Решение по делу № 2-5479/2020 от 21.05.2020

Дело № 2-5479/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«19» августа 2020 года                                                           г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи                                             Кетовой Л.С.,

при помощнике судьи                                                                   Барбулеве И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску    Алексеева Юрия Валерьевича к Сенаторову Игорю Владимировичу о признании части договора купли-продажи ничтожным

УСТАНОВИЛ:

    Истец обратился в суд с иском к ответчику, просил признать пункт 4 договора купли-продажи от 13 января 2015г., заключенного между Сенаторовым И.В. и Алексеевым Ю.В., за исключением первого предложения: «в случае невыполнения покупателем условий договора, указанных в п. 3, покупатель производит независимую оценочную экспертизу, для определения реальной стоимости указанной недвижимости», ничтожным в силу закона, по основаниям ст. 10, 168 ГК РФ, как противоречащий закону, поскольку при заключении договора купли-продажи продавцом допущено злоупотребление правом.

В обоснование исковых требований Алексеев Ю.В. указал, что 13.01.2015г. между Сенаторовым И.В. (продавец) и Алексеевым Ю.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно п. 2 договора объектов недвижимости: земельного участка и помещения (жилого), которое расположено по адресу: АДРЕС. Согласно договору купли- продажи объекты недвижимости проданы за 623 042 долларов США в рублях по курсу ЦБ +1 % на день подписания договора (п.2 договора). Помещение куплено за 33 141 857 руб. (п. 2 договора). Алексеев Ю.В. в счет исполнения договора, выплатил ответчику Сенаторову И.В. 273 042 долларов США, что Сенаторовым И.В. не оспаривается. Алексеев Ю.В. по мере эксплуатации помещения выявил ряд существенных скрытых недостатков, которые на момент заключения договора не были оговорены стороной продавца – Сенаторовым И.В. Обратившись в ФБУ Московская лаборатория судебных экспертиз с целью определения стоимости объектов недвижимости по состоянию на дату их приобретения, истцу представлено заключение, согласно которому рыночная стоимость помещения и земельного участка по адресу: АДРЕС по состоянию на 13.01.2015г. (то есть на момент заключения договора-купли-продажи) составляет 11 500 000 руб.

Кроме того, согласно апелляционному определению Судебной коллегии по гражданским делам ..... городского суда от 10 июня 2019г., которым оставлено без изменения решение ..... суда ..... от 23.01.2019г. по результатам обследования жилого дома установлено, что конструктивные элементы здания имеют недостатки, оказывающие влияние на стоимость объекта, равно как и на стоимость самого земельного участка.

О том, что Алексеев Ю.В. приобрел объект права-жилой дом с конструктивными недостатками, оказывающими влияние на его стоимость и стоимость земельного участка, он узнал лишь 15 мая 2017г., то есть когда было подготовлено соответствующее исследование, из которого следует, что истец Алексеев Ю.В. приобрел имущество по стоимости, превышающую рыночную в три раза. При этом, продавец Сенаторов И.В. не довел до сведения истца, как покупателя, о выявленных конструктивных недостатках, то есть продавец действовал недобросовестно по отношению к покупателю и злоупотребил своим правом. Из технического заключения ООО «ЭКСПЕРТЬ» следует, что выявленные недостатки здания существенные и скрытые. Они имели место на момент окончания строительства, то есть до приобретения недвижимости Алексеевым Ю.В. Злоупотребление правом при совершении сделки, является нарушением запрета, установленного ст. 10 ГК РФ, в связи с чем, такая сделка должна быть признана недействительной в соответствии со ст. 10 и ст. 168 ГК РФ.

Истец Алексеев Ю.В. и его представитель в судебное заседание явились, исковые требования, с учетом представленных объяснений (л.д. 192-197), поддержали, пояснили, что оснований для применения срока исковой давности не имеется.

Ответчик: Сенаторов И.В. в судебное заседание не явился, его представитель в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований возражал, по доводам, изложенным в представленных возражениях на иск, просил применить срок исковой давности.

Выслушав мнения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

13.01.2015г. между Сенаторовым И.В. (продавец) и Алексеевым Ю.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал покупателю, а покупатель купил в собственность: земельный участок, по адресу: АДРЕС и помещение, назначение: жилое, по адресу: АДРЕС Согласно п. 2 Договора стороны оценивают указанные объекты недвижимости на момент подписания настоящего договора в 623 042 долларов США в рублях по курсу ЦБ +1% на день подписания данного договора.

В силу п. 4 Договора в случае невыполнения покупателем условий договора, указанных в п. 3 Покупатель производит независимую оценочную экспертизу для определения реальной стоимости указанной недвижимости. В случае если эта стоимость за вычетом 25%, будет ниже остатка долга по данному договору, покупатель возвращает продавцу указанное имущество, при этом все выплаченные по данному договору суммы возврату покупателю не подлежат. Если указанное имущество по результатам независимой экспертизы будет стоит дороже (за вычетом 25% от оценочной стоимости), то покупатель обязан реализовать данное имущество и выплатить продавцу остаток долга, выплачивая при этом каждый месяц проценты на остаток долга из расчета 12% годовых. Остаток средств после полного расчета с продавцом (с учетом процентов) остается у покупателя (л.д. 19-20).

Решением ..... районного суда ..... от 23 января 2019 г. Сенаторову И.В. отказано в удовлетворении исковых требований к Алексееву Ю.В. о взыскании денежных средств, процентов, обращении взыскания на заложенное имущество (л.д. 38-43). Указанное решение суда вступило в законную силу (л.д. 44-51).

Данным решением суда установлено, что условия договора купли-продажи от 13.01.2015г., согласованные сторонами при его заключении подлежат исполнению.

Решением ..... городского суда ..... от 17 ноября 2017г. исковые требования Алексеева Ю.В. к Сенаторову И.В. об изменении договора, взыскании, признании пункта договора ничтожным удовлетворено частично. Признан недействительным п. 4 договора купли-продажи от 13.01.2015г., в части: «В случае, если эта стоимость (по выводам оценочной экспертизы) за вычетом 25%, будет ниже остатка долга по данному договору, покупатель (истец) возвращает продавцу (ответчику) указанное имущество, при этом, все выплаченные по данному договору суммы, возврату покупателю (истцу) не подлежат. Если, указанное имущество, по результатам независимой экспертизы, будет стоить дороже (за вычетом 25% от оценочной стоимости), то покупатель (истец) обязан реализовать данное имущество и выплатить продавцу (ответчику) остаток долга, выплачивая, при этом, каждый месяц проценты на остаток долга из расчета 12 процентов годовых. Остаток средств, после полного расчета с (ответчиком) продавцом (с учетом процентов), остается у покупателя (истца)». В удовлетворении остальной части исковых требований Алексеева Ю.В. к Сенаторову И.В. об изменении п. 2 договора купли-продажи от 13 января 2015г. в части цены договора, взыскании стоимости недвижимого имущества в размере 5 627 009 руб. 00 коп. отказано.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам ..... суда от 26 февраля 2018г. решение ..... суда ..... от 17 ноября 2017г. отменено в части признания пункта 4 договора купли-продажи от 13.01.2015г., заключенного между Алексеевым Ю.В. и Сенаторовым И.В. недействительным, в указанной части принять по делу новое решение, в удовлетворении исковых требований Алексеева Ю.В. к Сенаторову И.В. о признании недействительным пункта 4 договора купли-продажи от 13.01.2015г. отказано.

Указанным апелляционным определением суда установлено, что поскольку из обстоятельств дела следует, что о содержании договора истец (Алексеев Ю.В.) был осведомлен с момента его заключения, и, соответственно, мог знать о предполагаемом пороке с этого времени, доказательств наступления осведомленности в более поздний срок не представлено, судебная коллегия считает, что срок исковой давности в отношении оспоримого договора от 13.01.2015г. начал течь в январе 2015г. Истец в суд обратился только в 2017г., то есть с пропуском срока исковой давности, установленного в ст. 181 ГК РФ.

В силу ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Истцом в материалы дела представлены техническое заключение № ООО «Эксперт», согласно которому по результатам обследования жилого дома, расположенного по адресу: АДРЕС техническое состояние здания в соответствии с ГОСТ 31937-11-ограничено-работоспособное, выявленные недостатки существенные, скрытые, имели место на момент окончания строительства, для обеспечения безопасной эксплуатации здания и восстановления его эксплуатационных характеристик рекомендуется выполнить работы, указанные в п. 4 настоящего заключения (л.д. 86-144).

Согласно акту экспертного исследования ФБУ Московская ЛСЭ Минюста    России №, представленному стороной истца в материалы гражданского дела, рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: АДРЕС с учетом имеющихся дефектов, составляет 11 500 000 руб. (л.д. 144-185).

Суд установил, что собственником земельного участка по адресу: АДРЕС и расположенного на нем жилого дома по адресу: АДРЕС является Алексеев Ю.В., право собственности зарегистрировано 05.03.2015г.

В силу ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2015)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015) злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст. 10 ГК РФ, поэтому такая сделка признается недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ (вопрос №6).

Исходя из п. п. 7, 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ). К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

Одной из форм негативных последствий является материальный вред, под которым понимается всякое умаление материального блага. Сюда могут быть включены уменьшение или утрата дохода, необходимость новых расходов. В частности, злоупотребление правом может выражаться в отчуждении имущества с целью предотвращения возможного обращения на него взыскания.

По своей правовой природе злоупотребление правом - это всегда нарушение требований закона, в связи с чем, злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет ничтожность этих сделок, как не соответствующих закону (статьи 10 и 168 ГК РФ).

Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.

Следовательно, по делам о признании сделки недействительной по причине злоупотребления правом одной из сторон при ее совершении обстоятельствами, имеющими юридическое значение для правильного разрешения спора и подлежащими установлению, являются наличие или отсутствие цели совершения сделки, отличной от цели, обычно преследуемой при совершении соответствующего вида сделок, наличие или отсутствие действий сторон по сделке, превышающих пределы дозволенного гражданским правом осуществления правомочий, наличие или отсутствие негативных правовых последствий для участников сделки, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц, наличие или отсутствие у сторон по сделке иных обязательств, исполнению которых совершение сделки создает или создаст в будущем препятствия.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Как следует из ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

Доказательств того, что пункт 4 договора в оспариваемой части является ничтожным, по основаниям, указанным стороной истца, а также наличия в действиях сторон при заключении сделок признаков злоупотребления правом, истцом суду представлено не было.

Доводы истца о том, что истец приобрел    объект права-дом с конструктивными недостатками, оказывающими влияние на его стоимость и стоимость земельного участка, приобрел имущество по стоимости, превышающую рыночную в три раза, суд находит не состоятельными, данные обстоятельства не могут служить основанием для признания части пункта 4 договора купли-продажи ничтожным, поскольку цена договора согласована покупателем и продавцом в соответствии с правилами статьи 421 ГК РФ, условия договора купли-продажи от 13.01.2015г., согласованные сторонами при его заключении подлежат исполнению.

В силу ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как следует из материалов гражданского дела, искового заявления, о недобросовестном поведении продавца Сенаторова И.В. истец Алексеев Ю.В. узнал    лишь после получения экспертного исследования от 15.05.2017г., в суд с иском истец обратился согласно штампу на конверте 27 марта 2020г. (л.д. 187, 188). Таким образом, трехлетний срок исковой давности на момент обращения истца в суд с иском пропущен не был. Оснований для применения срока исковой давности не имеется.

На основании изложенного, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования на законе не основаны и удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. 12, 194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Алексеева Юрия Валерьевича к Сенаторову Игорю Владимировичу о признании пункта 4 договора купли-продажи от 13 января 2015г., заключенного между Сенаторовым Игорем Владимировичем и Алексеевым Юрием Валерьевичем, за исключением первого предложения: «В случае невыполнения покупателем условий договора, указанных в п. 3, покупатель производит независимую оценочную экспертизу, для определения реальной стоимости указанной недвижимости» ничтожным в силу закона, по основаниям ст. ст. 10, 168 ГК РФ, как противоречащий закону, поскольку при заключении договора купли-продажи продавцом допущено злоупотребление правом - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Федеральный судья                                                                    Л.С. Кетова