Решение по делу № 2-2996/2017 от 26.05.2017

Дело №

Р Е Ш Е Н И Е С У Д А

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ года, <адрес> городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Зубова А.Г.,

при секретаре Баршевой Р.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зубковой А. Ш. к Адамову А. А. о признании договора незаключенным, взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за незаконное пользование чужими денежными средствами, штрафа,

У С Т А Н О В И Л:

Зубкова А.Ш. обратилась в суд с иском к А. А.А. и с учетом уточнений и просила суд:

Признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества
от ДД.ММ.ГГГГ со всеми приложениями и дополнительными
соглашениями незаключёнными;

Взыскать с Адамова А. А. в пользу Зубковой А.
Ш. <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> рублей, оплаты по
незаключённому договору, <данные изъяты> рублей расходов, произведённых истицей
на улучшение дома, <данные изъяты> рублей процентов за пользование чужими
денежными средствами;

Взыскать с Адамова А. А. в пользу Зубковой А.
Ш. <данные изъяты> рублей государственной пошлины.

Взыскать с Адамова А. А. в пользу Зубковой А.
Ш. штраф в размере 50 % от суммы удовлетворённых требований

В обоснование заявленных требований истица ссылалась на то, что ДД.ММ.ГГГГ между истицей и О. заключен предварительный договор
купли-продажи недвижимого имущества о заключении в срок до ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м. и жилого дома, находящихся по адресу: <адрес> <адрес>, <адрес>. По данному договору истица оплатила О. сумму в размере <данные изъяты> тысяч рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между истицей и отцом О. заключен Агентский договор № № на сумму <данные изъяты> рублей, по которому ДД.ММ.ГГГГ истица произвела оплату О. в полном объёме. П. 1.1. указанного договора предусмотрено совершение юридических и фактических действий по
выполнению работ, предусмотренных приложением к договору. Согласно п. 4.3.
указанного договора все расходы Агента включая оплату стоимости работы подрядчиком и материалов включены в сумму вознаграждения по договору. Приложением к указанному договору предусмотрен объём работ и материалов для их выполнения в доме и на участке, указанных в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ

Данный Агентский договор от ДД.ММ.ГГГГ был расторгнут по соглашению
сторон с возвратом суммы в размере <данные изъяты> рублей. Сумма в размере <данные изъяты> рублей была использована агентом для отделки указанного выше дома.

Кроме указанных расходов на улучшение дома, истица приобрела и спользовала при отделке спорного дома строительные материалы на сумму <данные изъяты> рублей, частично заменив те материалы, которые изначально были предусмотрены к использованию по Агентскому договору № № от ДД.ММ.ГГГГ. и в связи с чем был произведён указанный выше перерасчёт стоимости работ с возвратом истице <данные изъяты> рублей по соглашению о расторжении от ДД.ММ.ГГГГ

Однако, до настоящего момента Договор купли-продажи дома и земельного
участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м. не заключён.

Согласно выписки из ЕГРН о правах на дом с кадастровым номером
№ и земельный участок с кадастровым номером №, в настоящий момент они принадлежат Серенку В. П. Собственность, № от ДД.ММ.ГГГГ, то есть дом и земельный участок с учётом произведённых истицей расходов на их улучшения были проданы О. третьему лицу.

Исходя из буквального толкования Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ истицей и О. не согласован предмет будущего договора купли-продажи жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №. Так сторонами не согласована площадь дома, этажность, план расположения на участке, не указаны и иные данные позволяющие установить, что стороны имели необходимый объём договорённостей по
предмету будущего договора купли-продажи недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен
предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Однако, стоимость земельного участка и жилого дома определена совокупно за оба объекта недвижимого имущества в сумме <данные изъяты> рублей. В связи с несогласованностью сторонами условия о жилом доме (о его
площади, этажности, расположении на участке) невозможно определить содержание существенных характеристик земельного участка: площади земельного участка занятой домом и придомовой территории, плана придомовой территории и возможностей по использованию участка в этой части, характера обременения участка, а также не определена стоимость участка отдельно от стоимости дома, что означает отсутствие между сторонами Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ соглашения по существенным условиям будущего договора купли-продажи как в отношении дома, так и в отношении земельного участка.

Таким образом, в связи с недостижением сторонами Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ в подлежащей форме соглашения относительно предмета и всех его существенных условий данный предварительный договора является незаключённым и не порождает каких-либо юридических последствий.

Согласно п. 3.7. указанного Предварительного договора в качестве обеспечения обязательств по заключению Основного договора на условиях, закреплённых в настоящем договоре, Покупатель выдаёт Продавцу задаток в размере <данные изъяты> рублей.

В связи с незаключённостью указанного предварительного договора в части
основного обязательства по заключению в будущем договора, не является
действительным и условие указанного договора об обеспечении его исполнения, так как обеспечиваемое обязательство не существует.

Кроме того, вне зависимости от юридической квалификации последствий
спорного предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ и исходя из штрафного характера задатка, сумма в размере <данные изъяты> рублей является не пропорциональной и не соответствующей характеру последствий незаключения основного договора купли-продажи земельного участка и дома, в связи с чем данная сумма подлежит уменьшению в соответствии со ст. 333 ГК РФ, о чём истица просит суд.

Согласно ст. 1103 и 1107 ГК РФ, истица вправе взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ. Проценты за период 415 дней (с 03.04.2016г по день подачи настоящего иска) на сумму оплаты по незаключенному договору (<данные изъяты> рублей) составляет <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек.

В судебное заседание истец Зубкова А.Ш. не явилась, извещена, обеспечила явку представителя Шарунова А.М., который исковые требования поддержал в полном объеме, привел доводы аналогичные изложенным в иске, дополнительно пояснил, что О. является индивидуальным предпринимателем, строительство и продажа домов является его профессиональной деятельностью, поэтому предварительный договор купли-продажи подпадает под действие Закона «О защите прав потребителей», а потому с него подлежит взысканию штраф, за отказ в добровольном порядке исполнить требования потребителя.

Ответчик Адамов А.А. в судебно заседание не явился, извещен, направил в суд представителя по доверенности Андрушевича Н.И., который иск не признал, привел доводы аналогичные изложенным в письменных возражениях, согласно которых, основной договор купли-продажи не был заключен по вине Истца. Как следует из п. 3.7. предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, в доказательство заключения предварительного договора и в обеспечение его исполнения Истец передал Ответчику денежные средства в размере <данные изъяты> рублей в качестве задатка. Передача задатка подтверждается платежными документами и не оспаривается Истцом в исковом заявлении.

Согласно п. 2.1. предварительного договора, основной договор должен быть заключен до ДД.ММ.ГГГГ включительно. Передача задатка по предварительному договору не противоречит закону и прямо
предусмотрена в п. 4 ст. 380 ГК РФ. ДД.ММ.ГГГГ Истец и Ответчик подписали Дополнительное соглашение № к предварительному договору о расторжении предварительного договора, в связи с отказом Истца от заключения основного договора.

Согласно указанному дополнительному соглашению, задаток остается у Ответчика. Таким образом, Истец, отказавшись заключать основной договор, не исполнил своих обязательств по предварительному договору, следовательно, задаток возврату не подлежит, на основании п. 2 ст. 381 ГК РФ и п. 2 Дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ. Довод Истца о том, что предварительный договор не содержит существенных условий и,
следовательно, подлежит признанию незаключенным, не обоснован по следующим основаниям.

Согласно п. 1.1. предварительного договора, предметом договора является следующее: «Стороны обязуются в срок и на условиях настоящего Договора заключить Договор купли-продажи земельного участка с жилым домом (далее - Основной договор) в соответствии с которым: ПРОДАВЕЦ обязуется передать в собственность, а ПОКУПАТЕЛЬ принять и оплатить, в соответствии с условиями настоящего договора, принадлежащие ПРОДАВЦУ по праву собственности земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м., и расположенный на нем жилой дом назначение: жилое, находящиеся по адресу: <адрес> <адрес>». Цена недвижимого имущества и сроки заключения основного договора также согласованы сторонами.

Таким образом, в предварительном договоре указаны необходимые данные, а именно: кадастровый номер земельного участка, адрес расположения земельного участка с домов. Следовательно, основания для признания предварительного договора незаключенным не имеется.

Кроме этого, при заключении предварительного договора, земельный участок и расположенный на нем жилой дом находился в собственности продавца, документы, подтверждающие право собственности, а также кадастровая выписка на жилой дом, где указан земельный участок, покупателю были представлены для ознакомления.

При заключении основного договора, правоустанавливающие документы передаются в уполномоченный орган для осуществления регистрации перехода права собственности на покупателя.

Поскольку иных объектов недвижимого имущества на земельном участке нет, у покупателя не могло возникнуть сомнений относительно того, какой именно объект недвижимого имущества он приобретает.

Также просит обратить внимание, что в Дополнительном соглашении № о расторжении предварительного договора, Истец не сомневается в том, что существенные условия предварительного договора согласованы.

Таким образом, утверждение о том, что договор является незаключенным, является исключительно попыткой Истца уйти от ответственности на нарушение условий предварительного договора.

Требования Истца о взыскании денежных средств, уплаченных по агентскому договору № не подлежат удовлетворению, так как указанный агентский договор был заключен с ИП Адамов А. В., который не является ответчиком по настоящему делу.

Дополнительно пояснил, что предварительный договор заключен между физическими лицами, а потому Закон «О защите прав потребителей» применению не подлежит.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Существенным условием договора купли-продажи недвижимости, в частности земельного участка, в силу ст. 554 ГК РФ являются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Зубковой А.Ш. и Адамовым А.А. заключен предварительный договор купли – продажи недвижимого имущества, а именно земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, и расположенного на нем жилого дома, назначение: жилое, находящихся по адресу: <адрес> <адрес> (л.д. 10).

Согласно п.3.1 Предварительного договора, цена передаваемого недвижимого имущества составляет <данные изъяты> руб.

Согласно п. 2.1 Договора, основной договор должен быть подписан сторонами в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Дополнительным соглашением № к указанному договору от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в п. 3.1 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, цена передаваемого недвижимого имущества составляет <данные изъяты> руб. (л.д.11).

Истец считает данный предварительный договор, не содержит всех данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, что свидетельствует о несогласовании условия о предмете Предварительного договора и является основанием для признания его незаключенным.

Между тем, предварительный договор купли-продажи содержит сведения о точном адресе объекта (<адрес>, <адрес>), информацию о площади и кадастровом номере земельного участка.

Поскольку иных объектов недвижимого имущества на земельном участке нет, что усматривается из кадастровых выписок на дом и земельный участок (л.д.12-14), у покупателя не могло возникнуть сомнений относительно того, какой именно объект недвижимого имущества он приобретает, в связи с чем оснований полагать, что в предварительном договоре, не указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, не имеется, равно, как и оснований считать указанный предварительный договор не заключенным.

Таким образом, у суда оснований для признания предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ со всеми приложениями и дополнительными соглашениями незаключёнными не имеется.

Кроме того, согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктами 4, 6 данной статьи, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Поскольку на момент рассмотрения спора срок, предусмотренный пунктом 2.1 предварительного договора, истек и в материалах дела не имеется достоверных сведений о направлении какой-либо из сторон другой стороне предложения заключить основной договор либо о заключении основного договора, то в силу положений пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства по договору от ДД.ММ.ГГГГ прекращены.

Довод представителя О. о направлении истцу такого предложения не подтвержден надлежащими доказательствами. Уведомление о вручении истцу телеграммы ДД.ММ.ГГГГ, таким доказательством не является, поскольку не представлен текст телеграммы.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п.1,2).

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно п. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.

Из положений п. 1. ст. 381 ГК РФ следует, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416), задаток должен быть возвращен.

Согласно п. 3.7 Предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, в качестве обеспечения обязательств по заключению основного договора на условиях указанных в предварительном договоре, Покупатель выдает Продавцу задаток в размере 580 000 руб. путем безналичного перечисления на указанный в договоре счет, не позднее ДД.ММ.ГГГГ. При заключении основного договора, задаток учитывается в качестве оплаты части цены недвижимого имущества.

Указанная сумма перечислена на расчетный счет ответчика в полном объеме (л.д.15).

Учитывая, что действие Предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ прекращено ДД.ММ.ГГГГ, то сумма задатка должна была быть возвращена истцу, что ответчиком сделано не было.

Указанная сумма задатка подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Довод представителя ответчика о том, что согласно Дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, стороны пришли к соглашению о расторжении предварительного договора в связи с отказом покупателя заключить договор, а указанный отказ покупателя заключить договор купли-продажи является виной покупателя, а потому продавец правомерно оставляет задаток у себя (л.д.33), отклоняется судом по следующим основаниям.

Поскольку судом установлено, что предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ, то условия дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ не имеют юридической силы.

В соответствии с п. 2 ст. 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Суд соглашается с расчетом процентов в порядке ст. 395 ГК РФ представленным истцом, в части расчета за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.7).

Размер подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца процентов составляет: <данные изъяты> рублей <данные изъяты> коп.

Судом также установлено, что истцом ДД.ММ.ГГГГ заключен с Адамовым А.В. Агентский договор № № (л.д.16-20).

Согласно п.1.1 договора, Принципал поручает, а Агент обязуется за вознаграждение, от своего имени и за счет Принципала совершать юридические и фактические действия, направленные на поиск третьих лиц для заключения соответствующих договоровна выполнение работ, согласно заявкам Принципала (приложение №) (далее подрядчиков).

Агент осуществляет свою деятельность, в соответствии с настоящим договором, на следующей территории: <адрес> <адрес> <адрес> (п.1.4).

Агент направляет Принципалу отчет об исполнении настоящего договора не позднее трех дней с момента заключения договора с подрядчиком (п.3.1).

Вознаграждение Агента составляет 234 225 рублей, все расзоды Агента возникшие в ходе исполнения настоящего договора, в том числе расходы на оплату услуг подрядчиков по заключенным Агентом договорам и материалов, необходимых для выполнения работ, включены в вознаграждение агента (п. 4.1, 4.3).

Истцом оплата произведена в полном объеме (л.д.21).

Истцом дополнительно приобретены стройматериалы на сумму 117 500 рублей (л.д.24,25).

Как усматривается из соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении агентского договора № Вл от ДД.ММ.ГГГГ, стороны пришли к соглашению о расторжении договора с ДД.ММ.ГГГГ (п.1).

Агент возвращает часть агентского вознаграждения в размере 138 359 рублей (п.2).

На момент подписания настоящего соглашения, договоры подряда, заключенные между Агентом, действующим от своего имени в интересах Принципала, и Подрядчиками расторгнуты по соглашению сторон, обязательства по договорам подряда прекращены, взаиморасчеты произведены, условия расторжения договоров подряда и взаиморасчетов с подрядчиком предварительно согласованы с Принципалом (п.5).

Как усматривается из отчета Агента от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.23), Агент заключил договор подряда № с ИП Наниев Н.И., вознаграждение Агента составило <данные изъяты> рублей (п. 1.1, 2).

Таким образом, из представленных истцом документов не представляется возможным определить какие именно улучшения дома были произведены за счет истца, какие при этом использованы строительные материалы и их стоимость, что в свою очередь не позволяет определить, как наличие неосновательного обогащения ответчика, так и его размер.

При таких обстоятельствах, требования истца о взыскании суммы неосновательного обогащения в виде улучшения спорного жилого дома, удовлетворению не подлежит.

Истец просит взыскать с ответчика сумму штрафа за отказ в добровольном порядке исполнить требование потребителя.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно сведениям из ЕГРПИП О. А. А. А. является индивидуальным предпринимателем с ИНН №, ОГРНИП №, к видам деятельности которого относятся, в том числе, 41.2 Строительство жилых и нежилых зданий, 43.12 Подготовка строительной площадки, 43.99 Работы строительные специализированные прочие, не включенные в другие группировки. 68.10.23 Покупка и продажа земельных участков, 68.3 Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе.

Как усматривается из спорного предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, он заключен Адамовым А.А., как физическим лицом. Доказательств, того что спорный жилой дом возведен ответчиком в целях предпринимательской деятельности, суду не представлено.

Кроме того, доказательств обращения истца в адрес ответчика с требованием добровольно удовлетворить ее требования, как потребителя суду также не представлено.

Таким образом, оснований для взыскания с ответчика штрафа у суда не имеется.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что иск Зубковой А. Ш. к Адамову А. А. подлежит частичному удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, соразмерно удовлетворенным требованиям.

Судом установлено, что истцом при подаче иска оплачена госпошлина в <данные изъяты> рублей (л.д.2).

С учетом частичного удовлетворения иска, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату госпошлины соразмерно удовлетворенным требованиям в размере <данные изъяты> рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Зубковой А. Ш. к Адамову А. А. о признании договора незаключенным, взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за незаконное пользование чужими денежными средствами, штрафа – удовлетворить частично.

Взыскать с Адамова А. А. в пользу Зубковой А. Ш. сумму задатка в размере <данные изъяты> рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты> рублей, расходы по уплате госпошлины в размере <данные изъяты> рублей, а всего взыскать <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей <данные изъяты> копеек.

В удовлетворении иска в части признания договора незаключенным, взыскании расходов на улучшение дома, штрафа, а также процентов за пользование чужими денежными средствами и расходов по уплате госпошлины в большем размере – отказать.

Решение может быть обжаловано в <адрес> областной суд через <адрес> городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение в окончательном виде изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: подпись