Решение по делу № 2-4271/2017 от 17.07.2017

Дело № 2-4271/17                                              30 ноября 2017 года

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Смольнинский районный суд города Санкт-Петербурга

в составе:

председательствующего судьи Заплатиной А.В.,

при секретаре Константиновой А.А.,

            рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дружининой М.А. к ООО «Банкет Сервис» о признании договора купли- продажи недействительным, взыскании денежных средств и судебных расходов,

установил:

Истец обратился в суд с указанными исковыми требованиями.

В обоснование заявленных требований указал, что 20 августа 2016 года между ним и ООО «Банкет Сервис» в простой письменной форме заключен договор купли- продажи права аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт- Петербург, ул. 4-ая Советская, д. 43 А, пом. 1Н, площадью 165, 1 кв.м. для использования под цель размещения банкетного зала. Объект считается переданным покупателю с момента подписания передаточного акта и фактической передачи имущества покупателю. Договор действует до полного выполнения сторонами взятых на себя обязательств по нему.

Обязательства по оплате договора купли- продаже права аренды на сумму 1 000 000 рублей истцом были исполнены.

Однако несмотря на это обязательства о передаче права аренды свободного от прав третьих лиц продавцом не исполнены. Истцу стало известно, что нежилое помещение принадлежит на праве собственности ФИО1, согласие которого на передачу права аренды получено не было. Более того, решением Смольнинского районного суда от 15.06.2017 года по делу №2-2704/2017 удовлетворены требования ФИО1 о расторжении договора аренды от 01.12.2014 года и взыскании с ООО «Банкет Сервис» задолженности по арендным платежам.

С учетом изложенного, ответчик в обход волеизъявления собственника помещения ФИО1 без его согласия на это продал право субаренды при этом не определив сроки этой субаренды, что является существенными условиями, а поэтому договор является недействительным.

Без изменения основания исковых требований истец уточнил их в порядке ст. 39 ГПК РФ и просит:

Признать сделку договора купли- продажи права аренды от 20.08.2016 года недействительной;

Применить последствия недействительности ничтожной сделки путем взыскания с ответчика денежных средств в размере 1 000 000 рублей;

Взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины в размере 16 700 рублей.

Истец и его представитель в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, истец просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик и третье лицо в судебное заседание не явились, извещались судом по известным адресам, что к положительным результатам не привело, корреспонденция возращена в суд без получения.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в порядке ст. 165.1. ГК РФ и ст. 167 ГПК РФ в отсутствие сторон и третьего лица.

Суд, изучив материалы дела и исследовав представленные доказательства, приходит к следующему.

Разрешая заявленные требования судом установлено, что 20 августа 2016 года между Дружиной М.А. и ООО «Банкет Сервис» в простой письменной форме заключен договор купли - продажи права аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт- Петербург, ул. 4-ая Советская, д. 43 А, пом. 1Н, площадью 165, 1 кв.м. для использования под цель размещения банкетного зала. Объект считается переданным покупателю с момента подписания передаточного акта и фактической передачи имущества покупателю. Договор действует до полного выполнения сторонами взятых на себя обязательств по нему. Обязательства по оплате договора купли- продаже права аренды на сумму 1 000 000 рублей истцом были исполнены.

Однако заключению данного договора предшествовало заключение 01 декабря 2014 года между ФИО1 и ООО «Банкет Сервис» в простой письменной форме    договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт- Петербург, ул. 4-ая Советская, д. 43 А, пом. 1Н, площадью 165, 1 кв.м. для использования под цель размещения банкетного зала. Дополнительным соглашением к договору аренды продлен срок аренды на период с 01.11.2015 по 01.10.2016 года. Оплата аренды производится из расчета 1 000 рублей за кв.м. нежилого помещения.

Право собственности ФИО1 на нежилое помещение подтверждается свидетельством о регистрации права от 23.10.2014 (л.д.20).

По акту приема – передачи нежилое помещение было передано собственником помещения ФИО1 в пользование арендатора ООО «Банкет Сервис», - 01.12.2014 года (л.д.19).

В силу п. 4.3. договора аренды, в случае, если после истечения срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с положениями раздела 8 договора аренды, арендодатель имеет право требовать расторжения договора при пропуске арендатором сроков внесения арендной платы.

Решением Смольнинского районного суда Санкт- Петербурга от 15 июня 2017 года установлено, что с момента заключения договора аренды ООО «Банкет Сервис» не внесено ни одного платежа в счет исполнения обязательств арендатором.

Общая сумма задолженности, которая подлежала взысканию составила 3 630 000 рублей.

Решение суда не обжаловалось и вступило в законную силу.

Суд оценивая правоотношения сторон в рамках заявленного спора, приходит к выводу, что у истца имелось намерение купить право аренды, а не субаренды в порядке ч. 2 ст. 615 ГК РФ.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Стоимость объекта права аренды согласно договора п. 3.1 составила 1 00 0000 рублей. (17.08.2016 года истец внесла задаток в размере 100 000 рублей).

Денежные средства в размере 1 000000 рублей Дружинина М.А. передала лично генеральному директору ООО «БАНКЕТ СЕРВИС» ФИО2, что подтверждается распиской от 20.08.2016 года заверенной подписью генерального директора и печатью организации и предварительным договором купли- продажи объекта о задатке от 17 августа 2016 года, по которому в момент подписания предварительного договора передан задаток в размере 100 000 рублей (л.д.19).

Факт оплаты по договору ответчиком не оспорен. Истцом при подписании предварительного договора внесен задаток в размере 100 000 рублей и оставшаяся сумма по договору в размере 900 000 рублей. При этом учитывая отсутствие оговорённой в предварительном договоре расписки о получении денежных средств, суд приходит к выводу, что расписка составлялась единожды и содержит в себе доказательства передачи всей суммы по договору.

Однако, в соответствии с договором аренды нежилого помещения от 01.12.2014 года ФИО1 предоставляет во временное владение и пользование ООО «БАНКЕТ СЕРВИС» (арендатор) нежилое помещение по адресу: г. Санкт-Петербург, 4-ая Советская улица д. 43 литер А, пом. 1Н.

В нарушение п. 3.3 договора от 01.12.2014 года ООО «БАНКЕТ СЕРВИС» не уведомив собственника нежилого помещения, без его письменного согласия передал в собственность Дружининой М.А. объект по адресу: г. Санкт-Петербург, 4-ая Советская улица д. 43 литер А, пом. 1Н.

При этом продавец в п. 2.7, 2.8 договора от 20.08.2016 года заверил покупателя, что все имущество переданное истцу не является предметом залога, прав, претензий и требований третьих лиц.

Как указано ранее, истцу 23.09.2016 года стало известно, что у ООО «БАНКЕТ СЕРВИС» имеется задолженность по арендной плате и коммунальным платежам по договору аренды нежилого помещения от 01.12.2014 года, и со стороны собственника ФИО1 выставлены соответствующие требования.

Таким образом, суд приходит к выводу, ООО «Банкет Сервис» с нарушением требований закона фактически заключил договор субаренды с Дружининой М.А., а не как намеревалась истец договор перехода прав арендатора, не известив об этом собственника нежилого помещения, не согласовав срок действия договора субаренды, предмет договора, не сообщив о наличии задолженности по арендным платежам.

По смыслу ст. 10 ч. 5 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Указанные принципы закрепляют добросовестность и разумность действие сторон, их соответствие действительному смыслу заключаемого соглашения, справедливость условий заключенной ими сделки; то, что стороны действуют по отношению друг к другу, основываясь на началах равенства и автономии воли, и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах Участники гражданского оборота, являясь субъектами отношений по сделке, несут риск наступления неблагоприятных последствий, если не имеется законных оснований к недействительности сделки.

Как разъяснено в п. п. 7, 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ" если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Суд, оценивая действия ответчика, приходит к выводу о его недобросовестности и не доведению существенной информации о действительном собственнике объекта передаваемого фактически в субаренду и о наличии задолженности у арендатора по арендным платежам.

Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в статье 10 ГК РФ, в связи с чем такая сделка должна быть признана недействительной в соответствии со статьей 10 и пунктом 2 статьи 168 ГК РФ.

Согласно ст. 12 ГК РФ одними из способов защиты гражданских прав являются признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

По смыслу п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Таким образом, исходя из вышеизложенных норм права, денежные средства, оплаченные в качестве обеспечения сделки, подлежат возврату истцу в размере 1 000 000 рублей.

В порядке ст. 98 ГПК РФ c ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 13 200 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 193-199, 321 ГПК РФ, суд

решил:

признать недействительным договор купли – продажи объекта от 20 августа 2016 года между ООО «Банкет Сервис» и Дружининой М.А. и применить последствия недействительности сделки путем возврата ООО «Банкет Сервис» оплаченной Дружининой М.А. стоимости по договору в размере 1 000 000 рублей, взыскать ООО «Банкет - Сервис» в пользу Дружининой М.А. расходы по уплате государственной пошлины за подачу искового заявления в суд в размере 13 200 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме, в Санкт-Петербургский городской суд, через Смольнинский районный суд города Санкт- Петербурга

Судья: