Решение по делу № 2-4833/2023 от 29.06.2023

УИД 63RS0№-40

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

    29 августа 2023 года Центральный районный суд <адрес> в составе:

    председательствующего судьи      Апудиной Т.Е.,

                                при секретаре ФИО5,

                                с участием:

                                истца ФИО3,

                                представителя ответчиков ФИО6,

                                третьего лица ФИО10,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО3 к ФИО2, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя на участника долевой собственности при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с указанным исковым заявлением, в обоснование которого указала, что является участником долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, площадью 43,6 кв.м, кадастровый №. В собственности истца ФИО3, находится <данные изъяты> доли вышеуказанной квартиры, вторым участником долевой собственности (2/3 доли) являлась ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно, что ФИО4 продала свои <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности ФИО2 на основании договора купли-продажи доли квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом <адрес> ФИО10 О намерении продажи доли в квартире истцу как участнику долевой собственности было сообщено уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, на что истец ДД.ММ.ГГГГ направила в ее адрес уведомление о согласии выкупить <данные изъяты> доли в квартире, но дальнейших действий с ее стороны, направленных на осуществление сделки не последовало. В августе 2022 истец уведомление о продаже долей от ФИО4 не получала. Указанные в п.6 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сведения о предоставлении уведомления не подтверждены почтовым чеком с номером и датой. Истец не согласна с указанной сделкой и желает сама приобрести спорные <данные изъяты>3 долей в общей долевой собственности на квартиру. Подтверждает готовность заключить договор купли-продажи доли за ту же цену и на тех же условиях.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просила перевести на себя ФИО3 права и обязанности ФИО2 как приобретателя <данные изъяты> долей общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

В судебном заседании истец ФИО3 исковые требования поддержала в полном объеме по указанным в иске основаниям, просила их удовлетворить полностью.

Представитель ответчиков, действующий на основании доверенности, ФИО6 возражал против удовлетворения исковых требований.

Третье лицо нотариус ФИО10 также возражала против удовлетворения исковых требований.

Выслушав в судебном заседании лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Пунктом 2 ст. 250 ГК РФ установлена обязанность продавца доли известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

По смыслу вышеуказанных норм требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственника.

Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него не зависящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений ч. 1 ст. 56 ГПК РФ должно быть возложено на продавца.

Из материалов дела следует, что на момент совершения сделки ДД.ММ.ГГГГ, квартира, расположенная по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый № находилась в общей долевой собственности у ФИО3 (1/3 доли) и ФИО4 (2/3 доли). Данный факт сторонами не оспаривается.

Таким образом, у ФИО3 имелось право преимущественной покупки доли ФИО4

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 14 постановления от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Таким образом, приведенные положения ст. 250 ГК РФ призваны обеспечить баланс интересов всех сособственников при распоряжении имуществом, находящимся в их общей долевой собственности.

Учитывая, что сделка состоялась ДД.ММ.ГГГГ, а ФИО3 обратилась в суд с иском ДД.ММ.ГГГГ, то суд приходит к выводу, что истцом соблюден установленный п.3 ст.250 ГК РФ трехмесячный срок обращения в судебном порядке с требованием о переводе прав и обязанностей покупателя.

Как установлено, ДД.ММ.ГГГГ нотариусом ФИО10 удостоверен договор купли-продажи <данные изъяты> доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес> заключенный между ФИО4 и ФИО2, в лице ФИО7

При удостоверении договора, нотариусом проверено, что извещение о продаже доли направлялось ФИО3 по адресу ее места жительства: <адрес>44. Как подтвердила сама ФИО3 в ходе судебного заседания, что она всегда проживала и проживает по адресу: <адрес>

В силу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ уведомления, извещения или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Таким образом, по смыслу вышеуказанных норм, требование об извещении остальных участников долевой собственности можно признать исполненным, если продавец представит доказательства направления им уведомления о продаже доли по месту жительства и поступления его адресату, а в случае невручения или не ознакомления адресата с уведомлением - что таковые события произошли по обстоятельствам, зависящим от него.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце втором пункта 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25), в юридически значимом сообщении может содержаться информация о сделке (например, односторонний отказ от исполнения обязательства) и иная информация, имеющая правовое значение (например, уведомление должника о переходе права (статья 385 ГК РФ).

В абзаце первом пункта 63 постановления Пленума N 25 также разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

Гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзаце втором данного пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу (абзац третий пункта 63 постановления Пленума N 25).

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения (абзац второй пункта 67 постановления Пленума N 25).

В соответствии с п. п. 2.1 - 2.3 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол от ДД.ММ.ГГГГ N 03/16), продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности намерении продать свою долю как через нотариуса (ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате), так и посредством почтового отправления.

При этом в извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи. С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например, порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.

Согласно ст. 2 ГК РФ участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В связи с этим, при передаче извещения продавца нотариусом в порядке, предусмотренном ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате, нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение.

В соответствии с п. 3.3, 3.5 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол от ДД.ММ.ГГГГ N 03/16), если корреспонденция была возвращена нотариусу в связи с истечением срока хранения в отделении связи, то извещение считается доставленным со дня поступления в отделение связи по месту жительства адресата, определяемого по календарному штемпелю на конверте. Если корреспонденция вернулась нотариусу в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, то извещение считается не доставленным.

Судом установлено, что извещение истцом не получено и конверт вернулся за «истечением срока хранения». Уведомление о продаже доли направлял сам продавец, составлялось 2 экземпляра уведомления и описи вложения, в которой излагалось краткое содержание уведомления. 1 экземпляр остался у продавца и 1 экземпляр был вложен в конверт и направлялся сособственнику. Нотариусу для сделки предоставлены экземпляры продавца и возвратной конверт, который вскрыт лично нотариусом ФИО10, по просьбе сторон в их присутствии, о чем указано в договоре, ею сличены представленные документы с содержанием конверта, никаких разночтений не было. Также проверена на сайте Почты России причина возврата.

Как следует из п. 3.1, 3.5 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу", утв. решением Правления ФНП (протокол от ДД.ММ.ГГГГ N 03/16)), сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату. Если корреспонденция была возвращена нотариусу в связи с истечением срока хранения в отделении связи, то извещение считается доставленным со дня поступления в отделение связи по месту жительства адресата, определяемого по календарному штемпелю на конверте.

Согласно представленных в материалы дела заявления об извещении о ФИО3 по адресу: <адрес>44 о продаже доли, описи вложения, возвратного конверта, отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 44501764018804, извещение принято в отделении связи ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ возвращено отправителю за истечением срока хранения. Возвратной конверт вручен отправителю ДД.ММ.ГГГГ. Истец в судебном заседании подтвердила, что на тот момент проживала по указанному адресу.

Учитывая, что извещение о продаже поступило в отделение связи ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ, а сделка купли-продажи состоялась ДД.ММ.ГГГГ, то суд приходит к выводу, что требования п. 2 ст. 250 ГК РФ, а также разъяснения, содержащиеся в п. 3.1, 3.5 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу", ответчиками соблюдены.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что ответчиком ФИО4 свои обязательства как собственника доли в праве собственности на квартиру, касаемые уведомления сособственника о продаже доли исполнены надлежащим образом. Сам факт неполучения истцом данного уведомления и возвращение конверта «за истечением срока хранения» не свидетельствует о неисполнении ответчиком своего обязательства по извещению.

Также в судебном заседании установлено, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ исполнен, денежные средства переданы от покупателя продавцу до сделки наличными, об этом указано в самом договоре и подтверждено представителем ответчиков, нотариусом в судебном заседании.

Кроме того, согласно разъяснениям, данным в абз. 5 п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Как установлено, на момент подачи иска в суд истцом стоимость доли в размере <данные изъяты> руб. на депозит УСД в <адрес> не внесена, о чем ФИО3 подтвердила в ходе судебного разбирательства.

Вместе с тем, истцом представлены документы о наличии у нее на счету в Сбербанке <данные изъяты> руб., зачисленных на ее счет ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ разными платежами.

Таким образом, данная Выписка из лицевого счета Сбербанка подтверждает, что у ФИО3 денежных средств в размере стоимости доли <данные изъяты> руб. на момент направления ей извещения о продаже доли и на момент совершения сделки ДД.ММ.ГГГГ, не было.

Также, ФИО3 в судебном заседании утверждала, что ФИО4 уведомляла истца о продаже <данные изъяты> доли в <данные изъяты> году, в подтверждение чего представлено письменное уведомление о продаже доли от ДД.ММ.ГГГГ. Истец утверждает, что еще в <данные изъяты> году выразила свое намерение приобрести долю ФИО8, направив ДД.ММ.ГГГГ в адрес последней соответствующее уведомление. Вместе с тем, как установлено судом, на тот момент у нее не было денежных средств в размере стоимости продаваемой доли, но ФИО3 готова была взять кредит.

Вместе с тем, положения п. 2 ст. 250 ГК РФ наделяют участника общей долевой собственности преимущественным правом приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество, а не ограничиться выражением желания на ее покупку. Реальность заявленного требования должна быть подтверждена путем внесения необходимых сумм, что позволит защитить интересы покупателя, обеспечить возможность исполнения решения суда в случае удовлетворения иска.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований ФИО3

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО3 к ФИО2, ФИО4 о переводе на ФИО3 прав и обязанностей покупателя ФИО2, как приобретателя 2/3 долей общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Центральный районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ года

Судья                                                              Т.Е.Апудина