Решение по делу № 2-2164/2018 от 20.11.2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19.12.2018 Сысертский районный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Мурашова А.С., при секретаре Остроуховой Е.С., с участием представителя истца Галушка О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2164/2018 по исковому заявлению Старкова ФИО7 к Администрации Сысертского городского округа о признании права на предоставление земельного участка в аренду,

установил:

Старков Е.В. обратился в суд с иском к Администрации Сысертского городского округа о признании права на предоставление земельного участка в аренду, возложении обязанности на заключение без проведения торгов договора аренды указанного земельного участка.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что между Прищеповой Р.Е. и КУМИ Администрации Сысертского городского округа ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды №40817810604900317040_411 в отношении земельного участка с кадастровым номером №40817810604900317040346 сроком на 5 лет до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ Прищепова Р.Е. по договору о передаче прав аренды передала все свои права и обязанности арендатора Старкову Е.В. Земельный участок по договору аренды был предоставлен с целевым использованием: для личного подсобного хозяйства (приусадебный участок). ФИО2 планировал в соответствии с назначением земельного участка за период его действия выстроить на земельном участке жилой дом. Однако, являясь арендатором, он не смог использовать земельный участок с целью строительства жилого дома, поскольку на спорный земельный участок был наложен запрет по гражданскому делу по иску Сысертского межрайонного прокурора в интересах неопределенного круга лиц, который отказался от исковых требований, и производство по делу было прекращено. Разбирательство в суде длилось длительное время, в связи с чем Старков Е.В. был лишен возможности вести строительство на арендуемом земельном участке. ДД.ММ.ГГГГ определением Сысертского районного суда Свердловской области были отменены меры по обеспечению иска по заявлению ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ ему был выдан градостроительный план, ДД.ММ.ГГГГ он обратился в Администрацию СГО с заявлением о выдаче разрешения на строительство жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ в адрес Старкова Е.В. был направлен отказ в выдаче разрешения на строительство, поскольку имеется запрет на совершение действий по регистрации в отношении земельного участка, Администрация СГО указала, что поскольку арест земельного участка был продиктован потребностями достижения публично-правовых целей, а также в целях сохранности имущества и в целях защиты субъективных прав, то есть фактически арест был направлен на сохранение существующего состояния отношений между сторонами, строительство объекта приводит к возникновению обременения в отношении земельных участков - наличие на нем объекта капитального строительства, что приводит к невозможности обеспечивать сохранность данного имущества. Старков Е.В. обратился к приставам Сысертского отдела с заявлением об отмене запрета, ДД.ММ.ГГГГ в адрес Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> Сысертский отдел было направлено постановление об отмене запрета на совершение регистрационных действий в отношении должника Старкова Е.В. ДД.ММ.ГГГГ в адрес Старкова Е.В. поступило уведомление о проведении государственной регистрации снятия ограничения (обременения) права. ДД.ММ.ГГГГ Старков Е.В. вновь обратился в Администрацию Сысертского городского округа с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства. 16.08.2018 Администрация СГО вновь отказала в выдаче разрешения, ссылаясь, что в соответствии с п.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства. Также Администрация СГО рекомендовала при решении интересующих Старкова Е.В. вопросов руководствоваться ст.51.1. Градостроительного кодекса РФ. Старков Е.В. залил фундамент на арендуемом земельном участке для строительства индивидуального жилого дома. 30.08.2018 Старков Е.В. уведомил Администрацию СГО о строительстве на арендуемом земельном участке индивидуального жилого дома размером 10 м х 11,80 м из 2-х этажей, высотой 11,5 м. ДД.ММ.ГГГГ Администрация СГО вернула данное уведомление без рассмотрения, в связи с отсутствием в уведомлении сведений, предусмотренных ст.51.1 Градостроительного кодекса РФ, а именно: сведений о планируемых параметрах объекта индивидуального жилищного строительств: об отступах от границ земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ Старков Е.В. обратился в Администрацию СГО с заявлением о заключении нового договора аренды спорного земельного участка сроком на 3 года, поскольку срок ранее заключенного договора аренды истекал ДД.ММ.ГГГГ. Администрация СГО ДД.ММ.ГГГГ отказала. ДД.ММ.ГГГГ Старков Е.В. вновь уведомил Администрацию СГО о планируемом строительстве индивидуального жилого дома на арендуемом им земельном участке.

Представитель истца Галушка О.В. в судебном заседании, ссылаясь на доводы искового заявления, требования истца поддержала в полном объеме, просила: признать за Старковым ФИО8 право на заключение без проведения торгов договора аренды земельного участка с кадастровым номером №40817810604900317040 общей площадью 2884 кв.м., Земли населенных пунктов, с целевым использованием: для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный участок), расположенный по адресу: <адрес> <адрес> на новый срок не менее 3-х лет.

Представитель ответчика Администрации Сысертского городского округа в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, направил в суд отзыв, согласно которому считает, что у истца отсутствует право на заключение без проведения торгов договора аренды земельного участка в соответствии со ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. Договор заключен в 2013 г. сроком на пять лет. Согласно переуступке прав аренды истец принял на себя в полном объеме права и обязанности по договору добровольно. Разрешение на строительство не выдавалось. Относительно доводов, что арендатор не мог использовать земельный участок с целью строительства жилого дома, поскольку на спорный участок был наложен арест, не считает доказательством по данному делу. Судебные заседания были назначены в 2017 г., следовательно, до этого времени арендатором не предпринимались необходимые действия, направленные на получение разрешительной документации, далее Администрация не препятствовала использовать участок в соответствии с разрешенным видом использования. Истцом по вышеуказанному судебному разбирательству выступала межрайонная прокуратура в интересах неопределенного круга лиц к Администрации СГО, Прищеповой Р.Е., Старкову Е.В. Кроме того, Комитетом в адрес заявителя направлено уведомление об отказе в заключении нового договора аренды, содержащее уведомление о прекращении действия договора аренды. Согласно публичной кадастровой карте право аренды на земельный участок с кадастровым номером №40817810604900317040 прекращено.

В силу п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

П. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации содержит случаи, при которых граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов: земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации); земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства и дачного хозяйства.

При этом в силу п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Несоблюдение одного из необходимых предусмотренных нормами Земельного кодекса Российской Федерации условий подлежит отказу в заключение договора:

С 1 марта 2015 г. действующим земельным законодательством не предусмотрено преимущественное право арендатора земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, на заключение договора аренды на новый срок.

Случаи и условия, при которых заключение такого договора аренды возможно, установлены пп. 3, 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, которые в данном случае не соблюдены.

Реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющегося предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества.

У арендатора нет соответствующей документации на возведение объектов на участке, аренда не зарегистрирована, поэтому какие-либо правовые основания для пользования участком у него отсутствуют. При наличии незарегистрированного объекта незавершенного строительства, не является препятствием для освобождения арендатором земельного участка после прекращения действия договора аренды.

В судебное заседание не явился представитель третьего лица Комитета по управлению муниципальным имуществом и правовой работе Администрации Сысертского городского округа, был извещен надлежащим образом.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что между Прищеповой Р.Е. и Комитетом по управлению муниципальным имуществом и правовой работе Администрации Сысертского городского округа ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды №40817810604900317040_411 в отношении земельного участка с кадастровым номером №40817810604900317040 сроком на 5 лет до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Прищепова Р.Е. по договору о передаче прав аренды передала все свои права и обязанности арендатора ФИО2

Земельный участок по договору аренды был предоставлен с целевым использованием: для личного подсобного хозяйства (приусадебный участок). Старков Е.В. планировал в соответствии с назначением земельного участка за период его действия выстроить на земельном участке жилой дом.

Являясь арендатором, Старков Е.В. не смог использовать земельный участок с целью строительства жилого дома, поскольку на спорный земельный участок был наложен запрет по гражданскому делу по иску Сысертского межрайонного прокурора в интересах неопределенного круга лиц.

В дальнейшем Сысертский межрайонный прокурор отказался от исковых требований, производство по делу было прекращено.

Все разбирательство в суде длилось длительное время, в связи с чем Старков Е.В. был лишен возможности вести строительство на арендуемом земельном участке.

ДД.ММ.ГГГГ определением Сысертского районного суда Свердловской области были отменены меры по обеспечению иска по заявлению Старкова Е.В.

ДД.ММ.ГГГГ Старков Е.В. обратился в Администрацию Сысертского городского округа с заявлением о выдаче градостроительного плана.

ДД.ММ.ГГГГ ему был выдан градостроительный план.

ДД.ММ.ГГГГ Старков Е.В. обратился в Администрацию СГО с заявлением о выдаче разрешения на строительство жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес Старкова Е.В. был направлен отказ в выдаче разрешения на строительство, поскольку имеется запрет на совершение действий по регистрации в отношении земельного участка, арест земельного участка был продиктован потребностями достижения публично-правовых целей, а также в целях сохранности имущества и в целях защиты субъективных прав, то есть фактически арест был направлен на сохранение существующего состояния отношений между сторонами, строительство объекта приводит к возникновению обременения в отношении земельных участков - наличие на нем объекта капитального строительства, что приводит к невозможности обеспечивать сохранность данного имущества.

Старков Е.В. обратился к приставам Сысертского отдела с заявлением об отмене запрета.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области Сысертский отдел приставами было направлено постановление об отмене запрета на совершение регистрационных действий в отношении должника Старкова Е.В.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес Старкова Е.В. поступило уведомление о проведении государственной регистрации снятия ограничения (обременения) права.

ДД.ММ.ГГГГ Старков Е.В. вновь обратился в Администрацию Сысертского городского округа с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства.

ДД.ММ.ГГГГ Администрация СГО вновь отказала в выдаче разрешения, ссылаясь, что в соответствии с пунктов 17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства. Также Администрация СГО рекомендовала при решении интересующих Старкова Е.В. вопросов руководствоваться ст.51.1. Градостроительного кодекса РФ.

Старков Е.В. залил фундамент на арендуемом земельном участке для строительства индивидуального жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ Старков Е.В. уведомил Администрацию СГО о строительстве на арендуемом земельном участке индивидуального жилого дома размером 10 м на 11,80 м из 2-х этажей, высотой 11,5 м.

ДД.ММ.ГГГГ Администрация СГО вернула данное уведомление без рассмотрения, в связи с отсутствием в уведомлении сведений, предусмотренных ст.51.1 Градостроительного кодекса РФ, а именно: сведений о планируемых параметрах объекта индивидуального жилищного строительств: об отступах от границ земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ Старков Е.В. обратился в Администрацию СГО с заявлением о заключении нового договора аренды спорного земельного участка сроком на 3 года, поскольку срок ранее заключенного договора аренды истекал ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ Администрация СГО вновь отказала.

ДД.ММ.ГГГГ Старков Е.В. вновь уведомил Администрацию СГО о планируемом строительстве индивидуального жилого дома на арендуемом им земельном участке.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Гражданским кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими арендные правоотношения, отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду частным лицам, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с бывшим арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Исключение из этого общего правила составляют пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпункт 10 пункта 2, подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

На основании п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.

По смыслу приведенных положений обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В силу положений ст.35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/2008, от 18.09.2012 N 4464/2012).

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Приведенная в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/2008, от 18.09.2012 N 4464/2012 правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам. Соответствующий правовой механизм подлежит применению судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 ЗК РФ.

Принимая во внимание предмет и существо требований арендатора, правовой оценке подлежат его действия, направленные на освоение земельного участка и достижение цели предоставления недвижимого имущества в аренду, а также обоснованность отказа Администрации от продления договора аренды земельного участка.

Исходя из назначения спорного земельного участка, в рамках договора аренды арендатор был обязан возвести индивидуальный жилой дом.

Старков Е.В. в период аренды земельного участка длительное время не мог пользоваться земельным участком по назначению, в связи с обеспечительными мерами, а после отмены обеспечительных мер осуществлял согласования и получал разрешительные документы, что привело к значительному сокращению срока для строительства, что подтверждается многочисленными обращениями Старкова Е.В. в Администрацию СГО.

По смыслу ст. 42, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации и правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Как следует из пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 ст. 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации; 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

На основании п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным п. 1 и 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подп. 1 - 30 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Как следует из пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации
граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в
государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на
заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в
следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому
лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных
пунктами 13, 14 или 20 ст. 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации; 2) земельный
участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного
хозяйства.    

На основании п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным п. 1 и 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подп. 1 - 30 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Суд полагает, что у Старкова Е.В. имеется право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов, поскольку на арендуемом земельном участке имеется фундамент индивидуального жилого дома, который возведен в период действия договора, при этом, наложение обеспечительных мер на арендуемый земельный участок препятствовало в реализации его прав и законных интересов как застройщика спорного земельного участка, Старков Е.В. не мог использовать земельный участок по назначению и освоить его до истечения срока действия договора аренды в полном мере, кроме того Старков Е.В. обратился в Администрацию СГО с заявлением о заключении договора на новый срок до истечения действующего договора аренды.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о признании за истцом права на предоставление земельного участка в аренду, с учетом изложенных в решении суда обстоятельств.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194, 198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Старкова ФИО9 к Администрации Сысертского городского округа о признании права на предоставление земельного участка в аренду удовлетворить.

Признать за Старковым ФИО10 право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №40817810604900317040, общей площадью 2884 кв.м., Земли населенных пунктов, с целевым использованием: для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный участок), расположенный по адресу: свердловская область, <адрес> <адрес> на новый срок не менее 3-х лет без проведения торгов.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца с момента составления мотивированного решения суда путём подачи жалобы через Сысертский районный суд.

Судья: А.С. Мурашов