Решение по делу № 2-179/2019 от 15.01.2019

Дело №2-179/2019

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

    г. Новороссийск                                                        12 апреля 2019 года

Ленинский районный суд г. Новороссийск Краснодарского края в составе судьи Котовой В.А.

при секретаре ФИО2,

с участием истца ФИО1, представителя истца - адвоката ФИО4, действующей на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО1» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на предмет залога,

установил:

Истец ООО1» через представителя по доверенности ФИО3 обратился в суд к ответчику ФИО1 с исковым заявлением о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на предмет залога, с требованиями взыскать с ФИО1 в пользу ООО1» в лице Краснодарского филиала задолженность по Кредитному договору по состоянию на 19.11.2018г. в сумме 8 061 817,88 рублей, в том числе: основной долг – 7 624 213,52 рублей, проценты за пользование кредитом – 376 321,49 рублей, с дальнейшим начислением процентов за пользование кредитом в сумме 7 624 213,52 рублей, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по дату вступления в силу решения суда о расторжении кредитного договора включительно, исходя из ставки 14,5% годовых, неустойку за просрочку уплаты процентов – 8 628,08 руб., неустойку за просрочку погашения основного долга - 52 654,79 рублей; расторгнуть Кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО1» в лице Краснодарского филиала и ФИО1; обратить взыскание на имущество, принадлежащее на праве собственности ФИО1 и находящееся в силу закона в залоге в пользу Банка, а именно: жилой дом, общей площадью 359,6 кв.м, кадастровый №, находящийся по адресу: <адрес>, и расположенный под ним земельный участок площадью 417 кв.м, кадастровый №, являющиеся предметом залога, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость на публичных торгах в размере 7 899 438,40 руб. (в том числе стоимость жилого <адрес> 498 938,40 рублей, стоимость земельного участка 400 500 руб.); взыскать с ФИО1 в пользу ООО1» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 54 509,09 рублей.

В обоснование заявленных исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Межрегиональным коммерческим банком развития связи и информатики (публичное акционерное общество) (сокращенное наименование - ООО1») и ФИО1 заключен Кредитный договор №.

Согласно п. 2.1. Кредитного договора и Тарифов кредитора (Приложение № к Кредитному договору) Истец предоставил Заемщику кредит в сумме 7 775 000 рублей под 11,50% годовых за пользование кредитом (при предоставлении Кредитору документа, подтверждающего уплату очередной страховой премии (страхового взноса) по договорам страхования), 14,5 % годовых (при отсутствии у Кредитора документа, подтверждающего уплату очередной страховой премии (страхового взноса) по договорам страхования) сроком на 147 месяцев, считая от даты фактического предоставления кредита, на условиях, установленных Кредитным договором. Окончательный срок возврата кредита определен ДД.ММ.ГГГГ Кредит предоставлен на приобретение жилого дома, общей площадью 359,6 кв.м, кадастровый №, находящегося по адресу: <адрес> расположенного под ним земельного участка площадью 417 кв.м, кадастровый №.

Кредитор выполнил свои обязательства, предоставив Ответчику Кредит путем зачисления денежных средств на банковский счет Заемщика №, указанный в Кредитном договоре, что подтверждается выписками по счетам Заемщика.

В соответствии с п. 4.2.1 Кредитного договора заемщик погашает кредит и уплачивает проценты, начисленные за пользованием кредитом, Ежемесячными платежами. Ежемесячный платеж по кредиту определяется в соответствии с Графиком погашения кредита и уплаты процентов (Приложение № к Кредитному договору), порядок расчета которого указан в Тарифах (Приложение № к Кредитному договору).

Согласно п. 4.2.5 Кредитного договора Заемщик обязуется с целью погашения задолженности по основному долгу и уплаты начисленных процентов обеспечить наличие денежных средств на своем банковском счете или внести в кассу Кредитора (в случае погашения обязательств наличными денежными средствами) в размере не менее суммы платежа, подлежащего уплате в соответствии с условиями договора, не позднее даты Ежемесячного платежа, указанной в Графике платежей.

В соответствии с п. 4.2.7 Кредитного договора Банк списывает со счета Заемщика денежные средства в счет погашения денежного обязательства в дату планового платежа по Кредитному договору.

Согласно п. 4.2.9 Кредитного договора если задолженность по основному долгу по кредиту или по процентам за пользование кредитом не будет погашена заемщиком в срок, то такая задолженность будет рассматриваться как просроченная.

На основании п. 4.1.2 Кредитного договора начисление процентов производится Кредитором со дня, следующего за днем предоставления кредита, по дату фактического возврата кредита включительно, на ежедневные остатки основного долга по кредиту на начало операционного дня.

Согласно п. 2.2 Кредитного договора Заемщик обязался осуществлять возврат кредита и уплачивать проценты за пользование кредитом в порядке, установленном Кредитным договором. Согласно Приложению № к Кредитному договору Процентная ставка по кредиту установлена в размере 11,50% годовых за пользование кредитом (при предоставлении Кредитору документа, подтверждающего уплату очередной страховой премии (страхового взноса) по договорам страхования), 14,5 % годовых (при отсутствии у Кредитора документа, подтверждающего уплату очередной страховой премии (страхового взноса) по договорам страхования).

Согласно п. 5.4.8 Кредитного договора Кредитор имеет право потребовать от Заемщика уплаты неустойки в размере, установленной Тарифами к Кредитному договору.

Тарифами Кредитора (Приложение № к Кредитному договору) установлена неустойка за нарушение сроков исполнения денежного обязательства (уплаты платежей по основному долгу и/или по начисленным процентам). Размер неустойки - 0,023 % от суммы неисполненного денежного обязательства за каждый календарный день просрочки.

В установленные Кредитным договором сроки Ответчик платежи по кредиту не производит. В связи с систематической просрочкой по погашению основного долга и процентам задолженность Заемщика отнесена к просроченной задолженности.

В соответствии п. 2 ст. 811 ГК РФ, и. 5.4.1 Кредитного договора Банк имеет право требовать от Ответчика полного досрочного исполнения обязательства по договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате задолженности по кредиту, начисленных процентов на кредит и суммы неустоек, предусмотренных Кредитным договором, в случае неисполнения Заемщиком обязательств, предусмотренных Кредитным договором, Договором купли-продажи, Закладной, Договоров страхования.

Ответчику направлено ДД.ММ.ГГГГ требование о досрочном возврате кредита и расторжении Кредитного договора, но ответ на указанное требование не получен и просроченная задолженность не была погашена в течение 30 дней.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ размер задолженности Ответчика перед Банком составляет 8 061 817,88 рублей, в том числе: основной долг - 7 624 213, 52 рублей, проценты за пользование кредитом - 376 321,49 рублей, неустойка за просрочку уплаты процентов - 8 628,08 рублей, неустойка за просрочку погашения основного долга - 52 654,79 рублей.

Обеспечением исполнения обязательств Заёмщика по Кредитному договору является залог следующего недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности Ответчику, а именно: жилого дома, общей площадью 359,6 кв.м, кадастровый №, находящегося по адресу: <адрес>, и расположенного под ним земельного участка площадью 417 кв.м, кадастровый №.

Права Банка как залогодержателя удостоверены Закладной, в соответствии с условиями которой должником и залогодателем является Ответчик ФИО1

Кредит предоставлялся согласно п. 2.3 Кредитного договора для оплаты по договора купли-продажи, по которому приобретено указанное недвижимое имущество.

В соответствии с п. 5.4.2 Кредитного договора Кредитор вправе обратить взыскание на находящееся в залоге Недвижимое имущество в случаях, определенных действующим законодательством Российской Федерации, в том числе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заемщиком обеспеченного ипотекой обязательства.

Согласно п. 6.9. Кредитного договора требования Кредитора из стоимости Недвижимого имущества удовлетворяются в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая основной долг, начисленные проценты за пользование кредитом, неустойку, начисленную за просрочку исполнения обязательств, расходы по взысканию, оценке и реализации заложенного Недвижимого имущества, судебные издержки и прочие расходы, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств Заемщиками по Договору и проведением процедур обращения взыскания на Недвижимое имущество.

В закладной, составленной ДД.ММ.ГГГГ, указана денежная оценка предмета ипотеки – 9 874 298 рублей (жилой дом – 9 373 673 руб., земельный участок – 500 625 руб.), которая была определена на основании Отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая, что Заемщик ненадлежащим образом выполнил взятые на себя обязательства по Кредитному договору, Истец считает правомерным потребовать обратить взыскание на имущество, переданное в залог в обеспечение исполнения обязательств по Кредитному договору.

Таким образом, при определении начальной продажной цены заложенного имущества на публичных торгах просит суд применить положения, установленные подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» об установлении начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества, определенной на основании рыночной оценки, что составляет 7 899 438,4 рублей.

Представитель истца в судебное заседание не явился, согласно уточненных исковых требований просит взыскать кредитную задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме 8 404 714,19 рублей, в том числе основной долг – 7 624 213,52 рублей, проценты за пользование кредитом – 574 664,36 рублей, с дальнейшим начислением процентов за пользование кредитом в сумме 7 624 213,52 рублей, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по дату расторжения кредитного договора включительно, исходя из ставки 14,5% годовых, неустойку за просрочку уплаты процентов – 16 467,88 рублей, неустойку за просрочку погашения основного долга – 189 368,43 рублей, остальные требования оставила без изменения, поддержав в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении и уточнении в исковом заявлении.

Ответчик ФИО1, его представитель ФИО4 в судебном заседании иск не признали, при этом ответчик не отрицал о наличии просроченной задолженности, вместе с тем указав, что требования о взыскании пени за просрочку погашения процентов и пени за просрочку погашения основного долга неправомерны, так как указанные суммы начислены на повышенные проценты, уже начисленные на сумму кредитной задолженности и предъявленные к взысканию, являющиеся, по своей сути, мерой гражданско-правовой ответственности.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО5 пояснил, что оценка рыночной стоимости домовладения производилась двумя методами: сравнительным и затратным. Согласно затратного метода рыночная стоимость домовладения составляет 8 761 100 рублей, согласно сравнительного – 7 456 500 рублей, в связи с чем была выведена средняя рыночная стоимость домовладения по состоянию на март 2019г. в размере 7 847 900 рублей. В связи с чем, стоимость домовладения уменьшилась, с учетом оценки 2017г. пояснить не смог, однако указал, что в своем заключении он также учитывал район расположения домовладения, объекты-аналоги по <адрес>.

Выслушав ответчика, его представителя, исследовав письменные материалы дела, заключение экспертов ООО1» № СЭО/03.19-12 от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к следующему.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу ст. 57 ГПК РФ доказательства предоставляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Согласно ст. 59 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.

В силу ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии со ст. 811 ГК РФ, если договором предусмотрено возвращение займа в рассрочку, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата кредита вместе с причитающимися процентами.

В соответствии со ст. 809 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и порядке, предусмотренном договором.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО1» заключен кредитный договор №, в соответствии с условиями которого заемщику предоставлен кредит в размере 7 775 000 руб. (п. 2.1 договора), сроком на 147 месяцев (п. 2.1 договора), под 11,50% годовых за пользование кредитом (при предоставлении Кредитору документа, подтверждающего уплату очередной страховой премии (страхового взноса) по договорам страхования), 14,5 % годовых (при отсутствии у Кредитора документа, подтверждающего уплату очередной страховой премии (страхового взноса) по договорам страхования), с размером ежемесячного платежа в счет погашения долга согласно графику погашения кредита и уплаты процентов, в Приложении № к Кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ Окончательный срок возврата кредита определен ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п. 2.3 кредитного договора кредит предоставлялся на приобретение недвижимого имущества, а именно: жилого дома, общей площадью 359,6 кв.м, кадастровый №, находящегося по адресу: <адрес>, и расположенного под ним земельного участка площадью 417 кв.м, кадастровый №.

В силу п. 4.1.1 кредитного договора Кредитного договора заемщик погашает кредит и уплачивает проценты, начисленные за пользованием кредитом, Ежемесячными платежами. Ежемесячный платеж по кредиту определяется в соответствии с Графиком погашения кредита и уплаты процентов (Приложение № к Кредитному договору), порядок расчета которого указан в Тарифах (Приложение № к Кредитному договору).

Согласно п. 4.2.5 Кредитного договора Заемщик обязуется с целью погашения задолженности по основному долгу и уплаты начисленных процентов обеспечить наличие денежных средств на своем банковском счете или внести в кассу Кредитора (в случае погашения обязательств наличными денежными средствами) в размере не менее суммы платежа, подлежащего уплате в соответствии с условиями договора, не позднее даты Ежемесячного платежа, указанной в Графике платежей.

В соответствии с п. 4.2.7 Кредитного договора Банк списывает со счета Заемщика денежные средства в счет погашения денежного обязательства в дату планового платежа по Кредитному договору.

Согласно п. 4.2.9 Кредитного договора, если задолженность по основному долгу по кредиту или по процентам за пользование кредитом не будет погашена заемщиком в срок, то такая задолженность будет рассматриваться как просроченная.

В соответствии с п. 4.1.2 Кредитного договора начисление процентов производится Кредитором со дня, следующего за днем предоставления кредита, по дату фактического возврата кредита включительно, на ежедневные остатки основного долга по кредиту на начало операционного дня.

Согласно п. 2.2 Кредитного договора Заемщик обязался осуществлять возврат кредита и уплачивать проценты за пользование кредитом в порядке, установленном Кредитным договором.

Согласно Приложению № к Кредитному договору Процентная ставка по кредиту установлена в размере 11,50% годовых за пользование кредитом (при предоставлении Кредитору документа, подтверждающего уплату очередной страховой премии (страхового взноса) по договорам страхования), 14,5 % годовых (при отсутствии у Кредитора документа, подтверждающего уплату очередной страховой премии (страхового взноса) по договорам страхования).

Согласно п. 5.4.8 Кредитного договора Кредитор имеет право потребовать от Заемщика уплаты неустойки в размере, установленной Тарифами к Кредитному договору.

Тарифами Кредитора в Приложении № к Кредитному договору установлена неустойка за нарушение сроков исполнения денежного обязательства (уплаты платежей по основному долгу и/или по начисленным процентам). Размер неустойки - 0,023 % от суммы неисполненного денежного обязательства за каждый календарный день просрочки.

Согласно п. 5.4.1 Кредитного договора Банк имеет право требовать от Ответчика полного досрочного исполнения обязательства по договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате задолженности по кредиту, начисленных процентов на кредит и суммы неустоек, предусмотренных Кредитным договором, в случае неисполнения Заемщиком обязательств, предусмотренных Кредитным договором, Договором купли-продажи, Закладной, Договоров страхования.

ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи ФИО1 приобретено недвижимое имущество, а именно: жилой дом, общей площадью 359,6 кв.м, кадастровый № и земельный участок, кадастровый №, находящиеся по адресу: <адрес>, за счет средств предоставляемого ипотечного кредита по кредитному договору № от 06.10.2017г..

Кредитор исполнил свои обязательства по выдаче кредита в полном объеме в безналичной форме путем перечисления ДД.ММ.ГГГГ суммы кредита в размере 7 775 000 рублей на счет ответчика ФИО1, однако ответчик ФИО1 в нарушение условий кредитного договора производил ежемесячные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им не в полном объеме, с нарушением сроков платежей.

Ответчик ФИО1, не исполняя условия кредитного договора по возвращению денежных средств и процентов за его пользование, в нарушение п. 5.1.9 Кредитного договора, обязывающего должника информировать Кредитора обо всех изменениях, в том числе своего финансового положения в течение 14 календарных дней со дня вступления в силу таких изменений, обратился к истцу с заявлением о реструктуризации кредитной задолженности ДД.ММ.ГГГГ.

Письмом Банка в реструктуризации ипотечного кредита ФИО1 отказано.

Направленное ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1 требование о полном досрочном исполнении денежных обязательств по кредитному договору не позднее 30 календарных дней с даты направления требования, ответчиком не исполнено.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ФИО1 по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ составила 8 404 714,19 рублей, в том числе: основной долг – 7 624 213,52 рублей, проценты за пользование кредитом – 574 664,36 рублей, неустойка за просрочку уплаты процентов – 16 467,88 рублей, неустойка за просрочку погашения основного долга – 189 368,43 рублей.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в том числе в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору предусмотренную законом или договором неустойку.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ существенное нарушение договора одной из сторон является основанием для его расторжения.

При таких обстоятельствах, суд считает, что исковые требования ООО1» подлежат удовлетворению, кредитный договор №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО1» подлежит расторжению, с ответчика ФИО1 необходимо взыскать в пользу истца ООО1» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 8 404 714,19 рублей, в том числе: основной долг – 7 624 213,52 рублей, проценты за пользование кредитом – 574 664,36 рублей, неустойка за просрочку уплаты процентов – 16 467,88 рублей, неустойка за просрочку погашения основного долга – 189 368,43 рублей.

В силу п. 5.4.2 кредитного договора Кредитор вправе обратить взыскание на находящееся в залоге Недвижимое имущество в случаях, определенных действующим законодательством Российской Федерации, в том числе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заемщиком обеспеченного ипотекой обязательства.

Согласно п. 6.9 Кредитного договора требования Кредитора из стоимости Недвижимого имущества удовлетворяются в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая основной долг, начисленные проценты за пользование кредитом, неустойку, начисленную за просрочку исполнения обязательств, расходы по взысканию, оценке и реализации заложенного Недвижимого имущества, судебные издержки и прочие расходы, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств Заемщиками по Договору и проведением процедур обращения взыскания на Недвижимое имущество.

В силу п. 2.4 кредитного договора право залога кредитора на недвижимое имущество подлежат удостоверению Закладной.

Право собственности на жилой дом и расположенный под ним земельный участок по адресу: <адрес>, зарегистрировано за ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, тогда же в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена и запись об ипотеке в пользу ООО1».

Согласно отчета от 604д/17 от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Южное региональное агентство оценки» на момент подписания Договора стоимость недвижимого имущества – жилого дома, общей площадью 359,6 кв.м, кадастровый №, находящегося по адресу: <адрес>, и расположенного под ним земельного участка площадью 417 кв.м, кадастровый №, составляет 9 874 298 рублей, в том числе стоимость здания – 9 373 673 рубля, стоимость земельного участка – 500 625 рублей.

В ходе производства по делу в целях определения действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, являющегося предметом залога - жилого дома, общей площадью 359,6 кв.м, кадастровый №, находящегося по адресу: <адрес>, и расположенного под ним земельного участка площадью 417 кв.м, кадастровый №, по ходатайству ответчика судом назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО1».

    Согласно выводам экспертного заключения № СЭО/03.19-12 от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка, площадью 417 кв.м, кадастровый №, категория земель и вид разрешенного использования – земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 1 277 400 рублей, рыночная стоимость жилого дома, состоящего из 5 комнат, площадью 359,6 кв.м, этажностью 3, в том числе подземных 1, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 7 847 900 рублей.

     Судом не установлено ни одного объективного факта, предусмотренного ч.2 ст.87 ГПК РФ, на основании которого можно усомниться в правильности и обоснованности заключения эксперта. Заключение не содержит каких-либо неясностей, выполнено в точном соответствии с требованиями закона, перед проведением экспертизы эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, поэтому не доверять заключению эксперта ООО1» № СЭО/03.19-12 от ДД.ММ.ГГГГ у суда нет оснований.

В силу п. 2 ст. 13 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Согласно ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии со ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

В соответствии с ч. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст.ст. 3,4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, указанных в настоящем пункте и вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства должником, в отношении которого введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве.

В соответствии с ч. 3 ст. 350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

На основании п. 4 ч.2 ст. 54 названного закона начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

На основании вышеизложенное суд полагает, что требования ООО1» в части обращения взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению, следует обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество - земельный участок, площадью 417 кв.м, кадастровый №, категория земель и вид разрешенного использования – земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес> (запись в ЕГРП о праве собственности ответчика на объект недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, запись об ипотеке в силу закона объекта от ДД.ММ.ГГГГ №), и жилой дом, состоящий из 5 комнат, площадью 359,6 кв.м, этажностью 3, в том числе подземных 1, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> (запись в ЕГРП о праве собственности ответчика на объект недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, запись об ипотеке в силу закона объекта от № от ДД.ММ.ГГГГ), определив способ реализации вышеуказанного имущества в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость земельного участка в размере 1 021 920 рублей (1 277 400 руб. - 20%, что составляет 80 % от рыночной стоимости спорного земельного участка по судебной экспертизе), жилого дома в размере 6 278 320 рублей (7 847 900 руб. - 20%, что составляет 80 % от рыночной стоимости спорного жилого дома по судебной экспертизе).

При этом оснований, предусмотренных ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, у суда не имеется, поскольку нарушение обеспеченного залогом обязательства является значительным, сумма неисполненного обязательства составляет более пяти процентов от стоимости предмета ипотеки и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев, а размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества.

Доводы ответчика в части незаконного начисления Банком пени за просрочку погашения процентов и за просрочку погашения основного долга, считая их начисленными процентами на проценты, суд отвергает, поскольку, заключая кредитный договор, стороны по договору, действуя своей волей и в своем интересе, установили права и обязанности на основе договора, предусматривающим в Приложении № к Кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ 0,023% от суммы неисполненного денежного обязательства за каждый календарный день просрочки, подписанным ФИО1 без каких-либо оговорок.

Также доводы ответчика в части несогласия с установленной судебной экспертизой № СЭО/03.19-12 от ДД.ММ.ГГГГ оценкой спорного имущества, суд считает не состоятельными, поскольку доказательств несоответствия оценки настоящей рыночной стоимости спорных земельного участка и жилого дома суду не представлено.

Положения ст. 446 ГПК РФ в их взаимосвязи с п. 1 ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не исключают обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру - при условии, что такой дом или квартира заложен по договору об ипотеке, либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в размере 54 509 рублей 09 копеек.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

    Исковые требования ООО1» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на предмет залога удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО1» и ФИО1.

    Взыскать с ФИО1 в пользу ООО1» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 8 404 714 рублей 19 копеек, из которых: основной долг – 7 624 213 рубля 52 копейки, проценты за пользование кредитом – 574 664 рубля 36 копеек, неустойка за просрочку уплаты процентов – 16 467 рублей 88 копеек, неустойка за просрочку погашения основного долга – 189 368рублей 43 копейки.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО1» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 54 509 рублей 09 копеек.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО1» проценты за пользование кредитом в размере 14,5% годовых, начисляемые на сумму 7 624 213 рубля 52 копейки, за период с 05.02.2019г. по дату расторжения кредитного договора.

Обратить взыскание на предмет залога – земельный участок, площадью 417 кв.м., кадастровый №, категория земель и вид разрешенного использования – земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес> и жилой дом, состоящий из 5 комнат, площадью 359,6 кв.м, этажностью 3, в том числе подземных 1, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, определив способ реализации вышеуказанного имущества путем продажи с публичных торгов.

Установить начальную продажную цену земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 1 021 920 (один миллион двадцать одна тысяча девятьсот двадцать) рублей.

Установить начальную продажную цену жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 6 278 320 рублей (шесть миллионов двести семьдесят восемь тысяч триста двадцать) рублей.

    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы в Краснодарский краевой суд через Ленинский районный суд г. Новороссийска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

               Судья Ленинского

         районного суда г. Новороссийск                                            В.А. Котова

Мотивированное решение составлено 16.04.2019 г.