Решение по делу № 2-2276/2022 от 24.05.2022

Дело №2-2276/2022

УИД : 61RS0009-01-2022-002434-09

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 октября 2022г. Азовский городской суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Кравченко И.Г.

при секретаре Кушнир Ю.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кацуюы О.В. к Зубкову В.С., Комитету имущественных отношений Азовского района о расторжении договора купли-продажи, обязании передать имущество, признании ничтожным договора купли-продажи, признании права собственности отсутствующим,

УСТАНОВИЛ :

Кацуба О.В. обратился с иском к Зубкову В.С. о расторжении договора купли-продажи.

Истец указал, что 17.01.2017г. между ним и Зубковым В.С. был заключён договор купли-продажи по условиям которого (п. 1 Договора) он продал ответчику принадлежащие ему на праве собственности земельный участок, общей площадью 592 кв.м., с кадастровым № и жилой дом, общей площадью 27,70 кв.м, с кадастровым № по адресу: Россия, <адрес>.

Указанное имущество стороны оценили в 300 000 рублей: 50 000 рублей - стоимость жилого дома и 250 000 рублей - стоимость земельного участка (п. 4 Договора). Расчёт между сторонами произведён полностью до подписания договора.

По мнению истца, предметом договора явилось одновременное возмездное отчуждение истцом и приобретение ответчиком двух объектов недвижимости: земельного участка и расположенного на нём жилого дома.

Таким образом, существенным обстоятельством, из которого стороны исходили, заключая указанный выше договор, явилось существование на момент его заключения правомерной возможности у истца возмездно и одновременно отчуждать принадлежащие ему права, как на земельный участок, так и на, расположенный на этом участке, жилой дом.

При этом соотношение стоимости прав на жилой дом и прав на земельный участок стороны определили как 1:5, то есть сторонами по обоюдному соглашению было определено, что стоимость передаваемых истцом ответчику прав на земельный участок в 4 раза превышала стоимость расположенного на нём жилого дома, что является существенным.

Договор купли-продажи от 17.01.2017г. сторонами был исполнен.

За ответчиком зарегистрировано право собственности на указанные выше объекты недвижимости, приобретённые им у истца.

Однако решением Азовского городского суда Ростовской области от 30.10.2019г. по гражданскому делу № (вступило в законную силу 21.07.2020г.), указанный выше договор от 17.01.2017г. в части продажи земельного участка признан ничтожной сделкой, а право собственности ответчика на этот земельный участок - отсутствующим.

По мнению истца, имеет существенное значение в сложившейся ситуации, что решение Азовского городского суда Ростовской области от 30.10.2019г. было вынесено по иску прокуратуры в целях контроля за соблюдением природоохранного законодательства в связи с нарушениями, допущенными не истцом, а органом местного самоуправления при приватизации земельного участка в пользу его предыдущего владельца -Д..

Соответственно, обстоятельства, послужившие основанием для признания договора купли-продажи от 17.01.2017г. ничтожным в части продажи земельного участка не могут быть поставлены истцу в вину, и стать поводом для несения истцом имущественных потерь.

Юридическим последствием вступления решения Азовского городского суда Ростовской области от 30.10.2019г. в законную силу стала ситуация, при которой ответчик фактически сохранил за собой право собственности и на жилой дом и на все вытекающие из этого права на земельный участок - право аренды, причём долгосрочной (на 49 лет); право последующего выкупа этого земельного участка в собственность, с учетом принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

Более того, действуя, по мнению истца, недобросовестно, и имея намерения освободить себя от платы за перешедшие к нему от истца права на земельный участок, ответчик предъявил к истцу исковые требования о взыскании с него денежной суммы, уплаченной, за земельный участок в размере 4 250 000 рублей.

Решением Азовского городского суда Ростовской области от 19.04.2021г. по гражданскому делу № (вступило в законную силу 14.09.2021г.) иск Зубкова В.С. был удовлетворён частично.

С Кацубы О.В. в пользу Зубкова В.С. взыскано 1 850 000 рублей.

Решение суда исполнено, денежные средства Кацуба О.В. возвратил Зубкову В.С. в полном объёме.

Истец указал, что в результате недобросовестных, по его мнению, действий ответчика произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора купли-продажи. Он оказался в ситуации, когда к Зубкову В.С. перешли права на жилой дом и, автоматически следующие за ними, права на земельный участок без какой- либо оплаты со стороны Зубкова В.С..

Истец указал, что если бы он мог предположить, что в результате сделки произойдёт возмездная продажа им Зубкову В.С. только жилого дома, этот договор вообще не заключался бы, или был бы заключён на значительно отличающихся условиях (в частности, касающихся выкупной цены жилого дома), поскольку Кацуба О.В. в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении этого договора.

22.04.2022г. истец направил в адрес ответчика письменное предложение о расторжении договора купли-продажи от 17.01.2017г. по взаимному соглашению сторон с 25.04.2022г.

Однако, стороны к соглашению о расторжении договора не пришли, в связи с чем, истец обратился в суд и просил расторгнуть договор купли-продажи от 17.01.2017г. в части жилого дома, общей площадью 27,70 кв.м, с кадастровым номером: 61:01:0030701:1200, расположенного по адресу: Россия, <адрес>. Обязать Зубкова В.С. возвратить ему жилой дом, общей площадью 27,70 кв.м, с кадастровым № расположенный по адресу: Россия, <адрес>.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования, указал, что ему стало известно о том, что весной 2022г. между Комитетом имущественных отношений и Зубковым В.С. был заключен договор купли-продажи земельного участка, по которому ответчик приобрел в собственность земельный участок по адресу <адрес>.

В связи с чем, истец дополнил исковые требования требованиями о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка №, заключенного Комитетом имущественных отношений <адрес> и Зубковым В.С. 27.05.2020г., признании отсутствующим права собственности Зубкова В.С. на данный земельный участок.

Представитель истца в судебное заседание явилась, уточненные исковые требования поддержала и пояснила, что Кацуба О.В., заключая с Зубковым В.С. договор купли –продажи земельного участка и жилого дома 17.01.2017г., предположить не мог, что в 2020г. данный договор решением суда будет признан ничтожным в части продажи земельного участка.

При этом, Кацуба О.В. никаких противоправных действий для того, чтобы получить в собственность земельный участок не совершал, он данное имущество добросовестно купил. Нарушения были допущены органом местного самоуправления при передаче в собственность земельного участка в нарушение действующего на тот момент земельного законодательства Д.

Просила исковые требования удовлетворить.

Представитель Зубкова В.С. в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, заявила ходатайство о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности по заявленным требованиям. По ее мнению, договор купли-продажи был заключен 17.01.2017г., следовательно, срок для заявлении требований о его расторжении истек 18.01.2020г. Более того, Кацуба О.В. не был лишен возможности заявить данные исковые требования как встречные в ходе рассмотрения гражданского дела №, когда разрешался иск Зубкова В.С. к Кацубе О.В. о взыскании денежных средств. Однако, Кацуба О.В. таких требований ранее не заявлял и обратился в суд только 24 мая 2022г.

    Так же пояснила, что в связи с признанием сделки по купле-продаже земельного участка между Кацубой О.В. и Зубковым В.С., ничтожной сделкой, Кацуба О.В. не вправе претендовать на получение какой-либо денежной выгоды от продажи земельного участка, который продавать не имел право.

     Представитель ответчика, считала, что если Кацуба О.В. понес убытки, так как не дополучил деньги за проданные объекты недвижимого имущества, он может их взыскать с виновного лица – Д., у которого истец ранее данные объекты недвижимого имущества купил.

    Возражала против удовлетворения исковых требований о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка №, заключенного Комитетом имущественных отношений <адрес> и Зубковым В.С. 27.05.2020г., признании отсутствующим права собственности Зубкова В.С. на земельный участок.

    Пояснила, что Зубков В.С. подал заявление о приобретении земельного участка в собственность в администрацию Азовского района еще 1 марта 2022г., то есть до обращения Кацубы О.В. в суд с данным иском. Земельный участок приобрел на основании возмездной сделки, как собственник жилого дома, расположенного на данном земельном участке. В связи с чем, никакого злоупотребления правом не допускал.

    Просила отказать в удовлетворении исковых требований.

    Представитель ответчика – КИО Азовского района в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения заявленных исковых требований. Подтвердил, что договор купли-продажи земельного участка по адресу Россия, <адрес> состоялся, деньги от Зубкова В.С. получены, земельный участок по акту передан покупателю.

    Просил в удовлетворении иска отказать.

    Представитель третьего лица – Росреестра в судебное заседание не явился, направил в суд письменный отзыв, в котором просил слушать дело в его отсутствие. Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица в соответствии со ст.167 ГПК РФ.

    Выслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему :

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Судом установлено, что 17.01.2017г. между Кацубой О.В. и Зубковым В.С. был заключён договор купли-продажи, по условиям которого (п. 1 Договора) Кацуба О.В. продал, а Зубков В.С. купил земельный участок, общей площадью 592 кв.м., с кадастровым № и жилой дом, общей площадью 27,70 кв.м, с кадастровым номером: № по адресу: Россия, <адрес>.

Имущество стороны сделки оценили в 300 000 рублей: 50 000 рублей - стоимость жилого дома и 250 000 рублей - стоимость земельного участка (п. 4 Договора). Расчёт между сторонами произведён полностью до подписания договора.

Зубков В.С. вступил во владение данным имуществом, переход права собственности на недвижимое имущество от Кацубы О.В. к Зубкову В.С. органами Росреестра зарегистрирован.

Однако, 30 октября 2019г. состоялось решение Азовского городского суда Ростовской области по гражданскому делу по иску и.о. Ростовского межрайонного природоохранного прокурора к администрации Елизаветинского сельского поселения Азовского района Ростовской области, Комитету имущественных отношений Азовского района Ростовской области, Д., П., Кацуба О.В., Зубкову В.С. о признании постановлений и соглашений недействительными, договора купли- продажи ничтожным, права собственности отсутствующим и встречным исковым требованиям Зубкова В.С. к администрации Елизаветинского сельского поселения, Кацуба О.В. о признании добросовестным приобретателем.

Суд исковые требования и.о. Ростовского межрайонного природоохранного прокурора удовлетворил.

Признал распоряжение Комитета имущественных отношений Азовского района от 17.12.2013 № «О предоставлении Дудареву 11.11. в собственность за плату земельного участка по адресу <адрес>» недействительным. Признал ничтожным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка, заключенный Комитетом имущественных отношений Азовского района и Д.. Признал постановление администрации Елизаветинского сельского поселения от 18.11.2016    №    272 «О предоставлении Кацуба О.В. в собственность за плату земельного участка, находящегося но адресу: <адрес>. 52-а» недействительным. Признал недействительным соглашение о перераспределении земельных участков, от 18.11.2016г. № заключенное между администрацией    сельского поселения и Кацуба О.В. Признал    ничтожными     договоры купли-продажи от 26.05.2015 между Д. и Кацуба О.В. и от 17.01.2017 между Кацуба О.В. и Зубковым В.С.

Так же суд признал отсутствующим зарегистрированное право собственности на земельный участок с кадастровым № за Зубковым В.С., в удовлетворении встречных исковых требований Зубкова В.С. к администрации Елизаветинского сельского поселения, Кацуба О.В. о признании добросовестным приобретателем судом было отказано.

Решение вступило в законную силу 21.07.2020г.

В связи с тем, что Кацуба О.В. не смог распорядиться, в данном случае продать, земельный участок, он обратился в суд за расторжением договора купли-продажи в части продажи жилого дома и о возврате данного жилого дома.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Суд приходит к выводу о том, что с того момента, как вступило в законную силу решение суда о применении последствий ничтожности сделки по продаже земельного участка, а не с момента заключения договора купли-продажи, Кацубе О.В. стало известно о нарушении его права, а соответственно, с этого момента, у него возникло право на обращение в суд за защитой своих интересов.

В связи с чем, суд находит ходатайство ответчика Зубкова В.С. о применении последствий пропуска Кацубой О.В. срока исковой давности необоснованным и не подлежащим удовлетворению, так как согласно пункту 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГПК РФ.

В силу пункта 1 статьи 200 ГПК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Так как истец обратился в суд 24. 05.2022г., срок исковой давности по заявленным требованиям не истек.

Обращаясь в суд за расторжением договора купли-продажи жилого дома, истец указал, что в связи с вынесением судебного решения, которым договор купли-продажи, заключенный между ним и Зубковым В.С., в части продажи земельного участка, признан ничтожным, а так же принятием судом решения о взыскании с него в пользу Зубкова В.С. 1850000 рублей в счет возврата денежных средств, полученных им в результате продажи данного земельного участка, произошло существенное изменение обстоятельств, из которого стороны исходили при заключении договора купли-продажи.

И если бы он мог предположить, что в результате сделки произойдёт возмездная продажа им Зубкову В.С. только жилого дома, этот договор не заключался бы, или был бы заключён на значительно отличающихся условиях, поскольку Кацуба О.В. в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении этого договора.

    В соответствии с положениями ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

    В ходе рассмотрения гражданского дела по иску и.о. Ростовского межрайонного природоохранного прокурора к администрации Елизаветинского сельского поселения <адрес>, Комитету имущественных отношений Азовского района Ростовской области, Д., П., Кацуба О.В., Зубкову В.С. о признании постановлений и соглашений недействительными, договора купли- продажи ничтожным, права собственности отсутствующим и встречному иску Зубкова В.С. к администрации Елизаветинского сельского поселения, Кацуба О.В. о признании добросовестным приобретателем, было установлено, что земельный № ( который впоследствии был разделен на несколько, и земельный участок с кадастровым № был продан Кацуба О.В. Зубкову В.С.) был предоставлен Комитетом имущественных отношений Азовского района в частную собственность гражданина в нарушение пп. 14 п. 5 ст. 27, п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», поскольку участок расположен в границах второго пояса зон санитарной охраны источника питьевого водоснабжения, ввиду чего, согласно действовавшего на тот момент законодательства, являлся ограниченным в обороте.

    При этом, судом было установлено, что спорный земельный участок до момента его отчуждения на основании недействительных (ничтожных) сделок не принадлежал на праве собственности Администрации Азовского района, либо администрации Елизаветинского сельского поселения Азовского района, и выбыл из владения помимо воли собственника.

Соответственно, Кацуба О.В. 17.01.2017г. заключая сделку с Зубковым В.С. по продаже земельного участка по адресу <адрес>, который являлся ограниченным в обороте, не являясь добросовестным приобретателем данного имущества, не вправе был рассчитывать на получение денежных средств в результате его отчуждения.

Факт того, что земельный участок, проданый Кацубой О.В. Зубкову В.С. расположен в границах второго пояса зон санитарной охраны источника питьевого водоснабжения подтверждался сведениями открытых источников, и при необходимой степени осмотрительности и разумности легко мог быть установлен самим Кацубой О.В. до совершении сделки по его продаже.

Незаконность действий продавца Кацубы О.В. по продаже земельного участка, установленная судебным решением, не может являться основанием к расторжению договора купли-продажи жилого дома, предусмотренным положениями ст. 451 ГК РФ.

Кацуба О.В. незаконно владея на праве собственности земельным участком, расположенном в границах второго пояса зон санитарной охраны источника питьевого водоснабжения, не мог, согласно полождениям ст.10 ГК РФ расчитывать на извлечение имущественной прибыли от его незаконной продажи.

В связи с чем, исковые требования о расторжении договора купли-продажи от 17.01.2017г. заключенного истцом и ответчиком в части жилого дома, общей площадью 27,70 кв.м, с кадастровым № расположенного по адресу: Россия, <адрес>, и понуждении Зубкова В.С. возвратить истцу жилой дом, общей площадью 27,70 кв.м, с кадастровым №, расположенный по адресу: Россия, <адрес> не законны и не подлежат удовлетворению.

Жилой дом Кацуба О.В. продал Зубкову В.С., получил продажную стоимость данного имущества, фактически передал дом Зубкову В.С., переход права собственности надлежащим образом зарегистрирован органами Росреестра, доказательств недобросовестности поведения Зубкова В.С. по отношению к Кацубе О.В. при формировании условий сделки, в суд, в нарушение положений ст.56 ГПК РФ, не представлено.

На основании вышеизложенного, суд не усматривает законных оснований к расторжению договора купли-продажи жилого дома.

Истцом заявлены исковые требования о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка №, заключенного Комитетом имущественных отношений <адрес> и Зубковым В.С. 27.05.2020г., и признании отсутствующим права собственности Зубкова В.С. на земельный участок.

Согласно положениям ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

27 мая 2022г. КИО Азовского района и Зубковым В.С. был заключен договор купли-продажи земельного участка по адресу: Россия, <адрес>, ( копия данного договора приобщена к материалам дела, исследовалась судом).

Согласно действующей редакции Земельного Кодекса РФ, ограничения по передаче в частную собственности земельных участков, расположенных в границах второго пояса зон санитарной охраны источника питьевого водоснабжения, по передаче в частную собственность, на момент заключения сделки, сняты.

Соответственно, КИО Азовского раойна и Зубков В.С. вправе были 27.05.2022г. совершить сделку в отношении вышенапзванного земельного участка, в резкультате которой земельный участок перещел в собственность Зубкова В.С.

При этом, Кацуба О.В. стороной данной сделки не являлся.

Кроме того, с учетом отсутствия правовых оснований к расторжению договора купли-продажи от 17.01 2017г., заключенному им и ответчиком в части жилого дома по адресу Россия, <адрес>, сделка купли-продажи земельного участка не нарушает его прав и законных интересов, так как у Кацубы О.В. отсутствуют правовые основания претендовать на спорный земельный участок.

Соответственно, требования истца по заявленным им основаниям, в отношении ничтожности договора купли-продажи земельного участка по адресу: Россия, <адрес> от 27 мая 2022г. заключенного КИО Азовского района и Зубковым В.С. не основаны на законе, и не подлежат удовлетворению.

Так как судом не установлено признаком ничтожности договора купли-продажи земельного участка, требования истца о признании отсутствующим права собственности Зубкова В.С., возникшего на основании данного договора, на спорный земельный участок так же удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Кацуюы О.В. к Зубкову В.С., Комитету имущественных отношений Азовского района о расторжении договора купли-продажи, обязании передать имущество, признании ничтожным договора купли-продажи, признании права собственности отсутствующим отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Азовский городской суд в течение месяца с момента изготовления мотивированной части.

Судья:

Мотивированная часть решения изготовлена 14 ноября 2022г.