Решение по делу № 2-1950/2024 от 14.06.2024

Дело № 2-1950/2024

24RS0016-01-2024-001947-19

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 ноября 2024 года                                                                                               г. Железногорск

Железногорский городской суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Кызласовой Т.В.,

при секретаре Самойловой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Каплунова К.А. к Головащенко Р.Н. о расторжении договора купли-продажи и соглашения о перемене лиц в обязательстве,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с указанным иском, свои требования мотивируя тем, что 26.01.2023 между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен договор купли-продажи гаража по адресу: <адрес>, ГК №, бокс №, гараж № за 800 000 рублей, а также соглашение о переуступке прав аренды на земельный участок под ним. По устной договоренности стороны пришли к соглашению об оплате стоимости гаража в течение года, в момент подписания договора оплата не произведена, так как ответчик отказывается ее производить, в связи с чем, истец просит расторгнуть данный договор, а также соглашение о перемене лиц в обязательстве по договору аренды земельного участка.

Истец в суд не явился, извещен надлежащим образом, обеспечил участие в деле своего представителя по доверенности Семенову Е.В., которая иск поддержала, пояснив, что так как истец и ответчик приходятся друг другу двоюродными братьями, то истец согласился подписать условие договора о том, что оплата произведена покупателем за участок, чего не было сделано фактически.

Ответчик в суд не явился, извещен надлежащим образом, обеспечил участие в деле своего представителя по доверенности Туревич А.И., которая иск не признала, пояснив, что по условиям договора купли-продажи оплата произведена полностью, расчет был произведен фактически, письменных соглашений о рассрочке оплаты не имеется, кроме того, истцом избран неверный способ защиты права, поскольку он вправе предъявить требование в силу ч. 3 ст. 486 ГК РФ об оплате товара

На судебное заседание другие стороны и третьи лица не явились, извещены надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, заслушав стороны, суд приходит к следующим выводам:

В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно разъяснений в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части 1 вышеуказанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В силу ч. 1 ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

В силу ч. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Судом установлено, что 26.01.2023 между Каплуновым К.А. (продавец) и Головащенко Р.Н. (покупатель) заключен договор купли-продажи гаража по адресу: <адрес>, ГК №, бокс №, гараж № за 800 000 рублей, а также соглашение о переуступке прав аренды на земельный участок под ним по договору аренды с Администрацией от 05.02.2018.

По условиям договора купли-продажи по соглашению сторон цена продаваемого гаража составляет 800 000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора (п.3,4). Продавец передал, а покупатель принял гараж в известном покупателю надлежащем качественном состоянии (как он есть), пригодным для целей его использования, данный пункт имеет силу передаточного акта (п. 5).

02.02.2023 за Головащенко Р.Н. зарегистрировано право собственности на указанный гараж, что следует и выписки Росреестра.

Земельный участок по адресу: <адрес>, г/к №, бокс №, гараж № передан Администрацией ЗАТО г. Железногорск в аренду Каплунову К.А. по договору от 05.02.2018 для эксплуатации гаража. На основании соглашения о перемене лиц в обязательстве от 26.01.2023 с 02.02.2023 регистрирующим органом внесены сведения о перемене лиц в обязательстве по договору аренды земельного участка, арендатором указан Головащенко Р.Н.

Поскольку Гражданский кодекс РФ не содержит требования по оформлению отдельного письменного документа, подтверждающего факт передачи денег по договору купли-продажи, в подтверждение данного обстоятельства стороны могут представить любые допустимые доказательства, подтверждающие факт передачи денежных средств. Таким доказательством может являться запись в договоре купли-продажи о получении продавцом оплаты в полном объеме. Из текста договора купли-продажи следует, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

Истцом в опровержение доводов ответчика о получении денежных средств, что прямо указано в договоре купли-продажи, не представлено надлежащих доказательств по делу. Показания свидетеля, допрошенного судом по ходатайству истца и свидетельствующего о том, что ему известно о неполучении Каплуновым К.А. денег в счет оплаты гаража от Головащенко Р.Н. не могут быть приняты судом, ввиду того, что факт передачи денег подтверждён письменно. Каких-либо иных доказательств того, что истец не получил оплату по договору, кроме свидетельских показаний, в том числе письменных соглашений между сторонами о продаже гаража в рассрочку, суду не предоставлено. При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения иска суд не усматривает в полном объёме.

В силу ст. 144 ГПК РФ в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. Так как определением суда от 20.06.2024 на данный гараж судом по ходатайству истца наложен запрет совершения регистрационных действий, необходимость в данной мере отпала, то оснований для сохранения обеспечительной меры не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске Каплунова К.А. к Головащенко Р.Н. о расторжении договора купли-продажи и соглашения о перемене лиц в обязательстве – отказать.

Отменить меры по обеспечению иска принятые определением суда от 20.06.2024 в виде запрета регистрирующему органу совершать регистрационные действия на объект недвижимого имущества: гараж расположенный по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, г. Железногорск, ГК 80, бокс № 4, гар.№3, общей площадью 70 кв.м, кадастровый номер 28:58:0302001:3233, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 24:58:0302001:769.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в апелляционном порядке течении месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Железногорский городской суд.

Председательствующий                                  Кызласова Т.В.

Мотивированное решение изготовлено 26.11.2024.