Решение от 09.06.2020 по делу № 3а-13/2020 от 27.12.2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

УИД:<...>

дело № 3а-13/2020

09 июня 2020 г.                                                                           г. Улан-Удэ

    Верховный Суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Раднаевой Т.Н., при секретареСвистунове А.И., помощнике Антоновой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Пьянникова Н.Д. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, Правительству Республики Бурятия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

                        У С Т А Н О В И Л :

Обращаясь в суд, Пьянников Н.Д. с учетом уточнения иска, просил установить кадастровую стоимость в отношении следующих земельных участков, в размере их рыночной стоимости:

- земельного участка с кадастровым номером 03:24:033835:86, ... в размере 1 609000 руб. по состоянию на 1 января 2015 года вместо действующей стоимости 5332810 руб.

- земельного участка, площадью 2400 кв.м., с кадастровым номером 03:06:000000:12672, <...> в размере 535000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года вместо 2740776 рублей.

- земельного участка, площадью 3924 кв.м., с кадастровым номером 03:16:510107:64, <...> в размере 687000 рублей вместо 6381836 руб. 64 коп.

Требования основаны на том, что кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на указанную дату значительно превышала их рыночную стоимость, что влечет за собой увеличение налоговой базы по земельному налогу.

В судебное заседание административный истец Пьянников Н.Д. и ее представитель по доверенности Лобыкин С.В. не явились, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представители Правительства РБ, Управления Росреестра по РБ, администрации г. Улан-Удэ, администрации МО «Прибайкальский район», администрации МО СП «Илькинское», ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», будучи надлежаще извещёнными о дате слушания дела, в судебной заседание не явились. Просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

            Поскольку явка указанных лиц не признана судом обязательной, на основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ, дело рассмотрено в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административный иск Пьянникова Н.Д. подлежит удовлетворению.

    Как следует из материалов дела, Пьянников Н.Д. является собственником указанных выше земельных участков.

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости от 26 ноября 2019 года (л.д. 8-11) земельный участок с кадастровым номером 03:24:033835:86, площадью 1000 кв.м., <...> принадлежит на праве собственности Пьянникову Н.Д. с 07 мая 2018 года. По состоянию на 01 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка определена в сумме 5332810 руб.

Из выписки единого государственного реестра недвижимости от 26 ноября 2019 года (л.д. 12-15) следует, что земельный участок с кадастровым номером 03:16:510107:64, площадью 3924 кв.м., <...> принадлежит на праве собственности Пьянникову Н.Д. с 03 августа 2009 года. По состоянию на 01 января 2014 года кадастровая стоимость земельного участка определена в сумме 6381836,64 руб.

Из выписки единого государственного реестра недвижимости от 26 ноября 2019 года (л.д. 19-21) следует, что земельный участок с кадастровым номером 03:06:000000:12672, площадью 2400 кв.м., <...>, принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования Пьянникову Н.Д. с 11 мая 2000 года.По состоянию на 01 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка определена в сумме 2740776 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 03:06:000000:12672,в <...> земельного участка с кадастровым номером 03:24:033835:86 в <...> установлена постановлением Правительства РБ № 2 от 13 января 2016г., является действующей, определена по состоянию на 1 января 2015 г., сведения о ней содержатся в государственном кадастре недвижимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером03:16:510107:64,вв. с. <...> установлена постановлением Правительства РБ № 588 от 26 ноября 2014 г., является действующей, определена по состоянию на 01 января 2014 г., сведения о ней содержатся в государственном кадастре недвижимости.

    В обоснование необходимости судебной защиты своих прав заявитель ссылается на то, что поскольку кадастровая стоимость названных земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость, нарушаются праваПьянникова Н.Д., как плательщика земельного налога.

          В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата.

          Согласно п. 5 этой же статьи для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

           Как предусмотрено п. 2 ст. 66 ЗК РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи.

           Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

           Вместе с тем, пунктом 3 этой же статьи Земельного кодекса РФ установлено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

           Статьей 24.18. Федерального закона от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее Закон № 135-ФЗ) также предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

    В соответствии с абзацем 5 статьи 24.20 этого же Закона в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

    Абзацем 4 п. 1.1 ст. 391 Налогового кодекса РФ установлено, что в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлены отчеты об оценке № 41/19-РБ от 05 декабря 2019 года (земельный участок в г<...>), № 43/19-РБ от 18 декабря (земельный участок в с. <...>), № 46/19-РБ от 05 декабря 2019 года (земельный участок в п. <...>), выполненные ООО «Агентство оценки собственности».

Оценщик Толстикова Е.Ю. на дату проведения оценки состояла в СРОО «Экспертный совет», имела полис страховой ответственности (от 05.04.2019 г. № <...>, выданный ООО СК «Гелиос»), а также квалификационный аттестат в области оценочной деятельности.

Из отчета № 46/19-РБот 05 декабря 2019 года (земельный участок с кадастровым номером 03:06:000000:12672 в п. <...>), следует, что оценщик исследовал социально-географическое положение п. <...>, провел анализ рынка объекта оценки, а также цены предложений на продажу земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.Для сравнения использовались данные за период с 01 января 2014 г. по 01 января 2015г. в Республике Бурятия.

Оценщик использовал информацию периодических изданий СМИ «Все для вас», «Из рук в руки», с данные сайтов: http:/uurielt.ru/, www.uukamelot.ru. Ulan-ude.etagi.com.

В соответствии с п. 13 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 297 от 20 мая 2015г. оценщик при проведении оценки использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж. При этом в соответствии с приведенным ФСО № 1 (п. 11), отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке подробно мотивирован им в отчете.

Применяя сравнительный подход, оценщик выбрал 4 аналога земельному участку с кадастровым номером 03:06:000000:12672в Республике Бурятия.

Местоположение и площадь, возможность подключения коммуникаций выбранных аналогов сопоставима с характеристиками объекта оценки.

При проведении оценочных работ произведена корректировка на имущественные права – 26,58 % (аналог 4); условия рынка (на торг) – 14%; корректировка на местоположение – 20,4% (объект-аналог 1), 41,90 % (объект –аналог 2,3), 35,80% ( объект-аналог 4); корректировка на масштаб – 4% (аналог 1,3), 8 % (аналог 2,4).

При расчете весового коэффициента оцениваемого земельного участка скорректированная средневзвешенная стоимость 1 кв.м. объекта оценки составила 223 руб./м2.

По результатам оценки путем сравнительногоподхода оценщик пришел к выводу о том, что стоимость земельного участка составляет 535 000 руб.

Оснований не согласиться с указанным отчетом об оценке у суда нет, так как оно не содержит в себе каких-либо неясностей и противоречий, суд также находит его соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998г. «Об оценочной деятельности в РФ».

Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельного участка, определенной оценщиком в указанном отчете, административными ответчиками и заинтересованными лицами, несмотря на разъяснение им соответствующих прав и обязанностей, в соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ не представлено.

Доводы Управления Росреестра о том, что объекты-аналоги 1,3 не соответствуют по площадным характеристикам, так как предельный минимальный размер земельного участка, предназначенного для размещения АЗС, составляет 0,1 га, основанием для признания отчета недостоверным не являются, поскольку оценщиком при расчете рыночной стоимости произведена корректировка объектов-аналогов на масштаб.

В ходе рассмотрения административного дела с учетом мнения сторон назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельных участков с кадастровым номером 03:24:033835:86 в г. <...>, земельного участка с кадастровым номером 03:16:510107:64 в <...>

20 мая 2020 года заключение эксперта № 02/05-20 от 11 мая 2020 года поступило в Верховный суд республики.

По результатам проведенной оценки эксперт Битуев Ю.В. пришел к выводу о том, что отчет № 41/19-РБ от 05 декабря 2019 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером 03:24:033835:86 в <...> соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, отчет № 43/19-РБ от 18 декабря 2019 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером03:16:510107:64 в <...> требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности не соответствует, поскольку оценщиком допущено нарушение требований ст. 11 ФЗ-135, п. 5 ФСО № 3.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 03:24:033835:86 в г. <...> определена экспертом – 1 609 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 03:16:510107:64 в <...> – 687 000 руб.

Оснований не согласиться с заключением эксперта у суда не имеется.

    В экспертном заключении приведены допущения и ограничения, сделанные в процессе работы, указаны источники использованной информации, проведен анализ собранной информации, проанализирован рынок продажи земельных участков коммерческого назначения под АЗС, СТО, придорожный сервис – наиболее приближенные по виду разрешенного использования к объекту оценки.

Эксперт Битуев Ю.В. на дату проведения экспертизы являлся членом Союза «Финансово-экономических судебных экспертиз», членом Экспертного совета Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» (включен в реестр оценщиков 10 ноября 2010 года регистрационный номер 196), имел диплом, подтверждающий квалификацию судебного эксперта в области судебных оценочных экспертиз.

Из заключения эксперта следует, что эксперт исследовал социально-географическое положение г. <...> провел анализ рынка объектов оценки, а также цены предложений на продажу земельных участков коммерческого назначения под АЗС, СТО, придорожный сервис – наиболее приближенные по виду разрешенного использования к объекту оценки

Для сравнения использовались данные за период с 2011-2014 гг. в отношении земельного участка с кадастровым номером 03:16:510107:64 в <...>, за период 2014 гг. - земельного участка с кадастровым номером 03:24:033835:86 в <...>. Информацию об объектах недвижимости эксперт использовал из газет: «Толстяк», «Все для вас», «Из рук в руки», с сайта архивов объявлений: Avito/https://ruads.org/, http://uurielt.ru.

В соответствии с п. 13 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 297 от 20 мая 2015г. эксперт при проведении оценки использовал сравнительный подход методом сравнительного анализа продаж. Выбор способа определения рыночной стоимостиэкспертом обусловлен наличием доступной достоверной и достаточной для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Рынок продаж земельных участков существует, имеется необходимая информация в СМИ о сделках и/или ценах предложений на продажу земельных участков.

При этом в соответствии с приведенным ФСО № 1 (п. 11), отказ от использования затратного и доходного подходов к оценке подробно мотивирован им в отчете.

Так, экспертом постановлено о том, что затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельных участков, кроме того, он не был использован в силу целей и назначения оценки, а также невыполнения условий применения данного подхода в соответствии со ст. 23 ФСО № 1, так как земля не может быть воспроизведена физически. Отказ от доходного подхода экспертом обусловлен слабым развитием рынка аренды земельных участков в Республике Бурятия. Информация о сдаче в аренду земельных участков под коммерческое использование и рыночных арендных ставках в СМИ практически отсутствует, ее недостаточно для обоснованного расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка с использованием данных о величине рыночной земельной ренты.

В заключении эксперта проанализированы факты купли-продажи, предложения на продажу объектов недвижимости (земельные участки коммерческого назначения под строительство АЗС, СТО, придорожный сервис) по состоянию на дату проведения исследования. В качестве ценообразующих факторов (объектов сравнения) рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования.

Применяя сравнительный подход методом сравнительного анализа продаж, эксперт выбрал 3 объекта-аналога по отношению к земельному участку в с. <...>, и 4 объекта-аналога к земельному участку в г. <...>

Местоположение, площадь, инженерное обеспечение выбранных аналогов сопоставима с характеристиками объекта оценки.

         При проведении оценочных работ по земельному участку с кадастровым номером 03:16:510107:64, адрес (местоположение): местоположение ... произведена корректировка на передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав – 26,58 % (аналог 1); корректировка на дату продажи – 5,10% (аналог 1), 5,46 (аналог 2), 17,36 (аналог 3); корректировка на торг – 14 % (аналоги 1,2,3); корректировка на местоположение – 41,89 % (аналоги 1,2,3); корректировка на масштаб – 8 % (аналог 1)

При расчете весового коэффициента оцениваемого земельного участка скорректированная средневзвешенная стоимость 1 кв.м. объекта оценки составила 175 руб.

         По результатам оценки оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 03:16:510107:64по состоянию на 1 января 2014 г. составляет 687 000 руб.

При проведении оценочных работ по земельному участку с кадастровым номером 03:24:033835:86, адрес (местоположение) <...> произведена корректировка на передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав – 26,58 % (аналог 1,4);корректировка на торг – 14 % (аналоги 1,2,3,4).

При расчете весового коэффициента оцениваемого земельного участка скорректированная средневзвешенная стоимость 1 кв.м. объекта оценки составила 1609руб.

По результатам оценки оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 03:24:033835:86по состоянию на 1 января 2015 г. составляет 1 609 000 руб.

Экспертное заключение не содержит в себе каких-либо неясностей и противоречий, соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998г. «Об оценочной деятельности в РФ», в связи с чем, у суда нет оснований не согласиться с выводами эксперта о рыночной стоимости недвижимого имущества.

     Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельных участков, определенной экспертом, административными ответчиками и заинтересованными лицами, несмотря на разъяснение им соответствующих прав и обязанностей, в соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ не представлено.

    Руководствуясь перечисленными выше правовыми нормами, принимая во внимание фактические обстоятельства дела, позиции сторон, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении заявления Пьянникова Н.Д. и приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 03:24:033835:86по состоянию на 1 января 2015 г. составляет 1 609 000 руб., земельного участка с кадастровым номером03:16:510107:64по состоянию на 1 января 2014 г. составляет 687 000 руб.,земельного участка с кадастровым номером 03:06:000000:12672 по состоянию на 1 января 2015 годав размере 535000 рублей.

    Оснований для принятия в качестве доказательств рыночной стоимости приведенных выше двух земельных участков отчетов об их оценке, представленных истцом при подаче иска, суд не находит по причине выводов содержащихся в заключении судебной экспертизы об иной рыночной стоимости спорных объектов и уточнения требований административным истцом.

В соответствии с п. 25 приведенного выше постановления Пленума в резолютивной части решения суда должна быть указана дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Из материалов дела видно, что в суд административный истец обратился с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости участка 27 декабря 2019 г.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

           ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 27 ░░░░░░░ 2019░., ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░:

- ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 03:24:033835:86, ░░░░░░░░ 1000 ░░.░., <...> ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01 ░░░░░░ 2015 ░░░░ ░ ░░░░░░░ 1 609 000 ░░░.

- ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 03:16:510107:64, ░░░░░░░░ 3924 ░░.░., <...>,░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01 ░░░░░░ 2014 ░░░░ ░ ░░░░░░░ 687 000 ░░░

- ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 03:06:000000:12672, ░░░░░░░░ 2400 ░░.░., <...>░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01 ░░░░░░ 2015 ░░░░ ░ ░░░░░░░ 535000 ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

       ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░                                               ░.░. ░░░░░░░░