоводческий кооператив «Политехник», №, кадастровый № (п. 1.1. Договора).

Пунктом 1.7. Договора предусмотрено, что Арендатор имеет право выкупить участок у Арендатора. Выкупная цена составляет 100 000 долларов США, по курсу ЦБ РФ на день внесения суммы выкупа/части суммы выкупа. Арендная плата, установленная настоящим Договором, засчитывается в счет уплаты Арендатором выкупной цены. При уплате выкупной цены в полном объеме, Арендатор становится собственником участка.

Договор аренды заключен на срок – 49 лет (п. 2.1. Договора).

Арендная плата сторонами согласована в разделе 4 Договора и составляет 4 000 долларов США в год, по курсу ЦБ РФ на день внесения платежа (п. 4.1. Договора).

Договор аренды садового участка от 05.06.2007 зарегистрировано Управлением Росреестра по .... и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу **/**/****.

**/**/**** в отношении указанного земельного участка зарегистрировано право аренды в пользу А.Д.В, на основании договора аренды садового участка от **/**/****, заключенного с А.С,В,

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, истец А.Д.В, просит вынести решение о государственной регистрации перехода к нему права собственности по договору аренды садового участка от 05.06.2007 на указанный выше садовый участок с кадастровым номером 38:06:143611:1, указывая на то, что выкупная стоимость земельного участка внесена им А.С,В, в полном объеме.

В подтверждение данных доводов истца судом из архива суда истребовано гражданское дело № по иску А.Д.В, к А.С,В, о признании права собственности на земельный участок, решением от 03.04.2013 в рамках которого А.Д.В, было отказано в удовлетворении требований о признании за ним права собственности на земельный участок, площадью 480 кв.м., по адресу: ...., садоводческий кооператив «Политехник», участок №, кадастровый №.

В материалах указанного гражданского дела имеются оригиналы расписок А.С,В, от 05.06.2007 и от 01.02.2008, согласно которым им от А.Д.В, получены денежные средства в размере 1 294 640 руб. и 1 221 310 руб., соответственно, в счет выкупной стоимости земельного участка площадью 480 кв.м., по адресу: ...., садоводческий кооператив «Политехник», участок №, кадастровый №, по договору аренды садового участка от 05.06.2007.

Ответчик А.С,В, в судебном заседании возражал против удовлетворения требований истца, указывая на то, что договор аренды садового участка от 05.06.2007 является мнимой сделкой, фактически никаких денежных средств от А.Д.В, он не получал, земельный участок в фактическое владение А.Д.В, им не передавался.

Рассматривая по существу требования истца А.Д.В,, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения.

Как установлено судом и объективно подтверждается материалами дела, на момент рассмотрения дела в суд ответчик А.С,В, является не только собственником земельного участка с кадастровым номером №:1, но и жилого дома с кадастровым номером №, расположенного в пределах границ указанного земельного участка, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 14.05.2021.

Сведения о зарегистрированном праве аренды А.Д.В, на указанный жилой дом в ЕГРН отсутствуют.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

В силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от **/**/**** № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм и разъяснений постановления Пленума ВАС РФ № 11 в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в период действия договора аренды с правом выкупа А.С,В, стал собственником жилого дома, возведенного в пределах границ земельного участка, являющегося предметом договора аренды садового участка от 05.06.2007. Последний выкупной платеж был внесен арендатором 01.02.2008, т.е. на указанную дату, право собственности арендодателя на жилой дом еще не было зарегистрировано, вместе с тем, у арендатора появилось право требовать от арендодателя осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество – земельный участок.

При таком положении суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца, учитывая, что государственная регистрация перехода к А.Д.В, права собственности на указанный выше земельный участок с кадастровым номером №:1 по договору аренды садового участка от 05.06.2007, будет противоречить подпункту 5 пункта 1 статьи 1 и пункту 4 статьи 35 ЗК РФ.

Ссылку в договоре аренды садового участка от 05.06.2007 на то, что при уплате выкупной цены в полном объеме, Арендатор становится собственником участка (п. 1.7. Договора), суд оценивает критически, как противоречащую требованиям действующего законодательства, в частности положениям ст. 219 ГК РФ, которой предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Также судом установлено и представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером №:1 подтверждается, что в отношении данного земельного участка внесены и являются актуальными записи об аресте на основании постановления Баунтовского районного суда Республики Бурятия от **/**/**** о наложении в рамках уголовного дела ареста на имущество А.С,В,; об обеспечительных мерах в виде запрета на отчуждение (передачу в залог) без согласия налогового органа на основании решения Межрайонной ИФНС № по .... от **/**/**** №; о запретах на совершение регистрационных действий на основании постановлений судебного пристава-исполнителя .... отдела судебных приставов УФССП по .... от **/**/****, судебного пристава-исполнителя .... отдела судебных приставов УФССП по .... от **/**/****, судебного пристава-исполнителя .... отдела судебных приставов .... УФССП по .... от **/**/**** №, от **/**/**** №, от **/**/**** №, судебного пристава-исполнителя МОСП по ИОИП УФССП России по .... от **/**/**** №, от **/**/**** №, от **/**/**** №, от **/**/**** №, судебного пристава-исполнителя Правобережного ОСП .... УФССП России по .... от **/**/**** №, от **/**/**** №, от **/**/**** №, от **/**/**** №, от 29.04,2022 №, от **/**/**** №, от **/**/**** №.

В соответствии с п. 37 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от **/**/**** № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» поступление в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, установленных федеральными законами, является препятствием для осуществления регистрационных действий.

В данной части преюдициальное значение имеет и вступившее в законную силу решение суда от 03.04.2013 по гражданскому делу №, которым установлено, что при наличии наложенных в отношении земельного участка арестов и запретов принятие решения суда о регистрации сделки, являющегося в силу ст. 13 ГПК РФ обязательным к исполнению, будут преодолены запреты и ограничения на объект недвижимого имуществ, зарегистрированные уполномоченным органом по основаниям, предусмотренным законом.

Суд также соглашается с заявлением стороны ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям.

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 данного Кодекса.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Исходя из приведенных выше норм гражданского законодательства для определения начала течения срока исковой давности следует определить тот временной период, когда истец, действуя разумно и добросовестно непременно должен был узнать о нарушении своего права.

Судом установлено, что последний платеж в счет выкупной стоимости земельного участка был внесен А.Д.В, **/**/**** (расписка А.С,В, от **/**/****), следовательно, с указанной даты истец знал или должен был знать предполагаемом нарушении права. Вместе с тем, с настоящим иском в суд А.Д.В, обратился только **/**/****, т.е. за пределами срока исковой давности.

Доводы представителя истца о необходимости применения 10-летнего срока исковой давности, основаны на неверном толковании норм материального права, применительно к установленным обстоятельствам.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ пропуск истцом срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░.░, ░ ░.░,░, ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ - ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ 02 ░░░░░░ 2022 ░░░░.

░░░░░:                                                           ░.░. ░░░░░░░░░░░