Решение по делу № 2-2817/2023 от 14.02.2023

    50RS0048-01-2023-001072-88    Дело № 2-2817/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

     9 июня 2023 года     Московская область, г. Химки

Химкинский городской суд Московской области в составе

судьи Мироновой Ю.В.,

при секретаре Коросевой Я.Р.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2817/2023 по иску ФИО5 к ФИО6, ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным, применений последствий недействительности сделки, переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи,

    УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО4 обратиласьв суд с исковым заявлением к ФИО6, ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным, применений последствий недействительности сделки, переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи.

В обоснование заявленных требований истец указала, что в общей долевой собственности ФИО5 и ФИО6 (тетя истца) находилась квартира, расположенная по адресу <адрес>, г. Химки, ул. Панфилова, д. 3, кв. 22, с кадастровым номером 50:10:0010119:770.

ФИО5 принадлежит 3/5 доли в праве общей долевой собственности на данную квартиру на основании Договора дарения, заключенного между ФИО2 (мать истца) и истцом <дата> г.

ФИО6 принадлежало 2/5 доли в праве общей долевой собственности на данную квартиру на основании Договора купли-продажи от <дата> г., а также Договора дарения доли в праве собственности на квартиру от <дата> г.

<дата> в адрес истца ФИО6 было направлено нотариально заверенное извещение о намерении ответчиком продать свою долю (2/5) в праве общей собственности на квартиру за цену 3 500 000 руб. Указанная цена не устроила истцу ввиду чрезмерно завышенной стоимости продаваемой доли, т.к. кадастровая стоимость всей квартиры составляла 4 854 954, 64 руб. <дата> между ответчиками был заключен Договор купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру (<адрес>7), заверенный нотариусом Мытищинского нотариального округа <адрес> ФИО15 (зарегистрировано в реестре: № 50/313-Н/50-2022-9-1213) на следующих условиях: ФИО6 передает, а ФИО14 принимает 2/5 доли в праве общей собственности на квартиру, находящуюся по адресу <адрес>, г. Химки, ул. Панфилова, д. 3, кв. 22; Кадастровая стоимость квартиры составляет 4 854 954 (четыре миллиона восемьсот пятьдесят четыре тысячи девятьсот пятьдесят четыре) руб. 64 (шестьдесят четыре)коп.; Стоимость отчуждаемой доли в праве общей собственности на квартиру составляет 1 941 981 (один миллион девятьсот сорок одна тысяча девятьсот восемьдесят один) руб. 86 (восемьдесят шесть) коп.; Покупатель, ФИО14, покупает указанную долю у продавца, ФИО6, за 3 600 000 руб. 00 коп. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания Договора, оформлен распиской.

Истец считает, что данный Договор купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру, заключенный между ФИО6 и ФИО3 в соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ, является притворной сделкой по следующим основаниям, поскольку стоимость, указанная в извещении о намерении ответчиком продать свою долю в праве общей собственности на квартиру от <дата> г., а также в заключенном ответчиками Договоре купли-продажи доли значительно завышена. Кадастровая стоимость квартиры составляет 4 854 954 руб. 64 коп. Стоимость отчуждаемой доли в праве общей собственности на квартиру (2/5 доли) составляет 1 941 981 руб. 86 коп.

ФИО14 сразу после заключения Договора обращался к истцу, ФИО8 с предложением о покупке этой же доли за меньшую стоимость, чем указано в договоре, однако потом передумал. Указывал действительную цель приобретения им доли и Договора купли-продажи с ФИО6, которая заключается в понуждении ФИО5 (посредством угрозы вселения постороннего человека, ФИО1, в квартиру) к покупке доли в праве общей собственности на квартиру по определенной стоимости, значительно выше средней рыночной.

Вышеизложенное свидетельствует о наличии иной сделки, договора купли-продажи, с другой стоимостью продажи доли в праве общей собственности на квартиру.

В спорной квартире с декабря 2008 г. проживает только ФИО4 и ФИО2 (мама истца), ранее проживал брат истца, ФИО9 ФИО6 не проживала в данной квартире и не осуществляла свое прав собственности на долю в праве общей собственности на квартиру, а соответственно не обращалась к истцу с предложением определить порядок пользования имуществом, находящемся в долевой собственности, не имеет ключей от квартиры. ФИО14, как новый собственник доли в праве общей собственности на квартиру, также не предпринимал попыток заключить соглашение по осуществлению прав владения и пользования имуществом, находящемся в долевой собственности, не предпринимал попыток фактически вселиться в квартиру.

ФИО14, как новый собственник доли в праве общей собственности на квартиру, не исполняет обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, что также свидетельствует об отсутствии у ответчика действительного намерения на приобретение собственности на долю.

Так, учитывая последствия признания притворной сделки недействительной, закрепленные п. 2 ст. 170 ГК РФ, законным интересом ФИО5, как собственника другой доли в праве общей собственности на квартиру (3/5 доли), является перевод прав и обязанностей покупателя (в порядке п. 3 ст. 250 ГК РФ) по действительной сделке купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру по стоимости, соответствующей действительной рыночной стоимости, т.к. стоимость указанная в притворной сделке является завышенной.

Просила признать Договор купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру (<адрес>7) от 08.11. 2022 г., заключенный между ФИО6 и ФИО3, не действительным в силу притворности; применить последствия недействительности Договора купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру (<адрес>7) от <дата> г., заключенный между ФИО6 и ФИО3, в виде применения правил, относящихся к сделке, которую стороны действительно имели в виду; перевести права и обязанности по действительному Договору купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру (<адрес>7) от <дата> г., заключенной между ФИО6 и ФИО3, с указанием действительной стоимости доли, на истца, ФИО4.

Истец ФИО4 и ее представитель в судебное заседание явились, настаивали на удовлетворении заявленных требований по изложенным в иске основаниям, также истец ФИО4 пояснила, что денежные средства на депозит суда ею не внесены, но банком ей была предварительно одобрена ипотека.

Ответчики ФИО6 и ФИО14 в судебное заседание явились, извещены, направили своего представителя, который против удовлетворения требований возражал по изложенным в письменных объяснениях основаниям, полагал, что стороной истца не представлено суду доказательств наличия денежных средств для выкупа доли квартиры, о намерении ФИО6 продать долю в праве на спорную квартиру истцу было известно <дата>, однако с иском истец обратился лишь <дата>, т.е. за пределами трёхмесячного срока, при этом истец не наделена правом изменять определённую сторонами стоимость доли, права истца указанной сделкой не нарушены, сделка между сторонами была заключена и исполнена, денежные средства были полностью внесены в соответствии с договором, доказательств того, что доля приобретена по иной цене не представлено, при этом ФИО10 предпринмал попытки как выкупить долю истца, так и вселиться в квартиру, в чем ему истец препятствует.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Нотариус ФИО15 в судебное заседание не явилось о времени и месте извещалось в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ, сведений о причинах неявки не представило.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО16 в судебное заседание не явилось о времени и месте извещалось в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ, сведений о причинах неявки не представило.

В силу ч. 2.1 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации органы государственной власти, органы местного самоуправления, иные органы и организации, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия ими мер по получению информации о движении дела, если суд располагает сведениями о том, что данные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе, за исключением случаев, когда меры по получению информации не могли быть приняты ими в силу чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств.

В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ на основании определения суда, судебное разбирательство проведено в отсутствие не явившихся лиц, извещавшихся о времени и месте судебного заседания.

Выслушав явившихся лиц, опросив свидетеля, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

В силу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ, обстоятельства, имеющие значение для дела, определяются судом в соответствии с нормами права, подлежащими применению к спорным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле.

При разрешении спора, юридически значимыми обстоятельствами с учетом заявленных исковых требований и возражений ответчика относительно иска и подлежащих применению норм материального права судом определены следующие:

Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Юридически значимыми являются обстоятельства по извещению в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, и реализация остальными участниками долевой собственности преимущественного права покупки.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в общей долевой собственности ФИО5 и ФИО6 находилась квартира, расположенная по адресу <адрес>, г. Химки, ул. Панфилова, д. 3, кв. 22, с кадастровым номером 50:10:0010119:770. ФИО5 принадлежит 3/5 доли в праве общей долевой собственности на данную квартиру на основании Договора дарения, заключенного между ФИО2 (мать истца) и истцом <дата> г. ФИО6 принадлежало 2/5 доли в праве общей долевой собственности на данную квартиру на основании Договора купли-продажи от <дата> г., а также Договора дарения доли в праве собственности на квартиру от <дата> г.

Как указывает истец и подтверждается материалами дела, <дата> в адрес ФИО5 от второго собственника ФИО6 было направлено нотариально заверенное извещение о намерении ответчиком продать свою долю (2/5) в праве общей собственности на квартиру за цену 3 500 000 руб.

Как следует из объяснений истца, изложенных в исковом заявлении, указанная цена ее не устроила ввиду чрезмерно завышенной стоимости продаваемой доли, т.к. кадастровая стоимость всей квартиры составляла 4 854 954, 64 руб.

Также судом установлено, что <дата> ФИО6 и ФИО14 заключили Договор купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру (<адрес>7), заверенный нотариусом Мытищинского нотариального округа <адрес> ФИО15 (зарегистрировано в реестре: № 50/313-Н/50-2022-9-1213) на следующих условиях: ФИО6 передает, а ФИО14 принимает 2/5 доли в праве общей собственности на квартиру, находящуюся по адресу <адрес>, г. Химки, ул. Панфилова, д. 3, кв. 22; Кадастровая стоимость квартиры составляет 4 854 954 руб. 64 коп.; Стоимость отчуждаемой доли в праве общей собственности на квартиру составляет 1 941 981 руб. 86 коп.; Покупатель, ФИО14, покупает указанную долю у продавца, ФИО6, за 3 600 000 руб. 00 коп. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания Договора, оформлен распиской.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО4 указала, что договор купли-продажи, заключенный между ответчика, является притворной сделкой по основаниям ст. 170 ГК РФ, поскольку фактически сделка была заключена на иных условиях, чем указано в договоре, цена доля значительно ниже чем указано в договоре и было предложено ей. При этом намерения вселяться и проживать в квартире у нового собственника нет, а целью выкупа является перепродажа по завышенной цене доли ей.

Судом установлено и стороной истца не оспаривается, что в ее адрес было направлено уведомление о продаже доли спорной квартиры, в котором было предложено приобрести указанную долю недвижимого имущества стоимостью 3500000 рублей, реализовав, таким образом, ее преимущественное право покупки, чего истцом в течении месяца сделано не было, в последующем доля согласно договору была продана за 3 600 000 рублей в ноябре 2022 года.

Пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно пункту 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

При этом бремя доказывания притворности совершенной сделки лежит на стороне, чьи интересы были нарушены.

В подтверждение того, что сделка была совершена на иных условиях, а также того, что ФИО14 выкупил данную долю без намерения в ней проживать, предлагая истца выкупить долю у него за меньшую сумму, стороной истца представлены отчет <№ обезличен> об определении рыночной стоимости объекта ООО «ВОСТОК-ЦЕНТР», согласно которому рыночная стоимость 2/5 доли составляет 2 647 000 рублей, протокол осмотра доказательств от <дата>, согласно которому на сайте «ЦИАН» данный объект выставлялся за 1 300 000 рублей, также истец ссылается на переписку со ФИО3, представленную в виде скриншота, в которой последний интересуется надумала ли ФИО4 выкупать его долю.

Между тем, указанные обстоятельства сами по себе не свидетельствуют о том, что при заключении оспариваемого договора его сторонами такое существенное условие как цена было согласовано в размере меньшем, чем 3 600 000 рублей.

В свою очередь ФИО3 представлены доказательства того, что на приобретение спорного имущества им были взяты в долг денежные средства по договору займа от <дата> у ФИО12 в размере 3 000 000 рублей, а остальная сумма была на счетах его супруги ФИО11

Оспаривая подлинность договора займа, сторона истца заявила о его подложности, а также ходатайствовала о назначении экспертизы давности данного документа.

Вместе с тем, в судебном заседании судом была опрошена свидетель ФИО12, которая факт заключения договора займа и его условия подтвердила, указав также, что ответчик является родственником мужа, а также подтвердив наличие у нее денежных средств документально. Оснований не доверять показаниям данного свидетеля, предупрежденного судом об уголовной ответственности, у суда не имеется.

Ссылки истца на завышенную выкупную стоимость, а также о вызывающих сомнения условиях передачи денежных средств, суд отгоняет, как не имеющие в данном случае правового значения, поскольку в силу положений п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, что в данном случае свидетельствует лишь о невозможности продажи доли за сумму менее предложенной истцу, в остальном стороны вправе по своему усмотрению определить условия договора, как в части стоимости (увеличивая её), так и в части порядка оплаты.

Таким образом, поскольку бесспорных доказательств того, что спорная доля была продана за меньшую сумму в ходе рассмотрения спора стороной истца, вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, суду представлено не было и судом не добыто, оснований для признания данной сделки притворной не имеется.

Более того, при разрешении споров о переводе права и обязанностей покупателя в порядке ст. 250 ГК РФ, сторона истца обязана внести на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте РФ денежные средства в размере стоимости выкупаемого объекта (ч. 1 ст. 96 ГПК РФ), чего ФИО5 сделано не было, суд неоднократно разъяснял данную обязанность стороне истца, о чем указано в протоколах судебных заседаний, вместе с тем сторона истца посчитала достаточным представить суд выписку по счету, а также электронное письмо из банка о предварительном одобрении ипотеки.

Совокупность указанных выше обстоятельств свидетельствует об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

Суд также принимает во внимание, что оспариваемая сделка была заключена <дата>, тогда как с исковым заявлением ФИО4, обратилась <дата>, т.е. хоть и с незначительным, но пропуском трехмесячного срока, предусмотренного п. 3 ст. 250 ГК РФ.

Также в материалы дела стороной ответчика ФИО1 представлены сведения об обращении в полицию в связи с чинением препятствий в пользовании, а также определение о принятии к рассмотрению судом его гражданского иска о вселении и нечинении препятствий в пользовании.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО5 к ФИО6, ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным, применений последствий недействительности сделки, переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московской областной суд через Химкинский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

    Мотивированное решение суда составлено <дата>.

    Судья    Миронова Ю.В.