Решение по делу № 2-43/2023 (2-307/2022;) от 21.12.2022

Гражданское дело № (2-307/2022)

УИД 24RS0№-65

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 мая 2023 года <адрес>

Судья Саянского районного суда <адрес> Морозова Л.М.,

с участием представителя истца ФИО4 -ФИО12, действующего на основании доверенности, представителя ФИО8

ответчика ФИО1, ее представителя – адвоката ФИО13, представившего удостоверение № и ордер № от ДД.ММ.ГГГГ,

при секретаре ФИО9,

рассмотрев в судебном заседании материалы гражданского дела № (2-307/2022) по исковому заявлению ФИО4 к ФИО1 о признании договора купли – продажи недействительным, обязании вернуть денежные средства, об исключении из ЕГРН записи о регистрации права собственности,

УСТАНОВИЛ

ФИО4 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО1 о признании договора купли – продажи недействительным, обязании вернуть денежные средства, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли – продажи земельного участка с жилым домом. Вышеуказанный дом планировалось использовать по его прямому назначению, как жилье, для постоянного проживания в нем. Для целей проживания, были проведены неотделимые улучшения, в виде монтажа слива на кухне, установки счетчиков потребления холодной воды. После заселения, в процессе эксплуатации, было обнаружено, что в жилом доме, являющемся предметом вышеуказанного договора, отсутствует фундамент, нижние бревна (венцы), на которых стоит весь дом, подверглись гниению и масштабному разрушению. Кроме того, при вскрытии полов обнаружилось, что опорные лаги, на которых лежат непосредственно половые доски, подверглись разрушению, ввиду гниения, что явилось следствием того, что половые доски также подверглись гниению и частичному разрушению. Напольные доски перекосились, стали разного уровня, по всему дому доски имеют разный уклон. Указанные недостатки ставят под сомнение соответствие данного жилого дома критериям безопасности жилья, так как проживание в нем может быть опасным для здоровья человека. Просаживание и перекос дома, ввиду отсутствия фундамента, влечет за собой разрушение стенового покрытия, его растрескивание, осыпание штукатурки, отслоение обоев, промерзанию дома. Поскольку в доме не проведено центральное отопление, то установлена печь для его обогрева. В процессе эксплуатации дома было выявлено, что под печью также отсутствует фундамент. При использовании установленной печи происходит ее просаживание, соответственно ее разрушение. Данный недостаток, в свою очередь препятствует нормальной циркуляции дыма. В жилую зону проникает дым и угарный газ. Данные недостатки препятствуют целевому использованию дома, проживание в нем является небезопасным. Указанные недостатки не могли быть обнаружены при визуальном осмотре жилья, при этом ответчик о них умолчала. Ответчику была направлена досудебная претензия, однако до настоящего времени ответ на нее не поступил. Просит расторгнуть Договор купли – продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный между истцом и ФИО1, обязать ответчика вернуть истцу денежные средства, уплаченные за Договор купли – продажи жилого дома и земельного участка в размере 950 000,00 рублей, исключить из ЕГРН запись о регистрации права собственности на ее имя.

В судебном заседании представителя истца ФИО4 -ФИО12, представитель ФИО8 требования иска поддержали, заключение судебно-строительной экспертизы считают верным, подтверждающим доводы истца о наличии недостатков жилого дома. Суду пояснили, что дом был осмотрен ФИО5 ФИО4 в летнее время, без участия специалиста, в связи с чем истец не могла обнаружить имеющиеся конструктивные недостатки приобретаемого дома, в том числе отсутствие фундамента дома и печи. В связи с повреждением печи и имеющимися дефектами здание жилого дома не пригодно для эксплуатации. Указанные дефекты не могли быть обнаружены ФИО5 при обычном осмотре дома и не могли быть выявлены ввиду их скрытого характера, ответчик ФИО1 о них умолчала, стоимость затрат на устранение недостатков превышает рыночную стоимость дома. Для восстановления прав истца требуется приведение сторон в первоначальное положение.

Ответчик ФИО1, ее представитель – адвокат ФИО13 в иске просили отказать, подали против иска возражения. Полагают, что истица при заключении договор купли – продажи осматривала дом, не была ограничена в осмотре приобретаемого жилья, недостатки дома были визуально видны, ей был предоставлен технический паспорт жилого дома с указанием года постройки, нижние венцы здания не закрыты отделочными материалами, что давало свободный доступ к их осмотру. Стороной истца не представлены доказательства заблуждения в отношении предмета сделки, его качеств, которые бы рассматривались как существенные при заключении спорного договора купли продажи земельного участка и жилого дома.

Суд, выслушав явившихся, допросив свидетелей, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Положениями пунктов 1, 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что продавец обязан ФИО2 товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, а при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан ФИО2 товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется ФИО2 в собственность ФИО5 земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче ФИО5 по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В тоже время согласно статье 557 ГК в случае передачи ФИО3 недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК, за исключением положений о праве ФИО5 потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Пунктом 2 статьи 475 ГК установлено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) ФИО5 вправе по своему выбору в том числе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В абзаце 2 пункта 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если продавец при заключении договора был поставлен ФИО5 в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан ФИО2 товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Пунктом 1 статьи 161 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделки должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: 1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами; 2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1 заключен Договор купли-продажи земельного участка, по адресу: <адрес>, р-н Саянский, <адрес>, площадью 1468 кв.м., кадастровый №, с жилом домом, по адресу: <адрес>, р-н Саянский, <адрес>, общей площадью 39,70 кв.м., кадастровый №. При заключении сделки стороны определили его существенные условия. Цена договора составляет 950000 рублей и состоит из стоимости земельного участка -250 000 рублей и стоимости жилого дома -700 000 рублей. Договором установлены обязанности сторон: в том числе

Продавец обязан:

- ФИО2 в надлежащем состоянии в порядке и которые установлены п. п. 3.1, 3.2 настоящего Договора.

- Предупредить ФИО5 обо всех имеющихся недостатках ФИО6.

ФИО5 обязан:

- Уплатить цену Договора в порядке и сроки, установленные п. 2.2 на Договора.

- Осмотреть ФИО6 и принять их в порядке и на условиях, предусмотрены настоящим Договором.

- В случае передачи ФИО3, не соответствующих условиям настоящего Договора, если недостатки ФИО6 не были оговорены ФИО3, которому ФИО2 ФИО6 ненадлежащего качества, вправе по своему потребовать от ФИО3:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков ФИО6 в разумный срок;возмещения своих расходов на устранение недостатков ФИО6.

В случае существенного нарушения требований к качеству ФИО6 (обнаруженных неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены либо несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) ФИО5 вправе отказаться от исполнения настоящего Договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

ДД.ММ.ГГГГ при заключении соглашения о задатке и ДД.ММ.ГГГГ при заключении основного договора ФИО5 ФИО4 осмотрен спорный жилой дом по адресу <адрес>, что подтверждено объяснениями сторон, показаниями свидетелей ФИО10, ФИО11 После заключения основного договора с ДД.ММ.ГГГГ в дома проживал представитель истца ФИО12, фактически проживал до осени 2022 года, что также подтверждено им в судебном заседании. ДД.ММ.ГГГГ истцом ФИО4 зарегистрировано право общей собственности на указанное недвижимое имущество, что подтверждается выписками из Росреестра. Согласно условиям договора последняя часть оплаты стоимости жилого дома ФИО2 ФИО3 после ДД.ММ.ГГГГ. С иском ФИО4 обратилась в декабре 2022 года.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза для определения технического состояния спорного жилого дома, наличии в нем строительных недостатков, их существенности и возможности устранения. В соответствии с заключением судебной строительно-технической экспертизы, выполненной ООО «Департамент оценочной деятельности», установлено: Основанием исследуемого дома является столбчатый деревянный фундамент. Наличие столбчатого деревянного фундамента соответствует времени постройки данного строения и существующих, в тот период времени, взглядов в данном регионе на частное деревянное строительство. Исследуемая печь в доме устроена на деревянный пол. Согласно ТУ / ГКС 112-55.?Каменные и печные работы? фундаменты под печи должны закладываться на прочном грунтовом основании. Проcаживание и разрушение печи (см. Приложение 2. Фото №; 193-200), являются следствием отсутствия под указанным элементом фундамента, что нарушает требования ТУ / ГКС 112-55. Каменные и печные работы. п. 261-264. Вентиляция помещений естественная, осуществляется путем открывания дверей и окон, что не удовлетворяет требованиям СанПиН 2.ДД.ММ.ГГГГ-10 ?Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях? п. 4.1, п.4.7. Наличие плесени в подпольном помещении говорит о недостаточной вентиляции и ухудшении работы утепления цокольного перекрытия (Фото №;103). Сухая гниль на нижних венцах стен образовалась в результате длительной эксплуатации ФИО6. В результате инструментальных измерений был выявлен недостаток - уклон дощатого пола от 2,35? (4,10 %) до 4,70? (8,22 %) (фото №, 126, 137-140, 171-172), что не соответствует требованиям п. 5.19 СП 29.13330.2011 ?Полы?. Отклонения от вертикальной плоскости по стенам согласно инструментального осмотра – от 22 до 95 мм (см. Фото 81-87, 116-124, 140-142, 173-175), что нарушает требования таб. 2, СП 70.13330.2012. ?Несущие и ограждающие конструкции?. Также в результате визуального осмотра были обнаружены множественные недостатки отделки стен, а именно трещины, отставания штукатурного состава и отслоения обоев, что нарушает требования СП 71.13330.2017 ?Изоляционные и отделочные покрытия?. Прогиб стены над оконным проемом в месте опирания балки перекрытия (см. Фото 163- 164), что нарушает СП 70.13330.2012 ?Несущие и ограждающие конструкции?. Обнаруженный недостаток снижает несущую способность и эксплуатационные характеристики дома (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций). Обнаруженные строительные дефекты являются значительными, но устранимыми.

Согласно выводам строительно-технической экспертизы, выполненной ООО «Департамент оценочной деятельности», в результате осмотра дома по адресу: <адрес>, были обнаружены следующие недостатки:

- отсутствует фундамент под печью, в результате произошло проcаживание и разрушение печи;

- наличие плесени в подпольном помещении;

- наличие сухой гнили на нижних венцах дома;

- разный уклон дощатого пола от 2,35? до 4,70?;

- отклонения по стенам от вертикальной плоскости от 22 мм до 95 мм;

- прогиб стены над оконным проемом в месте опирания балки перекрытия;

- отслоения обоев, отставания и разрушение штукатурки;

- вентиляция помещений естественная, осуществляется путем открывания дверей и окон, что не удовлетворяет требованиям СанПиН 2.ДД.ММ.ГГГГ-10.

Обнаруженные недостатки возникли в результате некачественно выполненных работ при строительстве исследуемого дома, а также возникли в связи с физическим износом исследуемого ФИО6

2. Стоимость восстановительного ремонта дома, расположенного по адресу: <адрес>, в соответствии с локальным сметным расчетом № (см. Приложение 1), составляет - 1 237 413 (Один миллион двести тридцать семь тысяч четыреста тринадцать) рублей, 60 копеек.

3. По мнению экспертов, дом по адресу <адрес> находится в ограниченно работоспособном техническом состоянии. После проведения ряда работ по восстановительному ремонту выявленных недостатков, существует возможность приведения дома в соответствии с предусмотренными в нормах технологическими или бытовыми условиями.

4. Данное строение находится в ограниченно работоспособном техническом состоянии и пригодно для проживания. В ходе осмотра обнаружены ухудшения конструкций дома, возникшие в связи с физическим износом в процессе эксплуатации или некачественном выполнении работ при строительстве исследуемого дома. Обнаруженные недостатки приводят к снижению характеристик дома, однако отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование дома возможно при контроле его состояния, продолжительности и условий эксплуатации. Для улучшения условий экспертами рекомендовано проведение мероприятий по частичной реконструкции конструктивных элементов строения.

С учетом изложенного, суд соглашается с выводами, изложенными в заключении ООО "Департамент оценочной деятельности", поскольку экспертиза соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", так как содержит подробное описание произведенных исследований, осмотра жилого дома в натуре, сделанные в результате их выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные, установленные в результате исследования, основываются на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию и исследуемый ФИО6. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладают соответствующей квалификацией и стажем необходимыми для проведенного исследования.

Истцом не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих наличие существенных нарушений требований к качеству приобретенного жилого дома, возникших до передачи его ФИО5. Перед совершением сделки истец ФИО5 не единожды осматривала спорный дом. Представители истца не оспаривали данное обстоятельство, а также то, что истец осматривала и подпольное помещение. Осмотру подлежали и иные жилые помещения дома. То обстоятельство, что техническое состояние жилого дома удовлетворительное и пригодно для проживания, подтверждается выводами названной судебной экспертизы. Оценивая выводы экспертизы, суд приходит к выводу, что действительно, спорный жилой дом по <адрес> находится в ограниченно работоспособном состоянии Ограниченно работоспособное состояние — категория технического состояния конструкций, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации. Спорный жилой дом не находится в недопустимом состоянии либо аварийном состоянии. Недостатки жилого дома, на которые указывают истцы как на основание расторжения договора купли-продажи жилого дома, действительно имеют место быть, обнаруженные недостатки приводят к снижению характеристик дома, однако отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование дома возможно при контроле его состояния, продолжительности и условий эксплуатации, что подтверждено экспертным заключением.

О печном отоплении жилого дома истцу было известно при приобретении спорного жилого дома, в том числе об этом было указано ФИО3 в объявлении о продаже жилого дома, отсутствовали препятствия для выявления недостатков печного отопления либо устройства печи при осмотре истцом - ФИО5 жилого дома, представленными фотографиями также подтверждается возможность осмотра нижних венцов спорного жилого дома, а также возможность осмотра обустройства и состояние фундамента. Первоначальной причиной возникновения недостатков спорного жилого дома эксперт отмечает несоответствие строительным нормам и правилам, естественный физический износ. О физическом износе истец ФИО5 был осведомлена, поскольку ей при осмотре жилого дома был предоставлен технический паспорт домовладения, в котором указан процент износа домовладения 42%. Из текста договора купли продажи следует, что истец приобрела Жилой дом: адрес: <адрес>, р-н Саянский, <адрес>; общая площадь 39,70 кв. м, в том числе жилой 28,20 кв.м.кадастровый №. Характеристики Жилого дома: одноэтажный жилой дом, год постройки - 1962. К Жилому дому подведены коммуникации: электроснабжение, холодное водоснабжение. По мнению суда, большая часть выявленных недостатков (дефектов) и повреждений образовалась в течение всего срока эксплуатации, носили явный характер и могли быть обнаружены при визуальном осмотре жилого дома. Устранение выявленных в жилом доме недостатков (дефектов) и повреждений технически возможно, жилой дом является пригодным для проживания. Недостатки (дефекты) и повреждения, выявленные в исследуемом жилом доме, не создают угрозу жизни и здоровью проживающих в нем граждан. Проведенное судебное экспертное исследование обосновывает техническое состояние дома на дату рассмотрения возникшего спора. Экспертное заключение является одним из видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования. Выявленные недостатки (дефекты) в большинстве своем возникли при эксплуатации дома, носили явный характер и могли быть обнаружены при его осмотре перед покупкой, являются устранимыми.

Исходя из конкретных обстоятельств дела, сам факт выявленных скрытых недостатков: отсутствие фундамент под печью, в результате произошло проcаживание и разрушение печи; - наличие плесени в подпольном помещении; - наличие сухой гнили на нижних венцах дома; - разный уклон дощатого пола от 2,35? до 4,70?;- отклонения по стенам от вертикальной плоскости от 22 мм до 95 мм;- прогиб стены над оконным проемом в месте опирания балки перекрытия;- отслоения обоев, отставания и разрушение штукатурки; в данном случае не является достаточным основанием для расторжения договора купли-продажи. Также, скрытые недостатки не носят существенного характера, являются устранимыми. Возможное устранение недостатков, установленных экспертным путем, не может определять непригодность для проживания в данном доме. Аварийным дом, в установленном законом порядке, не признавался.

Таким образом, заявляя требование о расторжении договора, истец должна была доказать факт продажи им жилого дома с неустранимыми недостатками, которые не были оговорены ФИО3 и возникли до передачи ФИО6 ФИО5 либо по причинам, возникшим до этого момента. Однако, таких доказательств истцами в суд не представлено. На основании изложенного, суд полагает в иске отказать.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО1 о признании договора купли – продажи недействительным, обязании вернуть денежные средства, об исключении из ЕГРН записи о регистрации права собственности.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Саянский районный суд <адрес> в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий                     Л.М. Морозова