Решение по делу № 2-2410/2015 от 11.02.2015

< > Дело № 2-1402/2015

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 апреля 2015 года г. Череповец

Череповецкий городской суд Вологодской области в составе:

председательствующего судьи Ярынкиной М.А.,

при секретаре Соколовой А.С.,

с участием представителей истцов Шевченко Ю.В. и Калинкович И.Н., истцов Шкарбун В.И. и Воробьева А.В., ответчика Секретарева А.В. и его представителя Веденеева В.В., представителя ответчика ООО «Мистерия» Даниловой И.А., третьих лиц Балагурова Б.М., Яскунова П.А., Юрочкина Е.А., Митичевой Л.С., Палкиной А.В., Козырева М.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Калинкович Т. И., Зыбиной О. Л., Шкарбун В. И., Воробьева А. В. к Секретареву А.В., ООО "Мистерия", Иващенко А. В. о признании права собственности,

у с т а н о в и л:

Калинкович Т.И., Зыбина О.Л., Шкарбун В.И., Воробьев А.В. обратились в суд с вышеуказанным иском, в обоснование которого указано, что определением судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования Калинкович Т.И., Зыбиной О.Л., Воробьева А.В. и Шкарбуна В.И. об обращении взыскания на предмет залога – объект незавершенного строительства здание гостиничного комплекса с медицинским центром по адресу: <адрес> пересечение <адрес>, степень готовности объекта 28%, в части права требования передачи нежилых помещений: у Калинкович Т.И. общей площадью < > кв.м., в осях 8-10 в рядах В-Г, строительный номер №, в соответствии с договором участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ г., определив способ реализации путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости предмета залога в размере 1476113 рублей; у Зыбиной О.Л. общей площадью < > кв.м., в осях 15-15/1 по ряду Ж-И, строительный номер №, и общей площадью < > кв.м., в осях 13-15 по ряду Е2-И, строительный номер №, в соответствии с договором участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ г., определив способ реализации путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости предмета залога в размере 4712080 рублей; у Воробьева А.В. общей площадью < > кв.м., в осях 10-11 в рядах В-Г/2, строительный номер №, в соответствии с договором участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ г., определив способ реализации путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости предмета залога в размере 1556069 рублей; у Шкарбуна В.И. общей площадью < > кв.м., в осях 5-6/1 по ряду Е/2-Ж, строительный номер №, и общей площадью < > кв.м. в осях 5-6/1 по ряду Ж-Ж/1, строительный номер №, в соответствии с договором участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ г., определив способ реализации путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости предмета залога в размере 1204918 рублей.

В порядке исполнительного производства права требования передачи нежилого помещения были выставлены на торги, которые не состоялись, и права требования переданы истцам на основании заявлений. В государственной регистрации права собственности на объект незавершенный строительством Калинкович Т.И. было отказано, так как отсутствует судебный акт об определении ее доли в праве собственности. Правовое положение остальных истцов аналогично Калинкович Т.И. В силу закона и разъяснений судами норм действующего законодательства, в случае оставления предмета залога фактически происходит трансформация права требования передачи нежилого помещения в право долевой собственности на объект незавершенный строительством. Доли истцов в праве собственности на спорный объект определены в экспертных заключениях ООО «Профсервис» №, №, №, №.

Просят признать право собственности в объекте незавершенного строительства – здание гостиничного комплекса с медицинским центром по адресу: <адрес>, пересечение <адрес>, степень готовности объекта 28%, площадь застройки < > кв.м., условный номер №, распложенный на земельном участке площадью < > кв.м., категория земель – земли населенных пунктов (с кадастровым номером №): Калинкович Т.И. на < > доли, Зыбиной О.Л. на < > доли, Шкарбун В.И. на < > доли, Воробьева А.В. на < > доли в объекте.

Определением Череповецкого городского суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Яскунов П.А., Юрочкин Е.А., Майорова О.Е., Бородин А.Н., Цыганков А.В., Козырев М.И., Митичева Л.С., Судаков Г.С., Новицкая Н.Г., Судаков С.А., Судакова К.С., Судакова М.А., Горбачева О.Б., Балагуров Б.М., Хомич Ю.Н., О., Лапина Т.Д., Смирнов С.А., Фоменко М.В., Мачульский Г.И., Мартынова З.С., Юначева О.В., Колесова Н.Ю., Ермилова Т.В., Раков С.Л., ООО «Форус», Никулин И.В., ООО «СтальИнвестРесурс», Сеньков А.С., Белов А.Б., Михеев И.Н., ООО «Электротехническая компания «ПРОМТЕХНИКА», Скуридина О.А., Горбачева О.Б., Бочков В.В., Вихрев А.Г., Васильева А.В., Мешалкин С.Г., Товарчий Д.В., Данилов С.А., ООО «ЭнергоМонтажПроект», ООО «Арчер», ООО «Троа».

В ходе судебного разбирательства третье лицо ФИО55 заменена на Палкину А.В., в связи с регистрацией брака ДД.ММ.ГГГГ.

В судебное заседание истцы Калинкович Т.И. и Зыбина О.Л. не явились, извещены надлежащим образом, направили своих представителей.

В судебном заседании истцы Шкарбун В.И., Воробьев А.В. и представители истцов по доверенностям Шевченко Ю.В. и Калинкович И.Н. исковые требования уточнили, поскольку ранее зарегистрированные доли ответчиков в праве собственности подлежат уменьшению, просят признать за ними право собственности на спорный объект в размерах, указанных в исковом заявлении; признать зарегистрированные права Секретарева А.В. на < > доли, Иващенко А.В. < > доли и ООО «Мистерия» на < > доли в праве собственности на объект, не завершенный строительством, отсутствующими; признать право собственности ответчиков в следующих долях: Секретарева А.В. - < >, Иващенко А.В. - < >, ООО «Мистерия» < >. Уточненные исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

В судебном заседании ответчик Секретарев А.В. исковые требования не признал. Его представитель по доверенности Веденеев В.В. также исковые требования не признал, пояснил, что истцы с подобным иском уже обращались в суд, им было отказано. Целый год судебные приставы выставляли на торги право требование, которое реализовано не было. Если речь идет о передаче помещений в объекте, то его нужно достраивать. Власти города заинтересованы достроить объект. Проводилась экспертиза, здание не может быть в < > этажах, как планировалось изначально, так как фундамент разрушен. Информация об объекте устарела, площадь и этажность другие. Считает, что закон о банкротстве в данном случае имеет приоритет перед законом об ипотеке, так как объект находился в процедуре банкротства. В реестре требований кредиторов ЗАО «< >» истцы не указаны, в процедуре банкротства не участвовали. Нет ни одного решения в судебной практике, где признаны доли на объект незавершенного строительства. Нет возможности определить долю. Кроме того, разрешение на ввод в эксплуатацию не получено. Кадастровый паспорт старый, был получен сотрудником ЗАО «< >». Обязательства по ипотеке должны быть погашены, право требования истцов на доли помещения отсутствуют. Просит в иске отказать.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Мистерия» по доверенности Данилова И.А. исковые требования не признала по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

В судебное заседание ответчик Иващенко А.В. не явился, извещен надлежащим образом по месту жительства и регистрации, судебная повестка возвращена в суд «по истечении срока хранения», ходатайств об отложении слушания дела и возражений по иску не поступало, о причинах неявки суду не сообщено.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, имеется ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие, и отзыв на исковое заявление с дополнениями.

В судебном заседании третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, Яскунов П.А. пояснил, что пройдут торги после исполнения решения с. Филипповой и они придут к результату истцов. Они имеют только право, но что делать дальше, не понятно. Будет поддерживать требования, если разберется, что делать дальше.

В судебном заседании третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Яскунов П.А., Юрочкин Е.А., Митичева Л.С., Палкина А.В., Козырев М.И. свое мнение по иску не выразили.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Майорова О.Е., Бородин А.Н., Цыганков А.В., Судаков Г.С., Новицкая Н.Г., Судаков С.А., Судакова К.С., Судакова М.А., Горбачева О.Б., Хомич Ю.Н., Лапина Т.Д., Смирнов С.А., Фоменко М.В., Мачульский Г.И., Мартынова З.С., Юначева О.В., Колесова Н.Ю., Ермилова Т.В., Раков С.Л., ООО «Форус», Никулин И.В., ООО «СтальИнвестРесурс», Сеньков А.С., Белов А.Б., Михеев И.Н., ООО «Электротехническая компания «ПРОМТЕХНИКА», Скуридина О.А., Горбачева О.Б., Бочков В.В., Вихрев А.Г., Васильева А.В., Мешалкин С.Г., Товарчий Д.В., Данилов С.А., ООО «ЭнергоМонтажПроект», ООО «Арчер», ООО «Троа» в суд не явились, извещены надлежащим образом; ходатайств об отложении слушания дела и возражений по иску не поступало, о причинах неявки суду не сообщено.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд рассматривает дело при состоявшейся явке.

Суд, выслушав мнение участников процесса, исследовав материалы дела, обозрев материалы гражданского дела № 2-138/2014, приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании, между истцами Калинкович Т.И., Воробьёвым А.В., Зыбиной О.Л., Шкарбун В.И. и ЗАО "< >" были заключены договоры долевого участия в строительстве здания гостиничного комплекса с медицинским центром на земельном участке площадью < > кв.м, по адресу <адрес>, с кадастровым номером №. По этим договорам ЗАО "< >" обязалось построить указанное здание и после ввода его в эксплуатацию передать истцам нежилые помещения в нём, которые определены в договорах с истцами. Окончание строительства здания и сдача его в эксплуатацию должна быть осуществлена не позднее ДД.ММ.ГГГГ. До настоящего времени окончание строительства здания не завершено. ЗАО "< >" признано банкротом.

В рамках процедуры банкротства в ходе конкурсного производства спорный объект, незавершённый строительством и земельный участок, на котором расположен этот объект, передан от ЗАО "< >" в собственность ООО "ЭнергоМонтажПроект" в соответствии со статьёй 138 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" на основании заявления ООО "ЭнергоМонтажПроект" об оставлении предмета залога за собой. В последующем ООО «ЭнергомонтажПроект» продало доли в праве собственности на указанный объект, незавершённый строительством, ООО «Мистерия», Секретареву А.В. и Иващенко А.В.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ними, в настоящее время собственниками объекта незавершенного строительством, площадью застройки < > кв.м. и земельного участка площадью < > кв.м. являются: ООО «Мистерия» на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (< > доля в праве собственности), Иващенко А.В. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (< > доли в праве собственности) и Секретарев А.В. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (< > доли в праве собственности). ДД.ММ.ГГГГ на основании договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ Росреестром осуществлена государственная регистрация залога (ипотеки) в силу закона в отношении спорного объекта и земельного участка, на котором он находится, запись о регистрации №; залогодатель ЗАО «< >», залогодержатели – участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

Апелляционным определением Вологодского областного суда от 12 июля 2013 года по делу № 33-2344/2013 решение Череповецкого городского суда от 18 марта 2013 года отменено, принято новое решение, которым исковые требования Калинкович Т.И., Зыбиной О.Л., Воробьева А.В., Шкарбуна В.И. удовлетворены, обращено взыскание в пользу истцов на предмет залога – объект незавершенного строительства здание гостиничного комплекса с медицинским центром по адресу: <адрес> пересечение <адрес>, степень готовности объекта 28%, площадь застройки < > кв.м., условный номер №, расположенный на земельном участке площадью < > кв.м., категория земель – земли населенных пунктов с кадастровым номером №, в части права требования передачи нежилых помещений:

- Калинкович Т.И. общей площадью < > кв.м. в осях 8-10 в рядах В-Г, строительный номер №, в соответствии с договором участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ г., определив способ реализации путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости предмета залога в размере 1476113 рублей;

- Зыбиной О.Л. общей площадью < > кв.м., в осях 15-15/1 по ряду Ж-И, строительный номер №, и общей площадью < > кв.м., в осях 13-15 по ряду Е2-И, строительный номер 8, в соответствии с договором участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ г., определив способ реализации путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости предмета залога в размере 4712080 рублей;

- Воробьева А.В. общей площадью < > кв.м., в осях 10-11 в рядах В-Г/2, строительный номер №, в соответствии с договором участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ г., определив способ реализации путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости предмета залога в размере 1556069 рублей;

- Шкарбуна В.И. общей площадью < > кв.м., в осях 5-6/1 по ряду Е/2-Ж, строительный номер №, и общей площадью < > кв.м. в осях 5-6/1 по ряду Ж-Ж/1, строительный номер №, в соответствии с договором участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ г., определив способ реализации путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости предмета залога в размере 1204918 рублей.

Исполнительные листы предъявлены истцами к исполнению в ОСП по г. Череповцу № УФССП России по Вологодской области, где были возбуждены исполнительные производства, имущество описано и арестовано, назначены торги по реализации предметов залога.

Протоколом заседания комиссии по проведению торгов по реализации арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ торги в форме аукциона открытого по составу участников и по форме подачи предложения по цене в отношении спорного имущества признаны несостоявшимися ввиду отсутствия заявок. Нереализованное имущество было возвращено с торгов и передано взыскателям Калинкович Т.И., Зыбиной О.Л., Воробьеву А.В., Шкарбуну В.И. на основании заявлений об оставлении предмета залога за собой, по актам передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга, от ДД.ММ.ГГГГ: Калинкович Т.И. по цене 1107084,75 рублей, Зыбиной О.Л. по цене 3534060 рублей, Шкарбуну В.И. по цене 903688,50 рублей, Воробьеву А.В. по цене 1167051,75 рубль.

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. При этом право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 1, 2, 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Из материалов дела усматривается, что в настоящее время строительство спорного объекта не закончено, согласно кадастровому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ степень его готовности составляет 28%, согласно решению Череповецкого городского суда от ДД.ММ.ГГГГ – 19,3%.

Согласно пункту 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (Далее – Закон) под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. По смыслу статей 8, 16 указанного Закона, у участника долевого строительства возникает право собственности на объект долевого строительства, то есть на конкретное помещение, при этом регистрации подлежит право собственности на это помещение.

Из смысла статьи 13 Закона следует, что регистрация права собственности застройщика на объект незавершенного строительства не означает поступление этого объекта в общую долевую собственность дольщиков, поскольку такая регистрация влечет возникновение у участников долевого строительства только права залога на объект незавершенного строительства, при этом на застройщика возложена обязанность зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на него как предмет залога.

Договорами долевого участия в строительстве спорного объекта также предусматривается переход права собственности на помещения к дольщику только после сдачи здания в эксплуатацию.

Согласно пункту 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. Основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается.

При этом статьей 201.14 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" установлена очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика, а также предусмотрено, что вырученные от реализации предмета залога средства перечисляются на специальный банковский счет должника, часть таких средств направляется на погашение денежных требований граждан - участников строительства, другая часть - на погашение требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом.

В судебном заседании установлено, что истцы в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением о включении в реестр кредиторов ЗАО "Византорг" не обращались, в реестр требований кредиторов ЗАО «Византорг» по денежным обязательствам, возникшим из договоров долевого участия в строительстве, не включены.

ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определяет недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, как здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы (ст. 1), устанавливая особенности регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства (ст. 25).

Частью 4 ст. 29 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

На основании ст. 25 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из имеющихся в деле документов следует, что спорный объект гостиничного комплекса с медицинским центром является объектом незавершенного строительства, имеет незначительную степень готовности. Объект техническую инвентаризацию прошел, но в целом не учтен, так как в эксплуатацию не сдан, разрешения на ввод его в эксплуатацию не имеется, в установленном законом порядке права, как на объект недвижимости не зарегистрированы (учтен лишь как объект незавершенного строительства). Объект является предметом залога, право требования которого, принадлежит всем дольщикам. Погашение записи о залоге в силу закона на земельный участок и объект незавершенного строительством в соответствии с указанными требованиями законодательства возможен при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и документов, подтверждающих передачу объекта долевого строительства всем участникам долевого строительства, либо решения суда о прекращении ипотеки, что в данном случае отсутствует. Запись о залоге объекта является актуальной, обременение не снято.

Поскольку наличие объекта незавершенного строительства подразумевает возможность дальнейшего его преобразования в здание или сооружение, это может повлечь изменение его характеристик, состава помещений в объекте, определяемых по завершении строительства и ввода объекта в эксплуатацию и подлежащих впоследствии указанию в техническом плане здания, сооружения.

Таким образом, позиция истцов не нашла своего подтверждения в ходе судебного разбирательства. Апелляционное определение Вологодского областного суда от 12 июля 2013 года не является основанием возникновения права собственности истцов на объект, не завершенный строительством, а устанавливает лишь право удовлетворения требований каждого из истцов за счет заложенного имущества.

С учетом изложенных обстоятельств, оснований для признания за истцами права собственности на доли в спорном объекте незавершенного строительства и уменьшения размера долей в праве собственности на данный объект у ответчиков, у суда не имеется, в связи с чем исковые требования суд оставляет без удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст. 192-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования Калинкович Т. И., Зыбиной О. Л., Шкарбун В. И., Воробьева А. В. к Секретареву А.В., ООО "Мистерия", Иващенко А. В. о признании права собственности – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Череповецкий городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 05 мая 2015 года.

< >

< >

Судья М.А. Ярынкина