Решение по делу № 33-142/2023 (33-6474/2022;) от 22.06.2022

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

Дело № 2-1498/2022                                                             Судья-докладчик суда первой инстанции Горбов Б.В.

Дело № 33-142/2023

        УИД 91RS0024-01-2021-006702-97

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ    ОПРЕДЕЛЕНИЕ

7 ноября 2023 г. судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

председательствующего - судьи Чистяковой Т.И.,

судей – Хмарук Н.С., Корсаковой Ю.М.,

при секретаре – Елькиной А.С.,

с участием прокурора – Шалевой М.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции в г. Симферополе гражданское дело

по иску Козловой Т.А. к Черарь М.С., третьи лица: Управление Министерства внутренних дел России по г. Ялта, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Публичное акционерное общество «Альфа-Банк», Автономная некоммерческая организация «Фонд защиты вкладчиков», о признании права собственности, прекращении права собственности, признании утратившими права пользования, снятии с регистрационного учёта, выселении,

по встречному иску Черарь М.С. к Публичному акционерному обществу «Альфа-Банк», Козловой Т.А., третьи лица Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Управление по делам несовершеннолетних и защите их прав Администрации города Ялта, о признании договора купли – продажи недействительным,

по апелляционной жалобе Черарь М.С., поданной ее представителем Завальнюком В.И., на решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 24 марта 2022 года,

УСТАНОВИЛА:

В сентябре 2021 года представитель Козловой Т.А. – Пищенков Д.А., действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (том 1, л.д.5, том 2, л.д.149-152) обратился в суд с иском к Черарь М.С., ФИО3, в котором, с учетом уточнений (том 1, л.д.94), просила:

- признать право собственности на жилой дом по адресу: <адрес>, ул. ФИО14, <адрес>, общая площадь: <данные изъяты> кв.м, жилая площадь <данные изъяты> кв.м., состоящий из: I подвал пл.<данные изъяты> кв.м., цокольный этаж: II гараж пл. <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> застекленная веранда пл.<данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> кладовая пл.<данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> санузел пл.<данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> кухня пл.<данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> лестничная клетка пл.<данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> застекленная веранда пл. <данные изъяты> кв.м.,; первый этаж: <данные изъяты> застекленная веранда пл.<данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> жилая пл.<данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> жилая пл.<данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> лестничная клетка пл.<данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> зал пл.<данные изъяты> кв.м.; второй этаж: <данные изъяты> холл пл.<данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> коридор пл.<данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> жилая пл.<данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> жилая пл.<данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> коридор пл.<данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> застекленная веранда пл.<данные изъяты> кв.м.; третий этаж: <данные изъяты>1жилая пл.<данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> жилая пл.<данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> коридор пл.<данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> жилая пл<данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> коридор пл.<данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> застекленная веранда пл.<данные изъяты> кв.м., сарай лит. <данные изъяты> пл. <данные изъяты> кв.м., сауна лит. <данные изъяты> пл.<данные изъяты> кв.м,, сауна Лит. И пл.<данные изъяты> кв.м., уборная Лит. В пл. <данные изъяты> кв.м,, кухня- котельная лит. Ж пл.<данные изъяты> кв.м., навес лит. <данные изъяты> пл.<данные изъяты> кв.м., душ лит. К пл. <данные изъяты> кв.м.;

- прекратить право собственности Черарь М.С., на указанное выше недвижимое имущество;

- признать Черарь М.С., и ФИО3, утратившими право пользования указанным жилым помещением, земельным участком;

- выселить Черарь М.С., ФИО3 и иных зарегистрированных лиц, иных проживающих лиц, из указанного выше жилого дома, без предоставления иного жилого помещения;

- снять Черарь М.С., ФИО3, иных зарегистрированных по адресу: <адрес>, ул. ФИО14, <адрес> регистрационного учета по ФИО7 месту жительства.

Исковые требования мотивированы тем, что по договору от ДД.ММ.ГГГГ истец приобрела у ПАО «Альфа-банк» жилой дом № по ул. ФИО14 в <адрес>. В доме проживают и зарегистрированы прежние собственники Черарь М.С., ФИО3

Сведения о переходе права собственности на дом зарегистрированы в государственном реестре имущественных прав на недвижимое имущество Украины ДД.ММ.ГГГГ. В связи с принятием Крыма в состав Российской Федерации, сведения о переходе права собственности к истцу внесены в ЕГРН не были. Сведений о регистрации права собственности на дом за ответчиком в ЕГРН, согласно полученной представителем истца выписки, не имеется.

Истец Козлова Т.А., считая свои права нарушенными, обратилась в суд с указанным иском.

Определением суда от 8 ноября 2021 года в качестве соответчика по делу был привлечен ФИО3, исключив его из числа третьих лиц, в качестве третьего лица привлечено Управление Министерства внутренних дел России по г. Ялта. (том 1,л.д.29)

08.12.2021 г. от представителя Козловой Т.А. - Пищенкова Д.А. поступило заявление, где он не поддержал и просил не рассматривать требования о признании права собственности на дом и выселении ответчиков (том 1, л.д. 94).

В судебном заседании представитель ответчика Черарь М.С. - Завальнюк В.И. иск не признал, указывая на отсутствие законных оснований для его удовлетворения.

Решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 24 марта 2022 года иск Козловой Т.А. удовлетворен частично.

Суд признал отсутствующим право собственности Черарь М.С. на дом № (кадастровый №) по ул. ФИО14 (<адрес>) в <адрес>

Суд признал Черарь М.С., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения утратившими право пользования домом № по ул. ФИО14 (<адрес>.

В удовлетворении остальной части исковых требований, отказано.

Суд разъяснил сторонам и иным заинтересованным лицам, что настоящее решение в соответствии с п.п. «е» п. 31 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учёта по месту пребывания и по месту и жительства в пределах РФ является основанием для снятия Черарь М.С., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения с регистрационного учёта в доме № по ул. <адрес>.

Суд взыскал в пользу Козловой Т.А. с Черарь М.С., ФИО3 государственную пошлину 600 рублей, в долевом порядке, то есть по 300 рублей с каждого.

Суд возвратил Козловой Т.А. государственную пошлину в размере 20 656 рублей, уплаченную по квитанции от ДД.ММ.ГГГГ №.( том 1, л.д.142-145)

В апелляционной жалобе Черарь М.С. просит решение отменить и принять новое, которым отказать в удовлетворении иска в полном объёме, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушение судом норм материального и процессуального права.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 20.07.2022 судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, к участию в деле привлечена Автономная некоммерческая организация «Фонд защиты вкладчиков».( том 1, л.д.237)

Из письменных пояснений представителя АНО «ФЗВ» от 14.09.2022года, следует, что Фонд не осуществлял выплаты вкладчикам по вкладам, размещенным в ЗАО «Альфа- Банк». Банк не входит в перечень финансово- кредитных учреждений по обязательствам которых Фондом осуществляется внесудебное урегулирование задолженности заемщиков по кредитным договорам, заключенным с банками, действовавшими на территории Республики Крым и ( или) на территории города федерального значения Севастополя в отношении которых Национальным Банком Украины было принято решение о прекращении их деятельности (закрытии их обособленных подразделений) на территории Республики Крым или на территории города федерального значения Севастополя.

Фонд не предпринимал никаких действий по наложению обременений (арестов и/или запретов) на движимое и недвижимое имущество, принадлежащее Банку, на права, вытекающие из договоров, стороной в которых является Банк, в том числе договоров аренды и иные права, в том числе на права требования по кредитным договорам и иным сделкам (том 2, л.д. 111)

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым, занесенным в протокол судебного заседания от 07.11.2023г, ФИО3 исключен из числа лиц, участвующих в деле в связи с его смертью (умер ДД.ММ.ГГГГ) (том 1, л.д.219). Поскольку ФИО3 не являлся собственником спорного жилого дома и земельного участка, заявленные к нему требования в рамках настоящего дела не предусматривают процессуального правопреемства.

ДД.ММ.ГГГГ Черарь М.С. обратилась со встречным иском к Публичному акционерному обществу «Альфа-Банк», Козловой Т.А., третьи лица Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Управление по делам несовершеннолетних и защите их прав Администрации города Ялта, в котором просит признать договор купли – продажи жилого дома № по ул. В.<адрес>, г. Ялта (кадастровый номер №), заключенный 23.01.2014г между ПАО «Альфа Банк» и Козловой Т.А. недействительным. ( том 2, л.д. 1-13)

Встречные исковые требования мотивированы тем, что истцу на праве собственности принадлежит жилой дом № по ул. В.<адрес> <адрес>, и земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м, на котором расположено домовладение. Право собственности на указанные объекты зарегистрировано в ЕГРН.

02.09.2008г между ЗАО «Альфа Банк» и ФИО15 был заключен договор кредита на сумму 149 000 долларов США с уплатой 20,25% годовых с окончательным сроком возврата ДД.ММ.ГГГГ

02.09.2008г в обеспечение обязательств ФИО15, между ЗАО «Альфа Банк» и Черарь М.С. был заключен договор, согласно которого обязательства по кредитному договору обеспечиваются недвижимым имуществом- жилым домом № по ул. В.<адрес>, и земельным участком, площадью 700 кв.м, на котором расположено домовладение.

В связи с неисполнением обеспеченного ипотекой обязательства Банк обратился в суд с иском о взыскании задолженности и обращении взыскания на предмет ипотеки.

Решением Апелляционного суда Автономной Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ обращено взыскание на предмет ипотеки - земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м и жилой дом № площадью <данные изъяты> кв.м. по ул. ФИО14, пгт.Кореиз, <адрес>, в счет погашения задолженности по кредитному договору в сумме 4 512 912, 10 гривен. Реализацию предмета ипотеки осуществить путем продажи на публичных торгах в пределах процедуры исполнительного производства с соблюдением требований Закона Украины «Об ипотеке» по начальной цене, установленной на уровне, не ниже обычной цены на ФИО7 вид имущества, на основании оценки, проведенной субъектом оценочной деятельности на стадии оценки имущества во время проведения исполнительных действий.

10.08.2012г Ялтинским городским судом по заявлению Банка был выдан исполнительный лист на исполнение решения суда, однако он к исполнению предъявлен не был.

Заочным решением Ялтинского городского суда Республики Крым по делу № требования Черарь М.С. были удовлетворены, ипотека, возникшая на основании договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенная между ЗАО «Альфа-Банк» иЧерарь М.С. в отношении жилого дома ДД.ММ.ГГГГ по <адрес> и земельного участка площадью <данные изъяты> по тому же адресу была признана прекращенной.

На основании заявления ПАО «Альфа –Банк» о том, что 23.01.2014г между ПАО «Альфа Банк» и Козловой Т.А. был заключен договор купли – продажи, указанное заочное решение определением Ялтинского городского суда от 08.04.2021г было отменено.

Истец полагает, что ФИО7 договор купли – продажи жилого дома № по ул. В.<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Банком и Козловой Т.А., заключен с нарушением законодательства, действовавшего на момент его заключения. В нарушение ст. 38 Закона Украины «Об ипотеке» ипотекодержатель не уведомил ипотекодателя о своем намерении заключить договор купли – продажи.

Согласно условий ипотечного договора цена предмета ипотеки установлена 10 670 000гривен. При этом, согласно договору купли – продажи, оценка стоимости жилого дома, являющегося предметом договора, составляет 839 265,00 гривен, согласно оценки имущества составленной 17.01.2014г субъектом оценочной деятельности. При этом, оценка жилого дома, являющегося предметом оспариваемого договора купли – продажи, была осуществлена без осмотра объекта оценки. На 2008год стоимость жилого дома более чем в десять раз превышала стоимость, установленную в оценке имущества.

Также истец указывает, что земельный участок, на котором расположен жилой дом, не продан, что нарушает принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов и влечет ничтожность сделки.

Кроме того, истец указывает, что оспариваемый договор фактически не был направлен на реальное наступление правовых последствий, обусловленных договором.

26.09.2022г представитель Козловой Т.А. - Пищенков Д.А. действующий на основании доверенности, подал заявление об уточнении исковых требований, в котором просил:

- признать отсутствующим право собственности ответчиков Черарь М.С. и ФИО3 на жилой дом № по ул. ФИО14, <адрес>, и земельный участок, площадью 700 кв.м, на котором расположено домовладение;

- исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права на указанное имущество за ответчиком Черарь М.С.;

- внести в ЕГРН сведения о государственной регистрации права за истцом Козловой Т.А. на жилой дом № по ул. ФИО14, <адрес>, и земельный участок, площадью 700 кв.м, на котором расположено домовладение;

- снять Черарь М.С. и ФИО3, иных зарегистрированных по адресу дом № по ул. В.<адрес> лиц с регистрационного учета по ФИО7 месту жительства.

В заявлении об уточнении исковых требований его податель указывает на то, что Козлова Т.А. является собственником дома и земельного участка по адресу ул. ФИО14 дом №, <адрес>. Указанное имущество приобретено ею на основании договора купли – продажи от 23.01.2014г. Сведения о переходе права собственности на дом и земельный участок были зарегистрированы в государственном реестре имущественных прав на недвижимое имущество Украины 23.01.2024г. В связи с принятием Республики Крым в состав Российской Федерации, сведения о переходе права собственности к истцу Козловой Т.А. в ЕГРН внесены не были. Ответчица Черарь М.С. в сентябре 2021г зарегистрировала право на дом и земельный участок за собой на основании имевшихся у нее ранее документов, не сообщив при этом, что право на имущество у нее прекратилось в 2014году.

Информация о назначении судебного заседания на 07.11.2023 на 13.00 час. размещена на официальном сайте Верховного Суда Республики Крым 06.10.2023 в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в соответствии с требованиями ч.2.1. ст.113 ГПК РФ.

Представитель Козловой Т.А. – Пищенков Д.А. извещен по электронной почте, указанной им в заявлении об уточнении иска (том 2, л.д.149) и по почтовому адресу <адрес> (том 2, л.д.149), который он указывал в заявлениях.

Иные лица также извещены о времени и месте проведения судебного заседания судебной коллегии заблаговременно и надлежащим образом. На основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, материалы дела № по иску публичного акционерного общества «Альфа- Банк» к Черарь М.С. о взыскании задолженности путем обращения взыскания на предмет ипотеки; материалы дела № по иску Черарь М.С. к Публичному акционерному обществу «Альфа- банк» о признании прекращенным договора ипотеки; материал проверки № от 27.07.2022ОП № «Алупкинский» УМВД РФ по городу Ялте, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что на основании государственного акта на право собственности на земельный участок от № Черарь М.С. является собственником земельного участка площадью <данные изъяты> расположенного по адресу <адрес>, пгт. Кореиз, ул. ФИО14, №. (том 1, л.д.51)

На основании решения постоянно действующего третейского суда при Украинской товарной бирже «Украинская Товарная Биржа» от ДД.ММ.ГГГГ за Черарь М.С. признано право собственности на жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м.(том 1, л.д.55-57)

Право собственности на указанный жилой дом было зарегистрировано в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ ( том 1, л.д.59)

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Альфа Банк» и ФИО15 был заключен договор кредита на сумму 149 000 долларов США с уплатой 20,25% годовых с окончательным сроком возврата ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ в обеспечение обязательств ФИО15, между ЗАО «Альфа Банк» и Черарь М.С. был заключен ипотечный договор, согласно которого обязательства по кредитному договору обеспечиваются недвижимым имуществом - жилым домом № по ул. ФИО14, <адрес>, и земельным участком, площадью 700 кв.м, на котором расположено домовладение. (том 1, л.д.9-13)

Согласно пункту 3.4. Ипотечного договора, общая стоимость предмета ипотеки составляет 10 670 000 (десять миллионов шестьсот семьдесят тысяч) гривен.

Согласно пункту 8.3. ипотечного договора, предусмотрено обращение взыскания на предмет ипотеки в порядке внесудебного урегулирования, на основании удовлетворения требований ипотекодержателя, которые осуществляются, в том числе согласно пункту 8.3.2. ипотечного договора, путем продажи ипотекодержателем от своего имени предмета ипотеки какому-либо лицу по договору купли-продажи. С согласия ипотекодержателя и ипотекодателя продажа предмета ипотеки осуществляется по цене указанной в пункте 3.4. ФИО7 договора. Ипотекодержатель в зависимости от спроса и предложения имеет право изменить цену продажи предмета ипотеки в сторону ее увеличения или уменьшения без предварительного согласования с ипотекодателем. (том 1, л.д.9-13)

В связи с неисполнением обеспеченного ипотекой обязательства Банк обратился в суд с иском о взыскании задолженности и обращении взыскания на предмет ипотеки.

Решением Апелляционного суда Автономной Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ, принятым по иску Публичного акционерного общества «Альфа –Банк» к Черарь М.С. о взыскании задолженности за счет обращения взыскания на предмет ипотеки, обращено взыскание на предмет ипотеки - земельный участок, площадью 700 кв.м и жилой дом № по ул. В.<адрес>, в счет погашения задолженности по кредитному договору в сумме 4 512 912,10 гривен. Реализацию предмета ипотеки осуществить путем продажи на публичных торгах в пределах процедуры исполнительного производства с соблюдением требований Закона Украины «Об ипотеке» по начальной цене, установленной на уровне, не ниже обычной цены на ФИО7 вид имущества, на основании оценки, проведенной субъектом оценочной деятельности на стадии оценки имущества во время проведения исполнительных действий.( том 3, л.д.12-14)

10.08.2012г Ялтинским городским судом по заявлению Банка был выдан исполнительный лист на исполнение решения суда. ФИО7 о предъявлении указанного исполнительного листа к исполнению не имеется.

В нарушение требований Закона Украины «Об ипотеке» с публичных торгов спорный жилой дом и земельный участок проданы не были. Требования закона об ипотеке, устанавливающие порядок реализации заложенного имущества, в случае нарушения условий договора об ипотеке, соблюдены не были.

ДД.ММ.ГГГГ между Банком и Козловой Т.А. был заключен договор купли – продажи жилого дома № по ул. ФИО14, <адрес>. Согласно п.3 договора указано, что право пользования земельным участком, который относится к дому, переоформляется согласно ст. 3 ГК Украины. Согласно п.4 договора продажа осуществлена за 919 195 гривен. Оценочная стоимость отчуждаемого жилого дома составляет 839 265,00 гривен согласно отчету об оценке имущества, составленного 17.01.2014г субъектом оценочной деятельности. ( п.5 договора)

Земельный участок, на котором расположен жилой дом № по ул. В.<адрес>, который также как и жилой дом является предметом ипотеки, предметом спорного договора купли – продажи от <адрес> не является.

Государственная регистрация права собственности в российском правовом поле за Козловой Т.А. на спорный жилой дом и земельный участок начиная с 18 марта 2014года и до настоящего времени произведена не была.

Исковое заявление Козловой Т.А., поданное ее представителем Пищенковым Д.А., поступило в суд 30.09.2021г.

Согласно выписок из Единого государственного реестра недвижимости

Черарь М.С. на праве собственности принадлежит жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м. кадастровый номер № и земельный участок площадью 700 кв.м. кадастровый номер № по адресу <адрес>, пгт. Кореиз, ул. ФИО14 (<адрес> дом №. Право собственности Черарь М.С. на земельный участок зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, на жилой дом ДД.ММ.ГГГГ. (том 1, л.д.40-43, 64-72)

В соответствии со статьей 3 Закона Украины от 05 июня 2003 года "Об ипотеке", действовавшего на момент заключения ипотечного договора между сторонами, ипотека возникает на основании договора, закона или решения суда.

Ипотекой может быть обеспечено выполнение действительного обязательства или удовлетворение требования, которое может возникнуть в будущем на основании договора, который вступил в силу.

Ипотека имеет производный характер от основного обязательства и является действительной до прекращения основного обязательства или до окончания срока действия ипотечного договора.

Согласно ст.38 Закона Украины "Об ипотеке", если решение суда или договор об удовлетворении требований ипотекодержателя (соответствующая оговорка в ипотечном договоре) предусматривает право ипотекодержателя на продажу предмета ипотеки любому лицу-покупателю, ипотекодержатель обязан за 30 дней до заключения договора купли-продажи письменно уведомить ипотекодателя и всех лиц, которые имеют зарегистрированные в установленном законом порядке права или требования на предмет ипотеки, о своем намерении заключить этот договор. В случае невыполнения этого условия ипотекодержатель несет ответственность перед такими лицами за возмещение причиненных убытков. В течение тридцатидневного срока со дня получения такого сообщения лицо, имеющее зарегистрированные права или требования на предмет ипотеки, вправе письменно уведомить ипотекодержателя о своем намерении купить предмет ипотеки. Со дня получения ипотекодержателем этого сообщения указанное лицо приобретает преимущественное право на приобретение предмета ипотеки у ипотекодержателя. Если таких уведомлений поступило несколько, право на приобретение предмета ипотеки у ипотекодержателя принадлежит лицу, имеющему высший приоритет своих зарегистрированных прав или требований. Если лицо, выразившее намерение приобрести предмет ипотеки, уклоняется или по другим причинам не совершает действий для заключения договора купли-продажи предмета ипотеки с ипотекодержателем в течение 5 дней после окончания указанного выше тридцатидневного срока, оно теряет право на приобретение предмета ипотеки. Это право переходит к другим лицам, которые выразили намерение приобрести предмет ипотеки, согласно приоритета их прав и требований. Если лица, имеющие зарегистрированные права или требования на предмет ипотеки, не выразили намерения его приобрести, ипотекодержатель вправе продать предмет ипотеки любому другому лицу по собственному усмотрению. Действия по продаже предмета ипотеки и заключения договора купли-продажи осуществляются ипотекодержателем от своего имени, на основании ипотечного договора, содержащего оговорку об удовлетворении требований ипотекодержателя, предусматривающего право ипотекодержателя на продажу предмета ипотеки без необходимости получения для этого любого отдельного полномочия ипотекодателя. При нотариальном удостоверении такого договора купли-продажи правоустанавливающий документ на предмет ипотеки не подается. Цена продажи предмета ипотеки устанавливается по соглашению между ипотекодателем и ипотекодержателем или на основании оценки имущества субъектом оценочной деятельности, на уровне не ниже обычных цен на этот вид имущества. В случае невыполнения этого условия ипотекодержатель несет ответственность перед другими лицами согласно приоритета и размера их зарегистрированных прав или требований и перед ипотекодателем в последнюю очередь за возмещение разницы между ценой продажи предмета ипотеки и обычной ценой на него. Распределение средств от продажи предмета ипотеки между ипотекодержателем и другими лицами, которые имеют зарегистрированные права или требования на предмет ипотеки, осуществляется в соответствии с установленным приоритетом и размером этих прав или требований. Остаток выручки возвращается ипотекодателю. Ипотекодержатель, реализовавший предмет ипотеки, направляет ипотекодателю, должнику, если он отличается от ипотекодателя, и другим ипотекодержателям отчет о распределении средств от продажи предмета ипотеки. Ипотекодатель и должник, если он отличается от ипотекодателя, имеют право выполнить основное обязательство в течение тридцатидневного срока, указанного в части первой настоящей статьи, согласно условиям и с последствиями, установленными статьей 42 настоящего Закона. Договор купли-продажи предмета ипотеки, заключенный в соответствии с настоящей статьей, является правовым основанием для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, которое было предметом ипотеки.

Как следует, из положений ст.38 Закона Украины «Об ипотеке» цена продажи предмета ипотеки устанавливается по соглашению между ипотекодателем и ипотекодержателем или на основании оценки имущества субъектом оценочной деятельности, на уровне не ниже обычных цен на этот вид имущества.

Из пункта 3.4 вышеуказанного ипотечного договора, заключенного 02.09.2008г между ЗАО «Альфа Банк» и Черарь М.С., следует, что общая стоимость предмета ипотеки составляет 10 670 000 (десять миллионов шестьсот семьдесят тысяч) гривен.

Из представленных доказательств следует, что цена, указанная в договоре купли – продажи жилого дома значительно ниже стоимости предмета ипотеки, указанной в ипотечном договоре.

Кроме того, данных о том, что оценка спорного жилого дома, была осуществлена с соблюдением требований Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» и Национального стандарта №1 «Общие принципы оценки имущества и имущественных прав», материалы дела не содержат.

В соответствии со статьей 1 Федерального конституционного закона Российской Федерации от 21 марта 2014 года №6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» Республика Крым принята в Российскую Федерацию.

В соответствии с частью 1 статьи 23 Федерального конституционного закона «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя» №6-ФКЗ от 21 марта 2014 года законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

Акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом (ч. 1 ст. 4 ГК РФ)

Так как, правоотношения между сторонами возникли до вступления Республики Крым в состав Российской Федерации, то применению подлежат нормы процессуального законодательства, которые установлены Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации, а нормы материального права должны применяться с учетом времени возникновений правоотношений. При этом, нормы материального права украинского законодательства применяются с учетом отсутствия противоречий их нормам российского законодательства.

Согласно статье 29 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона о залоге имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных этим федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку названным федеральным законом не установлены иные правила.

Статья 57 указанного закона предусматривает, что публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона о залоге начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

В соответствии со ст. 59 Федерального закона о залоге реализация предмета ипотеки по соглашению сторон во внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество осуществляется путем проведения открытого аукциона организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или своего имени. Сумма вознаграждения организатора торгов удерживается им из суммы, вырученной при реализации предмета ипотеки. Если вознаграждение организатора торгов превышает три процента от суммы, вырученной при реализации предмета ипотеки, разница между вознаграждением, предусмотренным договором с организатором торгов, и тремя процентами от суммы, вырученной при реализации предмета ипотеки, не подлежит возмещению за счет стоимости предмета ипотеки и выплачивается за счет залогодержателя.

Согласно ст. 61 Федерального закона о залоге сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Судебной коллегией установлено, что при заключении сделки купли-продажи от 23.01.2014г ПАО «Альфа- Банк» нарушен установленный решением Апелляционного суда Автономной Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ порядок реализации предмета ипотеки, путем продажи на публичных торгах в пределах процедуры исполнительного производства с соблюдением требований Закона Украины «Об ипотеке» по начальной цене, установленной на уровне, не ниже обычной цены на данный вид имущества, на основании оценки, проведенной субъектом оценочной деятельности на стадии оценки имущества во время проведения исполнительных действий.

Стороной истца Козловой Т.А., а также стороной ПАО «Альфа- Банк» в материалы дела не представлены сведения о том, что между сторонами договора купли – продажи от 23.01.2014г действительно был произведен расчет по оспариваемому договору купли-продажи.

Полагая себя собственником спорного имущества с 23.01.2014г, Козлова Т.А. на протяжении с момента заключения договора и до настоящего времени, не внесла сведения о своем праве в ЕГРН, приобретенное имущество не осматривала, указанное имущество ей не передавалось, она не несла каких – либо расходов по его содержанию.

Кроме того, доказательств тому, что ипотекодержателем были соблюдены положения ст. 38 Закона Украины "Об ипотеке", устанавливающей правила реализации заложенного имущества материалы дела не содержат.

Так, в нарушение порядка, предусмотренного статьями 34, 38 Закона Украины "Об ипотеке", ипотекодержатель не уведомил ипотекодателя Черарь М.С. о заключении сделки, ее право на первоочередной выкуп жилого дома нарушено, соглашение об установлении цены продажи дома заключено не было, стоимость продажи жилого дома в договоре купли- продажи указана значительно ниже стоимости предмета ипотеки, указанной в ипотечном договоре, расчеты по результатам сделки не подтверждены.

       Кроме того, в ходе рассмотрения дела, по запросу судебной коллегии из ОП № «Алупкинский» Управления МВД РФ по городу Ялте поступил отказной материал проверки № от № по сообщению ФИО18 по факту мошеннических действий гр. Козловой Т.А.

Из указанного отказного материала следует, что постановлением от 26.08.2022г отказано в возбуждении уголовного дела на основании п.2 ч.1 ст.24 УПК РФ за отсутствием состава преступления, предусмотренных ч.1 ст.327 УК РФ в отношении Пищенкова Д.А. Отказано в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО18 на основании п.2 ч.1 ст.24 УПК РФ, т.е. за отсутствием в его действиях состава преступления, предусмотренного ч.1 ст.306 УК РФ.

Из объяснения Козловой Т.А. от 06.08.2022г, содержащегося в материале проверки № от ДД.ММ.ГГГГ ОП № «Алупкинский» УМВД РФ по городу Ялте, данного на имя Врио начальника Буденновского РО ДГУ МВД Донецкой Народной Республики, следует, что ею на территории Республики Крым никакая недвижимость не приобреталась, никакой недвижимостью она не владеет. В Ялтинский суд Республики Крым она не обращалась. О делах о спорном праве на объект недвижимости с ее участием ей ничего не известно. С ПАО «Альфа- Банк» никаких договоров она не подписывала.( л.д.48-49 отказного материала)

В связи с имеющимися объяснениями Козловой Т.А., а также в связи с пояснениями ее представителя Пищенкова Д.А. о том, что с доверительницей он никогда не встречался и связи не имеет, ее местонахождение ему неизвестно, судебной коллегией было направлено в Буденовский районный суд <адрес> Народной Республики судебное поручение в порядке ст.62 ГПК РФ о допросе Козловой Т.А.

Согласно определению Буденновского межрайонного суда <адрес> Народной Республики от 13.06.2023г указанное судебное поручение возвращено без выполнения, поскольку на неоднократные вызовы в судебные заседания Козлова Т.А. не являлась, судебные извещения о явке возвращались в суд с отметкой «по истечении срока хранения». В связи с ФИО7 обстоятельствами определением суда Козлова Т.А. была подвергнута принудительному приводу в помещение суда. Согласно рапорту судебного пристава по ОУПДС ОСП <адрес> ГУ ФССП России по Донецкой Народной Республике, в результате исполнения определения о приводе, было установлено, что по адресу <адрес> никого нет. Со слов соседей, которые проживают по ФИО7 адресу около года, они никогда не видели пожилой женщины по этому адресу. Два месяца назад они видели по указанному адресу мужчину средних лет в военной форме.

По сведениям отдела адресно – справочной работы Миграционной службы МВД ДНР от ДД.ММ.ГГГГг Козлова Т.А. зарегистрирована с ДД.ММ.ГГГГ по адресу ДНР, <адрес>.

Согласно ответу Отдела рассмотрения обращений, оказания правовой помощи и архивной работы в сфере государственной регистрации актов гражданского состояния Департамента государственной регистрации МЮ ДНР, акт о смерти Козловой Т.А. 16.01.1942г р отсутствует, сверка проведена по отделам ЗАГС территориальных управлений юстиции МЮ ДНР на основании ФИО7 Единой государственной информационной электронной системы «Государственный реестр актов гражданского состояния» за период с 01.10.2022г. (том 2, л.д.210-217)

Из справки ФМС России, имеющейся в материалах проверки № от ДД.ММ.ГГГГ ОП № «Алупкинский» УМВД РФ по городу Ялте, следует, что Козлова Т.А. несколько раз пересекала границу РФ в 2019году. Данных о пересечении границы в 2021году не имеется.(том 3, л.д.15-16)

В соответствии с пп. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе, в получении необходимой информации.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (ст. 56 ГПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

С учетом установленных обстоятельств дела, пояснений лиц, участвующих в деле, данных в ходе рассмотрения спора, подтверждающих установленные существенные обстоятельства дела, принимая во внимание, что процедура реализации предмета ипотеки, установленная решением суда, ипотекодержателем ПАО «Альфа- Банк» соблюдена не была, право Черарь М.С. на преимущественную покупку объекта недвижимости ущемлено, действия истца по первоначальному иску как добросовестные вызывают сомнения, которые в ходе рассмотрения дела Козловой Т.А. и ее представителем на основании доверенности Пищенковым Д.А. устранены не были, коллегия судей приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска Козловой Т.А. и наличии оснований для удовлетворения иска Черарь М.С.

Что касается требований Козловой Т.А. относительно земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м, на котором расположен дом № по ул. В.<адрес>, то судебная коллегия также не усматривает оснований для их удовлетворения, поскольку указанный земельный участок не являлся предметом спорного договора купли – продажи.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 24 марта 2022 года отменить.

Принять новое решение. Отказать в удовлетворении иска Козловой Т.А. к Черарь М.С., о признании права собственности, прекращении права собственности, признании утратившими права пользования, снятии с регистрационного учёта, выселении.

Встречный иск Черарь М.С. к Публичному акционерному обществу «Альфа-Банк», Козловой Т.А., третьи лица Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Управление по делам несовершеннолетних и защите их прав Администрации города Ялта, о признании договора купли – продажи недействительным удовлетворить.

Признать недействительным договор купли – продажи жилого дома № по ул. В.<адрес> (кадастровый номер №), заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Альфа Банк» и Козловой Т.А..

Председательствующий

Судьи