Решение по делу № 2-2764/2023 от 29.05.2023

2-2764/2023

26RS0002-01-2023-003547-66

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 декабря 2023 года город Ставрополь

Ленинский районный суд города Ставрополя Ставропольского края в составе: председательствующего судьи Суржа Н.В.,

при секретаре Даниловой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Райского В. В. к Граурберг (Беловой) В. В., Федорюк С. В. об обязании предоставить доступ в помещение

установил:

Райский В.В. обратился в Ленинский районный суд <адрес обезличен> с исковым заявлением, впоследствии уточненным, к Граурберг (Беловой) В.В., Федорюк С.В. об обязании исполнить договор аренды от <дата обезличена> путем предоставления доступа в арендуемое помещение, подписания дополнительного соглашения с единственным арендатором Райским В.В., предоставлении арендных каникул сроком на 2 месяца, продления срока действия договора пропорционально периоду закрытия помещения.

В обоснование иска указано, что <дата обезличена> Райским В.В. был заключен договор аренды со множественностью лиц, в котором он является арендатором <номер обезличен>, Брыкалов И.И. – арендатором <номер обезличен>, Граурберг В.В.- А. <номер обезличен>, Федорюк С.В. – А. <номер обезличен>, объектом договора выступает помещение, расположенное по адресу: <адрес обезличен>. Данный договор прошел государственную регистрацию и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. 9.5, 9.6 Договора аренды, им были заключены договора с ООО «Ставропольское ВДПО» на установку и обслуживание системы пожарной безопасности. После монтажа систем охранно-пожарной сигнализации, автоматических установок пожаротушения и оповещения людей о пожаре, данное помещение было сдано в субаренду ООО «СК Собственный Рай» под организацию ночного клуба.

<дата обезличена> в адрес Р. В.В. от А. поступило уведомление об одностороннем расторжении договора аренды, в связи с нарушением противопожарных норм

В уведомлении о расторжении договора аренды ответчики ссылались на то, что: «специалистом обслуживающей организации ООО «Ставропольское ВДПО» Сафоновым М. А., представителем собственника по доверенности Ревякиной Т. Д. и Брыкаловым И. И. <дата обезличена> был осмотрены помещения, которые находятся в неудовлетворительном состоянии, также в помещении, отведенной для кухни, при входе с общего зала с правой стороны от входа расположен металлический мангал для розжига и получения открытого огня с целью приготовления пищи. Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности, в соответствии с действующим законодательством, несут собственники имущества. В связи с обнаруженными грубейшими нарушениями пожарной безопасности, в соответствии с действующим законодательством РФ и условий договора аренды, выразившиеся, а именно: установление металлического мангала с открытым огнем в закрытом помещении».

ООО «Ставропольское ВДПО» - это коммерческая организация, с которой у него был заключен договор по монтажу, установке и обслуживании систем установок пожаротушения. По условиям договора представитель данной организации ежемесячно проверяет данную установку на предмет ее работоспособности. Иные функции, в частности, по организации контроля чистоты и порядка в помещении, а также нахождения в нем посторонних предметов, данная организация не осуществляет. Этим занимаются соответствующие контролирующие государственные органы.

При этом, о необходимости проведения осмотра помещения его никто не уведомлял, на самом осмотре он не присутствовал, ответчики совместно с арендатором Брыкаловым И.И. вошли в арендуемое им помещение без согласования с Райским В.В., в то время как в соответствии с п. 8.7 Договора аренды А. не имеют права без присутствия Арендаоров или их законных представителей входить в помещение, акт осмотра помещения ему не направляли.

Поскольку договор аренды был заключен со множественностью лиц, то его права с Брыкаловым И.И. носят солидарный характер, инсценированная проверка незаконна и необоснованна.

Мангал привез арендатор Брыкалов И.И. на время с целью хранения с целью последующей дислокации в другое заведение, а поскольку его некуда было поставить, то единственное свободное место оказалось на кухне. Приготовление пищи происходило с помощью электропечей, мангал в помещении не эксплуатировался.

При заключении договора были обговорены и утверждены все условия использования арендуемого помещения – для осуществления предпринимательской деятельности в целях размещения кафе, ресторана. Караоке, срок до <дата обезличена>.

Со стороны Р. В.В. никогда не было задержки арендной платы, своевременно погашались платежи по коммунальным услугам, был сделан дорогостоящий восстановительный ремонт, арендовано дорогостоящее музыкальное оборудование, установлена автоматическая система пожаротушения. За три месяца с его стороны ни разу не были нарушены договорные отношения.

Направляя уведомление о расторжении договора, должен быть предоставлен на согласование проект дополнительного соглашения касаемо этого действия, чего сделано не было.

Кроме того, в соответствии с п. 16.3 Договора аренды, в случае досрочного расторжения договора аренды по решению А., Арнедодатели должны уплатить штраф в размере 3 000 000 руб.

Ответчики, действуя как более сильный участник сделки по аренде недвижимости, допустили злоупотребление правом.

Позиция ответчиков направлена на извлечение незаконной выгоды, так как расторгнув договор аренды, ответчики по прежнему пытаются взыскать с арендаторов арендные платежи.

Просил суд обязать Граурберг В.В., Федорюк С.В. исполнить договор аренды от <дата обезличена> путем предоставления доступа в арендуемое помещение, подписания дополнительного соглашения с единственным арендатором Райским В.В., предоставления арендных каникул сроком на 2 месяца, продления срока действия договора пропорционально периоду закрытия помещения.

В возражениях на исковое заявление представитель ответчиков
И. И.Н. указал, что с исковыми требованиями не согласен, считает что они не подлежат удовлетворению, поскольку в соответствии с актом осмотра помещения от <дата обезличена> был установлен факт грубейшего нарушения требований пожарной безопасности, а именно установление мангала с открытым огнем в закрытом помещении в нарушение СП 4.13130.20013, ответственность за вышеуказанное деяние предусмотрена ст. 20.4 КоАП РФ. Также, в нарушение п.п. 9.5, 9.6 Договора аренды по настоящее время не заключены договора на оказание услуг по техническому обслуживанию систем (средств, установок) обеспечения пожарной безопасности помещений, установлении в помещении противопожарной сигнализации в соответствии с проектом, согласованным в установленном порядке. В соответствии с актом проверки работоспособности (проведения работ по техническому обслуживанию) средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений от <дата обезличена> ООО «Ставропольское ВДПО» были проведены работы по восстановлению работоспособности ранее отключенного шлейфа <номер обезличен> «КУХНЯ». Кроме того, в связи с явными признаками совершения правонарушения, предусмотренного ст. 6.21 КоАП РФ арендатором Райским В.В., арендатором Брыкаловым И.И. было подано заявление в прокуратуру СК о том, сто им была обнаружена информация, содержащаяся на планшетах арендуемого помещения, в которой явно отражены признаки ст. 6.21 КоАП РФ.

В возражениях на отзыв на исковое заявление Райский В.В. указал, что довод ответчика о нарушении Райским В.В. требований пожарной безопасности является голословным, необоснованным и ложным. Также позиция ответчиков о не заключении договора на оказание услуг по техническому обслуживанию систем обеспечения пожарной безопасности помещений, не установлении в помещении противопожарной сигнализации в соответствии с проектом, согласованным в установленном порядке необоснованная и противоречивая, поскольку сигнализация установлена, договор на техническое обслуживание заключен. Что касается признаков правонарушения, предусмотренного ст. 6.21 КоАП РФ, то никто не может считаться виновным, пока его вина не будет доказана и установлена вступившим в законную силу постановлением. Кроме того, помещение было сдано в субаренду ООО СК «Собственный Рай», одним из учредителей которого является Брыкалов И.И. Райским В.В. в данном клубе никакая предпринимательская деятельность не велась.

В судебном заседании истец Райский В.В. просил удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме. Пояснил, что ответчиками нарушен порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Ответчиками нарушено право истца на неприкосновенность помещения, в процессе проведения проверки А. лишили возможности арендатора Р., давать свои разъяснения, объяснения и возражения по выявленным в ходе проверки нарушениям.

Представитель истца Цитаишвили В.Ш. в судебном заседании поддержала доводы изложенные в исковом заявлении.

Представитель ответчиков - И. И.Н. в судебном заседании требования иска не признал, просил удовлетворении требований отказ по доводам изложенным в возражении.

Третье лицо Брыкалов И.И. и его представитель Павленко Е.Ю. в судебном заседании просили в удовлетворении требований отказать.

Представитель третьего лица ООО «Ставропольское ВДПО» Степаненко С.В. просил вынести решение на усмотрение суда.

Ответчики Граурберг (Белова) В.В. Федорюк С.В., представитель истца Мануйлова Т.М. представитель третьего лица ООО НТО «ЦЕ.» в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Допрошенный в качестве свидетеля в судебном заседании
специалист ООО «Ставропольское ВДПО» Сафонов М.А. пояснил, что проверка в ночном клубе проводилась по заявке Брыкалова И.И. в этот же день. При проведении проверки он обнаружил, что шлейф на кнопке <номер обезличен> противопожарной безопасности, который расположен в помещении «Кухня» отключен. Он установил шлейф обратно, и проверил работоспособность системы. После чего сделал отметку в журнале.

Допрошенный в качестве свидетеля в судебном заседании
Красавин М.Е. показал, что он является субарендатором. Проверка <дата обезличена> проводилась без его участия. Он участвовал при установке пожарной сигнализации. Также пояснил, что на датчиках дыма пожарной сигнализации были надеты «калпочки», его задача была их снимать, если приходит проверка. Данные «калпочки» не снимали, это было принципиальное условие, чтобы датчики не срабатывали. Сигнализация рабочая, но истец запретил снимать данные колпачки. Мангал он лично заносил по указанию Р. В.В. Мангал в заведении работал ежедневно.

Суд, выслушав стороны, показания свидетелей, исследовав материал дела, приходит к следующему.

Согласно статье 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1); никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2); суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3).

Судом установлено и следует из материалов дела, что <дата обезличена> между Граурберг (А. <номер обезличен>), Федорюк С.С. (А. № <номер обезличен>) и Райским В.В. (Арендатор <номер обезличен>), Брыкаловым И.И. (Арендатор <номер обезличен>) заключен договор аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес обезличен>, 219.

В силу п. 2.3 договора аренды арендуемые помещения не могут использоваться Арендаторами для незаконных целей или в нарушение действующего законодательства РФ.

Согласно п. 2.5 указанного договора Арендаторы имеют право сдавать арендуемый объект в субаренду.

Срок действия договора установлен ст. 4 договора, согласно которой договор вступает в силу с даты его подписания сторонами, датой окончания договора установлено <дата обезличена>.

Статьей 6 договора установлена фиксированная арендная плата. При этом установлено, что Арендаторам предоставляются арендные каникулы (не менее 2 месяцев) и арендная плата не взимается, при этом Арендаторы возмещают А. все коммунальные платежи, начиная с момента передачи помещений по акту приема-передачи. Также, при осуществлении капитального ремонта А. капитального ремонта помещений, Арендаторам предоставляются арендные каникулы и арендная плата не взимается.

В силу п.п. 9.5, 9.6 Арендаторы обязаны самостоятельно заключить договор на оказание услуг по техническому обслуживанию систем (средств, установок) обеспечения пожарной безопасности помещений, а также установить в помещении противопожарную сигнализацию в соответствии с проектом, согласованным в установленном порядке, поддерживать в исправном состоянии противопожарную сигнализацию.

Согласно п. 14.1 договора стороны вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, уведомив А. не менее, чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты прекращения договора.

Статьей 15 договора определены условия расторжения договора в связи с нарушением его условий.

Так, в соответствии с п. 15.1 стороны согласны, что нарушения договора, перечисленные ниже, являются существенными нарушениями условий договора и дают А. право на отказ от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке на основании п.1 и п. 2 ст. 450.1 ГК РФ, а именно:

- в случае несоблюдения трех задержек в оплате более, чем на 30 календарных дней любой суммы, которую Арендаторы должны выплатить на основании договора;

- в случае неисполнения Арендаторами п. 2.3 настоящего договора.

Согласно п. 15.2 договора А. направляют письменное требование о необходимости исполнения Арендаторами обязательств в вправе установить для этого срок. В случае, если Арендаторы не выполнили обязательства, на необходимость исполнения которых указано в требовании, А. вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке через 30 календарных дней после истечения установленного в требовании срока.

<дата обезличена> подписан акт приема-передачи нежилых помещений в соответствии с условиями договора аренды недвижимого имущества б/н от <дата обезличена>.

<дата обезличена> в соответствии с договором на техническое обслуживание сотрудником ООО «Ставропольское ВДПО» Сафоновым М.В. проведена проверка работоспособности средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений на объекте: ночной клуб, расположенном по адресу: <адрес обезличен>, в результате которой составлен акт, подписанный Брыкаловым И.И. В соответствии с указанным актом проведены работы по восстановлению работоспособности ранее отключенного шлейфа <номер обезличен> «Кухня». АУПС и СОУЭ работоспособны.

Также, <дата обезличена> комиссией в составе: представителя собственника Ревякиной Т.Д., арендатора Брыкалова И.И., специалиста ООО НТО «ЦЕ.» в лице директора Акинтьева А.В., произведен осмотр помещения, расположенного по адресу: <адрес обезличен>. Согласно акту осмотра помещений, установлено, что помещение находится в неудовлетворительном состоянии, в помещении, отведенном для кухни, при входе с общего зала с правой стороны от входа расположен металлический мангал для розжига и получения открытого огня с целью приготовления пищи, с остатками углей внутри, в связи с чем комиссия пришла к выводу, что на данном мангале осуществляется готовка мангальных блюд на открытом огне. Кроме того, согласно акту от <дата обезличена> в ходе проведения проверки противопожарной сигнализации зафиксировано отключение противопожарной сигнализации в помещении (кухня). Таким образом, установлен факт нарушения требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством РФ, а именно установление мангала с открытым огнем в закрытом помещении в нарушении СП 4.13130.20013.

<дата обезличена> А. направили Арендаторам уведомление о расторжении договора аренды в соответствии с нарушением условий договора аренда а именно п. 2.3 и в соответствии со ст. 15 договора, в связи с обнаружением грубейших нарушений требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством РФ и условий договора, выразившееся в установлении металлического мангала с открытым огнем в закрытом помещении. В уведомлении указано, что А. уведомляют Арендаторов о расторжении договора. На основании п. 1, п 2 ст. 450.1 ГК РФ и п. 15.1 договора договор считается расторгнутым со дня получения уведомления.

<дата обезличена> Райским В.В. направлен ответ-рекламация на указанное уведомление на имя Арендатора <номер обезличен> и А., в соответствии с которым заявленные требования считает незаконными и необоснованными, поскольку, по его мнению, доводы А. являются надуманными, А. действуют недобросовестно. Был нарушен п. 8.7 Договора. Отдельно стоящий мангал (без огня) не свидетельствует о том, что на нем происходит приготовление пищи, поскольку для этого имеется электропечь. Он не передавал свои полномочия Брыкалову И.И. действовать от его имени, соответственно проверка помещений без его участия является незаконной. Расторжение договора в одностороннем порядке, без наличия достоверных и очевидных оснований для отказа, незаконно, противоречит ст 619, ч. 2 ст. 450 ГК РФ. Указал, что он согласен расторгнуть договора в одностороннем порядке, но с тем условием, что в соответствии с п. 16. Договора А. уплатят штраф в размере 3 000 000 руб.

Представителями А. Р. В.В направлено сообщение <дата обезличена>, согласно которому А. готовы к дальнейшему сотрудничеству с ним, расторжению договора от <дата обезличена> и заключению нового договора аренды с ним, как с единственным арендатором, при устранении недостатков, выявленных в ходе осмотра помещения от <дата обезличена>, а также при предоставлении, после подписания нового договора аренды, договора на техническое обслуживание системы пожарной безопасности.

Райским В.В. А. направлен ответ с аналогичными требованиями, указанными в ответе-рекламации.

В материалы дела представлена ксерокопия договора <номер обезличен> от <дата обезличена> на техническое обслуживание системы пожарной сигнализации в помещении ночного клуба, <адрес обезличен>, подписанного директором ООО «Ставропольское ВДПО» Путивским Е.А. и Райским В.В..

Также, в материалы дела представлена заверенная ООО «Ставропольское ВДПО» копия договора <номер обезличен> от <дата обезличена> подряда на ежемесячное техническое обслуживание системы пожарной сигнализации в посещении ночного клуба, <адрес обезличен>, подписанного директором ООО «Ставропольское ВДПО» Путивским Е.А. и
Брыкаловым И.И., а также акты оплат за выполнение услуг по указанному договору. При этом в судебных заседаниях представитель ООО «Ставропольское ВДПО» Степаненко С.В., неоднократно пояснял, что указанный договор <номер обезличен> от <дата обезличена> заключался именно с Брыкаловым И.И. С Райским В.В. указанный договор ООО «Ставропольское ВДПО» не заключало.

На основании ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем присуждения к исполнению обязанности в натуре.

Присуждение к исполнению обязанности в натуре как способ защиты гражданских прав заключается в понуждении должника выполнить действия, которые он должен совершить в силу связывающего стороны обязательства (договора).

Как следует из п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В ст. 619 ГК РФ определены случаи, когда договор аренды может быть расторгнут по требованию А.. При этом указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию А. в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что в силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам ст. 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Оценив представленные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, в том числе показания свидетелей, суд находит установленным факт нарушения противопожарной безопасности арендуемого имущества, выразившееся в установке мангала с открытым огнем в закрытом помещении.

Проанализировав условия договора аренды от <дата обезличена>, установив, наличие обоснованного права на односторонний отказ А. от исполнения договора в случае использования арендуемых помещений в нарушение норм действующего законодательства РФ, суд приходит к выводу что спорный договор аренды на момент разрешения настоящего спора следует считать расторгнутым, в связи с чем оснований ля удовлетворения заявленных исковых требований не имеется.

Доводы истца о том, что не соблюден ответчиками порядок расторжения договора аренды от <дата обезличена>, что подтверждается направлением в адрес истца письменного уведомления о расторжении договора аренды от <дата обезличена>, подлежат отклонению, поскольку при согласовании условий договора аренды о возможности А. в одностороннем порядке отказаться от его исполнения, истец принял на себя риск неблагоприятных последствий такого расторжения.

Несоблюдение срока уведомления о расторжении договора в данном случае было вызвано угрозой обнаружением грубейших нарушений требований пожарной безопасности, ответственность за нарушение которых несут собственники помещений. Поскольку к моменту разрешения спора по существу срок уведомления о расторжении договора истек, оснований для удовлетворения иска у суда не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194 -199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Райского В. В. об обязании Граурберг В. В., Федорюк С. В. исполнить договор аренды от <дата обезличена> путем предоставления доступа в арендуемое помещение, подписание дополнительного соглашения с единственным арендатором Райским В. В., предоставлении арендных каникул сроком на 2 месяца, продления срока действия договора пропорционально периоду закрытия помещения – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Ленинский районный суд г.Ставрополя в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 11.12.2023.

Судья         Н.В. Суржа