Решение по делу № 2-48/2017 (2-946/2016;) от 13.12.2016

Дело № 2-48/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 марта 2017 года                                                         с.Еткуль Челябинской области

Еткульский районный суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Черепановой С.Г.

при секретаре ФИО16

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ярушина ФИО17 к Администрации Еткульского муниципального района о признании права собственности на недвижимое имущество,

У С Т А Н О В И Л:

    Ярушин С.А. обратился в суд с иском о признании за ним права собственности на недвижимое имущество - жилой дом, расположенный по адресу: Челябинская область, Еткульский район, с<адрес>

        В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ года он (истец) и ФИО18 заключили договор купли-продажи дома, согласно которому ФИО19 продал, а истец купил расположенный на территории охотничьего хозяйства жилой дом (адрес дому присвоен постановлением органа местного самоуправления в 2016 году). Данное обстоятельство подтверждается распиской, составленной в простой письменной форме и удостоверенной главой Селезянского сельсовета. На момент совершения сделки ФИО20 являлся собственником спорного дома, что подтверждается справкой, выданной Селезянской сельской администрацией от 24.09.1993 года. Иные правоустанавливающие документы Суздалевым оформлены не были. Данный дом был построен на территории охотничьего хозяйства, из которых 2 га. земли были отведены под строительство подворья мастеров народных художественных промыслов и ремесел Челябинского отделения Ассоциации «Единение», председателем которого являлся Суздалев. После продажи спорного дома Ярушину С.А. продавец ФИО21 добровольно выехал из него, затем переехал в другой регион, а впоследствии умер. С момента приобретения дома истец добросовестно открыто и непрерывно пользуется им как своим собственным; проживает в нем с семьей, обрабатывает приусадебный участок. Полагает необходимым признать за ним право собственности на указанный дом в силу приобретательной давности.

В судебное заседание истец Ярушин С.А. не явился. О времени и месте рассмотрения дела извещен. Его представитель Ярушина Ю.С., действующая по доверенности, поддержала исковые требования, в обоснование иска указала те же обстоятельства. Дополнительно пояснила, что спорный жилой дом действительно находится на землях сельскохозяйственного назначения за пределами какого-либо населенного пункта (в частности, с.Селезян), однако данное обстоятельство не может являться препятствием к легализации прав на расположенный на данных землях индивидуальный жилой дом. Как собственник данного дома Ярушин С.А. в будущем имеет возможность перевести земельный участок из одной категории в другую. Также обращает внимание на то, что расположенный по соседству индивидуальный жилой дом, также находящийся на землях сельхозназначения, имеющий адрес: с.<адрес> имеет собственника: право собственности зарегистрировано за ее матерью Ярушиной Н.

Представитель ответчика - Администрации Еткульского муниципального района - в судебное заседание не явился, извещен, просят рассмотреть дело в отсутствие своего представителя. В представленном суду отзыве выразил несогласие с заявленным иском. Полагает, что предусмотренных законом оснований для возникновения у Ярушина С.А. права собственности на спорный дом не имеется. Дом приобретен у ФИО22 по расписке, в которой объект продажи не индивидуализирован; определить его точное местоположение невозможно. Документов, подтверждающих принадлежность данного дома ФИО23. не имеется. Признак добросовестности приобретения в данном случае отсутствует. Кроме того, спорный объект недвижимости находится за чертой населенного пункта с.Селезян Еткульского района и располагается на землях сельскохозяйственного назначения, на которых действующим законодательством не предусмотрена возможность строительства и эксплуатации жилых домов. На стадии подготовки дела к слушанию представитель Администрации Щетихина В.М., действующая по доверенности, указала, что представленная стороной истца расписка не является надлежащим документом, порождающим право собственности на недвижимое имущество. Сделка должным образом не оформлена, не зарегистрирована.

Представитель третьего лица - Администрации Селезянского сельского поселения - в судебное заседание не явился, извещен. В предварительном судебном заседании представитель поселения в лице главы поселения Карпович В.В. выразил несогласие с заявленными исковыми требованиями. Пояснил, что адрес спорному жилому дому: с.<адрес>, присвоен ошибочно, поскольку дом не располагается в черте населенного пункта. По этой причине в местоположении объекта не может быть указания на улицу и дом. В похозяйственных книгах сельсовета и сельского поселения какие-либо записи о спорном домовладении отсутствуют. Лицевые счета на данное домовладение не заведены. Спорный дом расположен на землях сельскохозяйственного назначения. Местоположение объектов, расположенных на таких землях, определяется привязкой к природным ориентирам или иным объектам (населенных пунктам, дорогам и т.д.). Строительство жилых домов на таких участках законом не предусмотрено. В данном жилом доме никто не зарегистрирован.

Свидетели ФИО24 (исполнявшая обязанности заместителя главы Селезянского сельского поселения в период с 1995 г. по 2015 г.) и ФИО25 (исполнявшая обязанности специалиста по вопросам землеустройства Администрации Селезянского сельского поселения с 1990 г. по 2016 г.) в судебном заседании показали, что восточнее с.Селезян расположены земли, на которых в начале 1990-х г.г. Ассоциация «Единение» во главе с руководителем ФИО26 планировала создать подворье мастеров народных художественных промыслов. Однако, данный проект не был реализован, и впоследствии ФИО27 продал Ярушину С.А. построенный на этих землях жилой дом. Документы, связанные с предоставлением земель для Ассоциации «Единение» либо для Суздалева под строительство данного дома, а также документы, связанные с продажей данного дома Ярушину С.А. они (свидетели) не оформляли и не видели. С указанными лицами имела контакт Глава администрации Селезянского сельсовета ФИО28 (в настоящее время умершая). Никаких сведений в учетные данные сельсовета (похозяйственные книги, номенклатурные папки с документами по землеустройству) они не вносили и им об этих данных ничего не известно.

Выслушав лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд считает иск не подлежащим удовлетворению.

В соответствии со ст.ст.8, 164 Гражданского кодекса РФ, а также действовавшей в период рассматриваемых правоотношений ст.17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами. Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. Основаниями для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности:

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки,

вступившие в законную силу судебные акты.

    Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении этого имущества. Право собственности на жилой дом и земельный участок возникает у приобретателя, а сделка считается заключенной с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.ст.218, 223, 558 Гражданского кодекса РФ).

    Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ).

    В обоснование заявленных исковых требований Ярушин С.А. ссылается на факт заключения сделки купли-продажи спорного недвижимого имущества с собственником данного имуществ ФИО29 В качестве доказательства заключения сделки сторона истца представила суду расписку (л.д.7), датированную ДД.ММ.ГГГГ года, из которой усматривается, что ФИО30 продал Ярушину С.А. здания и подсобные сооружения охотхозяйства Коркинской охотбазы и получил с Ярушина С.А. деньги в сумме <данные изъяты> рублей. Подпись Ярушина и ФИО31 удостоверена главой Селезянского сельсовета ФИО32. и печатью Селезянского сельсовета.

         Из приведенных правовых ном следует, что суд при выяснении вопроса о том, возможна ли защита гражданских прав Ярушина С.А. путем признания права собственности на спорное имущество, обязан установить соответствие указанной сделки требованиям закона и иных правовых актов.

       На момент составления данной расписки в полном объеме действовали положения Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В судебном заседании бесспорно установлено, что на момент составления рассматриваемой расписки от ДД.ММ.ГГГГ года у продавца ФИО33 отсутствовали документы, подтверждающие право собственности на отчуждаемое имущество, что является нарушением требований ст.18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Кроме того, данная расписка удостоверяет только факт передачи денег за отчуждаемое недвижимое имущество. Как установлено в суде, впоследствии договор купли-продажи спорного недвижимого имущества, по которому в силу ст.549 ГК РФ продавец обязуется передать в собственность покупателя определенное имущество, в письменной форме не заключался; сделка и переход права собственности по сделке в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, не регистрировались.

Более того, из текста рассматриваемой расписки усматривается, что предметом состоявшейся между Ярушином и ФИО34 договоренности являются здания и подсобные сооружения охотхозяйства Коркинской охотбазы, а не индивидуальный жилой дом.

       Представленная стороной истца суду копия справки Селезянской сельской администрации от 24.09.1993 года о наличии у ФИО35 на праве собственности охотничьего хозяйства, жилого сборного деревянного дома жилой площадью 32,5 кв.м., общей площадью 99,8 кв.м. с надворными постройками и сооружениями: электроподстанцией, сараем, гаражом металлическим не подтверждает с достоверностью право собственности продавца ФИО36 на спорный объект.

    По учетным данным Администрации Селезянского сельского поселения никаких сведений в похозяйственных книгах сельсовета и поселения о данном хозяйстве не имеется; лицевые счета на него не заводились; сведений о ФИО37 как о владельце жилого дома в учетных данных отсутствуют. Кроме того, представленный истцом технический паспорт на спорный объект недвижимости содержит противоречивые сведения со сведениями, отраженными в вышеуказанной Справе сельсовета - в техпаспорте указаны иной год постройки жилого дома, иная общая и жилая площадь, указаны иные хозяйственные постройки.

          Согласно Закона РСФСР от 19 июля 1968 года «О поселковом, сельском Совете народных депутатов РСФСР», Постановлению Совета Министров СССР «О порядке государственного учета жилищного фонда» от 10 февраля 1985 года № 136, Инструкции о порядке проведения регистрации жилищного фонда с типовыми формами учетной документации, утвержденные приказом ЦСУ СССР от 15 июля 1985 года № 380 право собственности на жилой дом считается возникшим с момента внесения записи в похозяйственную книгу о принадлежности гражданину жилого дома.

    Указанные нормативные акты действовали на момент выдачи рассматриваемой справки, однако первичных учетных документов, как пояснил представитель Администрации Селезянского сельского поселения на спорный дом нет и не было.

Согласно п.1 ст.234 Гражданского кодекса РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение 5 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Заявляя требования о признании права собственности в порядке приобретательной давности, истец должен доказать одновременное наличие всех признаков приобретательной давности (добросовестность, открытость, непрерывность владения как своим собственным) на протяжении 15 лет.

В п.15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.

Таким образом, добросовестность давностного владельца определяется на момент получения имущества во владение. Добросовестное давностное владение предполагает, что лицо, владеющее имуществом, должно считать себя не только собственником имущества, но и не знать, что у него отсутствуют основания для возникновения права собственности.

Применительно к рассматриваемым отношениям, Ярушин С.А. достоверно знал, что спорный дом не принадлежит на праве собственности ФИО38 что у него отсутствуют (так как покупателю не переданы и не предъявлены) правоустанавливающие документы на право собственности, предусмотренные вышеприведенной ст.18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Соответствующий требованиям закона договор купли-продажи недвижимости между сторонами правоотношений не составлен; на государственную регистрацию не сдан.

При таких обстоятельствах дела, сам по себе факт нахождения спорного имущества в пользовании истца, несение бремени расходов на содержание данного имущества не свидетельствуют о добросовестности владения.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства бесспорно установлено, что спорный дом расположен на землях, отнесенных к категории земель сельскохозяйственного назначения, за пределами населенного пункта.

В силу ст.ст.7, 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии склассификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (ст.77 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Минэкономразвития России № 540 от 1 сентября 2014 года, на землях сельскохозяйственного назначения разрешено размещение объектов капитального строительства, предназначенных для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, для содержания и разведения животных.

Строительство жилых домов на землях указанной категории не предусмотрено.

Иных оснований, предусмотренных действующим законодательством, для признания за Ярушиным С.А. права собственности на спорный жилой дом, не усматривается.

       Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Ярушина ФИО39 о признании за ним права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: Челябинская область, Еткульский район, с.<адрес> отказать.

         Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Еткульский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий: