Решение по делу № 33-20506/2018 от 03.10.2018

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

дело № 33-20506/2018

г.Уфа                                    16 октября 2018 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего судьи        Голубевой И.В.,

судей                            Куловой Г.Р. и Низамовой А.Р.,

при секретаре                    Хасанове Р.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Стерлитамакскому району Республики Башкортостан на решение Гафурийского межрайонного суда Республики Башкортостан от 22 сентября 2017 года.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Голубевой И.В., объяснения представителя Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Стерлитамакскому району Республики Башкортостан Зубаирову Е.Р. и представителя Администрации муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан Рахимова А.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Сайгафарова М.А. – Долгушиной К.И., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

администрация муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан обратилась в суд с иском к Сайгафарову М.А. о взыскании задолженности по арендной плате. В обоснование иска указала, что на основании итогового протокола комиссии по организации и проведению торгов по продаже муниципального имущества и земельных участков, а также права на заключение договоров аренды муниципального имущества и земельных участков, а также права на заключение договоров доверительного управления имуществом и иных договоров, предусматривающих переход права владения и (или) пользования в отношении муниципального имущества и перечня видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса от 08 апреля 2015 года №..., между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Стерлитамакскому району (арендодатель/КУС Минземимущества Республики Башкортостан по Стерлитамакскому району) и Сайгафаровым М.А. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №... от 20 апреля 2015 года. Срок аренды земельного участка: с 20 апреля 2015 года по 20 апреля 2018 года. Согласно пункту 1.1. договора аренды арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым №..., площадью 1493 кв.м, расположенный по адрес, с разрешенным использованием (назначением): индивидуальное жилищное строительство, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору аренды и являющемся его неотъемлемой частью. Согласно акту приема-передачи земельного участка, 20 апреля 2015 года арендодатель передал в аренду, а арендатор принял вышеуказанный земельный участок. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 08 мая 2015 года за №..., проведена государственная регистрация аренды на вышеуказанный земельный участок. Согласно пункту 3.1. договора аренды, размер арендной платы определен итоговым протоколом от 08 апреля 2015 года №... и составляет: с 20 апреля 2015 года до 01 января 2016 года – 253 362,85 руб. 27 ноября 2015 года аренда на участок прекращена в связи с предоставлением ответчику указанного выше земельного участка на основании постановления администрации сельского поселения ... сельсовет муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан «О предоставлении гражданину Российской Федерации Сайгафарову М.А. земельного участка общей площадью 1493 кв.м, расположенного по адрес, на праве собственности по договору купли-продажи от 27 ноября 2015 года №.... 27 ноября 2015 года между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Стерлитамакскому району и ответчиком заключен договор №... купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена. Согласно расчетам, представленным истцом, за период с 20 апреля 2015 года по 27 ноября 2015 года арендатор должен был оплатить арендную плату в размере 218 723,40 руб. Согласно выпискам со счета КУС Минземимущества Республики Башкортостан по Стерлитамакскому району ответчиком внесена арендная плата по договору аренды от 20 апреля 2015 года №... в размере 162 310,58 руб. Таким образом, сумма основного долга, указанная в расчетах, предоставленных истцом, составляет 56 412,82 руб. В соответствии с пунктом 6.4 договора аренды, в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы платежей за истекший расчетный период. Согласно расчету пени на задолженность Сайгафарова М.А. по арендной плате за земельный участок по договору аренды земельного участка №... от 20 апреля 2015 года за период с 27 ноября 2015 года по 24 апреля 2017 года размер пени за неисполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы в установленные договором сроки составляет 9 587,36 руб. В адрес арендатора направлялась претензия о необходимости погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате (исх. №... от 27 июня 2016 года). Истец просил суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 20 апреля 2015 года №... за период с 01 октября 2015 года по 26 ноября 2015 года в размере 56 412,82 руб., пени за период с 27 ноября 2015 года по 24 апреля 2017 года в размере 9 587,36 руб.

Обжалуемым решением суда отказано в удовлетворении исковых требований администрации муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан к Сайгафарову М.А. о взыскании задолженности по арендной плате.

В апелляционной жалобе Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Стерлитамакскому району Республики Башкортостан просит решение отменить, считает его незаконным, ссылаясь на обстоятельства, аналогичные доводам иска.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив оспариваемое решение в соответствии с нормами части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене, по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В силу части 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55,59 - 61,67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Суд первой инстанции, дав оценку требованиям истца, пришел к выводу об отсутствии задолженности по арендной плате у арендатора по земельному участку, в связи с тем, что право пользования у арендатора возникло значительно позже даты подписания договора аренды.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки.

На основании статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (пункт 1). Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

По смыслу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом (пункт 2). Размер арендной платы определяется договором аренды (пункт 4).

Пунктом 3 статьи 433, пунктом 2 статьи 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее осуществления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу с момента его заключения, право пользования земельным участком по договору и обязанность по внесению арендной платы возникают у арендатора с момента заключения (государственной регистрации) договора.

Судом установлено, что 20 апреля 2015 года между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Стерлитамакскому району и Сайгафаровым М.А. заключен договор купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, №... с кадастровым №..., расположенного по адрес, площадью 1493 кв.м, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство (пункт 1.1), на срок с 20 апреля 2015 года по 20 апреля 2018 года (пункт 2.1.). Размер арендной платы с 20 апреля 2015 года до 01 января 2016 года составляет 253 362,85 руб. (пункт 3.1.). Арендатор своевременно, ежеквартально (в течение первых трех кварталов расчетного периода до 25 (двадцать пятого) числа последнего в квартале месяца, за четвертый квартал не позднее 15 (пятнадцатого) числа следующего за кварталом месяца) перечисляет арендную плату на реквизиты и в сроки, указанные в расчете арендной платы (пункт 3.2). В случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы платежей за истекший расчетный период (пункт 6.4.). Земельный участок передан арендатору 20 апреля 2015 года. Договор прошел государственную регистрацию 08 мая 2015 года.

Вместе с тем, пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» установлено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Государственная регистрация договора аренды необходима лишь для возникновения его абсолютного эффекта (действия в отношении третьих лиц).

Аналогичный подход отражен в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06 сентября 2011 года №4905/11 и пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 года №165.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Это означает, что ссылаться на незаключенность договора в связи с отсутствием его государственной регистрации по общему правилу вправе лишь третьи лица, чьи права и интересы затрагиваются таким договором, но не стороны этого договора в отношениях между собой.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора не влияет на обязанность арендатора вносить плату за пользование имуществом.

Использование либо неиспользование предмета аренды арендатором по каким-либо причинам не может повлиять на наличие обязанности по внесению арендных платежей.

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения возникновение обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

Таким образом, для возникновения обязательства по внесению арендной платы за пользование имуществом необходимо и достаточно наличия основания для данного пользования - договора аренды, а также факта надлежащего исполнения этого договора со стороны арендодателя - передачи предмета договора аренды в пользование (владение и пользование) арендатору и нечинения препятствий к пользованию имуществом. Факт исполнения обязательств по передаче (как и по возврату) арендуемого недвижимого имущества подтверждается передаточным актом (статья 655 ГК РФ).

Согласно представленному истцом расчету, арендная плата за период с 20 апреля 2015 года по 27 ноября 2015 года составляет 218 723,40 руб., из которых ответчиком оплачено 162 310,58 руб., в связи с чем задолженность составляет 56 412,82 руб., которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу статьи 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Поскольку договор аренды земельного участка от 20 апреля 2015 года №... является заключенным, то условие о неустойке, указанное в пункте 6.4., считается согласованным.

По состоянию на 24 апреля 2017 года общая сумма пени за период с 27 ноября 2015 года по 24 апреля 2017 года составляет 9 587,36 руб.

В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено коммерческой организацией, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Как разъяснено в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года №7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В силу пункта 72 вышеуказанного Постановления Пленума ответчик может заявить о применении положений статьи 333 ГК РФ исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции (судом апелляционной инстанции, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции).

В силу абзаца 2 пункта 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Указанные положения Пленума согласуются с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 15 января 2015 года №7-О, в котором указано, что часть первая статьи 333 ГК РФ, предусматривающая возможность установления судом баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате совершенного им правонарушения, не предполагает, что суд в части снижения неустойки обладает абсолютной инициативой - исходя из принципа осуществления гражданских прав в своей воле и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 ГК РФ) неустойка может быть уменьшена судом при наличии соответствующего волеизъявления со стороны ответчика. В противном случае суд при осуществлении судопроизводства фактически выступал бы с позиции одной из сторон спора (ответчика), принимая за нее решение о реализации права и освобождая от обязанности доказывания несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Учитывая изложенное, судебная коллегия признает заявленный размер неустойки несоразмерным последствиям нарушения обязательства, в связи с чем находит возможным уменьшить ее размер до 3 000 рублей.

Согласно статье 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчика подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 1 875 руб.

При таких обстоятельствах, постановленное решение суда подлежит отмене с принятием нового решения о частичном удовлетворении иска.

Руководствуясь статьей 328-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Гафурийского межрайонного суда Республики Башкортостан от 22 сентября 2017 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования администрации муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан к Сайгафарову М.А. о взыскании долга по договору аренды удовлетворить частично.

Взыскать с Сайгафарова М.А. в пользу администрации муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан задолженность по арендной плате в размере 56 412,82 руб., пени в размере 3 000 руб.

Взыскать с Сайгафарова М.А. в доход местного бюджета госпошлину в размере 1 890 рублей.

Председательствующий             И.В. Голубева

Судьи Г.Р. Кулова

А.Р. Низамова

Справка: судья Давлетшина А.Ф.