Решение по делу № 3а-445/2016 от 30.05.2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 июня 2016 года              г.Самара

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего - Судьи Родиной Т.А.

При секретаре Бамбуровой Т.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 3а-445/2016 по административному исковому заявлению Учеваткина И.М. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

с участием административного истца – Учеваткина И.М. и его представителя по доверенности и имеющий юридическое образование - Кусочковой Л.М.,

У с т а н о в и л :

Учеваткин Иван Михайлович обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной стоимости в размере 852 179,50 руб.

Административный истец и его представитель поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, Министерства имущественных отношений Самарской области, Администрации м.р. Волжский Самарской области и Бережнев А.Э. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения судебного разбирательства надлежаще извещены. На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ неявка представителей указанных административных ответчиков не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представило письменный отзыв на заявленные требования, в котором оставило разрешение заявленного требования на усмотрение суда.

Управление Росреестра по Самарской области просило рассмотреть дело в отсутствие представителя, просило отказать в удовлетворении требований.

Министерство имущественных отношений Самарской области представило письменный отзыв на заявленные требования, в удовлетворении требований просило отказать.

ФИО1, привлеченный в качестве сособственника смежного земельного участка с кадастровым номером №, представил в суд заявление, в котором не возражал против удовлетворения заявленного иска Учеваткина И.М.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав административного истца и его представителя, исследовав материалы дела, суд считает требование Учеваткина И.М. подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог /до введения в действие налога на недвижимость/ и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Установлено, что в Государственном кадастре недвижимости /далее ГКН/ содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером: 63<данные изъяты>.

Административный истец является собственником расположенного на данном земельном участке здания - столовой центральной усадьбы.

Исходя из пояснений административного истца и представленных им фотографий, на спорном земельном участке расположено одно здание, часть которого используется под столовую, часть -под магазин.

Имея исключительное право на выкуп земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему здание, административный истец обратился с заявлением в Администрацию м.р. Волжский Самарской области с заявлением о выкупе.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №28 от 30.06.2015 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящееся в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость данного земельного участка утверждена приложением № 1 к Постановлению Правительства Самарской области № 610 от 13.11.2013 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» и составляет 3 148 821,90 руб.

Датой определения кадастровой стоимости является 01.01.2013 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Учеваткин И.М. не согласился с кадастровой стоимостью земельного участка и обратился в ООО «<данные изъяты>» для определения рыночной стоимости земельного участка.

Согласно отчета об оценке № №, выполненного оценщиком ФИО2., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2013 года составляет 852 179,50 руб.

В соответствии со статьей 17.1 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.Представленное в суд положительное экспертное заключение № №, выполненное <данные изъяты>», членом которого является оценщик ФИО2., подтвердило соответствие отчета требованиям закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, а также подтвердило величину рыночной стоимости объекта оценки, определенную отчетом об оценки.

Ссылаясь на подготовленный по его заказу отчет, истец указал, что кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость спорного земельного участка, что влечет нарушение его прав, в связи с этим обратился в суд с административным иском, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

В соответствии со статьей 12 Закона «Об оценочной деятельности в Российской федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проанализировав отчет об оценке, выполненный ООО «<данные изъяты>», суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

В отчете содержится информация, соответствующая общим требованиям к вводной части отчета, а именно: задание на оценку в соответствии с требованиями ФСО, допущения, на которых должна основываться оценка, стандарты оценки, сведения о заказчике оценки и об оценщике, дата оценки, нормативно-правовые акты, используемые при проведении оценки.

В расчетной части отчета на стр. 51 приведены выводы, полученные оценщиком в результате анализа сведений, характеризующих состояние рынка недвижимости в пределах территории, на которой расположен объект оценки.

Оценщик в отчете произвела подробное описание спорного земельного участка, из которого следует, что объект оценки расположен по адресу: Самарская <адрес>, относится к сегменту рынка недвижимости - земельные участки <адрес>, категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка – под столовую / общественно-деловую (торгово-офисную) застройку/.

В отчете приведены результаты сбора сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объекта оценки, с описанием способов определения состава ценообразующих факторов, их влияния на кадастровую стоимость, процесса определения ценообразующих факторов с указанием на источники информации об их значениях /стр.43-51 отчета/.

На страницах 58-60 отчета описан процесс отбора объектов- аналогов, их характеристики приведены на странице 61 отчета. На страницах 62-64 оценщик привела обоснование необходимости внесения корректировок, а на странице 68 приведен расчет рыночной стоимости объекта исследования.

В результате расчета в рамках сравнительного подхода рыночная стоимость земельного участка определена в размере 852 179,50 руб. или 1 395 руб./кв.м., что соответствует рыночным показателям.

В заключительной части отчета приведена информация об источниках информации, копия договора страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности, правоустанавливающие документы.

Информация об объектах-аналогах подтверждена источниками информации, приложенными к отчету.

Для исследования оценщиком применен метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

В соответствии с п. 14 ФСО № 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256, сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

По результатам анализа первоисточников оценщиком было отобрано 10 аналогов к продаже земельных участков категории земель населенных пунктов, под коммерческую застройку, расположенных в <адрес> районе, <адрес> районе, в г. <адрес>, г. <адрес> и наиболее приближенных к объекту оценки.

При формировании вторичной выборки оценщик использовал объекты-аналоги №2, №4, №5 и №10, описание которых привел в таблице 11.2.

Использованные для расчета рыночной стоимости объекты-аналоги расположены в <адрес> районе Самарской области, все имеют назначение под коммерческую застройку, находятся в собственности, расположены либо на 1 линии, либо на одной из основных магистралей города, все имеют возможность подключения коммуникаций и не застроены.

На странице 62 отчета в таблице 11.3 приведен расчет корректировок. Оценщик применила корректировки на торг в размере 10 %, на потенциал местоположения 10%, а также на площадь.

Административным ответчиком и заинтересованными лицами не приведены замечания к отчету об оценке, ходатайств о назначении судебной экспертизы сторонами не заявлено. Доказательств иной величины рыночной стоимости сторонами не представлено.

Оснований для назначения экспертизы по собственной инициативе суд не усматривает, поскольку отчет об оценке признается судом достоверным доказательством.

В соответствии со ст.12 Закона «Об оценочной деятельности в Российской федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Принимая во внимание отчет об оценке, подтвержденный положительным экспертным заключением, суд приходит к выводу о том, что величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете об оценке, является достоверной.

Признавая, что завышение кадастровой стоимости нарушает права административного истца, суд полагает, что требование административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: № равной рыночной в размере 852 179,50 руб. подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.65-66 ЗК РФ, ст.24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст.175-180,249 КАС РФ, суд

Р е ш и л :

Требование Учеваткина И.М. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: <данные изъяты>, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 год в размере 852 179,50 руб.

Датой обращения Учеваткина И.М. в суд считать 30.05.2016 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение 1 месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.