Решение по делу № 2-198/2021 от 02.09.2020

№

                                                         РЕШЕНИЕ

                                         Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ              Динской районный суд <адрес> в составе:

судьи                            Дубовик С.А.

при секретаре                    Прищеп Н.Э.

с участием сторон и их представителей

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Бессольцева ПГ к Яковенко СН о признании договора купли-продажи земельного участка незаключенным, взыскании денежных средств и судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

                    Истец обратился в суд с иском к Яковенко С.Н. о признании договора купли-продажи земельного участка незаключенным и о взыскании денежных средств, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером 23:07:0401063:292, кадастровая стоимость: 296032,50 рублей, общей площадью: 750 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес> «А».

ДД.ММ.ГГГГ за ним было зарегистрировано право собственности на вышеуказанный земельный участок.

                    Поскольку вышеуказанный земельный участок был приобретен для строительства жилья, им был получен ордер на производство земляных работ и были поданы соответствующие документы в администрацию МО <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ в его адрес Управлением архитектуры и градостроительства администрации МО <адрес> было направлено уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.

Согласно вышеуказанного уведомления, земельный участок 23:07:0401063:292, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес> «А», полностью находится в охранной зоне памятника археологии.

Считает, что при заключении сделки по вине ответчика не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в связи с чем, его следует признать незаключенным. Кроме того, считает, что сделка была совершена под влиянием обмана со стороны ответчика и может быть признана недействительной. Зная о том, что купленный земельный участок находится в охранной зоне памятника археологии, он бы не стал заключать сделку.

        В судебном заседании представитель истца уточнил исковые требования и просил суд удовлетворить их в полном объеме.

Ответчик и его представитель возражали против удовлетворения заявленных исковых требований, предоставив обоснованные письменные возражения.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о дне и времени его проведения извещен надлежащим образом.

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, лицо само определяет свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому, неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации права на непосредственное участие в судебном разбирательстве, иных процессуальных прав.

С учетом мнения участников процесса, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд считает, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

согласно ст. 56 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

ДД.ММ.ГГГГ между Бессольцевым П.Г. и Яковенко С.Н. был заключен договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером 23:07:0401063:292, кадастровая стоимость: 296032,50 рублей, общей площадью: 750 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес> «А».

ДД.ММ.ГГГГ за Бессольцевым П.Г. было зарегистрировано право собственности на вышеуказанный земельный участок. Также им был получен ордер на производство земляных работ и были поданы соответствующие документы в администрацию МО <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца Управлением архитектуры и градостроительства администрации МО <адрес> было направлено уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.

Согласно вышеуказанного уведомления, при реконструкции и строительстве ИЖС и ОКС на рассматриваемом земельном участке требуется обязательное согласование с Управлением по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) <адрес>.

Данные выводы были продублированы в ответе Департамента имущественных отношений КК на одну из жалоб Бессольцева П.Г., в которой также указано, что строительство индивидуального жилого дома возможно осуществить в Северной части земельного участка за границами территории объекта археологического наследия.

Из представленных суду возражений ответчика следует, что проданный участок был образован путем раздела на два из предоставленного ему органом местного самоуправления участка, право на который возникло на основании выписки из постановления главы администрации Старомышастовского сельского совета № от ДД.ММ.ГГГГ.

В отношении исходного участка разрешение на строительство у ответчика имелось (не было аннулировано или отозвано), в связи с чем, он возвел на нем фундамент.

Вследствие этого он не имел оснований предполагать, что получение разрешений на строительство на образуемых из него участках будет представлять затруднения.

Ответчику не в момент сделки, ни когда-либо ранее не было известно о расположении объекта культурного наследия «Курган» на территории земельного участка. До образования в начале 1990-х годов микрорайона, в котором расположен отведенный участок, на этом месте располагалось поле сельхозпредприятия, которое возделывалось без ограничений. То, что участок свободен от строений и сооружений было отражено в     п. 1.3 Договора купли-продажи земельного участка.

Все имеющиеся у выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ гола, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ (запрошена на момент сделки) не содержат сведений об ограничениях и обременениях.

В выписке, полученной ДД.ММ.ГГГГ на момент подачи иска, в Разделе I «Сведения о характеристиках объекта недвижимости», в подразделе «Сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия» данные отсутствуют.

В ответе Департамента имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ указано, что выявленный объект археологического наследия включен в перечень охраняемых объектов на основании приказа № от ДД.ММ.ГГГГ и с тех пор охраняется государством.

Однако, сведении о выявлении объекта «Курган», вопреки требованиям ст. 16.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ, установившей порядок выявления объектов культурного наследия (введена Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 315-ФЗ) не были направлены ответчику, как собственнику земельного участка и в орган регистрации прав своевременно (пп. 16 ст. 16.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ) и отсутствуют там до сегодняшнего дня.

Управление Государственной охраны объектов культурного наследия администрации <адрес> в своем ответе истцу от ДД.ММ.ГГГГ указывает, что информация об объекте культурного наследия на спорном участке была отражена в Генеральном плане Старомышастовского сельского поселения только после утверждения данного Генплана решением Совета муниципального образования <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ.

В сведения ИСОГД (Генеральный план <адрес>) и Правила землепользования и застройки Старомышастовского сельского поселения данная информация попала еще позже.

Таким образом, только через 2 месяца после заключения сделки сведения о «Кургане», обнаруженном на спорном участке, появились в официальных документах, но до сих пор не отражены в сведениях ЕГРН.

Из предоставленных истцом документов усматривается, что при подаче уведомления о планируемом строительстве истец не согласовал мероприятия по застройке с Управлением по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) <адрес>.

В ответах на обращения истца, Управление государственной охраны объектов культурного наследия администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, сообщается, что в соответствии с требованиями пп. 2,3 ст. 36 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ, истец обязан за свой счет оформить проектную документацию, содержащую разделы об обеспечении сохранности объекта культурного наследия и выполнить требования по сохранению объекта.

В ответе Департамента имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ указано, что Управление архитектуры и градостроительства администрации МО <адрес> сообщило, «...что строительство индивидуального жилого дома возможно осуществить в северной части земельного участка за границами территории объекта археологического наследия.»

На основании вышеизложенного, суд приходит к убеждению, что ответчику не было известно о наличии на отчужденном участке объекта культурного наследия.

В соответствии с частями 2 и 3 статьи 15 Конституции Российской Федерации органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане и их объединения обязаны соблюдать Конституцию Российской Федерации и законы. Законы подлежат официальному опубликованию. Неопубликованные законы не применяются. Любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения.

Частью 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации провозглашено равенство всех перед законом и судом.

В силу презумпции знания закона граждане и организации должны знать действующее законодательство. Для реализации указанной презумпции предусмотрено обязательное опубликование законов, а также иных подзаконных актов, затрагивающих права и обязанности граждан и организаций.

Таким образом, при недоказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца.

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Сделка зарегистрирована в Управлении Росресстра по <адрес>, участок был передан покупателю в срок и в порядке, предусмотренном договором и действующим законодательством РФ.

Истец, в лице своего представителя просит суд признать договор незаключенным.

Согласно пункту 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Частью 5 статьи 8 Федерального закона № 218-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что в кадастр недвижимости вносятся сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой территории.

Данная норма относит зонирование к ограничениям, а не к обременениям земельного участка.

Поскольку ограничение права собственности в части использования земельного участка не является обременением самого земельного участка, а статья 460 Гражданскою кодекса Российской Федерации предписывает обязанность продажи товара без обременений, из которой не следует свобода от ограничений использования товара, то к спорным правоотношениям указанная норма не подлежит применению.

Кроме того, статья 460 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает обременение товара правами третьих лиц на него.

Судом не установлено прав третьих лиц на спорный земельный участок.

Статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1).

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3).

По ходатайству представителя истца, судом была назначена и экспертом проведена судебная землеустроительная экспертиза.

Согласно выводам экспертного заключения №Ф-015 от ДД.ММ.ГГГГ, строительство жилого дома на земельном участке по адресу: <адрес>А, возможно за границами территории объекта культурного наследия: «Курган» (высотой до 1 м, диаметром 40 м), <адрес>, 0,25 км к востоку от северо-восточной окраины станицы, с условием получения уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.

У суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта, поскольку оно соответствует требованиям гражданско-процессуального законодательства, выполнено специалистом, квалификация которого сомнений не вызывает. Заключение оформлено надлежащим образом. Составлено при непосредственном изучении материалов дела, представленных судом эксперту. Заключение не имеет противоречий. Его выводы для суда представляются ясными и понятными. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, за дачу заведомо ложного заключения.

Вышеуказанное заключение эксперта оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 ГПК РФ.

В соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании вышеизложенного, с учетом заключения эксперта, суд считает, что исковые требования не обоснованны и удовлетворению не подлежат, так как при реконструкции и строительстве ИЖС и ОКС на вышеуказанном земельном участке требуется обязательное согласование с Управлением по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) <адрес>.

В связи с тем, что не подлежат удовлетворению основные исковые требования, также не подлежат удовлетворению исковые требования в части взыскания денежных средств и судебных расходов.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, ст.ст. 460, 551 ГК РФ, ст. 37 ЗК РФ, суд

РЕШИЛ:

    Бессольцеву ПГ в иске к Яковенко СН о признании договора купли-продажи земельного участка незаключенным, взыскании денежных средств и судебных расходов – отказать.

    Мотивированное решение суда будет составлено ДД.ММ.ГГГГ.

    Решение суда может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Динской районный суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

          Судья                            Дубовик С.А.