Решение от 12.10.2022 по делу № 2-1255/2022 от 27.05.2022

Дело № 2-1255/2022

(УИД61RS0020-01-2022-001539-74)

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

12 октября 2022 года г. Новошахтинск

Новошахтинский районный суд Ростовской области

в составе:

председательствующего судьи Горбань И.А.,

при секретаре Заярской Н.Г.,

с участием:

представителя истца – Фисенко Е.А., действующего на основании нотариально удостоверенной доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1255/2022 по иску Ибрагимова М.Р. к Администрации Родионово-Несветайского района Ростовской области о государственной регистрации перехода права собственности, третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области,

У С Т А Н О В И Л:

    Истец, в лице представителя по доверенности Фисенко Е.А., обратился в суд с исковым заявлением, в котором после изменения исковых требований просит вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к нему на нежилые здания: свинарника-маточника площадью 925,1 кв.м., кадастровый №, местоположение: <адрес>, 50 метров на север; коровника площадью 1018 кв.м., кадастровый №, местоположение: <адрес> на основании договора купли-продажи от 21.04.2008, заключённого между ним - Ибрагимовым М.Р. и ЗАО «Родина».

В обоснование своих требований истец, в лице представителя по доверенности Фисенко Е.А. указал, что 10.04.2006 между Ибрагимовым М.Р., и ЗАО «Родина», был заключён договор аренды животноводческих помещений - свинарников и коровников (всего 6 зданий), расположенных возле <адрес>. Согласно п. 2.1. указанного договора ЗАО «Родина» передало ему вышеозначенные нежилые здания в аренду сроком на 3 года с последующим правом выкупа. 21.04.2008 между Ибрагимовым М.Р., и ЗАО «Родина» был заключён договор купли-продажи здания свинарника-маточника, площадью 925,1 кв.м., здания коровника площадью 18 кв.м. и других нежилых 4 зданий, расположенных возле <адрес>. Истец со своей стороны все условия договора купли-продажи от 21.04.2008 выполнил - принял в свою собственность 6 нежилых зданий (животноводческих помещений) внёс в кассу ЗАО «Родина» денежные средства (покупную стоимость) в размере 1100000 рублей, что подтверждается платёжным поручением и квитанциями к приходным кассовым ордерам, а также доказательством того, что ему указанные здания были продавцом переданы в собственность и он является с 21.04.2008 правообладателем этих зданий, является приговор Новошахтинского районного суда Ростовской области от 12.08.2016 по уголовному делу №, которым он, как собственник вышеуказанного недвижимого имущества, был признан потерпевшим по уголовному делу. ЗАО «Родина» со своей стороны условия договора купли-продажи нежилых зданий (животноводческих помещений) от 21.04.2008 выполнило не в полном объёме, а именно - не предоставило ему документы о постановке отчуждённых зданий на государственный кадастровый учёт, уклонялось от явки и подачи заявления в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о переходе права собственности на вышеуказанную недвижимость. В впоследствии, 12.08.2011 ЗАО «Родина» прекратило свою деятельность (было ликвидировано) вследствие банкротства, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ. Таким образом, он не имеет возможности осуществить государственную регистрацию приобретённых объектов недвижимости на своё имя кроме как в судебном порядке. Согласно письма начальника Родионово - Несветайского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области от 30.05.2017 № 17.17- 0240 ему было рекомендовано обратиться в суд с иском о признании права собственности на приобретённые им по договору купли-продажи от 21.04.2008 объекты недвижимости. За более чем 10 лет, прошедших со дня заключения договора купли-продажи, 4 из 6 приобретённых им нежилых зданий (животноводческих помещений) пришли в негодность, а именно - были разобраны (демонтированы) им вследствие их аварийного состояния. В 2012-2018 годах им за свой счёт была осуществлена постановка на государственный кадастровый учёт двух оставшихся (сохранившихся в удовлетворительном состоянии) нежилых зданий, что подтверждается выписками из ЕГРН. Таким образом, в настоящее время он на основании договора купли-продажи от 21.04.2008 года является правообладателем двух спорных нежилых зданий. Оба вышеуказанных нежилых здания расположены на земельном участке площадью 286619 кв.м.. кадастровый №, по адресу: <адрес>, участок находится примерно в 100 метрах по направлению на северо-восток от ориентира земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>; что подтверждается выпиской из ЕГРН. Указанный земельный участок образован из земель, государственная собственность, на которые не разграничена, находящихся в распоряжении органа местного самоуправления, а именно: Администрации Родионово-Несветайского района, что отражено в графе «особые отметки» в обозначенной выписке из ЕГРН.

Определением Новошахтинского районного суда Ростовской области от 17.08.2022 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, согласно заявлению просил дело рассмотреть в его отсутствие с участием его представителя.

Дело рассмотрено в отсутствие истца в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца – Фисенко Е.А. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме и просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика Администрации г.Новошахтинска в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (часть 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму части 1 статьи 556 названного Кодекса в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.В силу приведенных норм права по иску о государственной регистрации перехода права собственности в предмет доказывания входит установление основания приобретения права собственности приобретателем недвижимого имущества, исполнения сторонами договора купли-продажи и факта уклонения другой стороны от регистрации перехода права собственности. Удовлетворение в порядке статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации требований о государственной регистрации перехода права означает установление и проверку судом наличия права у продавца имущества и наличия законных оснований для перехода соответствующего права к покупателю (проверку действительности сделки).

Как установлено судом и следует из материалов дела, 21.04.2008 между ЗАО «Родина» (продавец) и Ибрагимовым М.Р. был заключен договор купли-продажи здания свинарника -маточника № 1, площадью 1160,3 кв.м, здание свинарника-маточника № 2, площадью 925,1 кв.м., здания свинарника-откормочника, площадью 1986,5 кв.м., здания двух коровников с молочным блоком, площадью 3658,7 кв.м., здание коровника, площадью 1111,9 кв.м., здания зернохранилища площадью 1710,0 кв.м., адрес объектов: Россия, <адрес>

Согласно п.2.1, п.2.2 сумма договора 1100000 руб. 00 коп. Расчеты по данному договору производятся путем перечисления денежных средств в сумме 630000 руб. 00 коп. в том числе НДС на расчетный счет ЗАО «Родина» и внесения денежных средств в кассу ЗАО «Родина» в сумме 470000 руб. в том числе НДС.

Приобретенное имущество оплачено покупателем в полном объеме. Указанное обстоятельство подтверждается представленной в материалы дела платежным поручением № от 14.04.2008, квитанциями к приходно - кассовому ордеру № от 30.01.2007 и от 19.02.2007.

Согласно информации, предоставленной ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно - земельных отношений Ростовской области» по данным архивного фонда правоустанавливающие документы, а также сведения о правообладателе спорных объектов недвижимости в филиале ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» отсутствуют.

В ЕГРН также отсутствуют сведения в отношении правообладателей этих объектов.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 69 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, указанный закон определил, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (часть 2 статьи 69). Исходя из действительности ранее возникших прав, указанный закон предусмотрел, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом. Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость.

При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса РФ возникает с момента его государственной регистрации.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права собственности на недвижимость у ЗАО «Родина» - продавца на дату заключения договора купли-продажи от 21.04.2008 само по себе не влияет на действительность такого договора.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Как указано выше, договор купли-продажи от 21.04.2008 заключен в письменной форме, стороны своевременно за государственной регистрацией договора в Росреестр не обращались. До настоящего времени право собственности на указанные объекты зарегистрированным не значится.

ЗАО «Родина» 12.08.2011 прекратило свою деятельность в связи с ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ.

Согласно выписке из ЕГРН от 07.09.2022, следует, что здание свинарника -маточника, площадью 925,1 кв.м. с кадастровым номером № расположенным по адресу <адрес>, 450 м на север (прежний адрес: <адрес> Адрес изменен на основании постановления Администрации Большекрепинского сельского поселения Родионово-Несветайского района Ростовской области № от 07.08.2014) поставлен на кадастровый учет 21.01.2012, здание коровника площадью 1018 кв.м. с кадастровым номером №, расположенным по адресу <адрес> поставлен на кадастровый учет 06.11.2018.

Учитывая изложенное выше, исследовав и оценив в порядке статей 12, 56, 67 ГПК РФ представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу о невозможности проведения государственной регистрации права собственности спорных объектов на истца и об отсутствии у него иного способа защиты нарушенного права, помимо судебного.

В связи с чем, суд считает, требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░-░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░ ░░░░: ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░ 21.04.2008 ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░░ ░.░. (░░░░░░░: №) ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░: ░░░░░░░░░-░░░░░░░░, ░░░░░░░░ 925,1 ░░.░., ░░░░░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░░: <░░░░░>, 450 ░░░░░░ ░░ ░░░░░; ░░░░░░░░, ░░░░░░░░ 1018 ░░.░., ░░░░░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░░: <░░░░░>.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ 17 ░░░░░░░ 2022 ░░░░.