Решение по делу № 33-234/2024 (33-6661/2023;) от 28.11.2023

Судья Клименко М.Ю.                                   УИД 39RS0009-01-2023-000398-87

                                                                                                      дело №2-494/2023

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е    О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 33-234/2024

30 января 2024 года                                                                       г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего     Поникаровской Н.В.

судей                                      Шевченко С.В., Харитоненко Н.О.

при секретаре Виноградской К.В., помощнике судьи Шавровой О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Томчук Тамары Владимировны на решение Гвардейского районного суда Калининградской области от 19 сентября 2023 года по исковому заявлению Томчук Тамары Владимировны к Фёдоровой Ирине Сергеевне о понуждении заключения договора аренды нежилого помещения, взыскании арендной платы, неустойки.

    Заслушав доклад судьи Шевченко С.В., объяснения Томчук Т.В., поддержавшей доводы жалобы, объяснения 3-го лица Томчука А.Л., представляющего также интересы истца, считавшего жалобу обоснованной, возражения Федоровой И.С., считавшей решение суда законным, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Томчук Т.В. обратилась в суд с иском к Фёдоровой И.С. о понуждении заключения договора аренды нежилого помещения, взыскании арендной платы, неустойки, указав, что является собственником всех помещений многоквартирного <адрес> в <адрес>.

В указанном доме имеется 4 квартиры, которые принадлежат ей на праве собственности, а также в доме имеются места общего пользования (лестничные площадки, лестничные марши, а также кладовка, расположенная на втором этаже). Все квартиры в указанном доме сдаются жильцам по договорам аренды. Так, <адрес> сдается Федоровой И.С. по договору коммерческого найма, фактически действующем с ДД.ММ.ГГГГ; <адрес> - Томчуку А.Л. по договору, заключенному в устной форме; <адрес> - Котеневу В.В. по договору, заключенному в устной форме; <адрес> - Томчук О.Л. по договору, заключенному в устной форме.

ДД.ММ.ГГГГ собранием собственников жилья (протокол №) установлен размер платы с жильцов дома за ремонт и содержание мест общего пользования в размере 7 рублей за 1 кв.м жилой площади занимаемой квартиры. Так, размер платы за содержание мест общего пользования для <адрес> составляет 389,20 рублей в месяц.

Однако до настоящего времени Федорова И.С., игнорируя многочисленные претензии, ни разу не вносила плату за содержание мест общего пользования.

Помимо этого, Федорова И.С. самовольно, без согласования с собственником, произвела самовольный захват части общедомового имущества – помещения кладовой на втором этаже, тогда как согласно договору, Федоровой И.С. сдается в найм только <адрес>, общей площадью 55.6 кв.м.

В соответствии с претензиями жильцов других квартир, оспаривающих единоличное пользование указанным помещением Федоровой И.С., на общем собрании собственников жилья от ДД.ММ.ГГГГ, было принято решение о сдаче в аренду указанного помещения с установлением арендной платы в 5000 рублей за помещение. Сдавать в аренду указанное помещение, было решено всем жильцам дома, претендующим на пользование им, на равных условиях с внесением арендной платы, пропорционально занимаемой части помещения.

В этой связи Федоровой И.С. было предложено в срок до ДД.ММ.ГГГГ освободить помещение кладовой либо единолично оплачивать его аренду в размере 5000 рублей в месяц, однако в указанный срок Федорова И.С. помещение не освободила, замок с двери не убрала, плату не вносит.

ДД.ММ.ГГГГ были заключены договоры аренды помещения кладовой, расположенной на втором этаже, за плату в равных долях на равных правах для всех жильцов, изъявивших заинтересованность в заключении таких договоров. Согласно заключенным договорам аренды от ДД.ММ.ГГГГ, истец обязана за плату передать помещение кладовой, заключившим договоры аренды жильцам дома Томчук А.Л., Котеневу В.В., Томчук О.Л. не позднее ДД.ММ.ГГГГ Указанные лица внесли арендную плату за пользование помещением за ? месяца в сумме 833,5 рублей каждый, в общей сумме 2500.5 рублей. Однако, Федорова И.С. в очередной раз проигнорировала требования об освобождении кладовой. В этой связи для истца наступили правовые последствия, предусмотренные ст. 8.2 договора аренды кладовой, выразившиеся в уплате неустойки арендаторам в сумме 1500 рублей каждому, в общей сумме 4500 рублей.

ДД.ММ.ГГГГг. истец была вынуждена обратиться к арендаторам с предложением о приостановлении действия заключенных договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку она не может обеспечить их исполнение и с ДД.ММ.ГГГГ договора были расторгнуты.

В связи с указанными действиями ответчика, истцу причинены убытки в виде не получения прибыли от сдачи кладовой в аренду, а также в виде уплаты арендаторам неустойки.

С учетом изложенного (с учетом уточненного иска) истица просила суд: - обязать Федорову И.С. прекратить противоправные действия по самозахвату помещений общего пользования (кладовой, расположенной на втором этаже) в <адрес> в <адрес>, - снять с двери замок, - убрать из помещения все свое имущество, - навести с помещении порядок и передать помещение собственнику по акту приема-передачи. Также истица просила понудить Федорову И.С. заключить договор аренды нежилого помещения, взыскать с Федоровой И.С. убытки, причиненные истцу, в результате пользования ответчиком кладовой за период февраль - июнь 2023 года в размере 91290,86 рублей, а также задолженность по оплате за ремонт и содержание мест общего пользования в размере 21146,54 рублей, а всего 112437,08 рублей.

В суде первой инстанции истец иск поддержала, ответчик иск не признал.

Решением Гвардейского районного суда Калининградской области от 19 сентября 2023 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе истец Томчук Т.В. просит решение суда отменить, вынести новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить в полном объеме. Податель жалобы повторяет правовую позицию, изложенную суду первой инстанции при рассмотрении настоящего гражданского спора. Критикуя выводы суда, ссылается, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, что привело к неправильному применению норм материального права. Ссылается, что судом проигнорировано ее заявление о том, что нельзя применять образец паспорта жилого помещения, приложенного в качестве проекта к исковому заявлению в гражданском деле №, поскольку данный образец не подписан сторонами, соответственно не имеет юридической силы. Также ссылается, что суд не принял во внимание тот факт, что спорное помещение не может быть предметом договора найма, поскольку в соответствии с законом - с ч.1 ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. В этой связи спорная кладовая не является частью <адрес>, что следует из решения суда от ДД.ММ.ГГГГ является местом общего пользования, соответственно данное помещение не может быть предметом договора коммерческого найма, а может являться лишь предметом договора аренды. Полагает, что судом также оставлен без внимания факт того, что пользуясь спорным помещением, ответчик самовольно демонтировал одну из стен этого помещения, разделяющую спорное помещение с подлестничным пространством, тем самым незаконно увеличив площадь пользования.

В суд апелляционной инстанции явились истица, ее представитель, ответчик, 3-е лицо Томчук АЛ. Ранее в судебном заседании принимал участие 3-е лицо Котенев В.В., который доводы жалобы поддержал.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причин неявки не сообщили, об отложении дела не ходатайствовали.

В этой связи суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке ст.327 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом, истица Томчук Т.В. является собственником квартир в <адрес> в <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации, в частности, Томчук Т.В. принадлежат квартиры №№, №.

Таким образом, Томчук Т.В. является собственником всего <адрес> в <адрес>.

Все квартиры в указанном доме сдаются жильцам по договорам аренды.

Так, <адрес> сдается Федоровой И.С. по договору коммерческого найма, фактически действующему с ДД.ММ.ГГГГ; <адрес> сдается Томчуку А.Л. по договору, заключенному в устной форме. Квартира № сдается Котеневу В.В. по договору, заключенному в устной форме. Квартира № сдается Томчук О.Л. по договору, заключенному в устной форме.

В ходе рассмотрения гражданского дела № по иску Федоровой И.С. к Томчук Т.В. о запрете демонтажа кладовой, было установлено, что в общем коридоре под лестничным маршем и на части лестничной клетки слева, рядом с квартирой № в которой Федорова И.С. проживает, оборудована кладовка для хранения заготовок и хозяйственного инвентаря, площадью около 1 кв.м. которая не отмечена в технических паспортах по состоянию с 1999 года и оборудована до 1945 года ранее проживавшими жильцами.

Решением суда по указанному гражданскому делу ответчику Томчук Т.В. было запрещено демонтировать кладовку, расположенную под лестничным маршем и на части лестничной площадки слева, рядом с квартирой № жилого <адрес> в <адрес>. Принято решение о сохранении кладовки, расположенной под лестничным маршем и на части лестничной площадки слева, радом с квартирой № жилого <адрес> в <адрес>.

При обращении в суд с настоящим иском, Томчук Т.В. указывала на то, что ответчик Федорова И.С. самовольно, без получения согласия остальных жильцов, заняла кладовую и пользуется ею, что свидетельствует о самозахвате, в связи с чем просила суд обязать Федорову И.С. прекратить противоправные действия по самозахвату помещений общего пользования (кладовой, расположенной на втором этаже) в <адрес> в <адрес>, снять с двери замок, убрать из помещения все свое имущество,    навести с помещении порядок и передать помещение собственнику по акту приема-передачи. Одновременно истицей были заявлены требования, в которых истица просила суд понудить Федорову И.С. заключить договор аренды нежилого помещения, взыскать с нее убытки, причиненные истцу в результате пользования ответчиком кладовой за период февраль - июнь 2023 года, а также задолженность по оплате за ремонт и содержание мест общего пользования, а всего взыскать 112 437,08 руб.

Разрешая такие требования и принимая решение об отказе в иске, суд первой инстанции исходил из того, что как следует из паспорта жилого помещения (квартиры), являющемуся согласно решения суда от ДД.ММ.ГГГГ и заключенного в его исполнение договора коммерческого найма, неотъемлемой частью договора, наряду с жилым помещением, наймодателем Томчук Т.В. в пользование нанимателя Федоровой И.С. передается кладовка площадью 1 кв.м придя к выводу, что Томчук Т.В. было принято решение о передаче в пользование Федоровой И.С. кладовки площадью 1 кв.м, что не оспорено.

В этой связи суд пришел к выводу, что ответчик Федорова И.С. пользуется спорным помещением кладовки с разрешения собственника <адрес> в <адрес> и на основании заключенного с собственником (Томчук Т.В.) договором коммерческого найма, отказав в удовлетворении иска в этой части.

С законностью и обоснованностью решения суда об отказе в иске в этой части судебная коллегия согласиться не может, сочтя доводы жалобы заслуживающим внимания в силу следующего.

Как указано выше, истица Томчук Т.В. является собственником всех квартир в многоквартирном жилом доме, соответственно, на этом же праве – на праве собственности ей принадлежат все нежилые помещения в данном доме. Представляющие собой места общего пользования (проходы, коридоры, лестницы, подлестничное пространство и т.д.).

Судом установлено и, собственно, это не оспаривается ответчиком Федорвоой И.С., что в ее единоличном пользовании находится кладовая, расположенная на 2 этаже (подлестничное пространство), на двери в которую установлен замок. Ключ от замка находится у ответчика, в кладовой хранятся ее личные вещи.

Поскольку, как указано выше, все квартиры в указанном доме сдаются жильцам по договорам найма (аренды), то применительно к нормам действующего жилищного законодательства указанные лица наряду с нанимателем одной из квартир – Федоровой С.И. также имеют право пользования кладовой как местом общего пользования, чего они лишены.

Данный факт нашел свое подтверждение в ходе рассмотрения дела.

Более того, присутствующие в суде апелляционной инстанции 3-лица – Томчук А.Л., Котенев В.В. подтвердили, что имеют намерение использовать данную кладовую для хранения вещей.

Выводы суда о том, что ответчику Федоровой И.С. по договору найма жилого помещения вместе с квартирой перешло и право пользования данной кладовой, ошибочны.

В соответствие со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствие со ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

Решением Гвардейского районного суда Калининградской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № на Федорову И.С. возложена обязанность в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с Томчук Тамарой Владимировной договор коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 55.6 кв.м на следующих условиях: в т.ч. (предмет договора) в соответствии с настоящим договором наймодатель (Томчук Т.В.) обязуется предоставить нанимателю (Федоровой И.С.) за плату в пользование жилое помещение, принадлежащее ей на праве собственности, состоящее из 2-х жилых комнат, общей площадью 55.6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> для проживания в нем, а также обеспечивает предоставление за плату коммунальных услуг: электроснабжение, водоснабжение, дополнительных видом коммунальных услуг, оказываемых населению на основании заключенных договоров, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению и своевременно вносить плату за пользование им. Характеристика и техническое состояние предоставляемого жилого помещения, санитарно-технического оборудования указаны в паспорте жилого помещения, который является неотъемлемой частью договора.

Таким образом, суд согласился с заявленными исковыми требованиями Томчук Т.В., понудив Федорову И.С. заключить договор коммерческого найма на условиях, предложенных Томчук Т.В. (за исключением цены договора) и приложенных в качестве проекта к исковому заявлению.

        Решение Гвардейского районного суда Калининградской области от 19 сентября 2018 года данное решение изменено, исключено из договора условие об установлении срока действия договора найма, и указано в договоре на бессрочное пользование Федоровой И.С. указанным помещением.

        Также изменено решение в части установления платы за пользование указанным жилым помещением, которая определена судом в размере 1 000 рублей в месяц. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Аналогичные условия указаны и в договоре коммерческого найма, заключенного между сторонами во исполнение указанного решения суда.

Таким образом, вопреки ошибочным суждениям суда, в силу приведенных выше требований материального закона с учетом вступившего в законную силу решения суда, предмет договора найма составляет следующее: в соответствии с договором наймодатель (Томчук Т.В.) обязуется предоставить нанимателю (Федоровой И.С.) за плату в пользование жилое помещение, принадлежащее ей на праве собственности, состоящее из 2-х жилых комнат, общей площадью 55.6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> для проживания в нем.

При этом данная кладовая, что не оспаривают обе стороны, не входит в площадь жилого помещения, а является обособленным подлестничным пространством.

В этой связи, учитывая, что согласия на единоличное пользование данной кладовой ответчиком Федоровой С.И. от собственника – истицы Томчук Т.В. получено не было, фактически данная кладовая является местом общего использования, решение суда об отказе в иске об освобождении данного помещения подлежит отмене с вынесением нового об удовлетворении иска.

С учетом изложенного решение суда в части отказа в удовлетворении иска Томчук Т.В. к Федоровой И.С. о прекращении противоправных действий, снятии замка с двери, освобождении помещения от личных вещей и передаче помещения истцу по акту приема – передачи подлежит отмене с вынесением нового о частичном удовлетворении иска.

Судебная коллегия полагает необходимым обязать Федорову С.И. освободить кладовую, расположенную на втором этаже дома (подлестничное пространство) № по <адрес> в <адрес>, демонтировать с двери замок, освободить помещение от находящегося там имущества и передать это помещение собственнику – Томчук Т.В.

В остальной части решение подлежит оставлению без изменения.

В суде апелляционной инстанции стороны пытались прийти к миру, определить цену за пользование ответчиком данной кладовой, но к условиям мира не пришли.

    Вопреки ошибочной позиции ответчика, данная кладовая не передавалась ей вместе с жилым помещением (квартирой) в соответствии с договором найма.

    При этом не может быть признана состоятельной позиция истца о понуждении истицы к заключению договора аренды данного помещения.

    Фактически истцом заявлены взаимоисключающие требования – об освобождении кладовой и о заключении договора аренды, внесении платы за пользование. И поскольку судом удовлетворены требования об освобождении кладовой, на ответчика возложена такая обязанность, то требования о понуждении к заключении договора аренды подлежат отклонению. С Учетом предусмотренного нормами ГК РФ условия о свободе договора, правовые основания для понуждения ответчика к заключению такого договора отсутствуют, и, соответственно, подлежат отклонению требования материального характера о взыскании денежных средств за пользование.

С учетом изложенного решение подлежит отмене в указанной выше части, а в остальном – оставлению без изменения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Гвардейского районного суда Калининградской области от 19 сентября 2023 года отменить в части отказа в удовлетворении иска Томчук Т.В. к Федоровой И.С. о прекращении противоправных действий, снятии замка с двери, освобождении помещения от личных вещей и передаче помещения истцу по акту приема – передачи.

Вынести в указанной части новое решение, которым иск Томчук Т.В.в этой части удовлетворить частично.

Обязать Федорову С.И. освободить кладовую, расположенную на втором этаже дома (подлестничное пространство) № <адрес>, демонтировать с двери замок, освободить помещение от находящегося там имущества и передать это помещение собственнику – Томчук Т.В.

В остальной части это же решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Мотивированное определение изготовлено 7 февраля 2024 года.

Председательствующий:

Судьи: