Решение по делу № 3а-80/2021 от 25.12.2020

УИД 61OS0000-01-2020-000595-79

ДЕЛО № 3а-80/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 мая 2021 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе

председательствующего Шикуля Е.В.

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению Фаргера Сергея Викторовича, Козина Игоря Владимировича об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Фаргер С.В., Козин И.В. обратились в суд с административным исковым заявлением, в котором просят установить кадастровую стоимость равной рыночной земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 13669 кв.м, адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 25 ноября 2019 года в размере 44 082 525 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что административные истцы являются собственниками нежилых зданий, расположенных на земельном участке по указанному адресу. С учетом утвержденных результатов государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка составляет 142 284 585,01 руб., что значительно выше его рыночной стоимости. В соответствии с Постановлением Правительства Ростовской области № 729 от 18 августа 2020 года оплата аренды (неосновательного обогащения) производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 КАС Российской Федерации, административные истцы просят суд установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 25 ноября 2019 года равной его рыночной стоимости в сумме 74 209 000 руб., определенной по итогам судебной оценочной экспертизы.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц – Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, Иванова И.С., Заржецкая И.Д., ООО «Ростовские тепловые сети».

От представителя административных истцов по доверенностям Селезнева Е.О. поступило ходатайство об уточнении исковых требований в соответствии с результатами проведенной по делу судебной оценочной экспертизой.

От представителя Правительства Ростовской области по доверенности Самсоновой В.Н. поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя Правительства Ростовской области, в котором представитель административного ответчика также выразил согласие с результатами судебной оценочной экспертизы.

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области в отзыве на административное исковое заявление указало на несогласие с привлечением его в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области.

ООО «Ростовские тепловые сети» в отзыве на административное исковое заявление указало, что Общество не возражает против удовлетворения заявленных требований. От представителя ООО «Ростовские тепловые сети» по доверенности Шаруновой А.А. поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя заинтересованного лица.

Также в суд поступило ходатайство от административных истцов Фаргера С.В., Козина И.В., заинтересованных лиц Ивановой И.С., Заржецкой И.Д., представителя административных истцов по доверенностям Селезнева Е.О. о рассмотрении дела в их отсутствие и согласии с результатами судебной оценочной экспертизы.

От Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области отзывы, ходатайства в суд не поступали. Согласно пояснениям, данным в предварительном судебном заседании представителем Минимущества Ростовской области по доверенности Бончевым И.И., Минимущество Ростовской области просит отказать суд в удовлетворении заявленных требований.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 КАС Российской Федерации, судом в судебном заседании, назначенном на 30 апреля 2021 года, принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2020 N 42 "О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства").

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно разъяснений, данных в абзаце 8 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Действующие результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 по состоянию на 1 января 2014 года.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что правообладателем земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 13669 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование –объекты гаражного назначения; объекты придорожного сервиса (автозаправочные станции (бензиновые, газовые); автомобильные мойки и прачечные для автомобильных принадлежностей, мастерские, предназначенные для ремонта и обслуживания автомобилей, и прочие объекты придорожного сервиса); склады (сооружения, имеющие назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов); производственная деятельность (производственное здание, сооружение производственного назначения), для размещения объектов, характерных для населенных пунктов, адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, является субъект Российской Федерации - Ростовская область.

Кадастровая стоимость земельного участка определена в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ, по состоянию на 25 ноября 2019 года в сумме 142 284 585,01 руб.

Собственниками зданий, расположенных на указанном земельном участке, являются Фаргер С.В., Козин И.В., Иванова И.С., Заржецкая И.Д. В границах земельного участка также проходит тепловая сеть ООО «Ростовские тепловые сети» - участок тепломагистрали № 1.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права административных истцов, поскольку оплата аренды (неосновательного обогащения) производится исходя из кадастровой стоимости.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административных истцах.

В обоснование заявленных требований административными истцами был представлен отчет об оценке АО «Приазовский Центр Смет и Оценки» №825/10-2020. Оценщиком ФИО1 сделан вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка на 25 ноября 2019 года составляет 44 082 525 руб.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС Российской Федерации).

Суд, учитывая наличие ходатайства Правительства Ростовской области о назначении оценочной экспертизы, заявленному в связи с возражениями относительно выводов о рыночной стоимости земельного участка, содержащихся в отчете об оценке, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводом оценщика о рыночной стоимости земельного участка, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную оценочную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 25 ноября 2019 года с учетом его индивидуальных особенностей. Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО2

Согласно заключению эксперта №920-Э/2021 от 9 апреля 2021 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 25 ноября 2019 года с учетом его индивидуальных особенностей составляет 74 209 000 рублей.

Возражений, замечаний относительно выводов эксперта от лиц, участвующих в деле, не поступило.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС Российской Федерации, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Из заключения следует, что определённая в нём итоговая рыночная стоимость объекта экспертизы не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок земельных участков в г. Ростове-на-Дону, для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв.м. земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

Оценка объекта экспертизы произведена с учётом его количественных и качественных характеристик; по выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок.

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. Расчёты, проведённые в рамках используемого экспертом сравнительного подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта исследования по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено.

При таких обстоятельствах суд, проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и учитывая, что административные истцы уточнили заявленные требования в соответствии с заключением эксперта, а также учитывая отсутствие возражений Правительства Ростовской области относительно выводов эксперта, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно указанному заключению.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Принятое по административному делу решение сводится к реализации в судебном порядке права административных истцов на приведение кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик объекта.

Незаконные и необоснованные действия административных ответчиков при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки, внесении показателей в реестр недвижимости не устанавливались.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (47,8 %), с учетом индивидуальных характеристик объекта оценки, в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости.

Право административных истцов на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривались. Первичные возражения Правительства Ростовской области, касающиеся обоснованности отчета об оценке, являлись правомерными. В результате проведения судебной оценочной экспертизы установлено, что отчёт об оценке оспаривался обоснованно.

Таким образом, поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административных истцов, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административных истцов административными ответчиками, и установление кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административных истцов.

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости оказания услуг в сумме 40 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административных истцов.

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 13669 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование –объекты гаражного назначения; объекты придорожного сервиса (автозаправочные станции (бензиновые, газовые); автомобильные мойки и прачечные для автомобильных принадлежностей, мастерские, предназначенные для ремонта и обслуживания автомобилей, и прочие объекты придорожного сервиса); склады (сооружения, имеющие назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов); производственная деятельность (производственное здание, сооружение производственного назначения), для размещения объектов, характерных для населенных пунктов, адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной стоимости по состоянию на 25 ноября 2019 года в размере 74 209 000 рублей.

Судебные расходы возложить на административных истцов.

Взыскать с Фаргера Сергея Викторовича, Козина Игоря Владимировича в равных долях в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 40 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения.

Судья Е.В. Шикуля