Решение по делу № 33-42/2018 от 14.11.2017

Дело: 33-42/2018 (33-4680/2017)

Судья: Моисеева О.Н.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:

председательствующего судьи Пачиной Л.Н.

судей: Рожковой Т.В., Рязанцевой Л.В.

при секретаре Пустоваловой А.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании 23 апреля 2018 года гражданское дело по иску Кузнецова Н.А. к Железникову В.В. о взыскании денежных средств и по встречному иску Железникова В.В. к Кузнецову Н.А. о признании недействительным, незаключенным договора купли-продажи недвижимого имущества

по апелляционной жалобе Железникова В.В. на решение Моршанского районного суда Тамбовской области от 30 августа 2017 года.

Заслушав доклад судьи Пачиной Л.Н., судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

Кузнецов Н.А. обратился в суд с иском к Железникову В.В. о взыскании денежных средств в размере ***, в обоснование иска указав, что 01.10.2013 года между ним и Железниковым В.В. был заключен договор купли-продажи 8 объектов недвижимости:

- здание, назначение – иное, общая площадь 1327,4 кв.м, инвентарный номер 210, литер А, кадастровый (условный) номер ***, местоположение: ***

- здание, назначение нежилое, этажность 1, общая площадь 1103,1 кв.м, инвентарный № 208, литер Д, Д1, д, кадастровый (условный) номер ***, местоположение: ***

- здание, назначение нежилое, этажность 1, общая площадь 118,8 кв.м, инвентарный № 208, литер В, В1, кадастровый (условный) номер ***, местоположение: ***

- сооружение, назначение иное, общая площадь 2866,7 кв.м, инвентарный № 208/1/344:1000, кадастровый (условный) номер ***, местоположение: ***

- сооружение, назначение – иное; общая площадь 595,2 кв.м, инвентарный № 208/344:1005, литер 5, кадастровый (условный) номер *** местоположение: ***

- здание, назначение – нежилое, этажность 2, общая площадь 1045,9 кв.м, инвентарный « 211, литер А, А1, кадастровый (условный) номер *** местоположение: ***

- сооружение, назначение – иное, инвентарный № 209, литер 1-7, кадастровый (условный) номер *** местоположение: ***

- здание, назначение – нежилое, этажность 1, общая площадь 239,0 кв.м, инвентарный № 206, литер А, а, кадастровый (условный) номер ***, местоположение: ***

Согласно условиям договора купли-продажи Железников В.В. обязался передать указанные объекты недвижимости и произвести действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности.

В нарушение условий договора купли-продажи ответчик Железников В.В. объекты недвижимости ему (истцу) не передал, не зарегистрировал в установленном порядке переход права собственности, более того, четыре объекта недвижимости были переданы Железниковым В.В. третьему лицу.

Основываясь на указанные обстоятельства, ссылаясь на нормы статей 309 ГК РФ, 310 ГК РФ, 556 ГК РФ, 463 ГК РФ, 487 ГК РФ, Кузнецов Н.А. просил суд взыскать с ответчика Железникова В.В. *** – стоимость передаваемых объектов недвижимости, которая им (истцом) была оплачена, поскольку ответчик Железников В.В. в настоящее время не имеет возможности передать указанные в договоре купли-продажи объекты недвижимости.

Судом первой инстанции принят для совестного рассмотрения и разрешения встречный иск Железникова В.В. к Кузнецову Н.А. о признании недействительным, незаключенным договора купли-продажи объектов недвижимости, в котором истец по встречному иску Железников В.В. просил признать недействительным договор купли-продажи объектов недвижимости, заключенный с Кузнецовым Н.А. 01.10.2013 года, по тем основаниям, что в договоре отсутствуют надлежащие подписи сторон; у него (Железникова В.В.) оснований для заключения договора от 01.10.2013 г. не было, поскольку за пять дней до названной даты (26.09.2013 г.) он (Железников В.В.) оформил у нотариуса доверенности на имя сына ответчика - Кузнецова А.Н., в которых наделил последнего правомот его имени на совершение сделок купли- продажи указанных в договоре объектов; факт заключения договора и факт передачи ему денежной суммы ***. он (Железников В.В.) отрицает; по оспариваемому договору переход права собственности зарегистрирован не был; Кузнецов Н.А. в регистрирующие органы не обращался, как и в суд с требованиями о понуждении к регистрации сделки, заключая иные договоры; из условий договора не следует о реальной передаче денежных средств по договору, не указана дата и место, какого- либо отдельного письменного документа о передаче денег (расписки, акт приема-передачи и т.п.) не имеется;

Решением Моршанского районного суда Тамбовской области от 30 августа 2017 года первоначальный иск Кузнецова Н.А. удовлетворен, с Железникова В.В. в его пользу взыскано ***, встречный иск Железникова В.В. оставлен без удовлетворения.

С решением не согласен Железников В.В., в апелляционной жалобе просит о его отмене как незаконного и необоснованного, указывая на то, что:

договор от 01.10.2013 г. им с Кузнецовым Н.А. не заключался, никаких денег по договору он не получал, оснований для заключения договора у него не было, поскольку он наделил сына Кузнецова Н.А. – Кузнецова А.Н. правом на совершение сделок купли-продажи объектов недвижимости от его (Железникова В.В.) имени, объекты были проданы Кузнецову Н.А. по заниженной цене, что нашло подтверждение в решении Моршанского районного суда от 28.07.2015 г., которым удовлетворены его (Железникова В.В.) требования о признании недействительными сделок купли-продажи спорных объектов недвижимости по заведомо ничтожной цене. После чего и был заявлен Кузнецовым Н.А. новый иск о взыскании с него (Железникова В.В.) денег по оспариваемому договору;

на протяжении нескольких дел переход права собственности по оспариваемому договору зарегистрирован не был, в Росреестр с целью регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости Кузнецов Н.А. не обращался, как и с требованиями к нему (Железникову В.В.) обязать произвести регистрацию;

если бы имело место заключение договора купли-продажи от 01.10.2013 г. за цену ***., то Кузнецов Н.А. добивался бы перехода права собственности по данному договору, а не заключал бы новые договоры от 19.11.2013 г.;

договор им (Железниковым В.В.) не подписывался, его собственноручная подпись, исполненная в соответствии с правилами русского языка отсутствует;

в 2015 году имел место другой судебный процесс по его (Железникова В.В.) иску о признании недействительными договоров купли- продажи и возврате имущества, которое является спорным, в ходе рассмотрения которого и были заявлены требования о наличии еще одного договора от 01.10.2013 г., который не был зарегистрирован в установленном порядке, а поэтому изготовление договора от 01.10.2013 г. состоялось в это время (лето 2015 года), что не опровергается и заключением экспертизы ФБУ «Тамбовская ЛСЭ» и пояснениями эксперта Перевезенцева С.С. о том, что оспариваемый договор мог быть изготовлен и в 2014 и в 2015 году, но не позже ноября 2015 года;

он (Железников В.В.) отрицает факт получения денежной суммы по договору и факт заключения самого договора; в судебном заседании Кузнецов Н.А. пояснил, что деньги в сумме ***. им были переданы после подписания договора от 01.10.2013 г., тогда как договоре указано о том, что «стоимость передаваемых по договору Объектов составляет ***. и была оплачена покупателем денежными средствами полностью до подписания договора»; письменного документа (расписки, акта приема-передачи), подтверждающего, что деньги переданы после подписания договора суду не представлено.

Проверив материалы дела, выслушав стороны и их представителей, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В процессе апелляционного рассмотрения дела было установлено, что собственником части спорных объектов недвижимости на момент рассмотрения дела в суде и в настоящее время является Общество с ограниченной ответственностью «Терра Де Люкс», которое к участию в деле не привлекалось (л.д. 295-298).

Так на основании договора купли-продажи объектов недвижимости от 20.05.2016 г. Железников В.В. продал ООО «Терра Де Люкс» четыре спорных объекта недвижимости:

нежилое здание, весовую, площадью 118,8 кв.м., инв. № 208/В\344:1000, лит.В.В1, с кадастровым номером ***;

сооружение (крытый ток), протяженность 2666,7 кв.м., инв. Номер 208/1/344:1000, лит.1, кадастровый номер ***

сооружение (сенохранилище) площадью 595,2 кв.м., инв. №208/5/344:1000, лит.5, кадастровый номер: ***;

нежилое здание, зерносклад, эт.1, площадью 1327,,4, инв. № 210, лит А, кадастровый номер ***.

В силу пункта 4 части 4 ст.330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции является, в том числе, принятие судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

При наличии оснований, предусмотренных частью 4 ст. 330 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции. О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции судебной коллегией вынесено определение 5 февраля 2018 года, ООО «Терра Де Люкс» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Рассмотрение дела судом первой инстанции без привлечения к участию в деле Общества с ограниченной ответственностью «Терра Де Люкс», чьи права как собственника части спорного имущества затрагиваются, влечет за

собой безусловную отмену решения суда первой инстанции.

Рассматривая по существу спорные правоотношения по правилам производства в суде первой инстанции, выслушав стороны, третье лицо, дав оценку установленным обстоятельствам по делу, доводам обеих сторон, третьего лица, доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с требованиями ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ).

Согласно ст. 551 ГК РФ переход право собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как следует из материалов дела, 1 октября 2013 года заключен договор купли-продажи имущества, согласно условиям которого Железников В.В. продал, а Кузнецов Н.А. приобрел в собственность восемь объектов недвижимости:

- здание, назначение- иное, площадью 1327,.4 кв.м.., инвентарный номер № 210, литер А, кадастровый (условный) ***, расположенное по адресу: ***

- здание, назначение нежилое, площадью 1103,.1 кв.м., инвентарный номер № 208, литер Д,Д1,д, кадастровый (условный) номер ***, по адресу: ***

- здание, назначение нежилое, этажность 1, общая площадь 118,8 кв.м, инвентарный № 208, литер В, В1, кадастровый (условный) номер ***, местоположение: ***

- сооружение, назначение иное, общая площадь 2866,7 кв.м, инвентарный № 208/1/344:1000, кадастровый (условный) номер ***, местоположение: ***

- сооружение, назначение – иное; общая площадь 595,2 кв.м, инвентарный № 208/344:1005, литер 5, кадастровый (условный) номер ***, местоположение: ***

- здание, назначение – нежилое, этажность 2, общая площадь 1045,9 кв.м, инвентарный « 211, литер А, А1, кадастровый (условный) номер *** местоположение: ***

- сооружение, назначение – иное, инвентарный № 209, литер 1-7, кадастровый (условный) номер ***, местоположение: ***

- здание, назначение – нежилое, этажность 1, общая площадь 239,0 кв.м, инвентарный № 206, литер А, а, кадастровый (условный) номер *** местоположение: ***

Согласно п.2.1.1 названного договора Железников В.В. как продавец обязался передать Кузнецову Н.А. перечисленные в договоре Объекты на дату подписания договора, т.е. 1 октября 2013 года, а также провести необходимые действия по регистрации прав собственности на имущество от продавца к покупателю, принять на себя расходы, связанные с регистрацией перехода права собственности. Кузнецов Н.А., как покупатель, обязался принять объекты недвижимости, и оплатить стоимость указанную в п.3.1 договора. При этом в договоре указано, что договор имеет силу передаточного акта.

Пунктом 3.1. договора закреплено, что стоимость передаваемых по договору Объектов составляет ***. и была оплачена покупателем наличными денежными средствами полностью до подписания договора.

Кузнецов Н.А. в обоснование заявленных требований о взыскании ***. с Железникова В.В. указал, что последний в нарушение условий договора не передал ему (истцу) объекты, переход права собственности на них в установленном законом порядке не регистрировал. Более того, 4 объекта проданы были ответчиком (Железниковым В.В.) третьему лицу с регистрацией сделки.

Данные обстоятельства, по мнению истца, являются отказом Железникова В.В., как продавца, исполнить обязанность передать имущество, а поэтому у истца (Кузнецова Н.А.), как покупателя, возникает в силу п.1 ст.463 ГК РФ право отказаться от исполнения договора купли продажи, что влечет возврат в его пользу переданных по договору денежных средств ***., которые были оплачены истцом наличными денежными средствами полностью до подписания договора.

Железников В.В. во встречных требованиях считает договор от 01.10.2013 г. незаключенным, поскольку не подписывал названный договор, денежные средства по нему не передавал, смысла заключать данный договор не имелось, поскольку за 5 дней до 1 октября 2013 года он (Железников В.В.) уполномочил сына Кузнецова Н.А. – Кузнецова А.Н. продать спорные объекты, для чего выдал доверенности. В договоре от 01.10.2013 г. указано, что денежные средства переданы Кузнецовым Н.А. до подписания договора, что находится в противоречии с его же (Кузнецова Н.А.) пояснениями о передаче денежных средств после подписания договора. Это влечет ничтожность данного условия, доказательств передачи денежных средств Кузнецовым Н.А. не представлено.

По мнению судебной коллегии, в удовлетворении исковых требований Кузнецова Н.А. к Железникову В.В. следует отказать, а встречные исковые требования Железникова В.В. к Кузнецову Н.А. удовлетворить по следующим основаниям.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования Кузнецова Н.А. о взыскании денежных средств в размере ***. с Железникова В.В. и, отказывая последнему в удовлетворении встречных требований к Кузнецову Н.А. о признании недействительным, незаключенным договора от 01.10.2013 г., исходил из того, что Железниковым В.В. не доказан факт того, что он не подписывал оспариваемый договор, выводы эксперта ФБУ Тамбовской лаборатории судебной экспертизы подтверждают исполнение подписи в договоре Железниковым В.В.; денежные средства по договору были оплачены Кузнецовым Н.А. полностью до подписания договора; оснований для признания договора недействительным, незаключенным не имеется; поскольку объекты по договору не переданы Кузнецову Н.А., последний правомерно требует возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Между тем, в силу ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество.

В пункте 3.1. оспариваемого договора купли-продажи имущества от 1 октября 2013 года указано о том, что стоимость передаваемых по договору Объектов составляет ***. и была оплачена покупателем наличными денежными средствами полностью до подписания договора.

Между тем, сам Кузнецов Н.А. в суде апелляционной инстанции дал совершенно иные пояснения относительно момента передачи денежных средств в сумме ***. по договору купли – продажи от 01.10.2013 г., о том, « что денежные средства по договору он передал Железникову В.В. в здании пиццерии после того, как Железников В.В. подписал договор; «наверное, после подписания договора я отдал деньги Железникову В.В.» (л.д.309).

В суде первой инстанции Кузнецов Н.А. также пояснял о том, что передача денежных средств по договору состоялась 1 октября 2013 года «после того, как были подписаны все документы. Сделка происходила в здании «Пиццерия на Тамбовской» в отдельном кабинете» (л.д.136 – 137).

Судом первой инстанции данные противоречия оставлены без внимания и оценки, тогда как названные обстоятельства являются юридически значимыми для разрешения спорных правоотношений.

Ввиду отрицания Железниковым В.В. факта получения денежных средств по договору от 1 октября 2013 года и наличия противоречий между пояснениями самого Кузнецова Н.А. о моменте передачи денежных средств и условиями договора бремя доказывания факты оплаты по договору лежит на Кузнецове Н.А.

В силу ст. 56 ГК РФ обязанность по доказыванию своих требований либо возражений лежит на стороне.

Каких- либо доказательств в подтверждение передачи денежных средств в сумме ***. по названному договору, Кузнецов Н.А. не представил ни суду первой, ни суду апелляционной инстанций.

Таким образом, факт передачи денежных средств Кузнецовым Н.А. Железникову В.В. по договору от 01.10.2013 г. в сумме ***. не подтвержден.

Представленные в материалы дела доказательства, пояснения сторон, свидетельствуют о том, что фактическая передача продавцом всех отчужденных по договору от 01.10.2013 г объектов недвижимости не производилась. Между сторонами существовали отношения по совместной хозяйственной деятельности. Из пояснений Кузнецова Н.А. в судебном заседании спорное имущество изначально приобреталось им совместно с Железниковым В.В. (л.д.308, об).

Совокупностью обстоятельств по делу подтверждено нахождение спорных объектов во владении Железникова В.В. и после 1 октября 2013 года, поскольку 26.09.2013 г. Железников В.В. выдал Кузнецову А.Н. – сыну Кузнецова Н.А. доверенности на совершение от его имени (Железникова В.В.) сделок купли-продажи спорного имущества. А 19.11.2013 г. Кузнецовым А.Н., сыном Кузнецова Н.А., от лица Железникова В.В., как продавца, были совершены сделки купли-продажи Кузнецову Н.А. части спорного имущества (4 объектов - здания зерносклада, площадью 1327 кв.м.; сооружения ( сенохранилища), площадью 595,2 кв.м; сооружения (крытого тока), площадью 2866,7 кв.м.; здания (весовой), площадью 118,8 кв.м., за сену по ***. каждое. Данные сделки были зарегистрированы, переход право собственности за Кузнецовым Н.А. на данные объекты недвижимости был оформлен 19 ноября 2013 г.

Решением Моршанского районного суда Тамбовской области от 28 июля 2015 года, вступившим в законную силу, вышеназванные сделки купли-продажи недвижимого имущества от 19.11.2013 г. по иску Железникова В.В. были признаны недействительными ввиду продажи Кузнецовым А.Н. от имени Железникова В.В. своему отцу Кузнецову Н.А. на основании доверенностей принадлежащего Железникову В.В. недвижимого имущества за цену, значительно ниже действительной стоимости этих объектов (л.д. 69-76).

При этом, Кузнецов Н.А. в процессе рассмотрения спора об оспаривании сделок купли-продажи четырех объектов недвижимости по иску Железникова В.В. давал пояснения о том, что «у него с Железниковым была совместная коммерческая деятельность, все имущество приобреталось на совместные денежные средства, право собственности было оформлено на Железникова; часть приобретенного ими имущества Железников продал ему (Кузнецову Н.А.) по заранее оговоренной цене, по ***. за каждый объект недвижимости. Сделки были совершены между ним (Кузнецовым Н.А.) и Кузнецовым А.Н., действующим по доверенности от Железникова. Денежные средства в размере ***. Железникову В.В. им (Кузнецовым Н.А.) были переданы в день совершения сделок, при этом расписка не была взята. При этом часть совместно приобретенного имущества осталась за Железниковым, которое он продал за цену по своему усмотрению».

В суде апелляционной инстанции Кузнецов Н.А. не обосновал необходимости совершения сделок в отношении части спорного имущества 19 ноября 2013 года при наличии договора купли-продажи части того же имущества от 01 октября 2013 г., как и повторной оплаты одних и тех же объектов недвижимости.

Пояснения Кузнецова Н.А. по настоящему делу противоречивы, непоследовательны, тогда как в силу ст. 10 ГПК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление прав (злоупотребление правом).

Более того, как было установлено судом апелляционной инстанции, Кузнецов Н.А. до сих пор является собственником одного спорного объекта недвижимости (здание литер «Д» коровник, пл.1103,1 кв.м.), право собственности на которое было зарегистрировано за Кузнецовым Н.А. и не оспаривалось Железниковым В.В. по данному объекту, с чем стороны не спорят.

Таким образом, факт передачи денежных средств Кузнецовым Н.А. Железникову В.В. в суде апелляционной инстанции не нашел своего подтверждения, пояснения самого Кузнецова Н.А. о передаче денежных средств в сумме ***. после подписания договора находятся в противоречии с условиями договораЯ, а поэтому законных оснований для удовлетворения требований Кузнецова Н.А. к Железникову В.В. о взыскании денежной суммы ***. не имеется.

Каких- либо действий по осуществлению регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости Кузнецов Н.А. на протяжении длительного времени не осуществлял, заявив требования о возврате денежных средств, попыток совершения действий к понуждению Железникова В.В. передать имущество не предпринимал, доказательств уклонения Железникова В.В. от регистрации перехода права собственности по договору материалы дела не содержат, в настоящее время интереса к объектам недвижимости Кузнецов Н.А. не проявляет, доказательств передачи денежных средств в сумме ***. по договору не имеется, а поэтому требования Железникова В.В. о признании договора купли- продажи от 01.10.2013 г. незаключенным подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328- 330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Моршанского районного суда Тамбовской области от 30 августа 2017 года отменить.

Постановить по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Кузнецова Н.А. к Железникову В.В. о взыскании денежных средств отказать.

Признать незаключенным договор купли-продажи недвижимого имущества от 1 октября 2013 года между Железниковым В.В. и Кузнецовым Н.А..

Председательствующий:

Судьи: