Решение по делу № 2-388/2024 от 10.04.2024

Дело № 2-388/2024, 12RS0002-01-2024-000428-89

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Звенигово                                                                                   01 августа 2024 года

Звениговский районный суд Республики Марий Эл в составе председательствующего судьи Юпуртышкиной С.В., при секретаре Васягиной А.В., с участием старшего помощника прокурора Липиной М.А., от администрации Звениговского муниципального района по доверенности № от Федоровой М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению

    прокурора <адрес> в интересах неопределенного круга лиц к администрации Звениговского муниципального района Республики Марий Эл, Ильину Д. Л., Костеровой В. В. о признании аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, договоров аренды и субаренды земельного участка недействительными, применении последствий недействительности сделок,

    У С Т А Н О В И Л:

<адрес> в интересах неопределенного круга лиц обратился в суд с иском с учетом уточнений в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее ГПК РФ) к администрации Звениговского муниципального района Республики Марий Эл, Ильину Д.Л., Костеровой В.В. о признании аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, договоров аренды и субаренды земельного участка недействительными, применении последствий недействительности сделок. В обоснование требований указано, что прокуратурой <адрес> по обращению Костеровой В.В. проведена проверка соблюдения требований земельного законодательства в деятельности администрации Звениговского муниципального района, в ходе которой выявлены нарушения закона. Установлено, что постановлением администрации Звениговского муниципального района от <дата> № «О проведении аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков в электронной форме» принято решение о проведении аукциона в электронной форме на право заключения договоров аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок 4и, площадью 103 кв.м. По результатам проведенного <дата> администрацией Звениговского муниципального района аукциона на право заключения договора аренды указанного земельного участка победителем торгов был признан Ильин Д.Л., с которым <дата> был заключен договор №-д/№ аренды земельного участка. <дата> между администрацией Звениговского муниципального района и Ильиным Д.Л. был подписан акт № приема-передачи земельного участка в аренду. Между тем, <дата> в прокуратуру района обратилась Костерова В.В., также направлявшая заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды указанного земельного участка, которая сообщила, что на указанном земельном участке летом 2023 года ею была возведена баня. Проведенным <дата> осмотром земельного участка с кадастровым номером № установлено нахождение на нем деревянного строения. В нарушение требований закона администрацией <адрес> проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, на котором расположено строение, имеющее признаки недвижимого имущества. B связи с выявленными нарушениями земельного законодательства прокуратурой района в адрес администрации Звениговского муниципального района внесено представление, однако органом местного самоуправления не приняты меры по устранению выявленных нарушений закона при заключении договора аренды. Со ссылкой на положения ст. 167, 168 Гражданского кодекса РФ, ст. ст. 39.11, 39.36 Земельного кодекса РФ, ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ, прокурор <адрес> обратился в суд с упомянутыми требованиями.

    В судебном заседании старший помощник прокурора Липина М.А. уточненные требования поддержала, указывая, что в нарушение гражданского и земельного законодательства земельный участок был передан в аренду Ильину Д.Л. не свободным от прав третьих лиц. Заключение между Ильиным Д.Л. и Костеровой В.В. договора субаренды земельного участка не устраняет выявленных прокурорской проверкой нарушений законодательства.

    Ответчик администрация Звениговского муниципального района в лице представителя Федоровой М.В. против удовлетворения требований возражал по тем основаниям, что в администрацию района поступило заявление от <дата> о предоставлении ей в аренду земельного участка с кадастровым номером № для размещения хозяйственных построек. После получения этого заявления администрацией района были приняты меры о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок 4и, разрешенное использование: для размещения хозяйственных построек (для ведения личного подсобного хозяйства). Ввиду отсутствия заявок на участие в аукционе, согласно протоколу от <дата> аукцион был признан несостоявшимся. На назначенный на <дата> аукцион были поданы заявки Костеровой В.В. и Ильиным Д.Л. Костерова В.В, в торгах не участвовала, победителем торгов был признан Ильин Д.Л., с которым впоследствии был заключен договор аренды земельного участка №-д№ от <дата>. Поскольку органом местного самоуправления были приняты все меры, направленные на обеспечение прав граждан по заключению договора аренды земельного участка, письмом от <дата> Кужмарская сельская администрация сообщила об отсутствии зданий, строений, сооружений на этом земельном участке, а возведенное строение, если и было возведено, то является самовольной постройкой, просила в удовлетворении требований отказать.

    Ответчик Ильин Д.Л. не явился, ранее участвуя в судебном заседании объяснял, что подал заявку на участие в аукционе, заключил договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, не осматривая его. После обращения к нему Костеровой В.В. с согласия арендодателя заключил договор субаренды земельного участка, в связи с нахождением на нем постройки. Разрешение требований оставлял на усмотрение суда.

    Ответчица Костерева В.В. не явилась, просила о рассмотрении дела без ее участия. Ранее объясняла, что получив жилое помещение многоквартирном жилом доме в <адрес>, фактически купила и расположенные рядом с домом на небольшом земельном участке хозяйственные постройки. Решив возвести новую баню на этом участке, на который у нее отсутствуют правоустанавливающие документы, она обратилась в Кужмарскую сельскую администрацию, где ей помогли подготовить документы для участия в аукционе. О том, что торги состоялись и победителем торгов на право заключения аренды был признан Ильин Д.Л., она узнала после проведения аукциона, что явилось поводом для обращения к прокурору <адрес>. Впоследствии заключила с Ильиным Д.Л. договор субаренды земельного участка, в связи с нахождением на этом земельном участке возведенной летом 2023 года бани, являющейся объектом недвижимого имущества.

    Третьи лица Управление Росреестра по <адрес> Эл, Кужмарская сельская администрация просили о рассмотрении дела без участия их представителей.

Судом объявлялся перерыв в судебном заседании до <дата>. Информация о перерывах в судебном заседании размещалась на официальном сайте Звениговского районного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

По окончании перерыва стороны, третьи лица в судебное заседание не явились, явку представителей не обеспечили.

Суд счел возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежаще извещенных о времени и месте проведения судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) имеются общие сведения об объекте недвижимого имущества: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, уточненная площадь 103 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок ставлен на кадастровый учет <дата>, границы земельного участка установлены, сведения о зарегистрированных правах отсутствуют.

В отношении вышеуказанного земельного участка в ЕГРН имеются записи об ограничениях (обременениях):

-аренда, арендатор: Ильин Д. Л., арендодатель: Звениговский муниципальный район Республики Марий Эл, документы-основания: договор аренды земельного участка №-№ от <дата>, акт приема-передачи земельного участка в аренду № от <дата>, дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №-Д/012122339142 от <дата>, запись № от <дата>;

- аренда, субарендатор: Костерова В. В., субарендодатель: Ильин Д. Л., документы-основания: договор субаренды земельного участка от <дата>, акт приема-передачи земельного участка в субаренду от <дата>, запись о регистрации № от <дата>.

Судом по материалам дела установлено, что государственная собственность на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> земельный участок 4и, не разграничена.

<дата> от Костеровой В.В. в администрацию Звениговского муниципального района поступило заявление о предоставлении ей в аренду земельного участка с кадастровым номером 12:14:4001001:1523 для размещения хозяйственных построек.

Администрацией Звениговского муниципального района <дата> от Кужмарской сельской администрации получена информация об отсутствии на земельном участке зданий, строений, сооружений, <дата> выписка из ЕГРН об отсутствии в пределах земельного участка объектов недвижимости.

Администрация Звениговского муниципального района издала постановление от <дата> № о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для размещения на нем хозяйственных построек.

Согласно постановлению Администрации от <дата> № на официальном сайте РФ «torgi.gov. ru», официальном сайте Звениговского муниципального района «admzven.ru» опубликовано извещение о проведении электронного аукциона <дата> на право заключения договора аренды земельного участка.

По результатам рассмотрения заявок на участие в аукционе принято решение о признании аукциона несостоявшимся, в связи отсутствием заявок на участие в аукционе.

На основании постановления Администрации Звениговского муниципального района от 17 ноября года № опубликовано извещение о проведении повторного аукциона <дата> на право заключения договора аренды земельного участка.

На участие в аукционе было подано 2 заявки от Костеровой В.В. и Ильина Д.Л. По результатам электронного аукциона оператором торгов площадки «Сбербанк-АСТ» был сформирован журнал хода торгов, в котором было указано, что во время проведения аукциона вход в личный кабинет в периоде от часа до начала торгов до окончания торгов осуществлен одним участником - Ильиным Д.Л., Костерова В.В. личный кабинет участника не входила.

По результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № признан Ильин Д.Л., с которым <дата> был заключен до аренды земельного участка № №. По условиям договора Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 103 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, для размещения хозяйственных построек (для ведения личного подсобного хозяйства), сроком на 10 лет с момента подписания договора аренды.

<дата> Ильи Д.Л. принял вышеуказанный земельный участок во временное владение и пользование, о чем сторонами составлен соответствующий акт.

<дата> с уведомлением арендодателя между Ильиным Д.Л. и Костеровой В.В. заключен договор субаренды этого земельного участка для размещения хозяйственных построек сроком на 20 лет.

Статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлены общие нормы организации и порядка проведения торгов. Торги проводятся в форме аукциона и или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.

В соответствии со статьей 449 ГК РФ установлено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Из объяснений Костеровой В.В., показаний свидетелей Л.Е.А. О.Ю.А. следует, что бревенчатая баня возведена Костеровой    В.В. летом 2023 года. При этом Костерова В.В. объясняла, что перенести баню без ущерба ее конструктивным элементам, невозможно. Свидетели предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса РФ, их показания согласуются с объяснениями Костеровой В.В., а потому оснований сомневаться в их правдивости у суда не имеется.

Участвующими в деле лицами не оспаривалось, что бревенчатая баня имеет фундамент, другие признаки объекта недвижимого имущества.

Протоколу о результатах аукциона, подписываемому в день его проведения победителем и организатором торгов, придана сила договора (пункт 6 статьи 448 ГК РФ). Торги на право заключения договора направлены на определение контрагента и некоторых условий договора, в том числе о цене. Протокол о результатах таких торгов имеет силу предварительного договора, что согласуется с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, отраженной в пункте 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 февраля 2022 года.

Торги, проведенные с нарушением установленных законом правил могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Такие споры рассматриваются по правилам, предусмотренным для признания недействительными оспоримых сделок (пункт 1 статьи 449 ГК РФ, пункт 44 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). При этом заключение договора на торгах не препятствует его оспариванию по ничтожным основаниям.

Сделка, нарушающая требования правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Лицо, предъявляющее требование о признании недействительной ничтожной сделки, должно доказать наличие у него охраняемого законом интереса в таком признании (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункты 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

По смыслу закона сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

По установленному нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) общему правилу, заключение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6).

    В силу п.8 ч.8 ст.39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если: на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

    Согласно ч.24 указанной статьи уполномоченный орган принимает решение об отказе в проведении аукциона в случае выявления обстоятельств, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи. Извещение об отказе в проведении аукциона размещается на официальном сайте организатором аукциона в течение трех дней со дня принятия данного решения. Организатор аукциона в течение трех дней со дня принятия решения об отказе в проведении аукциона обязан известить участников аукциона об отказе в проведении аукциона и возвратить его участникам внесенные задатки.

В нарушение вышеуказанных требований закона администрацией <адрес> проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, на котором расположено деревянное строение.

    Частью 2 ст. 615 ГК РФ установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Частью 5 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что арендатор земельного участка, за некоторыми исключениями, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.

Вместе с тем положения ст. 22 ЗК РФ не регулируют вопросов распоряжения правами и обязанностями в отношении земельного участка, приобретенного на торгах. Данные отношения регламентируются нормами гражданского законодательства.

Согласно ч. 7 ст. 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Таким образом, названные положения ограничивают правомочия победителя торгов на переуступку его прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам аукциона, императивно возлагая на него обязанность исполнить обязательства лично.

Введенное названной нормой правило направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом.

Ответчик должен представить доказательства того, что спорный земельный участок, на котором осуществлено строительство объекта, который не может быть перемещен, демонтирован и пересобран без несоразмерного ущерба, не является временной постройкой, был предоставлен ему на каком-либо праве.

Поскольку доказательства, которые свидетельствовали бы о возведении спорного строения как обладающего признаками объекта недвижимости с соблюдением требований действующего законодательства, не представлены, суд приходит к выводу о том, что строение (баня) является самовольной постройкой.

Исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии у Ильина Д.Л. права на получение земельного участка в аренду, в связи с нахождением на дату заключения договора на нем строения, возведенного третьим лицом, а у Костеровой В.В. - в субаренду этого земельного участка, поскольку договоры заключены в обход императивных требований закона, являются ничтожными сделками. То обстоятельство, что баня расположена на земельном участке, находящемся в субаренде Костеровой В.В., порочности сделок не устраняет.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать недействительными результаты аукциона на право аренды земельного участка с кадастровым номером №, проведенного <дата>.

Признать договор № аренды земельного участка от <дата>, заключенный между администрацией Звениговского муниципального района и Ильиным Д. Л., недействительной сделкой.

Признать договор субаренды земельного участка от <дата>, заключенный между администрацией Ильиным Д. Л. и Костеровой В. В., недействительной сделкой.

Обязать Костерову В. В. (паспорт № выдан <дата>) вернуть земельный участок с кадастровым номером № Ильину Д. Л..

Обязать Ильина Д. Л. (паспорт № выдан <дата>) вернуть земельный участок с кадастровым номером № в государственную собственность.

Настоящее решение является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости о договоре № аренды земельного участка от <дата> и договоре субаренды от <дата> в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Марий Эл в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме, с подачей апелляционной жалобы через Звениговский районный суд Республики Марий Эл.

Председательствующий судья                             С.В. Юпуртышкина

Мотивированное решение изготовлено <дата>