Решение по делу № 2-1/2020 от 11.09.2019

Дело № 2-1/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

пгт. Сернур                         05 марта 2020 года

Сернурский районный суд Республики Марий Эл в составе председательствующего судьи Игнатьевой Э.Э., с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) АО «Аптека №8» Иванова А.А., представителей ответчика (истца по встречному иску) Дворецковой Н.П. - Якаева А.П., Семеевой В.Н., представителя третьего лица администрации МО «Сернурский муниципальный район» Калинина С.И., при секретаре Ямбаршевой И.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «Аптека №8» к Дворецковой ФИО1 об обязании освободить земельный участок от расположенного на нем торгового павильона путем демонтажа, признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на сооружение-павильон, встречному иску Дворецковой ФИО1 к акционерному обществу «Аптека №8» об обязании передать в собственность Дворецковой ФИО1 земельный участок путем заключения договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Аптека №8» (далее АО «Аптека № 8») обратилось в суд с иском к Дворецковой Н.П. об обязании освободить земельный участок от расположенного на нем торгового павильона путем демонтажа, указывая, что 01 ноября 2011 года истцом ответчику был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, на срок по 30 сентября 2012 года, в указанный период на земельном участке был возведен торговый павильон, в дальнейшем договор аренды возобновлялся на неопределенный срок. 01 сентября 2017 года между сторонами вновь был подписан договор аренды земельного участка сроком по 01 ноября 2017 года. 20 марта 2018 года в адрес ответчика направлена претензия о расторжении договора, освобождении земельного участка до 07 апреля 2018 года. 16 апреля и 23 мая 2018 года в адрес ответчика направлены уведомления о расторжении договора и освобождении участка, которые оставлены без внимания. Исковые требования основаны на положениях ст.ст. 260, 421, 450, 606, 610, 619, 621, 622 ГК РФ.

Просят обязать Дворецкову Н.П. освободить земельный участок, общ. площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, категория земель - для производственных нужд, расположенный по адресу: <адрес>, от расположенного на нем торгового павильона путем демонтажа.

В уточнениях к иску истец указывает, что в соответствии с правовыми нормами торговый павильон относится к нестационарным объектам, представляющим собой временное сооружение, не связанное прочно с земельным участком. Договором аренды не было предусмотрено право арендатора на возведение объекта капитального строительства, в связи с чем государственная регистрация права собственности на данное сооружение не могла быть произведена. Поскольку АО «Аптека № 8» является собственником земельного участка, незаконное обременение земельного участка в виде торгового павильона ограничивает права истца по использованию и распоряжению земельным участком. Просят признать отсутствующим зарегистрированное право собственности Дворецковой Н.П. на сооружение: павильон, с кадастровым (условным) номером №, площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>.

В возражениях на иск представитель ответчика Дворецковой Н.П. – Якаев А.П. указывает о несогласии с заявленными требованиями, поскольку выданное ответчику разрешение на строительство павильона соответствует действующим нормативно-правовым актам, законность выданного разрешения никем не оспаривалась. В соответствии с заключением судебной строительно-технической экспертизы стоимость павильона явно превышает стоимость отведенного под павильон земельного участка. В соответствии с положениями ст. 272 ГК РФ полагает не подлежащими удовлетворению требования истца об обязании освободить земельный участок и признании отсутствующим права зарегистрированного права собственности Дворецковой Н.П. на сооружение в виде павильона.

Во встречном иске представитель истца Дворецковой Н.П. – Якаев А.П. указывает, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Статьей 272 ГК РФ определено, что при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества, права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением сторон. При отсутствии соглашения последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости. В соответствии с положениями ст. 272 ГК РФ просят обязать АО «Аптека № 8» передать в собственность за плату Дворецковой Н.П. земельный участок, общ. площадью <данные изъяты> кв. м., категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, в границах здания – торгового павильона, путем заключения договора купли-продажи по цене 25 000 рублей.

В отзыве на исковое заявление и встречное исковое заявление третье лицо Управление Росреестра по Республике Марий Эл просят рассмотреть дело без их участия. Указывают, что в ЕГРН отсутствуют сведения о земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м. под павильоном, расположенном по адресу: <адрес>. Внесение сведений в ЕГРН осуществляется органом регистрации права в результате государственного кадастрового учета и государственной регистрации права при внесении основных сведений об объекте недвижимости и сведений о правах. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В отзыве на встречное исковое заявление третье лицо АО КБ «Хлынов» указывает, что спорный земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, общ. площадью № кв.м. находится в залоге у АО КБ «Хлынов» на основании договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ №. При продаже части земельного участка ИП Дворецковой Н.П. будут нарушены права АО КБ «Хлынов» как залогодержателя. Просят рассмотреть дело без их участия.

В судебном заседании представитель истца АО «Аптека №8» (ответчика по встречному иску) Иванов А.А. исковые требования поддержал по доводам, указанным в исковом заявлении. Встречные исковые требования не признал.

Представители ответчика (истца по встречному иску) Дворецковой Н.П. - Якаев А.П. и Семеева В.Н. исковые требования не признали. Встречный иск поддержали.

Представитель третьего лица администрации МО «Сернурский муниципальный район» Калинин С.И. пояснил, что по представленному договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, плану фасадной части здания предусмотрена установка павильона без фундамента, то есть сооружения без прочного соединения с землей, для чего разрешение на строительство объекта капитального строительства не требуется. Почему было выдано такое разрешение предыдущим должностным лицом, пояснить не может.

Выслушав явившихся лиц, участвующих в деле, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации (п.1 ст.15 Земельного кодекса РФ).

В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 17 ноября 2014 года собственником земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование: для производственных целей, является АО «Аптека №8» (ОГРН <данные изъяты>).

Из кадастрового паспорта земельного участка от 21 октября 2014 года следует, что предыдущий номер земельного участка №.

В соответствии с п. 1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

По договору аренды № от 01 ноября 2011 года АО «Аптека №8» предоставило ИП Дворецковой Н.П. во временное пользование земельный участок для установки торгового павильона на срок по 30 сентября 2012 года с арендным платежом в размере 400 руб./мес., акт приема-передачи земельного участка подписан сторонами 01 ноября 2011 года.

Согласно ст.ст. 606, 607, 609 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ранее действовавшего п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Из содержания договора аренды следует, что он заключен в надлежащей форме согласно требованиям ст.ст. 434, 609 ГК РФ. Сторонами по договору аренды достигнуто соглашение по всем существенным условиям: о предмете (ст. 606 ГК РФ), объекте (ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 654 ГК РФ). Договор заключен в письменной форме, подписан обеими сторонами, государственной регистрации договор аренды не подлежал.

По смыслу п. 2 ст. 307 и п. 2 ст. 308 ГК РФ из договора аренды возникли взаимные обязательства между АО «Аптека №8» и ИП Дворецковой Н.П.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Согласно п. 5.3.1 договора аренды арендатор имеет право возводить на участке торговый павильон в соответствии с его целевым назначением по проекту, согласованному в установленном порядке и с письменного согласия арендодателя, а также правилами, установленными законодательством РФ.

На аналогичных условиях были заключены договоры аренды земельного участка от 01 октября 2012 года, от 01 сентября 2013 года, от 01 марта 2014 года, от 01 декабря 2014 года, от 01 ноября 2015 года, от 01 октября 2016 года, от 01 сентября 2017 года, последний срок окончания аренды по 01 ноября 2017 года.

01 ноября 2011 года ИП Дворецковой Н.П. выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства – павильона (<адрес>), сроком действия на 12 месяцев.

17 мая 2012 года ИП Дворецковой Н.П. выдано разрешение на ввод данного объекта капитального строительства – павильона в эксплуатацию.

05 февраля 2016 года Дворецкова Н.П. оформила право собственности на указанное нежилое помещение, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 05 февраля 2016 года.

В соответствии с заключением судебной строительно-технической экспертизы № от 15 января 2020 года павильон с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, является объектом капитального строительства, который    прочно связан с землей и его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба его назначению и без изменения основных характеристик строения.

По настоящему делу предмет доказывания определяется применительно к требованию, заявленному на основании 622 ГК РФ, а именно с учетом характера правоотношений сторон подлежит установлению наличие или отсутствие между сторонами договорных отношений и в случае их прекращения соблюдение арендатором исполнения обязанности по возврату арендованного имущества в том виде, в котором он его получил, а также установление наличия или отсутствия иных правовых оснований у ответчика для использования им спорного земельного участка.

При этом, в случае наличия со стороны ответчика доводов о возведении им на арендованном земельном участке какого-либо объекта, который, по его мнению, является капитальным и находится у него на праве собственности, следует в первую очередь исследовать вопрос о правомерности возведения такого объекта исходя из тех правомочий, которые предоставлялись арендатору по договору аренды, период возведения такого объекта и соблюдение лицом требований законодательства при его возведении.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Сторонами не оспаривается использование ответчиком земельного участка после истечения срока договора аренды, в связи с чем договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Из ранее согласованных сторонами условий договора аренды не следует, что установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, следовательно, истец вправе отказаться от договора, предупредив об этом ответчика за три месяца.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества.

Как следует из материалов дела, 16 апреля 2018 года ответчику ИП Дворецковой Н.П. направлено уведомление о прекращении договора аренды с 20 июня 2018 года, которое возвращено отправителю по истечении срока хранения.

При указанных обстоятельствах, арендные отношения между сторонами прекращены с 20 июня 2018 года.

В соответствии с ч. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как следует из п. 5.4.11 первоначального договора аренды, так и последующих договоров, арендатор после окончания срока действия договора обязан в течение 10 дней передать участок арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального, то есть на момент заключения договора, пригодном для его дальнейшего целевого использования.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Из буквального значения слов и выражений, содержащихся в исследуемых договорах аренды земельного участка, следует вывод о том, что земельный участок предоставлялся во временное пользование, без права строительства на нем объекта капитального строительства.

Доказательств иного ответчиком Дворецковой Н.П. суду не представлено.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 60 ЗК РФ, в случае самовольного занятия земельного участка подлежит восстановлению положение, существовавшее до нарушения права на земельный участок.

По правилу, предусмотренному частью 2 статьи 76 ЗК РФ, самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками.

Для признания имущества недвижимым как объекта гражданских прав необходимо подтверждение того, что данный объект создан как недвижимость в установленном законом или иными правовыми актами порядке, с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.

Как установлено судом, в данном случае договором аренды и распоряжениями собственника участок предоставлялся без права капитального строительства на нем с условием освобождения по истечении срока, доказательств того, что земельный участок предоставлялся для постоянного использования под объект недвижимого имущества не представлено.

При этом факт произведенной государственной регистрации права собственности ответчика на объект само по себе не свидетельствует о законности возведения объекта, в связи с чем не может рассматриваться в качестве единственного доказательства наличия у ответчика исключительного права на оформление прав на земельный участок.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим (абзац 4).

По смыслу данного положения иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2015 № 304-ЭС15-11476 было отмечено, что при решении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, при этом для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил.

Как следует из п. 10 ст. 40 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.

Доводы о праве Дворецковой Н.П. претендовать на земельный участок под павильоном в соответствии с положениями ст. 272 ГК РФ нельзя признать обоснованными, поскольку договор аренды земельного участка не подтверждает создание спорного объекта в соответствии с установленным законом порядком для возведения объектов капитального строительства, согласие арендодателя на возведение объекта недвижимости не имелось, какие-либо соглашения между сторонами относительно прав на возведенный торговый павильон не заключались.

Получение разрешения на строительство объекта капитального строительства – павильона противоречит положениям вышеуказанных договоров аренды. Такое разрешение при установке павильона не требовалось, что следует из объяснений <данные изъяты> администрации МО «Сернурский муниципальный район». Также как и планом фасадной части павильона не предусмотрено наличие бетонного фундамента.

Согласно ст. 12 ГК РФ неприменение судом акта органа местного самоуправления, противоречащего закону, является способом защиты нарушенных прав.

Таким образом, спорный объект создан на земельном участке, не предоставленным истцом для строительства капитального объекта, государственная регистрация права собственности Дворецковой Н.П. на указанный объект в ЕГРП нарушает права истца в отношении земельного участка, на котором объект расположен, препятствует осуществлению полномочий по распоряжению земельным участком.

Из выслушанных судом показаний свидетеля Свидетель №1 не следуют какие-либо юридически значимые обстоятельства, влияющие на правовое обоснование, положенное в основу решения по настоящему делу.

В соответствии с положениями п. 1 и 5 ст. 10 ГК РФ не допускается заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

    Принудительное изъятие земельного участка у собственника приведет к нарушению баланса и неопределенности гражданского оборота.

На требования собственника или иного владельца об устранении нарушений его права исковая давность не распространяется.

С учетом требований ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд приходит к тому, что иск АО «Аптека №8» к Дворецковой Н.П. об обязании освободить земельный участок от расположенного на нем торгового павильона путем демонтажа, признании отсутствующим зарегистрированного право собственности Дворецковой Н.П. на торговый павильон с кадастровым (условным) номером №, с исключением из ЕГРН сведений о спорном объекте недвижимости, подлежит удовлетворению.

По изложенным выше обстоятельствам встречный иск удовлетворению не подлежит.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Из материалов дела следует, что истец оплатил заявленные исковые требования в сумме 6 000 руб., что подтверждается платежным поручением от 13 августа 2019 года, расходы истца по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в полном объеме.

По ходатайству представителя ответчика по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено <данные изъяты> Стоимость услуг по проведению экспертизы составила 42 000 руб.

Заявлением от 15 января 2020 года <данные изъяты>» просит взыскать расходы по проведению экспертизы в сумме 42000 руб.

Доказательств того, что указанная сумма издержек носит явно неразумный (чрезмерный) характер, в материалы дела не представлено.

Указанные расходы подлежат взысканию с ответчика в полном объеме.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования акционерного общества «Аптека №8» удовлетворить полностью.

Обязать Дворецкову ФИО1 освободить земельный участок, общей площадью 40 кв. м., с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, путем демонтажа торгового павильона с кадастровым (условным) номером №, площадью <данные изъяты> кв. м., расположенного на данном земельном участке.

Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности Дворецковой ФИО1 на торговый павильон с кадастровым (условным) номером №, площадью <данные изъяты> кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, с исключением из ЕГРН сведений о спорном объекте недвижимости.

Взыскать с Дворецковой ФИО1 в пользу акционерного общества «Аптека №8» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей.

Взыскать с Дворецковой ФИО1 в пользу <данные изъяты> расходы на проведение экспертизы в размере 42 000 (сорок две тысячи) рублей.

В удовлетворении встречного иска Дворецковой ФИО1 к акционерному обществу «Аптека № 8» об обязании передать в собственность Дворецковой ФИО1 земельный участок путем заключения договора купли-продажи отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Марий Эл через Сернурский районный суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Э.Э. Игнатьева

Мотивированное решение изготовлено 10 марта 2020 года