Решение от 07.04.2022 по делу № 2-856/2022 (2-6741/2021;) от 19.10.2021

Дело № 2-856/2022

УИД 65RS0001-01-2021-002860-09

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 апреля 2022 года                              г. Южно-Сахалинск

Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в составе:

председательствующего судьи                    Говоруха Л.Л.,

при секретаре                                Панковой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по исковому заявлению ООО «Специализированный застройщик «Сахинстрой» к ФИО о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, неустойки, судебных расходов,

у с т а н о в и л:

19.10.2021 года ООО «Специализированный застройщик «Сахинстрой» обратилось в Южно-Сахалинский городской суд с иском к ФИО, в обоснование заявленных требований указывая, что 01.09.2016 года между истцом и ответчиком заключен договор № участия в долевом строительстве, объектом которого является квартира по адресу: <адрес>. Стоимость объекта составляет 4 156 955,60 руб., указанные денежные средства внесены ответчиком в полном объеме. По результатам технической инвентаризации площадь объекта долевого строительства увеличилась на 01,84 кв.м, между тем ответчиком после корректировки стоимости не произведена доплата в сумме 291 443,20 руб. из расчета 109 480 руб. за 1 кв.м. В иске поставлены требования о взыскании с ответчика задолженности по договору участия в долевом строительстве в сумме 201 443,20 руб., неустойки в сумме 28 222,21 руб., расходов по уплате государственной пошлины в сумме 5 496,65 руб.

Представитель истца – ФИО, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в иске основаниям. Пояснил, что конечная площадь объекта, в которую входит и площадь балкона, превысила изначально указанную в договоре проектную площадь квартиры, в результате чего ответчик должна была произвести доплату, но до настоящего времени ее не произвела. Указал также, что площадь квартиры указана в соответствии с техническим планом, который составлял кадастровый инженер.

В судебном заседании представитель ответчика - адвокат ФИО, действующий на основании ордера, против удовлетворения иска возражал. Пояснил, что проводилось обследование, фактически площадь переданной ФИО квартиры меньше указанной в договоре. Также полагал, что при расчете суммы доплаты стороны должны были исходить из площади квартиры, зарегистрированной в ЕГРН. Указал, что при определении общей площади помещения применяются коэффициенты, установленные Министерством строительства в приказе от 25.11.2016 года № «Об установлении понижающих коэффициентов», в соответствии с которым площадь лоджии должна рассчитываться с коэффициентом 0,5. Заявил также о пропуске истцом срока исковой давности.

Ответчик ФИО в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав участников процесса, исследовав доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 4 Закона № 214-ФЗ предусматривает, что по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч.3 ст.4 Закона РФ № 214-ФЗ).

Согласно ч. 1 ст. 5 Закона РФ № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи (ч.3 ст.9 Закона РФ № 214-ФЗ).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В материалах дела имеется договор от 01.09.2016 года №, заключенный между ФИО (Участник долевого строительства) и ООО «<данные изъяты>» (Застройщик) участия в долевом строительстве многофункционального жилого комплекса по <адрес>.

В соответствии с п. 2.2. договора объектом договора является расположенная на 13-м этаже квартира в многоквартирном доме № (строительный №» общей площадью 32,67 кв.м, площадь лоджии 5,30 кв.м. указанная площадь является примерной и может не совпадать с фактическим размером, установленным в процессе технической инвентаризации МКД, проводимой после завершения строительства.

На момент подписания договора цена объекта долевого строительства составляет 4 156 955,60 руб. (п.3.1.1 договора).

В соответствии с п. 3.3 договора после проведения технической инвентаризации цена квартиры подлежит корректировке, которая оформляется передаточным актом с указанием окончательной цены квартиры.

В случае увеличения площади всех помещений квартиры, стороны обязаны произвести перерасчет ее стоимости из расчета стоимости 1 кв.м, а участник долевого строительства обязан произвести соответствующую доплату.

В силу п.п.2.3. и 5.2.6. договора застройщик обязан получить разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию не позднее 07.04.2018 года, а срок начала передачи квартиры участнику долевого строительства начинается не позднее 4 месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Пунктом 3.2.2 договора предусмотрено, что по намеренном уклонении участника долевого строительства от исполнения обязанности по приемке квартиры, застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного для передачи объекта вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Согласно приложению № к договору участия в долевом строительстве объект расположен на 13-м этаже в МКД №, имеет строительный №, общая площадь квартиры 32,67 кв.м, площадь лоджии 5,30 кв.м, проектная площадь всех помещений квартиры составляет 37,97 кв.м.

Судом установлено, стороной истца не оспаривается и подтверждается имеющимся в материалах дела платежным поручением №, что 26.09.2016 года ФИО в соответствии с п. 3.3.1. договора произведена оплата стоимости объекта в сумме 4 156 955,60 руб.

Из пояснений представителя истца следует, что после завершения строительства объекта ФИО уклонилась от подписания акта приема-передачи жилого помещения, хотя соответствующие уведомления в установленном порядке направлялись ей по месту регистрации, в результате акт был оформлен застройщиком в одностороннем порядке.

В материалах дела имеется односторонний акт приема-передачи жилого помещения от 24.06.2019 года, согласно которому застройщик передал в собственность ФИО жилое помещение по адресу: <адрес> общей площадью без учета лоджии 34,08 кв.м, с учетом – 39,81 кв.м.

В соответствии с п. 2 указанного акта окончательная стоимость квартиры с учетом корректировки составляет 4 358 398,80 руб., размер доплаты за увеличение площади составляет 201 443,20 руб.

Согласно техническому плану, составленному 15.11.2018 года кадастровым инженером в отношении многоквартирного дома по адресу: <адрес> указанном жилом доме составляет: студия – 30,10 кв.м, сан.узел – 3,98 кв.м, балкон – 5,73 кв.м, итого: 39,81 кв.м.

Из материалов дела также следует, что право собственности на жилое помещение по адресу: <адрес> зарегистрировано ФИО 09.12.2020 года.

Как следует из материалов дела и пояснений представителя истца, в связи с отказом в доплате указанных денежных средств в адрес ответчицы 08.09.2021 года направлена претензия с требованием в десятидневный срок с момента ее получения погасить задолженность по договору долевого участи в строительстве в суме 201 443,20 руб., а также уплатить неустойку за просрочку оплаты за период с 24.06.2019 года по 02.08.2021 года в сумме 28 222,21 руб. к претензии приложен расчет задолженности и неустойки по состоянию на 02.08.2021 года.

В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Ответчик ФИО, подписывая договор долевого участия в строительстве, согласилась со всеми его условиями, в том числе и с условием о необходимости произвести доплату денежных средства из стоимости 1 кв.м в случае если площадь жилого помещения увеличится после окончания строительства.

Сторона ответчика, возражая против доводов истца, указывает, в том числе, что площадь спорной квартиры после окончания строительства не увеличилась, а уменьшилась в связи с необходимостью применения к лоджии понижающего коэффициента 0,5 при расчете ее площади.

Приказом Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр, действительно, установлены понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения.

Между тем, суд не может согласиться с доводами стороны истца о применении к лоджии коэффициента 0,5, поскольку договором долевого строительства понижающий коэффициент для расчета площади лоджии не предусмотрен, сторонами договора были согласованы условия договора, предусматривающие применение к подсчету площади лоджии коэффициента 1, условия договора были определены по усмотрению сторон, а положения части 1 статьи 5 Закона № 214-ФЗ не содержат ограничений на определение сторонами цены договора.

Федеральным законом от 03 июля 2016 года N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 1 статьи 5 дополнена предложениями следующего содержания: "Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона".

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы (без применения понижающего коэффициента) общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

При таких обстоятельствах, поскольку в ходе рассмотрения дела судом установлено, что общая площадь квартиры, переданной ответчику в собственность, увеличилась после окончания строительства на 01,84 кв.м, суд полагает исковые требования о взыскании с ответчицы доплаты соразмерно увеличенной площади жилого помещения обоснованными и взыскивает с ответчика в пользу истца задолженность по договору в сумме 201 443,20 руб.

Стороной ответчика заявлено о пропуске истцом срока исковой давности, между тем, суд не находит оснований для применения указанного срока в силу следующего.

В соответствии со ст. ст. 196, 199, 200 Гражданского кодекса РФ, общий срок исковой давности устанавливается в три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В обоснование своих доводов представитель ответчика указывает, что об увеличении площади квартиры истец узнал еще до ноября 2018 года, то есть до подготовки технического плана, поскольку кадастровые работы велись с февраля 2018 года, а в суд истец обратился только в октябре 2021 года.

Между тем, данный довод ответчика суд не может признать состоятельным, поскольку о нарушении своих прав истец узнал после того, как истец не явилась для подписания передаточного акта, и соответственно, не произвела доплату за увеличение площади квартиры. Односторонний акт составлен 24.06.2019 года, направлен ответчице 25.06.2019 года, кроме того, в сентябре 2019 года ей направлялась и досудебная претензия.

С настоящим иском в суд истец обратился 19.10.2021 года, следовательно, трехгодичный срок исковой давности нельзя признать пропущенным.

Разрешая исковые требования о взыскании неустойки, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.6 ст.5 Закона РФ № 214-ФЗ в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Аналогичное условие содержится в п. 9.4 договора долевого участия в строительстве.

Согласно представленным стороной истца расчетам размер неустойки по договору участия в долевом строительстве с учетом суммы задолженности 201 433,20 руб. и установленного размера ключевой ставки Банка России за период с 24.06.2019 года (дата составления одностороннего акта приема-передачи жилого помещения) по 02.08.2021 года (дата составления досудебной справки о расчете задолженности) составляет 28 222,21 руб.

Представленные истцом расчеты судом проверены, признаны верными и обоснованными, представителем ответчика оспорены не были.

При таких обстоятельствах суд взыскивает с ответчика в пользу истца неустойку за просрочку внесения платежей в сумме 28 222,21 руб.

Кроме того, в соответствии со статьей 98 ГПК РФ, суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 5496,65 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░» ░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░ ░ ░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░» ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 201 443 ░░░░░░ 20 ░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░ 28 222 ░░░░░░ 21 ░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░ 5 496 ░░░░░░ 65 ░░░░░░, ░ ░░░░░ 235 162 ░░░░░ 06 ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░-░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░                 ░.░. ░░░░░░░░

░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░                 ░.░. ░░░░░░░░