Решение по делу № 2-16/2018 от 31.10.2017

Дело № 2-16/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Уржум 08 июня 2018 года

Уржумский районный суд Кировской области в составе председательствующего судьи Усковой Е.А.,

при секретаре Дряминой С.Н.,

с участием истца Романова А.С., представителя истца – Конюховой О.М.,

представителей ответчика Гайнетдинова Р.С. - Давлетшина Э.М., Сунцовой Т.Н.,

третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора – Романовой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Романова А.С. к Гайнетдинову Р.С. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

Романов А.С. обратился в суд с исковым заявлением к Гайнетдинову Р.С. о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, состоящей из одной жилой комнаты, кухни, ванной комнаты, туалета и коридора, общей площадью 38,7 кв. м, на третьем этаже трехэтажного жилого дома (без балкона), и взыскании денежных средств.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что квартиру он приобрел за 1380000 руб., часть из которых - 1100000 руб. уплатил за счет кредитных средств ПАО «Сбербанк России» по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. Истец указывает, что в связи с исполнением условий вышеуказанного кредитного (ипотечного) договора в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ выплатил банку проценты за пользование кредитом в сумме 174579 руб.68 коп.

Кроме того, в связи с заключением договора страхования квартиры по полису ипотечного страхования от ДД.ММ.ГГГГ №, истец уплатил ПАО СК «Росгосстрах» страховую премию в размере 5147 руб. 96 коп.

Истец указывает, что ДД.ММ.ГГГГ он зарегистрировал за собой право собственности на вышеуказанную квартиру и стал в ней проживать.

Согласно договору купли-продажи, переданная ответчиком квартира должна находиться в состоянии, пригодном для проживания, быть соответствующим образом благоустроена, отвечать установленным техническим и санитарным требованиям.

Однако, в процессе пользования вышеуказанной квартирой истец установил как ее недостатки, так и недостатки всего дома, ограничивающие возможность проживания в квартире и существовавшие на момент заключения договора купли-продажи и до передачи ему квартиры:

- капитальные стены лестничного пролета дома не связаны с наружными стенами;

- потолочное перекрытие 3-го этажа дома является деревянным;

- отсутствует пароизоляция чердачного перекрытия всего дома, а также над квартирой;

- отсутствует разделка слухового окна;

- слуховое окно не может находиться в закрытом состоянии без помощи посторонних предметов (доска и др.);

- имеется протечка крыши, вследствие чего на потолке коридора образуется скопление воды;

- наружные стены дома имеют трещины;

- обшивочный материал (гипсокартон) потолка квартиры положен неровно и в некоторых местах не доходит до стен;

- гипсокартон, которым произведена обивка потолка в прихожей квартиры, отходит от мест прилегания к потолку и частично поломан, вследствие чего утеплитель чердачного помещения через щели в потолке сыплется в квартиру;

- санузел оштукатурен не до потолка, швы между блоками местами не скреплены раствором, местами скреплены монтажной пеной, кирпичная кладка произведена неровно;

- электропроводка в квартире имеет скрутки и расположена как под
гипсокартоном, так и поверх него;

- окна поставлены под пластиком, уплотнительные резинки висят на рамах.
Полагает, что данные недостатки являются существенными, так как не могут быть устранены без несоразмерных расходов и затрат времени, а также препятствуют проживанию в квартире в нормальных и безопасных условиях, тем самым не позволяют использовать квартиру по ее прямому назначению.

На претензию истца от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора купли-продажи квартиры и возврате денежных средств в порядке досудебного урегулирования спора ответчик письменно сообщил, что намерен устранить недостатки, проигнорировав требование о расторжении договора и возврате денежных средств.

Истец, с учетом неоднократного изменения исковых требований, просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика денежные средства, полученные им по указанному договору в размере 1100000 руб., убытки, связанные с оплатой стоимости страхования квартиры в размере 5147 руб. 96 коп., и проценты по кредитному (ипотечному) договору в размере 174579 руб. 68 коп., а также аннулировать записи о государственной регистрации права собственности Романова А.С. по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ № и №.

Истец Романов А.С. в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивает по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Суду пояснил, что после приобретения квартиры выяснилось, что на лестничной площадке протекает потолок; затем стал протекать потолок в кухне и в туалете его квартиры. Рамы были вставлены с нарушениями, не работала вентиляция чердачного помещения и в квартирах. В феврале 2017 года в квартире, расположенной под квартирой истца, произошел пожар, в результате которого закоптились потолки в квартире Романова А.С. После того, как потолки были сняты, были обнаружены другие дефекты, связанные с проводкой, с обивкой потолка, с перекрытиями. Из объяснений истца следует, что такого недостатка, как отсутствие связи капитальных стен лестничного пролета с наружными стенами на момент передачи ему квартиры не было; указанный недостаток возник в результате пожара и возгорания газовоздушной смеси, произошедших ДД.ММ.ГГГГ. Также в результате пожара образовались трещины наружных стен дома. Пояснил, что звукоизоляция его квартиры нарушена. Обращает внимание суда, что все недостатки квартиры были скрыты, а пожар выявил только их часть.

Представитель истца Конюхова О.М. в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивает по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Ставит под сомнение факт произошедшего взрыва в <адрес>. Считает, что все недостатки возникли при строительстве дома, а пожар явился лишь причиной их обнаружения.

Представитель истца Огарков А.Н. в судебное заседание не явился, просит рассмотреть дело без его участия. Участвуя ранее в судебном заседании, на удовлетворении заявленных требований настаивает по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Гайнетдинов Р.С. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Участвуя ранее в судебном заседании, против удовлетворения исковых требований возражает по основаниям, изложенным в отзывах на исковое заявление.

Полагает, что факт наличия существенных недостатков квартиры на момент заключения договора купли-продажи - ДД.ММ.ГГГГ истцом не доказан. В момент приемки квартиры истцом она полностью удовлетворяла его всеми своими характеристиками, о чем свидетельствует п. 7 вышеуказанного договора купли-продажи, согласно которому покупатель ознакомлен с техническим и санитарным состоянием квартиры, претензий к ней не имеет и согласен принять квартиру в собственность. Стороны установили, что с момента подписания настоящего договора видимые недостатки квартиры не являются основанием для применения впоследствии ст. 475 ГК РФ. Претензии истца к состоянию квартиры появились лишь после взрыва газовоздушной смеси в <адрес>, имевшего место ДД.ММ.ГГГГ.

Указывает, что часть недостатков возникла вследствие взрыва газа, и виной ответчика не является, при этом часть недостатков устранена ответчиком добровольно: в процессе ремонтных работ, выполненных ответчиком, часть стены была разобрана, связи с наружной несущей стеной были вновь восстановлены, оштукатурена часть санузла квартиры истца.

Ответчик указывает, что трещины наружных стен возникли в результате взрыва газа. Полагает, что остальные перечисленные в исковом заявлении недостатки являются несущественными.

Суду Гайнетдинов Р.С. также пояснил, что после взрыва по устной просьбе Романова А.С. его рабочие в квартире истца постелили ламинат, сняли линолеум, обои, откосы, окно, все восстановили за свой счет, но подписать договор подряда и оплатить выполненные работы истец отказался.

Представитель ответчика Сунцова Т.Н. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражает. Суду пояснила, что трещины на стене и отхождение стены возникли в результате взрыва газовоздушной смеси в указанном доме, а не в результате его неправильной постройки. После взрыва было проведено общедомовое собрание жильцов дома, а затем проведено обследование дома межведомственной комиссией, которая дала рекомендации по его ремонту. Обращает внимание суда, что поскольку квартира истца была застрахована, после произошедшего взрыва он получил страховую выплату в сумме 56000-57000 рублей, при этом стоимость выполненных в его квартире ремонтных работ ответчику не возместил. Считает, что допущенные при строительстве квартиры недостатки являются несущественными и не требующими для их устранения значительных финансовых и временных затрат. Обращает внимание суда, что кладка стен выполнена без нарушения строительных норм и правил.

Представитель ответчика Давлетшин Э.М. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражает.

Полагает, что факт взрыва газовоздушной смеси в жилом <адрес> установлен актом обследования данного дома от ДД.ММ.ГГГГ, техническим заключением №, вынесенным Федеральным Государственным Бюджетным Учреждением Федеральной противопожарной службы испытательной пожарной лаборатории по <адрес>, и свидетельскими показаниями, собранными в рамках осмотра места происшествия представителями ОНДПР <адрес>.

Обращает внимание суда, что до взрыва газовоздушной смеси, произошедшего в <адрес> от истца Романова А.С. ни одной претензии по качеству <адрес> не поступало. Повреждения отделки квартиры и ограждающих конструкций <адрес> возникли в период взрыва газовоздушной смеси и воздействия сопутствующих ему явлений.

Считает утверждения истца о том, что внутренние стены не связаны с наружными стенами, необоснованными. В процессе ремонтных работ часть стен разбиралась, связи внутренних и наружных стен были вновь восстановлены металлической кладочной сеткой.

Полагает, что отсутствие пароизоляции никак не сказалось на состоянии квартиры. Работы по ее устройству с заменой гипсокартона, повреждения которого вызваны взрывом, занимают 1,8 рабочих дня и с учетом материалов стоят 20545 рублей (включая стоимость гипсокартона), что не является несоразмерными расходами на устранение недостатка, так как это составляет 1,9% от стоимости, за которую истец Романов А.С., купил <адрес>.

Считает, что гипсокартон был поврежден в результате взрыва газовоздушной смеси, произошедшего ДД.ММ.ГГГГ, и последующих ремонтно-восстановительных работ - установки временных конструкций для разгрузки перекладываемых стен от веса крыши.

Указывает, что по устной просьбе истца Романова А.С. был осуществлен частичный от требуемого ремонт <адрес>. Договор по ремонту квартиры истцом был не подписан, и работы истец не оплатил.

Стоимость ремонта внутренней части наружных стен, являющихся ограждающими конструкциями <адрес>, составила 219965 рублей, стоимость работ по ремонту квартиры № ДД.ММ.ГГГГ53 рубля. Указанные суммы Гайнетдинов Р.С. потратил на восстановление стен и внутренней отделки квартиры после взрыва газовоздушной смеси в <адрес>.

Указывает, что уплотнители для пластиковых окон были испорчены во время проведения ремонта, и истец сам отказался от их бесплатной замены. Цена 1 погонного метра уплотнителя для пластиковых окон колеблется от 20 до 60 рублей; время на его замену составляет 30-40 минут. Данный дефект возник во время ремонта в апреле 2017 года, причиной которого явился взрыв газовоздушной смеси.

Полагает, что истцом не доказан факт наличия существенных недостатков. Считает имеющиеся недостатки устранимыми и не подпадающими под действие п.2 ст. 475 ГК РФ.

Третье лицо – Романова В.В. в судебном заседании просит исковые требования удовлетворить. Суду пояснила, что после пожара, произошедшего ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>, в квартире истца образовались повреждения: отхождение капитальной стены, обрушение потолочных перекрытий в санузле. После письменного обращения в администрацию города и района ДД.ММ.ГГГГ межведомственной комиссией было проведено обследование дома, в ходе которого членами комиссии были названы существенные недостатки. Однако, в акте обследования было указано только на наличие трещины на трех кирпичах фасада. Строительные работы по возведению стен, а также иные работы Романов А.С. и Романова В.В. застройщика проводить не просили, и против ремонта в своей квартире возражали. Указывает, что к взрыву газа относится только отхождение стены. Недостатки проводки, потолка, пароизоляции, трещина на стене существовали до взрыва.

Третье лицо – ПАО «Сбербанк России» своего представителя в судебное заседание не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, просит рассмотреть дело без его участия. Против удовлетворения исковых требований возражает.

Третье лицо – МКУ администрация Уржумского городского поселения <адрес> своего представителя в судебное заседание не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

Свидетель Перминов Е.В. суду пояснил, что вместе с другими рабочими по поручению Гайнетдинова Р.С. перекладывал наружные стены <адрес>, стелил ламинат, линолеум, клеил обои в квартире Романова А.С. От проведения дальнейших ремонтных работ Романов А.С. отказался, пояснив, что передумал. Во время проведения ремонтных работ Романов А.С. сообщил свидетелю, что до взрыва состояние квартиры его устраивало.

Свидетель Гайнетдинов М.Р. суду пояснил, что по поручению Гайнетдинова Р.С. весной и летом проводил ремонтные работы после пожара в <адрес>: разбирал стены, складывал обратно 3 этаж, подпирал потолок. В <адрес>, принадлежащей Романову А.С., меняли линолеум на ламинат в большой комнате, на кухне постелили линолеум, поменяли оконные откосы и обои. В дальнейшем они приезжали к Романову А.С. для устранения иных недостатков, но в квартиру их не пустили.

Свидетель ФИО5 суду пояснил, что принимал участие в работах по устранению последствий взрыва газа, произошедшего ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>: поскольку стена отклонилась, разбирал и собирал стену 2 и 3 этажей, в том числе стену в <адрес>.

Свидетель ФИО6 суду пояснил, что принимал участие в работах по устранению последствий взрыва газа, произошедшего ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>: разбирал и собирал стену, которая отошла.

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, Романов А.С. приобрел у Гайнетдинова Р.С. в собственность квартиру с полной отделкой, расположенную по адресу:<адрес>, с кадастровым номером №, стоимостью 1380000 руб.

Договор содержит положение о том, что стороны имущественных и иных претензий друг к другу не имеют. Переданная покупателю квартира находится в состоянии, пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроена и отвечает установленным техническим и санитарным требованиям.

Стороны установили, что с момента подписания договора видимые недостатки квартиры не являются основанием для применения впоследствии ст.475 ГК РФ.

Из материала проверки № ОНД <адрес> следует, что ДД.ММ.ГГГГ произошел пожар жилого <адрес>, в результате которого в <адрес> частично закопчены стены и потолок, деформирована входная дверь, образовались трещины в местах примыкания наружной стены и внутренних стен лестничной клетки.

Согласно актам обследования вышеназванного жилого дома, составленным главным инженером ООО «Уржумкоммунсервис» ФИО7, при визуальном осмотре дома и <адрес> обнаружены нарушения постройки; даты осмотра и составления указанные акты не содержат (л.д. 15, 39).

Из акта от ДД.ММ.ГГГГ обследования жилого <адрес>, составленного межведомственной комиссией, назначенной распоряжением главы Уржумского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ №, следует, что для устранения последствий пожара рекомендуется провести ремонтно-восстановительные работы (л.д. 110).

Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №СЭ, составленного по результатам проведения судебной строительно-технической экспертизы, при выполнении работ по строительству жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, а именно строительных конструкций, относящихся к <адрес>, имеются следующие недостатки:

- кладка наружной стены состоит из обломков керамических блоков, силикатного кирпича, монтажной пены и пенопласта. Указанный недостаток является скрытым, значительным и устранимым;

- стены в исследуемой квартире имеют отклонения от вертикали до 10 мм на 1 метр. Указанный недостаток является явным, малозначительным и устранимым;

- в средней части кухни и комнаты на полу наблюдается неровность на ширину всего помещения, после демонтажа линолеума в кухне экспертом установлено, что неровность образовалась из-за отслоения наливного пола от поверхности стяжки шириной 80 см на всю ширину помещения. Указанный недостаток является скрытым, малозначительным и устранимым;

- электрические соединения в распределительных коробках не пропаяны, провода по потолку и сквозь стены проложены без применения металлорукава, в коридоре кабель проложен между гипсокартоном и деревянным подшивом перекрытия. Указанный недостаток является скрытым, значительным и устранимым;

- наблюдается провисание ГКЛ из-за недостаточного количества саморезов, в коридоре имеется разрыв листа гипсокартона в зоне крепления осветительного прибора. Указанный недостаток является скрытым, малозначительным и устранимым;

- трубопроводы отопления и водопровода, подходящие к газовому котлу, и трубопровод канализации на кухне не закреплены к стене, канализационный стояк выполнен из трубы диаметром 110мм, вытяжная часть канализационного стояка из трубы диаметром 50 мм на момент осмотра демонтирована. Указанный недостаток является явным, малозначительным и устранимым;

- оконные конструкции, установленные в квартире, имеют по два крепления по вертикальным сторонам, уплотнительные резинки в открывающихся створках порваны, отсутствует внутренний пароизоляционный слой узла примыкания оконной конструкции к стене. Указанный недостаток является скрытым, малозначительным и устранимым;

- маты теплоизоляции уложены не плотно, на деревянных элементах видны следы выхода тепла. Указанный недостаток является скрытым, значительным и устранимым.

Согласно заключению эксперта, все указанные недостатки являются устранимыми и не влияют на эксплуатационные характеристики (надежность здания, прочность и устойчивость строительных конструкций и оснований) <адрес> не делают её непригодной для проживания.

Наличие недостатков выполненных работ по монтажу электропроводки создает угрозу жизни и здоровью людей, проживающих в квартире.

Звукоизоляция квартиры соответствует требованиям нормативно-технической документации.

Заслушав лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, и исследовав письменные материалы, суд приходит к следующему.

Согласност. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии сост. 310 ГК РФодносторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п.1 ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст.454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п.1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы либо потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В судебном заседании установлено, что допущенные при строительстве дома недостатки неустранимыми не являются.

Указанное обстоятельство подтверждается письменными материалами дела, в том числе заключением судебной строительно-технической экспертизы, не доверять которому у суда оснований не имеется, а также объяснениями самого истца Романова А.С., ответчика Гайнетдинова Р.С., третьего лица Романовой В.В., согласно которым после взрыва газа, произошедшего в доме ДД.ММ.ГГГГ, Гайнетдинов Р.С. часть повреждений и недостатков устранил, несмотря на возражения Романова А.С. и Романовой В.В.

Доказательств необходимости несения несоразмерных расходов или временных затрат на устранение допущенных при строительстве дома недостатков, а также неоднократного выявления недостатков или возникновения их вновь после устранения, истцом не представлено.

Исходя из вышеприведенных правовых норм и установленных обстоятельств суд приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ 1100000 ░░░., ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 5147 ░░░. 96 ░░░. ░ 174579 ░░░. 68 ░░░., ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░.

░░░░░ -

░░░░░ ░░░░░. ░░░░░ ░.░. ░░░░░░