Решение от 10.06.2024 по делу № 2-999/2024 от 04.03.2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 июня 2024 года г. Пенза

Первомайский районный суд г. Пензы в составе:

председательствующего судьи Сосновской О.В.,

при секретаре Приваловой Т.А.,

при участии представителя истцов Корчагина П.С., ответчика Меркульевой Е.Н., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО, ... г.рождения, представителя ответчика Февралевой Н.М.,

с участием старшего помощника прокурора Первомайского района г.Пензы Бондаря И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда в г.Пензе гражданское дело №2-999/2024 по иску Писарьковой Анны Геннадьевны, Писарькова Артема Алексеевича к Меркульевой Елене Николаевне, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО, ... г.рождения, Меркульевой Виктории Дмитриевне о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, признании права собственности, выселении,

у с т а н о в и л:

Истцы Писарькова А.Г., Писарьков А.А. обратились в Первомайский районный суд г.Пензы с вышеназванным иском указав, что между ними (истцами) с одной стороны и Меркульевой Е.Н., действующей от себя лично и в интересах своих несовершеннолетних детей Меркульевой В.Д., ФИО был заключен договор купли-продажи квартиры от 05 апреля 2023 года по адресу: .... По состоянию на 13 февраля 2024 года часть стоимости квартиры в размере 373488,52 руб. не выплачена продавцу. Просили привести стороны в первоначальное положение, а именно: расторгнуть договор купли-продажи, зарегистрированный в Едином государственном реестре недвижимости 10 апреля 2023 года за ..., ..., ..., заключенный между Писарьковой А.Г., Писарьковым А.А. и Меркульевой Е.Н., действующей от себя лично и в интересах своих несовершеннолетних детей Меркульевой В.Д., ФИО, в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: ...; истребовать квартиру, расположенную по адресу: ... с кадастровым номером ... из незаконного владения Меркульевой Е.Н., Меркульевой В.Д., ФИО; прекратить право собственности Меркульевой Е.Н., Меркульевой В.Д., ФИО на жилое помещение, расположенное по адресу: ... с кадастровым номером ...; прекратить обременение в пользу Меркульевой Е.Н., Меркульевой В.Д., ФИО на жилое помещение, расположенное по адресу: ... с кадастровым номером ... от 10 апреля 2023 года; выселить Меркульеву Е.Н., Меркульеву В.Д. ФИО из жилого помещения, расположенного по адресу: ..., обязать освободить квартиру от находящегося имущества и передать квартиру Писарьковой А.Г., Писарькову А.А. в освобожденном виде; признать право собственности Писарьковой А.Г., Писарькова А.А. на жилое помещение, расположенное по адресу: ... с кадастровым номером ..., указав, что решение является основанием для регистрации права собственности Писарьковой А.Г. и Писарькова А.А. в Едином государственном реестре недвижимости.

Определением Первомайского районного суда г.Пензы от 21 мая 2024 года, вынесенным в протокольной форме, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Социальное управление г.Пензы.

В судебное заседание истцы Писарькова А.Г., Писарьков А.А. не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, причина неявки неизвестна.

Представитель истцов Корчагин П.С., действующий на основании доверенности (л.д.16), исковые требования поддержал, пояснив, что договор купли-продажи спорной квартиры не исполнен в полном объеме в части передачи денежных средств в сумме 373488,52 руб. В течение года указанная сумма ответчиками не выплачена.

Ответчик Меркульева Е.Н., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО, с исковыми требованиями не согласилась, пояснив, что часть стоимости квартиры в размере 476511,48 руб. была оплачена ею за счет собственных денежных средств. Денежные средства в размере 373488,52 руб. должны были быть перечислены Пенсионным фондом как средства материнского капитала, однако Пенсионный фонд отказал в перечислении денежных средств, так как жилой дом, в котором находится спорная квартира, подлежит сносу. Она предложила истцам расторгнуть договор купли-продажи, с условием возврата уплаченных денежных средств, однако истец Писарькова А.Г. сказала, что у нее денежных средств нет и будет возвращать денежные средства в рассрочку. В спорной квартире зарегистрированы трое ее детей: 2 дочери совершеннолетние, одна из которых беременна, и несовершеннолетний сын. Иного жилого помещения в собственности не имеет. По договору купли-продажи выплачена большая часть денежных средств, оснований для расторжения договора купли-продажи не имеется.

Представитель ответчика Февралева Н.М., допущенная судом к участию в деле по ходатайству ответчика, просила в удовлетворении иска отказать. Пояснила, что оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры не имеется, поскольку большая часть денежных средств выплачена ответчиками. Кроме того, со стороны истцов имеется недобросовестность действий, поскольку они не поставили в известность ответчиков о том, что дом является аварийным и подлежащим сносу.

Ответчик Меркульева В.Д. в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, заявлением просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель третьего лица – Социального управления г.Пензы в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, причина неявки неизвестна.

Суд, с учетом мнения представителя истцов, ответчика и ее представителя, считает возможным рассмотреть дело в отсутствии истцов, ответчиков, представителя третьего лица.

Выслушав стороны, заключение прокурора, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статья 550 ГК РФ устанавливает, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии с п. 1 ст. 861 ГК РФ расчеты с участием граждан, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут производиться наличными деньгами (статья 140) без ограничения суммы или в безналичном порядке.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В силу ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В судебном заседании установлено, что 05 апреля 2023 года между Писарьковой А.Г., Писарьковым А.А. (продавцы) и Меркульевой Е.Н., действующей от себя лично и от имени и в интересах несовершеннолетнего сына ФИО, ... г.рождения, Меркульевой В.Д. (покупатели) был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно условиям которого продавцы продали, а покупатели купили в общую долевую собственность недвижимое имущество: квартиру, состоящую из двух жилых комнат общей площадью 39,1 кв.м, по адресу: ..., с кадастровым номером .... Квартира приобреталась покупателями в следующих долях: Меркульева Е.Н. – 4/5 доли в праве общей долевой собственности, Меркульева В.Д. -1/10 доли в праве общей долевой собственности, ФИО – 1/10 доли в праве общей долевой собственности (п.1.1., 1.3 договора) (л.д.9-10).

Согласно пункту 2.1 договора по соглашения сторон, стоимость квартиры составляет 850000 рублей.

Стороны договорились, что покупатели оплачивают стоимость квартиры продавцу следующим образом: часть стоимости квартиры в размере 50000 рублей оплачена покупателями продавцам наличными денежными средствами в дату подписания настоящего договора, что подтверждается надлежаще оформленной распиской; часть стоимости квартиры в размере 426511,48 руб. оплачена покупателями безналичными денежным средствами в дату подписания настоящего договора купли-продажи квартиры. Получение денежных средств продавцами подтверждается надлежаще оформленной распиской; часть стоимости квартиры в размере 373488,52 руб. оплачивается покупателями путем перечисления за счет средств материнского (семейного) капитала в соответствии с Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» №256-ФЗ от 29 декабря 2006 года, согласно государственного сертификата на материнский (семейный) капитал Серия МК-6 №0555097 от 12 ноября 2013 года, выданного на основании решения ГУ –УПФРФ по Нижнеломовскому району Пензенской области от 05 ноября 2013 года №174, на расчетный счет продавца Писарьковой А.Г., в установленные законом сроки после государственной регистрации перехода права собственности покупателей на недвижимое имущество в органе, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 2.2 договора).

Согласно распискам от 05 апреля 2023 года ответчики Меркульева Е.Н. действующая от себя лично и от имени и в интересах несовершеннолетнего сына ФИО, ... г.рождения, Меркульева В.Д. оплатили часть стоимости квартиры в общей сумме 476511,48 руб., что не оспаривается сторонами.

Договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, за Меркульевой Е.Н. зарегистрировано право общей долевой собственности в размере 4/5 доли в праве, за Меркульевой В.Д. зарегистрировано право общей долевой собственности в размере 1/10 доли в праве, за ФИО зарегистрировано право общей долевой собственности в размере 1/10 доли в праве, что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д.45-50).

На квартиру по адресу: ..., в пользу Писарьковой А.Г. и Писарькова А.А., установлены ограничения прав и обременение объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона со сроком действия с 10 апреля 2023 года до полного исполнения обязательства.

В квартире по адресу: ... зарегистрированы: Меркульева Е.Н., Меркульева В.Д., несовершеннолетний ФИО, 2013 г.рождения, что подтверждается паспортом Меркульевой В.Д., свидетельством о регистрации по месту жительства (л.д.39,41).

В судебном заседании установлено, что ответчиками не исполнена обязанность по договору купли-продажи от 05 апреля 2023 года в части оплаты стоимости квартиры в размере 373488,52 рублей, за счет средств материнского (семейного) капитала, поскольку Меркульевой Е.Н. было отказано в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала в связи с признанием многоквартирного дома по адресу: ..., аварийным и подлежащим сносу (л.д.35-37).

Судом установлено, что Меркульевой Е.Н. в счет оплаты по договору купли-продажи так же перечислены Писарьковой А.Г. денежные средства в сумме 15000 рублей, что подтверждается: банковским ордером от 29 февраля 2024 года, платежным поручением №16-8 от 29 февраля 2024 года, банковским ордером от 25 апреля 2024 года, чеком по операции от 26 марта 2024 года (л.д.69-72).

Обращаясь с настоящим иском, истцы просят расторгнуть договор купли-продажи спорной квартиры, в связи с нарушением ответчиками существенных условий договора купли-продажи, а именно, невыплаты ответчиками денежной суммы в размере 373488,52 руб.

В адрес ответчиков 26 февраля 2024 года была направлена досудебная претензия, с требованием расторгнуть договор купли-продажи квартиры, предать квартиру истцам и освободить жилое помещение (л.д.13, 31, оборот).

Судом установлено, что ответчиками оплачено по договору купли-продажи квартиры от 05 апреля 2023 года денежных средств на общую сумму 491511,48 рублей, что составляет более 50 процентов от стоимости квартиры, неоплата оставшейся части не может быть признана существенным нарушением условий договора купли-продажи, влекущая безусловное расторжение договора купли-продажи квартиры от 05 апреля 2023 года.

Доводы истцов о том, что неисполнение ответчиками обязательств в части полной оплаты по договору свидетельствует о существенном нарушении со стороны ответчиков условий договора, не могут являться основанием для удовлетворения иска в части расторжения договора, поскольку согласно разъяснениям, данным в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с требованиями пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Таким образом, продавец недвижимости может требовать расторжения договора купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке в связи с неоплатой стоимости недвижимости покупателем только в том случае, если такая возможность предусмотрена договором, заключенным между сторонами.

Договор купли-продажи квартиры от 05 апреля 2023 года, заключенный между Писарьковой А.Г., Писарьковым А.А. и Меркульевой Е.Н., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО Меркульевой В.Д., не содержит условия расторжения договора в одностороннем порядке в связи с неоплатой стоимости товара покупателем.

Учитывая, что ответчики зарегистрировали право собственности на спорное жилое помещение и произвели частичную оплату, а в договоре купли-продажи не предусмотрена возможность расторжения договора в связи с неоплатой стоимости недвижимости, требования истцов о расторжении договора по мотивам неуплаты полной стоимости жилого дома ответчиками на требованиях закона и условиях заключенного договора не основаны.

При этом суд считает необходимым указать, что истцы не лишены возможности в рамках гражданско-правового оборота обратиться в суд с требованием о взыскании задолженности по оплате стоимости договора купли-продажи.

Кроме того, не произведение ответчиками полной оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи квартиры от 05 апреля 2023 года не может являться безусловным основанием к расторжению договора при том, что исполнение обязательств покупателей обеспечено залогом данной квартиры в пользу продавцов. Наличие залога исключает существенное нарушение прав продавцов при неуплате покупателями полной стоимости квартиры, поскольку при наличии залога продавец не может в значительной степени лишиться того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена специальная ответственность в случае, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар. Продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

На основании изложенного суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истцов о расторжении договора купли-продажи квартиры от 05 апреля 2023 года.

Поскольку в удовлетворении основного требования отказано, не подлежат удовлетворению и требования об истребовании квартиры из незаконного владения, прекращении права собственности и выселении.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░, ... ░.░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ 17 ░░░░ 2024 ░░░░.

░░░░░: ...

...

...