Решение по делу № 3а-172/2021 от 28.12.2020

УИД 76OS0000-01-2020-000699-71

Дело № 3а-172\21

Принято в окончательной форме 01.03.21г.

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 февраля 2021г.                                    гор. Ярославль

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Преснова В.С.,

при секретаре Чистяковой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,

Установил:

В административном исковом заявлении ФИО2 просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 4 766 000 руб. по состоянию на 01.01.2019г., нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 647,3 кв.м, в размере рыночной стоимости равной 13 705 000 руб. по состоянию на 01.01.2019г.

Административные исковые требования мотивированы тем, что указанный земельный участок, нежилое здание принадлежат административному истцу на праве собственности. Кадастровая стоимость земельного участка, здания выше рыночной стоимости, чем затрагиваются права административного истца как плательщика земельного налога и налога на имущество физических лиц.

В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности ФИО4 административные исковые требования поддержала.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, представителя в судебное заседание не направил, представил письменное объяснение, в котором указал на непризнание административных исковых требований, изложил возражения относительно отчета определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», администрация городского поселения Ростов, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.

В письменных объяснения ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области изложены сведения об объекте оценки, возражения относительно административных исковых требований не указаны.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, допросив свидетеля, суд пришел к следующим выводам.

ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, нежилого здания с кадастровым номером 76:19:020102:315, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 647,3 кв.м.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Согласно пункту 1 статьи 399 и статье 400 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст. 401 Налогового кодекса РФ.

В пункте 1 статьи 402 НК РФ определено, что налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На основании пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 НК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению налога на имущество физических лиц и земельного налога, являются публичными, вопрос определения указанных налогов урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации. Изменение размера налогов, в том числе их уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка и нежилого здания.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", земельных участков категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", расположенных на территории <адрес>" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 6 085 608,58 рублей (пункт 424955 Приложения 1).

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", земельных участков категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", расположенных на территории <адрес>" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 28 984 073,71рублей (пункт 373179 Приложения 1).

В соответствии с положениями части 7 статьи 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении земельного участка, объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости здания и земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный оценщиком ООО «Прооценщик», согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 76:19:010205:4 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 13 705 000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 76:19:020102:315 по состоянию на 01.01.2019г. составляет 4 766 000 руб.

В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.

Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объектов оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельные участки, здания, помещения). Для определения рыночной стоимости земельного участка использованы сравнительный и доходный подходы, для оценки здания - сравнительный, доходный и затратный подходы. В отчете приведен анализ рынка, описание процесса оценки, расчет рыночной стоимости объектов, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта выбранными оценщиком подходами, данные для сравнения аналогов с объектами оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований не доверять этим выводам не имеется.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Из отчета оценки рыночной стоимости объектов недвижимости следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объектам оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости объекта недвижимости.

В целом анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о том, что оценщиком определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов.

Тем самым, представленный административным истцом отчет соответствует закону.

Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в возражениях указывает на то, что оценщик описывает не весь объем доступных рыночных данных, необоснованно отказался от использования в расчетах объектов-аналогов <адрес>. Также департамент указывает, что оценщик занижает рыночную стоимость здания в доходном подходе на 26 %, в связи с тем, что в доходном подходе использованы аналоги, расположенные в исторической части города Ростов, что повлекло применение корректировки на местоположение. В отношении объекта-аналога № департамент указывает на необоснованно его использование в расчете рыночной стоимости объекта оценки, так как его использование повлекло применение корректировки на площадь.

Данные возражения не могут быть приняты во внимание ввиду следующего.

В судебном заседании свидетель ФИО5 (оценщик) выводы, изложенные в отчете, подтвердил, дал исчерпывающие и аргументированные ответы на возникшие вопросы.

Оценив показания свидетеля ФИО5, сопоставив их с другими доказательствами, суд не находит оснований для их критической оценки, так как показания свидетеля не содержат противоречий, основаны на результатах проведенного исследования рыночной стоимости объекта оценки, экономически и научно обоснованы, не противоречат законодательству об оценочной деятельности.

В соответствии с п/п «в» п. 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Тем самым, специалист, проводящий оценку недвижимого имущества, пользуется той информацией, которая ему доступна. В отчете приведена доступная оценщику и проверенная им информация. В связи с этим неиспользование оценщиком информации об объектах, сведения о которых доступны иным лицам, в частности департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки.

Кроме того, объект на <адрес>, был проанализирован оценщиком, основания, по которым данный объект не был использован, приведены в отчете.

Суд расценивает как объективные показания свидетеля Барашкова И.А. о том, что использование предлагаемых департаментом объектов оценки вместо объекта-аналога № 1 не приведет к увеличению размера рыночной стоимости объекта оценки (здания), так как эти показания основаны на произведенном расчете, изучении оценщиком предлагаемых департаментом аналогов.

Оценщиком были использованы объекты-аналоги, максимально соответствующие объектам оценки по своим характеристикам, арендная ставка которых расположена в середине диапазона рыночных арендных ставок. Оценщиком использованы справочные материалы, используемые в оценочной деятельности, доступная информация о рыночных данных, а также данные отчета об итогах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ярославской области о средней арендной ставки для г. Ростов. Использование каждого аналога в отчете мотивировано. Содержание отчета не содержит противоречий. Выводы оценщика о выбранных методах оценки в рамках каждого подхода, логика определения стоимости и методов оценки, принципы оценки подробно изложены в отчете, не содержат неясностей и противоречий.

Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (объектов капитального строительства, земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Оценщиком проанализировано достаточное количество предложений, для расчета рыночной стоимости земельного участка также было использовано достаточное количество объектов-аналогов, которые сопоставимы по основным ценообразующим факторам с объектами оценки, что подтверждает выполнение оценщиком требований п\п «д» п. 11 ФСО № 7.

В силу изложенного возражения департамента не ставят под сомнение выводы, изложенные в отчете определения рыночной стоимости объекта оценки.

Иные доказательства, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности представленного административным истцом отчета определения рыночной стоимости здания, лицами, участвующими в деле, не представлены.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, нежилого здания в связи с установлением в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости нежилого здания подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 588 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 4 766 000 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания площадью 647,3 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 13 705 000 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором принесено представление, в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                        В.С. Преснов