Решение по делу № 2-4554/2022 от 28.04.2022

К делу № 2-4554/2022.

УИД № 23RS0040-01-2022-003493-19.

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Краснодар                                                                                22 июня 2022 г.

Первомайский районный суд г. Краснодара в составе

    председательствующего Довженко А.А.,

    при секретаре Отришко Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Маликова Д. В. к Прима С. А. в лице конкурсного управляющего Хливнюка Е. В. о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором долевого участия в строительстве,

установил:

Истец обратился в суд с иском к Прима С.А. в лице конкурсного управляющего Хливнюк Е.В. о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором долевого участия в строительстве.

Исковые требования мотивированы тем, что 28.04.2012 года между истцом и ответчиком в лице ФИО6, выступающего Продавцом по доверенности, в присутствии нотариуса ФИО7 был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которого в срок до 20.03.2013 года продавец обязался заключить основной договор купли-продажи однокомнатной <адрес> общей площадью 46, 22 кв.м., расположенной на 4 этаже строящегося многоквартирного дома по адресу: <адрес> литер В, оформить документы на передачу права собственности в установленном законодательством порядке не позднее 20.08.2013 года. 03.02.2014 года между Прима С.А. и Маликовым Д.В. было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи на основании которого: Сроки ввода в эксплуатацию дома переносились до 20.02.2016 года и была изменена нумерация квартиры с № на №. Истцом в соответствии с положениями п. 2 предварительного договора были исполнены в полном объеме. Стоимость квартиры в размере 2 500 000 рублей, была оплачена в полном объеме, что подтверждается нотариально удостоверенным договором и распиской. До настоящего времени свои обязательства Прима С.А. по заключению договора купли-продажи, а также передаче жилого помещения в собственность истца не исполнил.

На основании вышеизложенного истец просит признать предварительный договор купли-продажи однокомнатной <адрес> общей площадью 46, 22 кв.м., расположенной на 4 этаже строящегося многоквартирного дома по адресу: <адрес> литер В, от 28.04.2012 года договором долевого участия в строительстве. Указав в решении, что оно является основанием для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 28.04.2012 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, в том числе без участия Прима С.А и его представителей.

Истец в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения извещен заблаговременно и надлежащим образом, по письменному заявлению просил рассмотреть дело в его отсутствие, доводы иска поддержал, просил его удовлетворить.

Ответчик Прима С.А. не явился, о месте и времени его проведения извещен заблаговременно и надлежащим образом.

Представитель конкурсного управляющего Хливнюка Е.В. ответчика Прима С.А. – ФИО8 в судебное заседание не явилась, против удовлетворения иска не возражала, в связи с тем, что Арбитражным судом Краснодарского края предварительный договор купли-продажи фактически был признан договором участия долевого строительства. В отзыве на исковое заявление указала, что Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.06.2017 года Прима С.А. признан банкротом. Определением суда от 23.11.2020 года финансовым управляющим утвержден Хливнюк Е.В. Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2018 года в реестр требований участников строительства Примы С.А. о передаче жилых помещений, были включены требования Маликова Д.В. о передаче жилого помещения № общей площадью 46,22 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес> литер «В», на основании предварительного договора купли-продажи квартиры. Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.02.2022 года в отношении Прима С.А. продлена процедура реализации имущества до 27.06.2022 года. Просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

При таких обстоятельствах суд счел возможным рассмотреть гражданское дело по существу в отсутствие не явившихся сторон на основании ч.ч. 4, 5 ст. 167, Гражданского процессуального кодекса РФ.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п.2 ст.1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Они приобретают и осуществляют свои гражданские права своей воле и в своем интересе.

Согласно п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащим ему.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) в сферу регулирования данного закона попадают отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

    На основании части 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

    на основании договора участия в долевом строительстве;

    путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

    жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

     Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Как следует из приведенных выше нормативных положений, Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены начиная с 01 апреля 2005 года.

По настоящему делу подлежит применению сохраняющая свою силу правовая позиция, изложенная в преамбуле «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, а именно: привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона, в частности, заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства. При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

Таким образом, если сторонами заключен договор, который поименован предварительным договором купли-продажи жилого помещения в объекте строительства и предусматривает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену этого имущества, то суд с учетом существа фактически сложившихся отношений квалифицирует данную сделку как договор долевого участия в строительстве.

При этом суд принимает во внимание условия предварительного договора купли-продажи жилого помещения, толкуемого судом в соответствии с требованиями статьи 431 ГК РФ, в сопоставлении с нормативными признаками договора участия в долевом строительстве, установленными статьей 4 Закона об участии в долевом строительстве.

Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом, согласно пункту 1 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве, под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее - Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Кроме того, элементом правового статуса застройщика является обязанность получить в установленном порядке разрешение на строительство - прежде чем привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (часть 1 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве).

Объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (пункт 2 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве).

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, 28.04.2012 года между истцом и ответчиком в лице ФИО6, выступающего Продавцом по доверенности, в присутствии нотариуса ФИО7 был заключен предварительный договор купли-продажи, однокомнатной <адрес> общей площадью 46, 22 кв.м., расположенной на 4 этаже строящегося многоквартирного дома по адресу: <адрес> литер В.

Согласно п. 1.1 Договора Прима С.А. взял на себя обязательство передать в собственность Маликова Д.В. указанную квартиру не позднее 20.03.2013 года.

В силу п. 6 Договора полная стоимость квартиры составляет 2 500 000 рублей.

Свои обязательства по оплате принятого права требования истцом, в соответствии с положениями п. 2 предварительного договора, выполнены в полном объеме и в установленный срок, что подтверждается нотариально удостоверенным договором и распиской.

Стороны договорились заключить основной договор купли-продажи, оформить документы на передачу права собственности в установленном законодательством порядке не позднее 20.08.2013 года.

03.02.2014 года между Прима С.А. и Маликовым Д.В. было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи на основании которого: Сроки ввода в эксплуатацию дома переносились до 20.02.2016 года и была изменена нумерация квартиры с № на №.

До настоящего времени свои обязательства Прима С.А. по заключению основного договора купли-продажи, а также передаче жилого помещения в собственность истца не исполнил.

Фактически сложившиеся отношения сторон сделки, хотя бы и поименованные как отношения по предварительному договору купли-продажи жилого помещения, являются отношениями участия в долевом строительстве, на что указывают следующие признаки:

определение в договоре подлежащего передаче конкретного объекта недвижимости, включая основные характеристики многоквартирного дома, а также основные характеристики жилого помещения (местоположение объекта, этажность, материал наружных стен дома, количество комнат в жилом помещении, его общая и жилая площадь), что согласуется с нормативным содержанием понятия «объект долевого строительства»;

наличие в договоре условий о сроках передачи объекта недвижимости, цене договора, сроке и порядке ее уплаты, что является существенным для договора долевого участия в строительстве;

факт привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирного дома – принятие и исполнение покупателем договорной обязанности до заключения основного договора уплатить в полном объеме цену приобретаемого имущества путем единовременного платежа задолго до момента передачи жилого помещения в помещение собственность;

наличие у ответчика разрешения на строительство, принятые по договору обязательства по целевому использованию привлеченных денежных средств для строительства многоквартирного жилого дома и факт ведения строительных работ на объекте;

жилого дома в эксплуатацию, что согласуется с правовым статусом участника долевого строительства;

наличие правовых оснований для возникновения права собственности покупателя на жилое и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме - по факту уплаты цены договора, с учетом правила о приобретении права собственности на вновь создаваемый объект недвижимости (пункт 1 статьи 218 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, учитывая позицию представителя ответчика, суд приходит к выводу, что исковые требования о признания предварительного договора купли-продажи квартиры от 28.04.2012 года договором участия в долевом строительстве жилого дома являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При этом суд принимает во внимание, что Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2018 года в реестр требований участников строительства Примы С.А. о передаче жилых помещений, были включены требования участника строительства Маликова Д.В. о передаче жилого помещения № общей площадью 46,22 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес> литер «В», на основании предварительного договора купли-продажи квартиры.

Таким образом при банкротстве Прима С.А. применяются положения Федерального закона от 26.10.2002 г. №127-ФЗ «О несостоятельности банкротстве)» в отношении банкротства застройщиков.

Требования Маликова Д.В. признаны судом как требования участника долевого строительства и включены в реестр требований на передачу жилых помещений должника.

В соответствии со ст. 103 Гражданского процессуального кодекса РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов.

Вследствие чего с ответчика в доход государства следует взыскать государственную пошлину в размере 300 рублей.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч. 2 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Суд оценивает доказательства, в силу ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании вышеизложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

Исковые требования Маликова Д. В. к Прима С. А. в лице конкурсного управляющего Хливнюка Е. В. о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором долевого участия в строительстве, - удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи однокомнатной <адрес> общей площадью 46, 22 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> литер «В» от от 28.04.2012 года, заключенный между Маликову Д. В. и Прима С. А., договором долевого участия в строительстве.

Взыскать с Прима С. А. в доход бюджета государства государственную пошлину в размере 300 руб. 00 коп.

Решение суда является основанием для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 28.04.2012 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в том числе без участия Прима С. А. и его представителей.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Первомайский районный суд гор. Краснодара в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено: 29.06.2022 года.

Судья Первомайского

районного суда г. Краснодара                                                        Довженко А.А.