Решение по делу № 3а-177/2017 от 28.07.2017

Дело № 3а-177-2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 августа 2017 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Ефремовой О.Н.

при секретаре Силенок О.В.

с участием представителя административного истца Клименко Е.В., действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению ООО «МарКА» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «МарКА» (далее – ООО «МарКА») обратилось в суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, общей площадью 10 000 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промышленные предприятия, расположенного по адресу: ****, в размере его рыночной стоимости 3 156600 рублей по состоянию на 01.01.2013.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше земельного участка, его кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2013 составила 9745 300 рублей, при этом согласно отчету об оценке, его рыночная стоимость на эту же дату составила 3156600 рублей. Таким образом, завышенная стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату земельного налога в законно установленном размере. Общество обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости участка, однако, решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 30.05.2017 № 446 заявление было отклонено.

Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивает, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.

Административный ответчик о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, представителя в судебное заседание не направил, просил о рассмотрении дела без участия представителя, свои доводы изложил в письменном отзыве.

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Управление Росреестра по Пермскому краю, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю просили о рассмотрении дела без участия своего представителя, свои доводы изложили в письменных отзывах.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

Положениями статьи 2 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», вступившего в силу с 01.01.2017, установлено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Пунктом 3 названной статьи предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 167-ФЗ), были внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности). Так, в Закон была включена глава III.1 «Государственная кадастровая оценка», устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «МарКА» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером **, общей площадью 10 000 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промышленные предприятия, расположенного по адресу: **, о чем представлено свидетельство о государственной регистрации права от 25.06.2014 (л.д. 8).

Кадастровая стоимость указанного участка утверждена на основании Постановления Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Пермского края», в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01.01.2013, и составила – 9745300 рублей.

Считая данную стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику ИП К. По результатам отчета об оценке от 17.04.2017 № ** рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 01.01.2013 составила 3 156600 рублей.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 30.05.2017 № 446 Обществу отказано в установлении кадастровой стоимости спорного участка в размере равном его рыночной стоимости – 3 156600 рублей, со ссылкой на превышение разницы кадастровой стоимости от его рыночной стоимости указанной в отчете более чем на 30% (а именно, на 68%), а также на оформление и содержание отчета об оценке с нарушением статьи 11 Закона об оценочной деятельности, поскольку оценщик указал в отчете средник цены предложения земельных участков в Пермском районе под промышленную застройку от 174, 17 до 250 тыс. рублей/сот. (стр. 23 отчета), однако итоговая стоимость объекта оценки определена ниже средних цен предложения – 31, 56 тыс. рублей/сот. (стр. 33 отчета) (п. 22 ФСО № 7).

Принимая во внимание, что кадастровая стоимость, утвержденная Правительством Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п, определена в результате проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01.01.2013, рыночная стоимость спорного земельного участка подлежит определению по состоянию на 01.01.2013.

Представленный в материалы дела административным истцом отчет об оценке от 17.04.2017 № **, составленный независимым оценщиком ИП К., соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития РФ.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщик произвел анализ рынка земельных участков на территории Пермского края, выделив по группам участки г. Перми, Пермского района и других микрорайонов края, а также произвел анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченного исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.

Приведенные в таблице средние цены предложения земельных участков под промышленную застройку имеют несоответствия в местоположении данных участков, так как оценщиком отдельно участки, расположенные в Добрянском районе не исследовались и не анализировались, что следует из приведенных в отчете графиков и пояснений к таблицам на странице 19 и 21 отчета. Вместе с тем, ошибочное указание в Таблице средних цен предложений земельных участков, приведенной на странице 19 отчета, в Добрянском районе вместо Пермского района, не свидетельствует о нарушении п. 22 ФСО № 7. Как указано в тексте под данной таблицей, оценщиком установлены минимальные цены в Пермском районе 55-65 тыс. рублей/сот., максимальные достигают 150-240 тыс. рублей/сот., что согласуется с анализом данных о ценах предложений в 4 квартале 2012 года земельных участков в Пермском районе, приведенного на странице 21 и 23 отчета, из которого следует, что средняя цена предложения в указанный период выросла и могла находиться в диапазоне 250-350 руб./кв.м с учетом предполагаемой скидки на торг. При этом оценщик указал, что изменение средних цен предложений на земельные участки под промышленное использование связаны со структурными изменениями в объеме предложения.

Применяя сравнительный подход, из предложенного рынка купли-продажи участков на территории Пермского района оценщик выбрал в качестве объектов-аналогов земельные участки, которые расположены на землях населенных пунктов и землях промышленности и относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, это земли под промышленные предприятия и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (элементам сравнения), таким как: передаваемые имущественные права, ограничения этих прав; изменение цены во времени; скидка на торг; разрешенное использование; местоположение объекта; физические характеристики объекта.

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Выбор земельных участков-аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного промышленным, производственным использованием.

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объекта-аналога № 1 из условий договора, размещенного Управлением Росреестра в сети Интернет, а также из объявлений о предложениях продажи иных объектов-аналогов. Приложенные к отчету оценщика скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.

По имеющемуся отличию в площади земельных участков объектов-аналогов от объекта оценки, с учетом скидки на торг в отношении аналогов № 2-4, оценщиком введена корректировка. Отказ от проведения корректировок по другим аспектам в отчете также аргументирован и сомнений не вызывает. Суд считает, что при подготовке отчета использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.

Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.

Учитывая, что отчет об оценке лицами, участвующими в деле, не оспаривался, доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости земельного участка, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы участниками не заявлялось, суд считает, что требования ООО «МарКА» подлежат удовлетворению.

При этом следует учитывать, что ООО «МарКА» является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Таким образом, требование Общества подлежит удовлетворению, а кадастровая стоимость участка, собственником которого оно является, подлежит установлению равной рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке по состоянию на 01.01.2013.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указать дату подачи соответствующего заявления.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Пленума от 30.06.2015 № 28, датой подачи заявления для юридических является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, ООО «МарКА» обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю с заявлением 03.05.2017, суд считает необходимым указать указанную дату подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости, с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 31 Постановлении Пленума от 30.06.2015 № 28 закреплено, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ. При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

Принимая во внимание, что Правительством Пермского края, надлежащим ответчиком по настоящему дела, заявленное ООО «МарКА» требование не оспаривается ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, оснований для возложения на административного ответчика судебных расходов в порядке статьи 111 КАС РФ не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «МарКА» удовлетворить.

Датой подачи ООО «МарКА» заявления об установлении кадастровой стоимости считать дату обращения в комиссию – 3 мая 2017 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, общей площадью 10 000 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промышленные предприятия, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости 3 156600 рублей по состоянию на 1 января 2013 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 1 сентября 2017 года.

Судья (подпись)