Решение по делу № 33-5392/2019 от 31.07.2019

Судья Дружинин И.А.                                                     стр.209г, г/п 150 руб.

Докладчик Юдин В.Н.           Дело № 33-5392/2019          5 сентября 2019 года

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе председательствующего Юдина В.Н.,

судей Поповой Т.В., Роговой И.В.,

при секретаре Гончаровой К.А. рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Архангельске 5 сентября 2019 года гражданское дело по иску Кокорина В. А. к Тимошенко С. А. о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, договора купли-продажи квартиры, соглашения о выплате денежных средств за произведенный косметический ремонт, взыскании убытков по апелляционной жалобе Тимошенко С. А. на решение Северодвинского городского суда Архангельской области от 16 мая 2019 года, которым постановлено:

«исковые требования Кокорина В. А. к Тимошенко С. А. о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, договора купли-продажи квартиры, соглашения о выплате денежных средств за произведенный косметический ремонт, взыскании убытков удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Тимошенко С. А. и Кокориным В. А., Кокориной М. А., соглашение о выплате денежных средств за произведенный косметический ремонт данной квартиры, заключенное между указанными лицами ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с Тимошенко С. А. в пользу Кокорина В. А. денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и соглашению о выплате денежных средств за произведенный косметический ремонт квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 800 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 14 176 рублей 89 копеек, всего взыскать 1 814 176 (Один миллион восемьсот четырнадцать тысяч сто семьдесят шесть) рублей 89 копеек.

В удовлетворении исковых требований Кокорина В. А. к Тимошенко С. А. о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании убытков в размере 1 060 630 рублей 80 копеек, отказать».

Заслушав доклад судьи Юдина В.Н., судебная коллегия

установила:

Кокорин В.А. обратился в суд с иском к Тимошенко С.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании убытков.

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Тимошенко С.А. (продавец) и Кокориным В.А., Кокориной М.А. (покупатели) был заключен предварительный договор купли-продажи, предметом которого являлось заключение в будущем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Стоимость квартиры была определена сторонами в 3 000 000 рублей. Предварительная оплата стоимости квартиры в размере 1 500 000 рублей была произведена при подписании сторонами предварительного договора купли-продажи путем зачисления денежных средств на счет Тимошенко С.А., после чего, он обратился в банк с заявлением на оформление кредита в размере 1 500 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ между Тимошенко С.А. и им - Кокориным В.А., Кокориной М.А. было подписано соглашение о выплате денежных средств за произведенный косметический ремонт в спорной квартире, стоимость которого стороны определили в размере 550 000 рублей, из которых 300 000 рублей были переведены на счет Тимошенко С.А. после подписания соглашения. ДД.ММ.ГГГГ между теми же сторонами был заключен договор купли-продажи спорной квартиры. В этот же день документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, были сданы в регистрирующий орган. ДД.ММ.ГГГГ он получил уведомление о приостановлении государственной регистрации права собственности по причине наложения Северодвинским городским судом ареста на спорную квартиру <данные изъяты>. После приостановления государственной регистрации Тимошенко С.А. заверил его в том, что арест был наложен судом необоснованно и в скором времени будет снят. Тимошенко С.А. передал ему ключи от квартиры и разрешил в ней проживать вместе с семьей. Он и члены его семьи переехали в квартиру и проживали в ней пока ДД.ММ.ГГГГ Тимошенко С.А. не обратился в суд с иском к нему о выселении его и членов его семьи из спорной квартиры. Уточнив требования, просил расторгнуть заключенный с ответчиком договор купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, расторгнуть предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, расторгнуть соглашение о выплате денежных средств за произведенный косметический ремонт от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика уплаченную по договорам сумму в размере 1 800 000 рублей, а также возместить убытки в размере 1 060 630 рублей 80 копеек, составляющие разницу между рыночной стоимостью спорной квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и рыночной стоимостью аналогичной квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании истец Кокорин В.А. поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в иске.

Ответчик Тимошенко С.А., извещенный надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. В представленном отзыве и дополнениям к нему просил суд отказать в удовлетворении иска. Указал, что свои обязательства по договору купли-продажи квартиры исполнил в полном объеме, передав квартиру Кокориным. Именно Кокорины не исполнили свои обязательства по договору купли-продажи, поскольку оплатили за приобретенную квартиру сумму в размере 1 800 000 рублей. Остаток стоимости квартиры в размере 1 750 000 рублей истец и его супруга оплачивать отказались. Постановление о наложении ареста на спорную квартиру было вынесено после заключения сторонами договора купли-продажи квартиры. Он, исполнив условия соглашения о выплате денежных средств за произведенный косметический ремонт от ДД.ММ.ГГГГ, произвел ремонт в квартире, следовательно, основания для расторжения данного соглашения и взыскания с него уплаченной по соглашению суммы не имеются. Также ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности, указано на то, что о нахождении квартиры под арестом истец узнал ДД.ММ.ГГГГ - после получения уведомления о приостановлении государственной регистрации права.

Третье лицо Кокорина М.А. в судебном заседании поддержала заявленные требования, просила суд иск удовлетворить в полном объеме.

Третье лицо Абрамов А.И., извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился. В представленных в материалы дела пояснениях указал на отсутствие оснований для удовлетворения заявленных требований. Просил суд рассмотреть дело без его участия.

Третьи лиц Тимошенко Н.Б., Управление Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу в судебное заседание не явились и своих представителей не направили.

Рассмотрев дело, суд постановил указанное решение, с которым не согласился ответчик Тимошенко С.А. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить в части и отказать в удовлетворении требований о расторжении соглашения о произведенном косметическом ремонте и возврате 300 000 рублей, о возврате аванса в размере 1 500 000 рублей. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих существенное значение для дела. Отмечает, что предварительный договор купли-продажи, по которому передан аванс в размере 1 500 000 рублей, исполнен. Поскольку основной договор купли-продажи расторгнут по инициативе Кокорина В.А., оснований для возврата аванса не имеется. Оснований для возврата денежных средств по соглашению о произведенном косметическом ремонте также не имеется, поскольку, проживая в квартире, Кокорин В.А. никаких претензий относительно ремонта не предъявлял.

В возражениях на апелляционную жалобу Кокорин В.А. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, ссылаясь на несостоятельность доводов жалобы.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явился представитель истца Савельева В.П., другие лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом. Оснований для отложения разбирательства дела, предусмотренных ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), судебная коллегия не усматривает.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность постановленного судом решения, обсудив доводы жалобы, возражения относительно неё, выслушав представителя истца Савельеву В.П., возражавшую против удовлетворения жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Тимошенко С.А. (продавец) и Кокориным В.А., Кокориной М.А. (покупатели) был заключен предварительный договор купли-продажи, предметом которого являлось заключение в будущем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (далее – Предварительный договор).

В пункте 2.1. Предварительного договора стороны определили стоимость квартиры в размере 3 000 000 рублей.

Условиями Предварительного договора оплата стоимости квартиры определена в следующем порядке: 1 500 000 рублей за счет собственных денежных средств покупателей, 1 500 000 рублей за счет средств банковского кредита (пункт 2.1.1. Предварительного договора).

Стороны по договору определили следующий порядок расчета: денежная сумма в размере 1 500 000 рублей передана покупателями продавцу при подписании договора; передача кредитных средств в размере 1 500 000 рублей осуществляется после государственной регистрации основного договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к покупателям, а также государственной регистрации ипотеки указанной квартиры в силу закона (пункт 2.1.2. Предварительного договора).

По условиям пунктов 3.1., 3.2., 4.1. и 4.4. Предварительного договора стороны обязались заключить основной договор, а также сдать документы для государственной регистрации сделки и перехода права собственности в регистрирующий орган в срок до ДД.ММ.ГГГГ. До выполнения сторонами указанного условия Предварительный договор продолжает действовать. Продавец обязался подписать основной договор до ДД.ММ.ГГГГ, а также подготовить все необходимые документы для регистрации сделки и перехода права собственности на имущество.

Предварительная оплата стоимости квартиры в размере 1 500 000 рублей была произведена Кокориным В.А. при подписании сторонами предварительного договора купли-продажи путем зачисления денежных средств на счет Тимошенко С.А.

Также, ДД.ММ.ГГГГ между Тимошенко С.А. и Кокориным В.А., Кокориной М.А. было подписано соглашение о выплате денежных средств за произведенный косметический ремонт в спорной квартире, стоимость которого стороны определили в размере 550 000 рублей, из которых 300 000 рублей были переведены на счет Тимошенко С.А. после подписания соглашения. Оставшуюся сумму в размере 250 000 рублей Кокорины обязались перевести Тимошенко С.А. в срок по ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, по предварительному договор купли-продажи и соглашению о выплате денежных средств за произведенный косметический ремонт Кокорин В.А. перевел Тимошенко С.А. денежные средства в общей сумме 1 800 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между Тимошенко С.А. (продавец) и Кокориным В.А., Кокориной М.А. (покупатели) был заключен договор купли-продажи спорной квартиры. В этот же день документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, были сданы в регистрирующий орган.

ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором Управления Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу было принято решение о приостановлении государственной регистрации права собственности на спорную квартиру и ипотеки в силу закона, ввиду содержащейся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об аресте квартиры, внесенной на основании постановления судьи Северодвинского городского суда Архангельской области от ДД.ММ.ГГГГ о наложении ареста на имущество.

После отказа в государственной регистрации права собственности на спорную квартиру Тимошенко С.А. передал ключи от квартиры Кокорину В.А. и разрешил ему проживать в ней совместно с членами его семьи.

ДД.ММ.ГГГГ Тимошенко С.А. обратился в суд с иском к          Кокорину В.А. и его сыну ФИО о выселении из спорной квартиры без предоставления другого жилого помещения.

Решением Северодвинского городского суда Архангельской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № исковые требования Тимошенко С.А. были удовлетворены. По решению суда Кокорин В.А., ФИО были выселены из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, без предоставления иного жилого помещения.

Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что наложение ареста на спорную квартиру после заключения договора купли-продажи является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора купли-продажи, поскольку наличие ограничения прав на объект недвижимости является обстоятельством, исключающим возможность государственной регистрации права собственности на него за покупателями. Исходя из того, что спорная квартира осталась в собственности Тимошенко С.А., Кокорины выселены из квартиры по решению суда, суд первой инстанции взыскал с Тимошенко С.А. в пользу Кокорина В.А. уплаченные по сделкам денежные средства в общей сумме 1 800 000 рублей. При этом суд указал, что срок исковой давности не пропущен.

Согласно части 1 и части 2 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части (ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ).

Судебная коллегия находит, что правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы не имеется, поскольку они сделаны с учетом фактических обстоятельств дела и при правильном применении норм материального права.

Приведенные ответчиком в апелляционной жалобе доводы не могут служить основанием к отмене или изменению принятого судом решения исходя из следующего.

Согласно пункту 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п. 1 статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с п. 3 ст. 451 ГК РФ при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры являлось существенное изменение обстоятельств, а именно наложение ареста на спорную квартиру.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в связи с расторжением договора купли-продажи в пользу Кокорина В.А. подлежат взысканию денежные средства в размере 1 800 000 рублей, уплаченные по предварительному договору купли-продажи и соглашению о выплате денежных средств за произведенный косметический ремонт, поскольку спорная квартира осталась в собственности Тимошенко С.А.

При этом из предварительного договора купли-продажи не следует, что сумма в размере 1 500 000 рублей была передана в качестве задатка. Соответственно, в силу п. 3 ст. 380 ГК РФ указанная сумма являлась авансом, в связи с чем она подлежит возврату покупателю при расторжении договора купли-продажи.

Доводы жалобы о том, что денежные средства по соглашению о выплате денежных средств за произведенный косметический ремонт не подлежат возврату, являются несостоятельными. Кроме того, как следует из пояснений Кокорина А.В., какой-либо ремонт по указанному соглашению не производился, фактически денежные средства, уплаченные по соглашению, входили в стоимость спорной квартиры.

Доводы апелляционной жалобы каких-либо обстоятельств, которые не были учтены и рассмотрены судом первой инстанции и которые могли бы служить основанием к отмене или изменению решения суда, не содержат, выводы суда они не опровергают, сводятся к иной оценке установленных судом обстоятельств.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены правильно, исследованным доказательствам оценка дана в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции не находит.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

                                                 определила:

решение Северодвинского городского суда Архангельской области от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу Тимошенко С. А. – без удовлетворения.

Председательствующий                                                                     В.Н. Юдин

Судьи                                                      Т.В. Попова

                                                                                                              И.В. Рогова