Решение по делу № 33-840/2023 (33-7892/2022;) от 21.12.2022

47RS0006-01-2021-007151-28

33-840/2023

2-855/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург                        22 марта 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего        Осиповой Е.А.,

судей                         Горбатовой Л.В. и Пучковой Л.В.,

при секретаре                Марченко К.К.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Липатова Ю. М. на решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 04 августа 2022 года, которым частично удовлетворены исковые требования администрации МО Сиверское городское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области к Липатову Ю. М. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и отказано в удовлетворении встречного искового заявления Липатова Ю. М. к администрации МО Сиверское городское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области о расторжении договора аренды земельного участка.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Осиповой Е.А., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Администрация МО Сиверского городского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области обратилась в Гатчинский городской суд Ленинградской области с иском к Липатову Ю.М. в котором с учетом принятых уточнений (л.д.5-7,55-56,66) просили о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № от 15.06.2021 в размере 3 195 706 рублей 59 копеек, пени в размере 964 393 рублей 41 копеек.

В обосновании исковых требований указали, что Липатов Ю.М. является арендатором по договору аренды земельного участка № от 15.06.2021. Согласно условию договора аренды, ему передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 3.2.7 договора арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату в размер и прядке, установленном договором. Арендная плата уплачивается арендатором долями ежеквартально в срок до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября путем перечисления денежных средств на счет арендодателя. В соответствии с п. 4.1 договора головой размер арендной платы по договору составляет 4 633 729 рублей. В нарушение условий договора арендатор не исполнил обязанности по внесению арендных платежей, что повлекло образование задолженности. В адрес ответчика была направлена претензия, содержащая требования о погашении задолженности, которая ответчиком была оставлена без ответа. В связи с несвоевременной уплатой арендной платы истцом на основании договора аренды начислены пени.

Липатов Ю.М., не признавая требования администрации, обратился в суд со встречным иском о расторжении договора аренды земельного участка №, заключенного 15.06.2021 (л.д.71-77).

В обоснование заявленных требований указал, что между ним и ответчиком по результатам аукциона, победителем которого он является, 15.06.2021 был заключен договор аренды №-А земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. С 23.07.2021 на данном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, собственником которого на основании договора купли-продажи является Дяну Н.В. Истец обратился в администрацию МО Сиверское городское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области с заявлением о расторжении с ним договора аренды земельного участка, но в удовлетворении данного заявления ему было отказано по тем основаниям, что к покупателю объекта недвижимости (неоконченного строительством жилого дома) перешли права и обязанности по заключенному с ним договору аренды земельного участка.

Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 04 августа 2022 года исковые требования администрации МО Сиверское городское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области удовлетворены частично.

Суд взыскал с Липатова Ю. М. в пользу МО Сиверское городское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области задолженность по оплате арендной платы по договору аренды земельного участка № от 15.06.2021, образовавшуюся за период с 16.06.2021 по 23.02.2022 в размере 3 195 706 рублей 59 копеек, пени за период с 16.06.2021 по 26.05.2022 в размере 500 000 рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований отказал.

Липатову Ю. М. в удовлетворении исковых требований к администрации МО Сиверское городское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области о расторжении договора аренды земельного участка № от 15.06.2021, заключенного между администрацией МО Сиверское городское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области и Липатовым Ю. М., отказано.

Также суд взыскал с Липатова Ю. М. в бюджет Гатчинского муниципального района Ленинградской области государственную пошлину в размере 26 678 рублей 53 копеек.

Не согласившись с законностью и обоснованностью указанного решения суда, Липатов Ю.М. представил апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указал, что не передавал права и обязанности Дяну Н.В. по договору аренды, заключенному по результатам торгов. Вывод суда о том, что новый собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, предоставленном в аренду прежнему собственнику (Липатову Ю.М.), становится стороной по договору аренды земельного участка с тем же объемом прав и обязанностей, который был у прежнего арендатора, является, по мнению подателя жалобы, ошибочным.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, определив в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие извещённых, но не явившихся в судебное заседание лиц, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по результатам аукциона от 20.05.2021 (л.д.11), 15.06.2021 между администрацией МО Сиверское городское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области и Липатовым Ю.М. был заключен договор №-А аренды земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 1621 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.6-10).

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, своевременно производить платежи за землю.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. При этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы также определяются договором аренды (абзац 2 пункта 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с п. 4.1 договора годовой размер арендной платы определен протоколом, который является неотъемлемой частью договора и составляет 4 633 729 рублей.

Согласно п. 4.2 задаток в размере 28 861 рубль, внесенный арендатором для участия в аукционе, подлежит зачету в счет первого подлежащего оплате платежа.

В соответствии с п. 4.1 арендная плата уплачивается арендатором долями ежеквартально в срок до 15 мая, до 15 июня, до 15 сентября, до 15 ноября путем перечисления денежных средств на счет арендодателя.

За нарушение срока и/или размера внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,15 % от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки (п. 5.2 договора).

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения обязательства.

Как следует из материалов дела, Липатов Ю.М. принятые на себя обязательства по оплате арендной платы в соответствии с условиями договора не исполнил, в установленные сроки оплату не внес.

Доказательства, опровергающие данное обстоятельство, в материалах дела отсутствуют.

Согласно материалам регистрационного дела (л.д.63-65) на земельном участке по адресу: <адрес> находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, на основании договора купли продажи от 23.07.2021 право собственности на который с 24.02.2022 зарегистрировано за Дяну Н.В. (л.д.90).

Ввиду поступивших сведений об отчуждении Липатовым Ю.М. объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, представитель истца просил взыскать с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды №-А от 15.06.2021 за период с 16.06.2021 по 23.02.2022 в размере 3 195 706 рублей 59 копейки, представив расчет задолженности (л.д.111).

Судом первой инстанции проверен расчет и признан арифметически верным.

Таким образом, размер задолженности по арендной плате составил 3195706 рублей 59 копеек.

Согласно п. 5.2 за нарушение срока и/или размера внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,15 % от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.

В адрес ответчика была направлена претензия, содержащая требования о погашении задолженности (л.д.18-20), которая ответчиком была оставлена без ответа.

В связи с несвоевременной уплатой арендной платы истцом на основании п.5.2 договора аренды начислены пени за период с 16.06.2021 по 26.05.2022 в размере 964 393 рубля 41 копейка, представив расчет (л.д.66).

Учитывая период просрочки, сумму просрочки, суд первой инстанции с учетом положений статьи 333 ГК РФ снизил размер взыскиваемой пени до 500000 рублей.

Судебная коллегия соглашается с приведенными выводами суда первой инстанции, полагая их обоснованными и согласующимися с собранными по делу доказательствами.

Доводы апелляционной жалобы Липатова Ю.М., в которых он выражает несогласие с решением суда в части отказа в удовлетворении его встречного искового заявления о расторжении договора аренды, судебной коллегией отклоняются в связи со следующим.

Согласно представленному договору, договор подлежит расторжению или изменению по письменному соглашению сторон, за исключением случаев установленных настоящим договором или действующим законодательством. Договор может быть расторгнут досрочно по требованию одной из сторон по основаниям и в порядке, установленным действующим законодательством.

Договор аренды земельного участка в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию в ЕГРН.

07.07.2021 Липатов Ю.М. обратился в администрацию с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка №-а от 15.06.2021 (л.д.13).

Письмом от 22.07.2021 за №-О Липатову Ю.М. было отказано в расторжении договора аренды, поскольку на земельном участке расположен объект незавершенного строительства – фундамент, а так же имеется задолженность по оплате арендной платы (л.д.14).

Согласно пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно положениям статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1).

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3).

Таким образом, в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В п.п. 14, 15 и 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

При применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Из изложенного следует, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка.

Таким образом, новый собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, предоставленном в аренду прежнему собственнику, становится стороной по договору аренды земельного участка с тем же объемом прав и обязанностей, который был у прежнего арендатора.

Отсутствие уведомления арендодателя о произошедшей смене собственника объекта недвижимого имущества не свидетельствует о недействительности договора купли-продажи, и не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка, а арендодатель имеет право на возмещение причиненных убытков, как разъяснено в п. 16 вышеназванного Постановления Пленума от 24.03.2005 № 11.

Руководствуясь вышеприведенными положениями закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии законных оснований для расторжения договора аренды земельного участка №18/21-А от 15.06.2021.

Выводы суда первой инстанции соответствуют нормам права, оснований для переоценки этих выводов не имеется.

Нарушений норм материального права, а также норм процессуального права, влекущих за собой безусловную отмену решения суда, не допущено.

Руководствуясь статьей 327.1, пунктом 1 статьи 328, частью 1 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 04 августа 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Липатова Ю. М. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: