Решение по делу № 2-3808/2018 от 25.06.2018

Дело № 2-3808/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 августа 2018 года                 гор. Щелково Московской области

Щелковский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Торбика А.В., при секретаре судебного заседания Бутовой А.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску Панкратова ФИО6 к ООО «Аркада» о признании даты приема-передачи квартиры недействительной, установлении даты приема- передачи квартиры, признании пунктов Дополнительного соглашения и акта приема - передачи квартиры недействительными, возложении обязанности по оплате жилищно- коммунальных услуг, обязании осуществить перерасчет по оплате жилищно- коммунальных услуг, уменьшении покупной цены квартиры, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов

У С Т А Н О В И Л:

Панкратов Д.В. обратился в суд мотивируя тем, что между истцом и ПКФ «Стройбетон» 09 апреля 2014 года заключен договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома (корпус К-14) по адресу: <адрес>) №.

05 мая 2017 года истцом подписано 3-х стороннее соглашение о передаче функций застройщика, по условиям которого данные функции, а также все права и обязанности по договору переданы ООО «Аркада», объект долевого строительства должен быть передан до 01 октября 2017 года.

Свои финансовые обязательства истец выполнил в полном объеме 22 мая 2014 года.

Фактически квартира была передана истцу 10 февраля 2018 года с многочисленными недостатками.

При передаче квартиру, истцу был представлен на подпись акт приема –передачи квартиры датированный 17 ноября 2017 года. Представитель застройщика ввел истца в заблуждение, сообщив, что это дата составления акта.

В виду острой необходимости в жилом помещении и необходимости регистрации права собственности на квартиру, истец подписал акт приема-передачи квартиры с неверной датой – 17 ноября 2017 года.

Полагая, что действия ответчика по нарушению фактических сроков передачи квартиры, не устранению имевшихся в квартире строительных недостатков, нарушаются права истца, просит суд:

Признать дату приема – передачи квартиры 17 ноября 2017 года недействительным

Определить дату приема-передачи квартиры 10 февраля 2018 года.

Возложить на ООО «Аркада» обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг, содержания и отопления квартиры за период времени с 17 ноября 2017 года по 09 февраля 2018 года

Обязать ООО «МАРС» произвести перерасчет по оплате жилищно-коммунальных услуг, содержания и отопления квартиры за период времени с 17 ноября 2017 года по 31 марта 2018 года с учетом произведенных оплат

Признать п.6 Дополнительного соглашения об освобождении Застройщика от исполнения обязательств по уплате неустойки за нарушение срока передачи квартиры недействительным

Признать п.2 Акта приема – передачи квартиры в части отсутствия претензий к качеству передаваемой квартиры недействительным.

Признать п.5 Акта приема – передачи квартиры в части отсутствия претензий по сроку передачи квартиры недействительным

В связи с неудовлетворительным качеством передаваемой квартиры уменьшить покупную цену квартиры на 3% и взыскать с ответчика 96177 руб. 06 коп.

Взыскать с ответчика неустойку за период времени с 01 октября 2017 года по 09 февраля 2018 года в размере 228582 руб., 08 коп., штраф в размере 114291 руб. 04 коп., компенсацию морального вреда в размере 50000 руб., судебные расходы 191 руб. 02 коп.

В судебном заседании истец Панкратов Д.В. исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Аркада» по доверенности Лазарев С.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, поддержал доводы письменных возражений, согласно которым при передаче прав и обязанностей для завершения строительства жилых домов ЖК «Потапово-1» из ООО «ПКФ Стройбетон» в ООО «Аркада» не был передан полный комплект проектной документации, и в связи с короткими сроками на завершение строительства не было возможности провести предварительную экспертизу передаваемого Объекта. В связи с этим задержка с вводом объекта в эксплуатацию и передаче объекта долевого строительства произошла по вине прежнего застройщика - ООО «ПКФ Стройбетон», строительство жилых домов осуществлялось с нарушением границ земельного участка, нарушением утвержденного проекта планировки территории, возникли проблемы с подключением к инженерным сетям теплоснабжения, водоснабжения и канализации, так как прежний застройщик не выполнил технические условия по подключению к инженерным сетям. Сети были проложены по чужим землям не согласованно с собственником. В ходе завершения строительства выявилось, что въезд в ЖК «Потапово-1» был спроектирован за пределами участка предназначенного для строительства, на частной территории без согласования с собственником этого участка. Для содействия в решении указанных вопросов ООО «Аркада» направлялось письмо Главе Щелковского муниципального района Валову А.В. (исх № 147 от 30.09.2017). В связи с этими нарушениями прежнего Застройщика Заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, по объекту: многоэтажные жилые корпуса (корпуса К-13, К- 14, К-15) в микрорайоне «Потапово-1», было утверждено только 24 октября 2017 г. (распоряжение начальника Главгосстройнадзора Московской области за №), хотя строительство было завершено 18 сентября 2017 года. Также и при подаче документов в Минстрой Московской области ООО «Аркада» из-за отсутствия реквизитов наименования и адресов объектов в Справке о выполнении технических условий, полученной от ООО «ПКФ Стройбетон», а также отсутствия правоустанавливающих документов на земельные участки на которых размещены сети инженерно-технического обеспечения за границами земельного участка № 8 ноября 2017 г. получило уведомление об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое было получено только 17 ноября 2017 года. Акт приема - передачи подписан Истцом 17 ноября 2017 г. В п. 5 этого Акта указано, что Участник полевого строительства претензии не имеет. Участник долевого строительства по сроку передачи квартиры претензий не имеет. Положения данного пункта не противоречат действующему законодательству по вопросам защиты прав потребителей. ООО «Аркада» вместо ООО «ПКФ Стройбетон» добросовестно выполнило обязательства по завершению строительства жилых домов ЖК «Потапово-1».

Представитель третьего лица ООО «МАРС» в судебное заседание не явился, извещался.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что между истцом и ПКФ «Стройбетон» 09 апреля 2014 года заключен договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома (корпус К-14) по адресу: <адрес> №.

05 мая 2017 года истцом подписано 3-х стороннее соглашение о передаче функций застройщика, по условиям которого данные функции, а также все права и обязанности по договору переданы ООО «Аркада», объект долевого строительства должен быть передан до 01 октября 2017 года.

Свои финансовые обязательства истец выполнил в полном объеме 22 мая 2014 года.

Согласно представленного суду акта приема – передачи квартиры объект передан участнику долевого строительства 17.11.2017.(л.д.56).

В силу ст.8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Истец не оспаривал сам факт подписания акта приема – передачи квартиры.

Доводы истца о том, что акт фактически подписан 10 февраля 2018 года какими-либо бесспорными и объективными доказательствами не подтверждены.

На основании изложенного, каких-либо правовых оснований для признания даты приема – передачи квартиры 17 ноября 2017 года недействительным, определения даты приема-передачи квартиры 10 февраля 2018 года суд не усматривает, в связи с чем, исковые требования в данной части удовлетворению не подлежат.

Моментом возникновения обязанности по оплате коммунальных услуг является не момент государственной регистрации права собственности на квартиру, а дата ее фактической передачи по договору долевого участия в строительстве, поскольку обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях, в данном случае - на основании договора участия в долевом строительстве и подписанного акта приема-передачи.

Судом установлено, что квартира передана истцу 17 ноября 2017 года по акту приема – передачи, в связи с чем оснований для возложения на ООО «Аркада» обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг, содержания и отопления квартиры за период времени с 17 ноября 2017 года по 09 февраля 2018 года, а также обязания ООО «МАРС» произвести перерасчет по оплате жилищно-коммунальных услуг, содержания и отопления квартиры за период времени с 17 ноября 2017 года по 31 марта 2018 года с учетом произведенных оплат не имеется. В данной части исковые требования удовлетворению не подлежат.

Частью 1 статьи 7 названного Закона предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с частью 2 указанной статьи, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Суд, оценив представленные доказательства в совокупности по правилам ст.ст.12, 56, 67 ГПК РФ, приходит к выводу о том, что в ходе рассмотрения дела истцом Панкратовым Д.В. не было представлено доказательств, подтверждающих факт наличия в квартире таких недостатков, которые препятствовали бы использованию квартиры по назначению, а также факт несоответствия квартиры условиям договора или требованиям закона.На основании изложенного, требование истца о признании п.2 Акта приема – передачи квартиры в части отсутствия претензий к качеству передаваемой квартиры недействительны, а также об уменьшении покупной цену квартиры на 3% и взыскания с ответчика 96177 руб. 06 коп. удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение, датированное 14 июля 2017 года, в п.5 которого стороны согласовали срок передачи квартиры не позднее 01 октября 2017 года. (л.д.37-38)

В п.6 данного соглашения, стороны согласовали, что застройщик освобождается от обязательств от уплаты неустойки (пени) штрафов за нарушение сроков передачи квартиры, возникшие до заключения дополнительного соглашения.

С учетом достижения согласия между сторонами о сроке передачи квартиры не позднее 01 октября 2017 года суд приходит к выводу, что данный пункт соглашения не нарушает прав истца, в связи с чем оснований для признания п.6 Дополнительного соглашения недействительным не имеется.

В акте приема передачи – квартира от 17 ноября 2017 года в п.5 стороны указали, что считают взаимные обязательства по договору исполненными и не имеют в рамках Договора взаимных претензий, в том числе по сроку передачи квартиры.

Неустойка, предусмотренная за нарушение сроков передачи квартиры уплачивается застройщиком на основании ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ, является установленной законом, в связи с чем, ее размер не может быть уменьшен соглашением сторон или стороны не могут быть освобождены от ее уплаты.

В силу ст.415 ГК РФ обязательство прекращается освобождением кредитором должника от лежащих на нем обязанностей, если это не нарушает прав других лиц в отношении имущества кредитора. Обязательство считается прекращенным с момента получения должником уведомления кредитора о прощении долга, если должник в разумный срок не направит кредитору возражений против прощения долга.

Представленный в материалы дела акт приема – передачи квартиры от 17 ноября 2017 года не содержит сведений о прощении истцом в порядке ст.415 ГК РФ обязательств ответчика по уплате неустойки за нарушение срока передачи квартиры.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что оспариваемый п.5 акта не порождает каких-либо прав, не освобождает от обязательств, в связи с чем, оснований для признания его недействительным не имеется.

Суд признает, что ответчиком была допущена просрочка в передаче объекта долевого участия на 46 календарных дней с 02.10.2017 по 17.11.2018.

В соответствии со ст. 4 Федерального Закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Согласно п.2 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно п.23 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Верховным Судом РФ 04.12.2013г. в случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), - с другой.

С учетом установленных в судебном заседании обстоятельств, суд приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за период времени с 02.10.2017 включительно по 17.11.2017 включительно, в размере 84369 руб. 13 коп. рассчитанной следующим образом: ((3 205 920 Х 28 дней (с 02.10.2017 по 29.10.2017) Х 8,5% Х 1/300))+ (3 205 920 Х 19 дней ( с 30.10.2017 по 17.11.2017) Х 8,25% Х 1/300)).

Оснований для применения ст.333 ГК РФ суд не усматривает, полагая данную сумму соразмерной допущенному ответчику нарушению.

Рассматривая требование о компенсации морального вреда суд приходит к следующему.

Закон N 214-ФЗ не регулирует вопросы компенсации морального вреда, в связи с чем, к данным правоотношениям применяются положения Закона о защите прав потребителей.

В п. 28 Обзора от 04.12.2013, п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" указано, что достаточным условием для удовлетворения иска гражданина - участника долевого строительства о компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав потребителя. Сумма компенсации определяется судом с учетом принципа разумности и справедливости, степени нравственных страданий истцов и вины ответчика, конкретных обстоятельств дела.

Суд признает нарушение ответчиком прав истца, как потребителя, на своевременное получение квартиры, являющейся предметом договора долевого участия.

С учетом принципа разумности и справедливости, а также степени допущенного ответчиком нарушения прав истца, длительности нарушения права, размер компенсации морального вреда, подлежащего взысканию с ответчика за нарушение прав потребителя суд уменьшает до 5000 рублей, полагая данный размер компенсации морального вреда соразмерным допущенному ответчиком нарушению прав потребителя.

Согласно п.6 ст.13 Закона РФ №2300-1 от 07.02.1992 "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Истцом претензия с требованием о выплате неустойки ответчику направлялась. Ответчик до момента вынесения решения суда требования истца не удовлетворены. С учетом присужденных к взысканию сумм с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 44684 руб. 56 коп. (50% от размера взысканной неустойки и компенсации морального вреда, т.е. 50% х (84369 руб. 13 коп + 5000руб.)).

Каких-либо исключительных оснований для уменьшения суммы штрафа суд не усматривает.

В порядке ст.98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в пользу истца понесенные им почтовые расходы в размере 191 руб. 02 коп. (л.д.35,36 пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в размере 49 руб. 62 коп.

В силу ч.1 ст.103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета Щелковского муниципального района Московской области в размере 3031 руб. 07 коп. (84369,13-20000)Х3% +800 руб. + 300 руб.)

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Иск Панкратова ФИО7 к ООО «Аркада» о признании даты приема-передачи квартиры недействительной, установлении даты приема- передачи квартиры, признании пунктов Дополнительного соглашения и акта приема - передачи квартиры недействительными, возложении обязанности по оплате жилищно-коммунальных услуг, обязании осуществить перерасчет по оплате жилищно - коммунальных услуг, уменьшении покупной цены квартиры, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда удовлетворить частично

Взыскать с ООО «Аркада» в пользу Панкратова ФИО8 неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства за период времени с 02 октября 2017 года по 17 ноября 2017 года в размере 84369 руб. 13 коп., штраф размере 44684 руб. 56 коп., компенсацию морального вреда в размере 5000 руб., судебные расходы по оплате почтовой корреспонденции 49 руб. 62 коп., а всего 134182 (сто тридцать четыре тысячи сто восемьдесят два) руб. 48 (сорок восемь) коп.

В удовлетворении иска Панкратова ФИО9 к ООО «Аркада» о признании даты приема-передачи квартиры 17 ноября 2017 года недействительной, определении даты приема-передачи квартиры 10 февраля 2018 года, возложении на ООО «Аркада» обязанности по оплате жилищно- коммунальных услуг, содержание и отопление квартиры по адресу: <адрес> за период времени с 17 ноября 2017 года по 09 февраля 2018 года, обязании ООО «МАРС» произвести перерасчет по оплате жилищно-коммунальных услуг содержание и отопление квартиры по адресу: <адрес>

<адрес> за период времени с 17 ноября 2017 года по 31 марта 2018 года с учетом произведенных оплат, признании п.6 Дополнительного соглашения, п.п. 2,5 Акта приема -передачи квартиры, уменьшении покупной цены квартиры на 3 % и взыскания денежных средств, а также взыскания неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов в большем размере отказать.

Взыскать с ООО «Аркада» в доход бюджета Щелковского муниципального района Московской области государственную пошлину в размере 3031 руб. 07 коп.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Щелковский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме

Судья                             А.В. Торбик