Решение от 23.05.2024 по делу № 2-2045/2024 от 09.02.2024

<данные изъяты>

<данные изъяты>

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 мая 2024 года город Пермь

Ленинский районный суд г.Перми в составе:

председательствующего судьи Будиловой О.В.,

при секретаре ФИО2,

с участием представителя истца ФИО3, действующей на основании доверенности,

представителя ответчика ФИО4, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Орсо групп» о взыскании денежных средств по договору, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

у с т а н о в и л:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ООО «Специализированный застройщик «Орсо групп» о взыскании денежных средств в сумме 132 210 руб., компенсации морального вреда в размере 10 000 руб., неустойки в размере 71 393, 40 руб., штрафа в размере 106 801, 17 руб. за неудовлетворение требований в добровольном порядке (л.д.2-5).

В обоснование заявленных требований истец указала, что 30.12.2021г. между ней (истцом) и ответчиком был заключен договор №-ЕК-2021-АН участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно п.6.1 которого цена договора составляет 8 579 610 руб. 11.01.2022г. сторонами заключено дополнительное соглашение № об изменении приложения № к договору в редакции приложения № к дополнительному соглашению №. Согласно п.1 приложения № к дополнительному соглашению № от 11.01.2022г. основные характеристики объекта долевого строительства (квартиры): общая проектная площадь квартиры – 73,33 кв.м. Расчет: 8 579 610 руб. (цена договора) / 73,33 кв.м (площадь квартиры) = 117 000 руб. Таким образом, 1 кв.м объекта долевого строительства (квартиры) был приобретен по стоимости 117 000 руб. 29.04.2022г. между ней (истцом) и ответчиком подписан передаточный акт к договору, согласно п.1 которого ответчик передает, а истец принимает жилое помещение №, расположенное на 5 этаже многоквартирного дома по адресу: <Адрес> квартиры с учетом площади балкона составляет 72,2 кв.м, то есть площадь квартиры, переданная ответчиком истцу, на 1,13 кв.м меньше, чем предусмотрено договором. Передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности, его размер, в связи с чем участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора в соответствии с положениями Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 27.11.2023г. она (истец) обратилась к ответчику с претензией с требованием о возврате денежных средств в сумме 132 210 руб. 08.12.2023г. ответчик представил ответ, которым отказал ей (истцу) в удовлетворении требований.

    Истец, извещенная о времени и месте рассмотрения дела в соответствии со ст.113 ГПК РФ по адресу, указанному в иске (л.д.81-82), в судебное заседание не явилась.

Представитель истца в судебном заседании поддержала исковые требования по доводам и основаниям, указанным в иске, письменных объяснениях (л.д.88-89).

     Представитель ответчика в судебном заседании иск не признала по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск (л.д.84).    

Заслушав объяснения представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела, суд полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению на основании следующего.

В соответствии со ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

На основании п.4 ст.421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В силу п.2 ст.424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон №214-ФЗ) регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (статья 1).

Согласно ч.1 ст.4 указанного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании ч.1 ст.5 Федерального закона №214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона (ч.2 ст.5 Федерального закона №214-ФЗ).

Частью 1 статьи 7 Федерального закона №214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу ч.2 ст.7 Федерального закона №214-ФЗ, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Судом из письменных доказательств по делу установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (участник долевого строительства) и ООО «Специализированный застройщик «Орсо групп» (застройщик) заключен договор №-ЕК-2021-АН участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену путем внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены настоящим договором, и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п.2.1 договора) (л.д.48-67).

В соответствии с условиями договора многоквартирный дом – многоквартирный дом со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по <Адрес> (п.1.1 договора).

<Адрес> жилого помещения – общая площадь объекта долевого строительства, состоящая из суммы площади всех частей такой квартиры, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в квартире, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. <Адрес> жилого помещения определяется по результатам произведенной специализированной организацией в соответствии с законодательством РФ технической инвентаризацией многоквартирного дома после ввода его в эксплуатацию. <Адрес> жилого помещения определяется для целей кадастрового учета и регистрации права собственности участника долевого строительства на квартиру.

Стороны признают, что в связи с неизбежной строительной погрешностью и допустимыми по строительным нормам и правилам отклонениями фактического расположения стен и перегородок от их осевых линий, толщины стен и перегородок от проектной документации, общая площадь жилого помещения может отличаться не более чем на 5% от общей проектной площади объекта долевого строительства (квартиры) без учета площади балконов и лоджий. Такое отклонение не является недостатком объекта долевого строительства (п.1.5 договора).

Объект долевого строительства (квартира) – жилое помещение, входящее в состав многоквартирного дома, с характеристиками и планировкой, приведенными согласно проектной документации в Приложении № к настоящему договору. Квартира передается участнику долевого строительства площадью равной общей площади жилого помещения (п.1.5 настоящего договора) (п.1.6 договора).

Согласно п.6.1 договора цена настоящего договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства застройщику для строительства (создания) объекта долевого строительства, составляет 8 579 610 руб.

Цена настоящего договора может быть изменена в случаях, предусмотренных законом (п.6.4 договора).

11.01.2022г. сторонами заключено дополнительное соглашение № к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 30.12.2021г., которым изменено Приложение № к договору (л.д.64-67). Пунктом 1 приложения № к дополнительному соглашению № установлены основные характеристики объекта долевого строительства (квартиры): адрес квартиры – <Адрес>, номер квартиры – 27, этаж, на котором расположена квартира – 5, общая проектная площадь квартиры – 73, 33 кв.м (л.д.65).

29.04.2022г. ООО «Специализированный застройщик «Орсо групп» и ФИО1 подписан передаточный акт о приеме-передаче объекта долевого строительства по договору №-ЕК-2021-АН от 30.12.2021г. участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по <Адрес> в <Адрес>, согласно которому застройщик передал, а участник долевого строительства принял объект долевого строительства – квартиру по адресу: <Адрес>, номер квартиры – 27, этаж, на котором расположена квартира – 5, общая площадь квартиры, определенная по результатам технической инвентаризации, с учетом площади балкона – 72,2 кв.м, общая площадь квартиры, определенная по результатам технической инвентаризации, без учета площади балкона – 71,6 кв.м, (л.д.26-27).

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости 22.06.2022г. зарегистрировано право собственности ФИО1 в отношении объекта надвижимости – квартира, площадь 71,6 кв.м, по адресу: <Адрес>27 (л.д.28-32).

ФИО1 направила в адрес ответчика претензию с требованием выплатить денежные средства в сумме 132 210 руб. в связи с передачей квартиры меньшей площади, чем предусмотрено договором (л.д.33-34).

Согласно ответу ООО «Специализированный застройщик «Орсо групп» от 08.12.2023г. в удовлетворении претензии отказано (л.д.35-36).

Оценив по правилам ст.67 ГПК РФ представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика соразмерного уменьшения цены договора, поскольку разница между проектной и фактической общей площадью квартиры составляет менее 5% (1,11 кв.м без учета площади балкона), что соответствует условиям заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве.

Как следует из материалов дела, условиями договора долевого участия согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения (п.1.5 договора).

При этом из положения вышеприведенных норм Гражданского кодекса РФ и Федерального закона №214-ФЗ в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях. По смыслу ст.5 и ст.7 Федерального закона №214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Таким образом, поскольку сторонами в рассматриваемом договоре был согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого участия от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, что само по себе не противоречит положениям Федерального закона №214-ФЗ, размер такого расхождения не превышает установленных договором 5% от общей проектной площади объекта долевого строительства (квартиры) без учета площади балконов и лоджий, постольку правовых оснований для взыскания с ответчика разницы между размером проектной площади квартиры и фактической площади квартиры не имеется.

Доводы стороны истца суд отклоняет как настоятельные, основанные на неверном толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, а также не соответствующие условиям заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве.

Ссылаясь в обоснование заявленных требований на правовую позицию Верховного Суда РФ, изложенную в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021г., представителем истца не учтены фактические обстоятельства настоящего дела и условия заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве, которым сторонами согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого участия от проектной площади.

Поскольку судом не установлен факт нарушения ответчиком прав истца как потребителя, постольку не подлежат удовлетворению исковые требования о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, являющиеся производными требованиями от требования о взыскании соразмерного уменьшения цены договора.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░1 (<░░░░░░ ░░░░░░>) ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ «░░░░ ░░░░░» (░░░ 5902232270) ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░ 132 210 ░░░., ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░ – ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ <░░░░░>░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ <░░░░░> ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ - ░░░░░░░

░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ - ░.░. ░░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░

░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░ № ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ <░░░░░>