Решение по делу № 2-268/2024 (2-4917/2023;) от 21.08.2023

Дело 2-268(2024)

59RS0005-01-2023-004335-16

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

4 апреля 2024 года

Мотовилихинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Вязовской М.Е.,

при ведении протокола помощником судьи Вегелиной Л.Р.,

с участием прокурора Ярыш А.А.,

с участием представителя истца по доверенности Мейтарджевой С.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Погода 3.5» к Курлину Сергею Владимировичу о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, признании права собственности, признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении, взыскании упущенной выгоды,

установил:

ООО Специализированный застройщик «Погода 3.5» (далее – ООО СЗ «Погода 3,5») обратилось в суд с иском к Курлину Сергею Владимировичу о расторжении договора купли- продажи, прекращении права собственности, признании права собственности, признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении, взыскании упущенной выгоды.

В обоснование своих требований с учетом уточненного иска указало, что 24.01.2023 между ООО СЗ «Погода 3,5» и Курлиным С.В. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № в отношении двухкомнатной квартиры по адресу: <адрес>, стоимостью 6 222 000 рублей.

Договор был заключен и прошел государственную регистрацию под номером № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 2.2 договора, ответчик обязался осуществить внесение суммы в размере 6 222 000 рублей на расчетный счет истца в срок до 15.02.2023.

По состоянию на 20.08.2023, ответчиком внесены платежи на расчетный счет истца в размере 100 рублей от 13.02.2023 и 3 000 рублей от 28.02.2023.

Обязательства по договору купли-продажи ответчиком исполнены не были, денежные средства поступили не в полном объеме, в связи с чем, у ООО СЗ «Погода 3,5» в соответствии с пунктом 4.3.1. договора № возникло право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи и порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества.

Истцом договор был исполнен в полном объеме. Со стороны ответчика прослеживается злоупотребление правом. Он, не заплатив денежные средства в полном объеме, зарегистрировал право владения недвижимым имуществом. В результате недобросовестных действий ответчика, истец понес убытки в виде упущенной выгоды, а именно был лишен права продажи квартиры с целью получения прибыли.

В соответствии со справкой о фактической рыночной стоимости квартиры, истец оценивает упущенный доход в 6 426 000 рублей.

В августе 2023 года ответчик зарегистрировался в квартире по адресу: <адрес>, в связи с чем истец просит прекратить регистрацию Курлина С.В. в данной квартире и признать его утратившим право пользования данной квартиры, в связи с прекращением права собственности.

Как следствие прекращения права собственности и признания Курлина С.В. утратившим право пользования жилым помещением, истец также считает необходимым выселить ответчика из спорного жилого помещения.

ООО СЗ «Погода 3,5» просит с учетом уточненных требований расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГг., заключенный между ООО СЗ «Погода 3.5» и Курлиным С.В. в отношении жилого помещения - двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу <адрес>. Прекратить право собственности Курлина С.В. на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу <адрес>. Признать право собственности ООО СЗ «Погода 3.5» на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу <адрес>. Признать Курлина С.В. утратившим право пользования жилым помещением по адресу <адрес> и выселить его из указанного жилого помещения. Взыскать с Курлина С.В. упущенную выгоду в размере 6 426 000 рублей, а также уплаченную госпошлину.

Представитель истца в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования, пояснила что ответчик вел в заблуждение сотрудников компании: сначала оплатил 100 рублей, потом 3000 рублей, и когда позже уже подали исковое заявление он еще оплатил 10000 рублей. По невнимательности сотрудник сдал договор на регистрацию в Росреестр, где было зарегистрировано право на ответчика, при этом оплата полностью к истцу не поступала. Далее ответчик захватил квартиру, сменив замки, вселился в нее и стал там проживать. До сегодняшнего дня оплата не внесена. Упущенная выгода состоит в том, что квартира не принесла дохода, а сейчас ее состояние очень плохое, нужно делать ремонт, на сегодня не возможно ее реализовать.

Ответчик Курлин С.В. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, об отложении дела не просил.

Протокольным определением суда от 23.01.2024 к участию в деле привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований Территориальное управление Министерства Социального развития Пермского края по городу Перми.

Представитель третьего лица Территориального управления Министерства Социального развития Пермского края по городу Перми в судебное заседание не явился, извещён надлежащим образом.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, суд приходит к следующему.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно п.1,3 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Согласно п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно ст. 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Материалами дела установлено, что 24.01.2023 между ООО СЗ «Погода 3,5» и Курлиным Сергеем Владимировичем был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя двухкомнатную квартиру №109 (кадастровый №) общей площадью 51 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, а покупатель обязуется принять квартиру в собственность и уплатить за нее продавцу денежную сумму согласно п.2.1. договора (л.д.12-13).

Согласно п.2.1 договора, по соглашению сторон квартира в целом продается за 6 222 000 рублей.

Согласно п. 2.2 договора, стороны пришли к соглашению о следующем порядке расчетов:

- сумма в размере 6 222 000 рублей будет внесена покупателем на расчетный счет продавца в срок до 15.02.2023, при этом залог в пользу продавца не возникает.

Согласно п.4.3.1 договора, продавец вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке в случае нарушения покупателем сроков внесения платежей более чем на 10 рабочих дней.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, Курлин С.В. является собственником квартиры по адресу: <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ (л.д.14-15)

Согласно справке ООО СЗ «Погода 3,5», по состоянию на 22.08.2023 от Курлина С.В. поступила оплата в размере 3 100 рублей, остаток задолженности 6 218 000 рублей (л.д.48).

Факт оплаты в размере 3100 рублей подтверждается платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.49,50).

Ответчиком в судебном заседании было указано, что он произвел оплату за спорную квартиру полностью, и в частности 17.09.2023 им оплачена сумма 6218900 рублей, что подтверждается платежным поручением №, копию которого ответчик приобщил к материалам дела (л.д.61).

Судом установлено, что в платежном поручении № от ДД.ММ.ГГГГ, представленном ответчиком, сумма указана как «6218900.00» рублей, а сумма прописью – «десять тысяч рублей 00 копеек» (л.д.61).

Представитель ответчика, возражая против доводов ответчика о полной оплате за квартиру, представила платежное поручение № от 17.09.2023г., согласно которого Курлиным С.В. произведена оплата по договору № в размере 10 000 рублей (л.д.83).

Согласно ответу на запрос АО «Альфа-Банк», 17.09.2023 произошло списание денежных средств со счета Курлина С.В. № по платежному поручению № на сумму 10 000 рублей, остаток по счету – 16 051,23 рублей. Списание денежных средств 17.09.2023г. на сумму 6 218 900 рублей не обнаружено.

Выпиской по счету №(П), принадлежащему ООО СЗ «Погода 3,5» от 18.09.2023г., подтверждается поступление по документу от ДД.ММ.ГГГГ № от Курлина С.В. (счет контрагента №) в счет оплаты по договору № 10 000 рублей (л.д.91).

Таким образом, из материалов дела следует, что Курлиным С.В. по договору купли-продажи оплачено за квартиру только 13100 рублей и не оплачено 6 208 900 рублей.При таких обстоятельствах, применительно к вышеприведенным нормам права, можно сделать вывод о существенном нарушении ответчиком, как покупателем, условий договора купли-продажи недвижимого имущества №, недоплата покупателем практически всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел, оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе е тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Учитывая изложенное, суд считает, что договор купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГг., заключенный между ООО СЗ «Погода 3.5» и Курлиным Сергеем Владимировичем в отношении жилого помещения - двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу <адрес> (кадастровый №) подлежит расторжению. При этом следует прекратить право собственности Курлина С.В. на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу <адрес> (кадастровый №) и признать право собственности ООО СЗ «Погода 3.5» на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу <адрес> (кадастровый №), а с ООО СЗ «Погода 3.5» следует взыскать в пользу Курлина С.В. денежные средства, уплаченные продавцом по договору купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГг. в размере 13100 рублей.

Согласно ст. 30 Жилищного кодекса Российской     Федерации (далее - ЖК РФ) собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В силу ч.1 ст.35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Поскольку у ответчика право собственности на жилое помещение в квартире по <адрес> прекращено в связи расторжением договора купли-продажи, суд считает, что Курлина С.В. следует признать утратившим право пользования жилым помещением по адресу <адрес> (кадастровый №) и выселить его из указанного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Доводы ответчика о проживании в спорной квартире дочери Борисовой М.С. достоверными доказательствами не подтверждены, последняя зарегистрирована по адресу <адрес>.

Также, истцом были заявлены исковые требования о возмещении упущенной выгоды.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как следует из разъяснений данных в пунктах 2,3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 22.06.2021) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ).

В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

Исходя из вышеприведенных правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, лицо, предъявляющее требования о взыскании упущенной выгоды, должно доказать факт нарушения своего права, наличие и размер убытков, наличие причинно-следственной связи между поведением лица, к которому предъявляется такое требование, и наступившими убытками, при этом основанием для возмещения таких убытков является доказанность стороной по делу всей совокупности перечисленных условий.

Разрешая заявленные требования в указанной части, суд приходит к выводу о том, что истцом не представлены доказательства, подтверждающие факт причинения убытков в виде упущенной выгоды в размере     6 426 000 рублей. То обстоятельство, что в настоящее время по прайсу Общества как застройщика стоимость аналогичной квартиры предлагается к продаже по цене 6 426 000 рублей не свидетельствует о возникновении у истца убытков на указанную сумму. В частности, суду не представлено доказательств, что на спорную квартиру в январе 2023г. имелся иной покупатель предлагавший цену большую по сравнению с ценой договора 6222000 рублей. Также суд учитывает, что спорная квартира решением суда возвращена в собственность истца, возможность ее продажи не утрачена, соответственно истец не будет лишен возможности получения дохода от продажи недвижимости. Доказательств того, что цены на недвижимость после 24.01.2023 упали, в связи с чем истец не получит той стоимости, которую рассчитывал получить от ответчика при выполнении им обязательств по оплате квартиры по договору купли-продажи, суду также не предоставлено.

На основании изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ООО СЗ «Погода 3,5» о взыскании с Курлина С.В. упущенной выгоды в размере 6 426 000 рублей.

Согласно ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно ст.7 Федерального закона РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ №, п.31 «Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации», утвержденных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № снятие граждан с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае признания утратившим (не приобретшим) право пользования жилым помещением – на основании вступившего в законную силу решения суда.

Таким образом, решение, вступившее в законную силу, будет являться основанием для снятия Курлина Сергея Владимировича,ДД.ММ.ГГГГ г.р. с регистрационного учета по адресу <адрес>.

В силу ч.1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчика следует взыскать в пользу истца расходы по госпошлине в размере 45 610 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГг., заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Погода 3.5» (ИНН №) и Курлиным Сергеем Владимировичем (паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ) в отношении жилого помещения - двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу <адрес> (кадастровый №).

Прекратить право собственности Курлина Сергея Владимировича на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу <адрес> (кадастровый №).

Признать право собственности Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Погода 3.5» на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу <адрес> (кадастровый №).

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Погода 3.5» (ИНН №) в пользу Курлина Сергея Владимировича (паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ) денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГг. в размере 13100 рублей.

Признать Курлина Сергея Владимировича утратившим право пользования жилым помещением по адресу <адрес> (кадастровый №) и выселить его из указанного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Решение суда вступившее в законную силу, будет являться основанием для снятия Курлина Сергея Владимировича,ДД.ММ.ГГГГ г.р. с регистрационного учета по адресу <адрес>.

Взыскать с Курлина Сергея Владимировича (паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ) в пользу Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Погода 3.5» (ИНН №) госпошлину в размере 45 610 рублей.

В остальной части иска Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Погода 3.5» отказать.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Мотовилихинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

         Судья: подпись

Копия верна. Судья:

Мотивированное решение изготовлено 19.04.2024