Решение по делу № 2-53/2021 от 29.04.2020

Дело №

УИД №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<дата> <адрес>

Свердловский районный суд <адрес> в составе судьи Сопачевой М.В., при секретаре ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Специализированный застройщик ФИО15 к ФИО2, ИП ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным,

установил:

ООО «Специализированный застройщик ФИО17 обратилось в суд с иском к ФИО2, ИП ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным. В обоснование требований указало, что <дата> между ИП ФИО4 и ООО СФ «Мой<адрес>» (ООО), переименованным впоследствии в ООО «Специализированный застройщик «Мой<адрес>», был заключен договора аренды нежилого помещения (здания) площадью 199,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Предмет договора аренды передан арендатору по акту приема-передачи от <дата>, согласно которому на момент передачи стороны не имели претензий друг к другу по поводу технического состояния передаваемого недвижимого имущества. <дата> ИП ФИО1, действуя через представителя по доверенности ФИО10, продала вышеуказанное нежилое помещение ФИО2, приходящемуся сыном ФИО10 При этом государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи сторонами договора не проводилась, о заключении договора арендатору не сообщалось. <дата> ИП ФИО1 обратилась в Арбитражный суд <адрес> с иском к ООО СФ «Мой<адрес>» о взыскании упущенной выгоды в размере 5 000 000 руб., мотивируя тем, что намереваясь продать принадлежащее ей нежилое помещение по адресу: <адрес>, заключила предварительный договор купли-продажи, однако основной договор заключен не был, так как здание демонтировано. Решением Арбитражного суда <адрес> от <дата> с ООО СФ «Мой<адрес>» в пользу ИП ФИО1 в возмещение убытков взыскана стоимость здания, установленная судебной экспертизой, в размере 2 770 927 руб. При этом <дата> ИП ФИО1 и ФИО2 осуществлена государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи нежилого строения от <дата>, о чем суду при вынесении решения сообщено не было. <дата> ФИО2 обратился в Свердловский суд <адрес> с иском к ИП ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения в сумме 2 770 927 руб., которые, как он полагал, получила ИП ФИО1 по решению Арбитражного суда <адрес>. Заочным решением Свердловского районного суда <адрес> от <дата> исковые требования ФИО2 удовлетворены. Впоследствии <дата> заочное решение было отменено, производство по делу возобновлено. При новом рассмотрении дела ИП ФИО1 предъявила к ФИО2 встречное исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным, ссылаясь на его безденежность, и <дата>, понимая, что имеет спорные права на получение денежных средств по решению Арбитражного суда <адрес>, подписала с ООО СФ «Мой<адрес>» мировое соглашение, по которому получила денежные средства в сумме 1 300 000 руб. Решением Свердловского районного суда <адрес> от <дата> ФИО2 и ИП ФИО1 отказано в удовлетворении исковых и встречных исковых требований. При этом ООО СФ «Мой<адрес>» к участию в деле привлечено не было. С учетом изложенного, ссылаясь на положения статей 168, 169, 170, 455 ГК РФ, а также на то, что на момент заключения договора купли-продажи от <дата> предмет договора у продавца отсутствовал, сделка была совершена с целью, заведомо противоправной основам правопорядка, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, что данной сделкой нарушены права и охраняемые законом интересы ООО СФ «Мой<адрес>», так как общество арендовало нежилое строение у постороннего лица, понесло процессуальные издержки, связанные с рассмотрением дела в Арбитражном суде <адрес>, и выплатило ненадлежащему истцу 1 300 000 руб., ООО «Специализированный застройщик «Мой<адрес>», просит признать договор купли-продажи нежилого строения площадью 199,9 кв.м, кадастровый №, номера на поэтажном плане № по адресу: <адрес>, заключенный <дата> между ИП ФИО1 и ФИО2, недействительным.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО10 и Управление Росреестра по <адрес>.

В судебном заседании представитель ООО «Специализированный застройщик «Мой<адрес>» ФИО5 исковые требования поддержал по доводам и основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, его интересы по доверенности представляет ФИО12

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО12 в судебном заседании полагал заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению, указав, что права истца оспариваемой сделкой не нарушены, материально-правовой заинтересованности в признании заключенной между ответчиками сделки купли-продажи недействительной ООО «Специализированный застройщик «Мой<адрес>» не имеет, истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Кроме того, полагал, что истцом пропущен срок исковой давности, так как при рассмотрении Арбитражным судом <адрес> дела по иску ИП ФИО1 о взыскании убытков и задолженности по арендной плате ООО «Специализированный застройщик «Мой<адрес>» имело возможность получить открытые данные из ЕГРН в отношении правообладателя имущества и предъявить требования о признании сделки недействительной.

Ответчик ИП ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, ее интересы по доверенности представляет ФИО11

В судебном заседании представитель ответчика ИП ФИО1 по доверенности ФИО11 просил в удовлетворении заявленных исковых требований отказать. При этом указал, что решением Арбитражного суда <адрес> от <дата> установлено, что принадлежавшее ФИО1 нежилое помещение демонтировано в полном объеме в августе 2017 года, это обстоятельство ООО «Специализированный застройщик «Мой<адрес>» при рассмотрении дела арбитражным судом не оспаривалось. Таким образом, вопреки доводам истца на момент заключения оспариваемой сделки объект недвижимости существовал. Полагал, что заключение <дата> между ИП ФИО1 и ФИО2 договора купли-продажи нежилого строения неблагоприятных последствий для ООО «Специализированный застройщик «Мой<адрес>» не повлекло, так как права кредитора по договору аренды нежилого помещения от <дата>, в том числе право на получение арендной платы, применение мер гражданско-правовой ответственности, перешли к ФИО8 только с даты перехода права собственности на недвижимое имущество, то есть с <дата>, и в отношении только тех прав, которые возникли не ранее указанной даты.

Третьи лица ФИО10 и Управление Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, материал проверки КУСП № от <дата> по заявлению ФИО10 о демонтаже нежилого помещения, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, ФИО1 на праве собственности принадлежали нежилые помещения № назначение нежилое, площадью 199,9 кв.м, кадастровый условный №, расположенные по адресу: <адрес>.

<дата> ФИО1 выдана доверенность, удостоверенная нотариусом нотариального округа <адрес> и <адрес> ФИО6, на имя ФИО10 с правом продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ей вышеуказанные нежилые помещения.

<дата> ФИО1, в лице представителя по доверенности ФИО10, заключила с ФИО2 договор купли-продажи, по которому продала последнему нежилые помещения, назначение нежилое, общей площадью 199,9 кв.м, кадастровый №, номера на поэтажном плане 1 этаж №№, 24, этаж 2 №№, 3, 4, 5, адрес объекта: <адрес>, помещения 1 этажа №№, 24, 2 этаж №№,3,4,5, за 3 000 000 руб.

В этот же день сторонами сделки составлен и подписан передаточный акт, по которому продавец передал, а покупатель принял в собственность объект недвижимости в том виде, в котором он находится на момент подписания договора купли-продажи, продаваемый объект недвижимости покупателем осмотрен, претензии отсутствуют.

<дата> в Едином государственном реестре недвижимости осуществлена регистрационная запись о переходе права собственности на указанный объект недвижимости от ФИО1 к ФИО2

Из материалов дела также усматривается, что <дата> ИП ФИО1 передала нежилые помещения № расположенные по адресу: <адрес>, в аренду ООО Строительная фирма «Мой<адрес>» (впоследствии - ООО «Специализированный застройщик «Мой<адрес>») с условием внесения арендатором арендной платы в размере 7 500 руб. в месяц.

Решением Арбитражного суда <адрес> от <дата> с ООО Строительная фирма «Мой<адрес>» в пользу ИП ФИО1 взыскано 2 770 927 руб. убытков, 35 500 руб. задолженности, 33 750 руб. неустойки, 37 201 руб. расходов по уплате госпошлины, 35 000 руб. судебных издержек.

При рассмотрении этого дела судом установлено, что обязательства по внесению арендной платы за апрель-август 2017 года ООО Строительная фирма «Мой<адрес>» исполнены не были, образовалась задолженность в размере 35 500 руб., размер неустойки за данный период составил 33 750 руб. При этом в августе 2017 года ИП ФИО1 (арендодателем) обнаружено, что вышеназванные нежилое строение демонтировано в полном объеме, а на его месте ООО Строительная фирма «Мой<адрес>» осуществляется строительство многоквартирного жилого дома, тем самым истцу причинены убытки в размере рыночной стоимости помещения, составившей по заключению судебной экспертизы 2 770 927 руб.

<дата> между ИП ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «Мой<адрес>» заключено соглашение, по которому ФИО7 передает ФИО1 наличные денежные средства в сумме 1 300 000 руб., передача денежных средств полностью прекращает имеющиеся обязательства ООО «Специализированный застройщик «Мой<адрес>» и полностью компенсирует претензии любого рода к ООО «Специализированный застройщик «Мой<адрес>», ФИО1 в свою очередь передает ФИО7 оригинал исполнительного листа ФС №, выданный Арбитражным судом <адрес> во исполнение решения от <дата>.

В подтверждение получения денежных средств в сумме 1 300 000 руб. <дата> ФИО1 выдан дубликат расписки взамен утерянной.

Обращаясь в суд с настоящим иском и требуя признать заключенный между ФИО1 и ФИО2 договор купли-продажи от <дата> недействительным, истец сослался на то, что на момент заключения договора купли-продажи от <дата> предмет договора у продавца отсутствовал, сделка была совершена с целью, заведомо противоправной основам правопорядка, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, что данной сделкой нарушены права и охраняемые законом интересы ООО СФ «Мой<адрес>», так как общество арендовало нежилое строение у постороннего лица, понесло процессуальные издержки, связанные с рассмотрением дела в Арбитражном суде <адрес>, и выплатило ненадлежащему истцу 1 300 000 руб.

Оценивая доводы истца, суд полагает, что оснований для признания заключенного между ответчиками договора купли-продажи объекта недвижимости недействительным не имеется.

Пунктом 2 статьи 218 ГК РФ установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 233 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

Государственной регистрации в силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Таким образом, исходя из приведенных положений, лицо, не участвующее в договоре, заявляющее иск о признании этого договора недействительным, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, то есть доказать, что его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, и что они (права и законные интересы) могут быть восстановлены избранным способом судебной защиты.

В силу части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В связи с этим истец ООО «Специализированный застройщик «Мой<адрес>», требуя признания недействительным договора купли-продажи от <дата>, стороной которого не являлся, обязан доказать факт нарушения его прав действиями ответчиков, а также то, что выбранный им способ защиты права приведет к восстановлению этих прав или к реальной защите законного интереса.

Вместе с тем доказательств нарушения спорным договором прав и законных интересов истца и возможности их восстановления в результате предъявления настоящего иска ООО «Специализированный застройщик «Мой<адрес>» не представлено.

Само по себе наличие вступившего в законную силу решения Арбитражного суда <адрес> от <дата>, которым с ООО Строительная фирма «Мой<адрес>» (впоследствии - ООО «Специализированный застройщик «Мой<адрес>») в пользу ФИО1 взысканы убытки в размере рыночной стоимости ранее принадлежавших ответчику нежилых помещений, а также возмещение ФИО1 понесенных убытков сумме 1 300 000 руб., о нарушении прав истца и наступлении для него неблагоприятных последствий не свидетельствует.

Как усматривается из материалов дела, <дата> новый собственник нежилых помещений ФИО8 обращался в Арбитражный суд <адрес> с заявлением о процессуальном правопреемстве на стороне взыскателя в рамках дела по иску ИП ФИО1 к ООО Строительная фирма «Мой<адрес>».

Определением Арбитражного суда <адрес> от <дата>, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от <дата>, в удовлетворении ходатайства о процессуальном правопреемстве ФИО2 отказано.

При этом суд указал, что право требования, возникшее у ИП ФИО1 к ООО Строительная фирма «Мой<адрес>» по основаниям, установленным решением суда от <дата>, не перешло к ФИО2 ни по сделке, ни по закону, так как основания для взыскания арендной платы, неустойки и убытков в связи с уничтожением здания возникли до момента перехода к ФИО2 права собственности на нежилое помещение по договору купли-продажи (до регистрации права собственности на объект недвижимости), то есть в тот период, когда собственником и, соответственно, арендодателем (кредитором) по договору аренды являлась ИП ФИО1

В этой связи утверждение ООО «Специализированный застройщик «Мой<адрес>» о том, что общество арендовало нежилое строение у постороннего лица, понесло процессуальные издержки, связанные с рассмотрением дела в Арбитражном суде <адрес>, и выплатило ненадлежащему истцу 1 300 000 руб., несостоятельно.

Не могут быть приняты во внимание доводы истца и о том, что на момент заключения договора купли-продажи нежилое строение, в котором располагались принадлежавшие ФИО1 нежилые помещения, было демонтировано, а потому предмет договора отсутствовал и не мог быть передан от продавца покупателю.

Из решения Арбитражного суда <адрес> от <дата> следует, что демонтаж нежилого строения обнаружен ИП ФИО1 в августе 2017 года.

Данные обстоятельства ООО Строительная фирма «Мой<адрес>» в процессе рассмотрения дела не оспаривались, равно как и наличие задолженности по арендной плате в отношении арендуемых нежилых помещений за август 2017 года.

Бесспорных доказательств, свидетельствующих о демонтаже нежилого строения до августа 2017 года, истцом вопреки требованиям статьи 56 ГПК РФ не представлено.

Оснований полагать заключенный между ФИО1 и ФИО2 договор купли-продажи от <дата> мнимой сделкой у суда также не имеется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Исходя из смысла приведенной нормы, для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Вместе с тем достоверные и достаточные доказательства, свидетельствующие о том, что волеизъявление ответчиков не было направлено на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, на возникновение соответствующих правовых последствий и исполнение договора, в материалах дела отсутствуют.

При совершении договора купли-продажи от <дата> стороны не только предусмотрели реальные правовые последствия сделки, но и осуществили ее, переход права собственности к покупателю состоялся, зарегистрирован в установленном порядке Управлением Росреестра по <адрес> с внесением соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.

Ссылки истца на отсутствие волеизъявления ФИО1 на продажу объекта недвижимости опровергаются фактом выдачи доверенности от <дата>, которая содержала полномочия на отчуждение принадлежащих ответчику ФИО1 нежилых помещений и совершение действий, связанных с регистрацией прекращения права собственности, перехода права собственности в Управлении Росреестра по <адрес>.

Само по себе то обстоятельство, что договор купли-продажи и передаточный акт к нему от имени продавца ФИО1 подписан представителем по доверенности ФИО10, приходящимся отцом покупателю ФИО2, не является достаточным основанием полагать, что оспариваемый договор купли-продажи является мнимым, равно как и то, что государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю была осуществлена более чем через четыре месяца с момента заключения договора.

Суждения ООО «Специализированный застройщик «Мой<адрес>» о том, что договор купли-продажи от <дата> в соответствии со статьей 169 ГК РФ является ничтожной сделкой, поскольку заключен с целью, заведомо противоправной основам правопорядка, подлежат отклонению.

Согласно статье 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.

Для признания сделки недействительной по основаниям, указанным в статье 169 ГК РФ, необходимо, в частности, установление того, что сделка нарушала требования правовых норм, обеспечивающих основы правопорядка, то есть направленных на охрану и защиту основ конституционного строя, прав и свобод человека и гражданина, обороноспособности, безопасности и экономической системы государства.

Однако достоверных и достаточных доказательств того, что оспариваемая сделка, а также изменение, прекращение существующих прав и обязанностей, которые стороны сделки стремились установить при ее совершении, заведомо противоречили основам правопорядка или нравственности, истцом не представлено.

Распоряжение имуществом путем заключения договора купли-продажи само по себе является правомерным действием, форма договора не предусматривает нотариального заверения, договор соответствует требованиям закона.

С учетом изложенного суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Специализированный застройщик «Мой<адрес>» и признания заключенного между ФИО1 и ФИО8 договора купли-продажи нежилых помещений от <дата> недействительным.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198, 199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ООО «Специализированный застройщик «Мой<адрес>» к ФИО2, ИП ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Костромской областной суд через Свердловский районный суд <адрес> в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья                                                                                                     М.В. Сопачева

Мотивированное решение изготовлено <дата>.