Решение по делу № 2-3336/2019 от 17.07.2019

66RS0006-01-2019-002959-69

2-3336/2019

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 сентября 2019 года

Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Агафоновой А. Е., при секретаре Юриной В. В., с участием представителя истца и третьего лица Быковой Д. А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «ДОМ.РФ» к Семенову А. Н. о взыскании задолженности по кредитному договору, его расторжении и обращении взыскания на предмет ипотеки,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «ДОМ.РФ» (далее – АО «ДОМ.РФ») обратилось в суд с иском к Семенову А. Н. о взыскании задолженности по кредитному договору < № > от 29.09.2014 по состоянию на 26.06.2019 в размере 3349 015 рублей 66 копеек, в том числе просроченная ссудная задолженность – 2802 703 рубля 26 копеек, просроченные проценты за кредит – 500 751 рубль 41 копейка, неустойка – 45 560 рублей 99 копеек, расторжении кредитного договора < № > от 29.09.2014, обращении взыскания на заложенное имущество: квартиру, расположенную по адресу: Свердловская область, < адрес >, кадастровый/условный < № >, путем продажи на публичных торгах, установив начальную продажную стоимость в размере 2244 800 рублей, а также взыскании расходов на оплату услуг оценщика в размере 405 рублей 88 копеек, расходов по уплате государственной пошлины в размере 36 945 рублей 08 копеек, указав, что 29.09.2014 между ПАО Сбербанк и Семеновым А. Н. был заключен кредитный договор < № >, по условиям которого Семенов А. Н. получил кредит в сумме 3200000 рублей на срок 240 месяцев под 13,25% годовых на приобретение квартиры, расположенной по адресу: Свердловская область, < адрес >. Банк свои обязательства по договору выполнил надлежащим образом: указанные денежные средства получены заемщиком в полном объеме. В нарушение условий кредитного договора ответчик свои обязательства по погашению кредита выполняет ненадлежащим образом: денежные средства в счет погашения задолженности ответчиком не вносятся. В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору между сторонами была оформлена закладная, в соответствии с условиями которой залогодатель Семенов А. Н. передал в залог квартиру, расположенную по адресу: Свердловская область, < адрес >. Рыночная стоимость заложенного имущества, согласно отчету об оценке, составляет 2806 000 рублей, в связи с чем начальная продажная стоимость составляет 2244 800 рублей (80%). В соответствии с закладной, ПАО Сбербанк передал свои права по закладной со всеми удостоверяемыми ею правами ООО Ипотечный агент «Фабрика ИЦБ», заключив с ним договор купли-продажи закладных; впоследствии ООО Ипотечный агент «Фабрика ИЦБ» заключило с ООО «ДОМ.РФ» договор о выкупе дефолтных закладных, передав права по закладной истцу. Истцом ответчику было направлено требование о досрочном погашении задолженности с предложением расторгнуть кредитный договор, ответа на которое не последовало. Вследствие невыполнения заемщиком своих обязательств по договору истец в значительной степени лишается того, на что рассчитывал при заключении договора, что является основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон.

В судебном заседании представитель истца и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ПАО Сбербанк - Быкова Д. А. заявленные требования и доводы искового заявления поддержала.

Ответчик Семенов А. Н., третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Ступак М. А., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетней С.С.А., в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом (т. 2 л. д. 88-95), о причинах неявки суд не уведомлен.

В судебное заседание не явился представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент», о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом (т. 2 л. д. 87), о причинах неявки суд не уведомлен.

С учетом мнения представителя истца и третьего лица суд определил рассмотреть дело в порядке заочного производства и в отсутствие не явившихся третьих лиц.

Заслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, суд, оценив все представленные доказательства в совокупности, приходит к следующим выводам.

В силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В судебном заседании установлено, что 29.09.2014 между ОАО «Сбербанк России» и Семеновым А. Н. заключен кредитный договор < № >, согласно п. п. 1-4, 6, 10-13, 19 которого (индивидуальных условий кредитования) кредитор обязуется предоставить заемщику кредит по программе «Приобретение готового жилья» в сумме 3 200000 рублей под 13,25 процентов годовых на приобретение квартиры, находящейся по адресу: Свердловской области, < адрес >, на срок 240 месяцев с даты фактического предоставления кредита. Заемщик обязуется возвратить кредитору кредит и уплатить проценты за пользование кредитом. Погашение кредита производится заемщиком ежемесячными аннуитетными платежами.

За несвоевременное перечисление платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом заемщик уплачивает неустойку в размере 20% годовых с суммы просроченного платежа за период просрочки.

В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заемщик предоставляет (обеспечивает предоставление) кредитору: залог квартиры, находящейся по адресу: Свердловской области, < адрес >. Права кредитора по договору и право залога объекта недвижимости, обремененного ипотекой, подлежат удостоверению закладной в соответствии с действующим законодательством.

Кредитор вправе передать свои права на закладную любым третьим лицам в соответствии с требованиями действующего законодательства и передать саму закладную. При этом к новому владельцу закладной переходят все права кредитора (т. 1 л. д. 20-30).

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору < № > от 29.09.2014, заключенному между Семеновым А. Н. и ОАО «Сбербанк России», залогодателем Семеновым А. Н. на квартиру, общей площадью 47,8 кв. м, расположенную по адресу: Свердловская область, < адрес >, кадастровый/условный < № >, - выдана закладная от 03.10.2014 первоначальному залогодержателю ОАО «Сбербанк России», ипотека зарегистрирована 03.10.2014 (т. 1 л. д. 35-44).

18.04.2017 по договору купли-продажи закладных < № > ПАО Сбербанк передало в собственность покупателю ООО «Ипотечный агент «Фабрика ИЦП» закладную от 03.10.2014 (номер регистрации ипотеки < № >) (т. 2 л. д. 55-67).

19.04.2017 по договору о выкупе дефолтных закладных < № > ООО «Ипотечный агент «Фабрика ИЦП» (впоследствии переименовано в ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент») передало в собственность покупателю АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (впоследствии переименовано в АО «ДОМ.РФ») закладную от 03.10.2014 (номер регистрации ипотеки < № >) (т. 1 л. д. 48-76, т. 2 л. д. 96-98).

В соответствии с п. 2 ст. 48 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Выпиской по счету за период с 29.09.2014 по 28.08.2019 подтверждается выдача Банком Семенову А. Н. кредита в сумме 3200 000 рублей (т. 2 л. д. 51-53).

Согласно п. п. 1, 2 ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с п. 2 ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Из выписки по счету за период с 29.09.2014 по 28.08.2019, представленного истцом расчета следует, что с 06.04.2017 ответчиком нарушались сроки внесения платежей по договору, с 06.03.2018 образована непрерывная просроченная задолженность, с 06.04.2018 платежи по кредитному договору не вносятся. В погашение основного долга заемщиком была внесена сумма в размере 397 296 рублей 74 копеек, в связи с чем остаток задолженности по основному долгу составил 2802 703 рубля 26 копеек (3 200000 рублей – 397 296 рублей 74 копейки);

за период с 07.10.2014 по 26.06.2019 начислены проценты за пользование кредитом, в том числе на сумму просроченной задолженности, в размере 1785 262 рублей 78 копеек. В погашение процентов за пользование кредитом ответчиком внесена сумма в размере 1284 511 рублей 37 копеек, в этой связи задолженность по уплате процентов составляет 500 751 рубль 41 копейку (1785 262 рубля 78 копеек – 1284 511 рублей 37 копеек) (т. 2 л. д. 49-50, 51-53).

Согласно ч. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В представленном истцом расчете неустойка начислена исходя из предусмотренной договором ставки 20% годовых на суммы просроченных платежей и за периоды с 07.04.2017 по 26.06.2019, с учетом уплаченных сумм, составила на сумму задолженности по процентам 39 690 рублей 11 копеек, на сумму задолженности по основному долгу – 5 870 рублей 88 копеек (т. 2 л. д. 49-50).

Таким образом, в судебном заседании факт ненадлежащего исполнения обязательств по договору со стороны ответчика установлен. Доказательства уплаты долга, контррасчеты ответчиком суду в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлены. При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма задолженности по кредитному договору в размере 3349 015 рублей 66 копеек, в том числе просроченная ссудная задолженность – 2802 703 рубля 26 копеек, просроченные проценты за кредит – 500 751 рубль 41 копейка, неустойка – 45 560 рублей 99 копеек.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору < № > от 29.09.2014, заключенному между Семеновым А. Н. и ОАО «Сбербанк России», залогодателем Семеновым А. Н. на квартиру, общей площадью 47,8 кв. м, расположенную по адресу: Свердловская область, < адрес >, кадастровый/условный < № >, - выдана закладная первоначальному залогодержателю ОАО «Сбербанк России», ипотека зарегистрирована 03.10.2014 (т. 1 л. д. 35-44).

Указанная квартира, кадастровый < № >, находится в единоличной собственности Семенова А. Н., номер государственной регистрации права < № >, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от < дд.мм.гггг > (т. 2 л. д. 44-46).

В соответствии с п. 1 ст. 13, п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Жилое помещение, приобретенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

На основании п. 1 ст. 3 этого же Закона ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

В силу п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с п. п. 1, 5 ст. 54.1 этого же Закона, обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: (см. текст в предыдущей редакции)

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

(см. текст в предыдущей редакции)

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Настоящее исковое заявление подано в суд 16.07.2019 (т. 2 л. д. 4-5). В предшествующие указанной дате 12 месяцев платежи по договору не вносились, то есть в течение более трех месяцев.

В закладной от 03.10.2014 оценочная стоимость предмета залога определена сторонами в размере 3620 000 рублей на основании отчета ИП У.К.В. от 18.09.2014 (т. 1 л. д. 35-44).

Истец просит установить начальную продажную цену квартиры исходя из ее рыночной стоимости в размере 2806 000 рублей, определенной в отчете оценщика, то есть оспаривает стоимость, указанную в закладной.

Поскольку в судебном заседании стороны не достигли соглашения о стоимости заложенного имущества, доказательств, свидетельствующих об иной оценке имущества, ответчиком суду в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено, при определении начальной продажной цены заложенного имущества суд руководствуется данными, содержащимися в представленном стороной истца отчете < № > от 04.03.2019, составленном ООО «Центр экспертиз», согласно которому на 04.03.2019 рыночная стоимость квартиры по адресу: Свердловская область, < адрес > – составляет 2806 000 рублей (т. 1 л. д. 87-186). Отчет содержит необходимые сведения об оценщике, обоснование в отношении методики определения рыночной цены объекта, обосновано использование либо отказ от использования затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке, указано описание объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина. Оценщик С.Н.А. является членом ООО «Российское общество оценщиков», гражданская ответственность застрахована.

5% от данной суммы составляет 140 300 рублей (при этом 5% от согласованной сторонами оценочной стоимости предмета залога 3620 000 рублей составляет 181 000 рублей), тогда как на момент принятия судом решения сумма неисполненного обязательства составляет более 626639 рублей 94 копеек (только за период с 06.04.2018 по 06.09.2019 в погашение основного долга и процентов ответчиком должна быть внесена сумма в размере 626639 рублей 94 копейки (34 813 рублей 33 копейки х 18 месяцев), но платежей не вносилось).

Таким образом, поскольку сумма неисполненного обязательства составила более чем пять процентов от стоимости предмета залога, а сроки внесения платежей нарушены более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд, суд приходит к выводу о том, что требование об обращении взыскания на предмет залога подлежит удовлетворению. При этом суд также учитывает, что факт неисполнения ответчиком своих обязательств по кредитному договору судом установлен и ответчиком не оспорен.

На основании п. 1 ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно подп. 4 п. 2 ст. 54 этого же Закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Из данной нормы следует, что определение начальной продажной цены заложенного имущества при разрешении вопроса об обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке находится в компетенции суда и разрешается им с учетом доводов сторон и представленных ими доказательств.

Таким образом, начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной на основании отчета оценщика, то есть в размере 2244 800 рублей.

В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу положений ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

С учетом повторяемости, длительности нарушений кредитного обязательства, характера допущенных нарушений, суд приходит к выводу, что нарушение заемщиком кредитного договора носит существенный характер; на предложение расторгнуть договор возражений от заемщика согласно ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации не поступило (т 1 л. д. 189-194). При таких обстоятельствах истцом правомерно поставлен вопрос о расторжении договора, и у суда имеются достаточные основания для удовлетворения данных требований истца о расторжении заключенного между сторонами кредитного договора < № > от 29.09.2014.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Расходы истца на оплату услуг оценщика в размере 405 рублей 88 копеек подтверждаются платежным поручением < № > от 06.05.2019 (т. 1 л. д. 187-188).

Платежным поручением < № > от 09.07.2019 подтверждается уплата истцом государственной пошлины в размере 36 945 рублей 08 копеек (т. 2 л. д. 48).

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате услуг оценщика в размере 405 рублей 88 копеек и по уплате государственной пошлины в размере 36 945 рублей 08 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 13, 194-199, 233-235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Акционерного общества «ДОМ.РФ» к Семенову А. Н. о взыскании задолженности по кредитному договору, его расторжении и обращении взыскания на предмет ипотеки удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор < № >, заключенный 29.09.2014 между Открытым акционерным обществом «Сбербанк России» и Семеновым А. Н..

Взыскать с Семенова А. Н. в пользу Акционерного общества «ДОМ.РФ» задолженность по кредитному договору < № > от 29.09.2014 в размере 3349015 рублей 66 копеек, в том числе сумму основного долга в размере 2802 703 рублей 26 копеек, процентов – 500 751 рубля 41 копейки, неустойки – 45 560 рублей 99 копеек, а также расходы по оплате услуг оценщика в размере 405 рублей 88 копеек, по уплате государственной пошлины в размере 36 945 рублей 08 копеек.

Обратить взыскание на предмет ипотеки, принадлежащий Семенову А. Н., переданный по закладной от 29.09.2014: квартиру < № >, общей площадью 47,8 кв. м, расположенную по < адрес >, кадастровый < № >, номер записи о государственной регистрации права собственности < № >, - и реализовать его с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере 2244 800 рублей. Определить размер суммы, подлежащий уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание, в размере 3386 366 рублей 62 копеек, включая сумму основного долга в размере 2802 703 рублей 26 копеек, процентов – 500 751 рубля 41 копейки, неустойки – 45 560 рублей 99 копеек, расходов по оплате услуг оценщика – 405 рублей 88 копеек, расходов по уплате государственной пошлины – 36 945 рублей 08 копеек.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий

Мотивированное заочное решение изготовлено 30.09.2019.

Судья